广州增城区永宁街简村村综合改造项目公开招标

近日，广州增城区永宁街简村村综合改造项目公开招标。除了增城旧改第一村之外，这个村庄的重点更多的是开发商富力，他介入多年。

按照以往的预期，简村村旧改项目很有可能被R&F赢得；但一方面，旧改市场的合作与博弈激烈，不确定性更强，后来者不可能截胡交易；此外，R&F最近的大部分行动反映了其流动性压力，这也给项目的投资结果增加了疑问。

事实上，从改造规模和投资成本来看，简村村在广州众多旧改造项目中并不突出。

调查显示，改造范围涉及居民1152户，户籍人口3115人，项目总成本约59亿元，改造范围内总建筑面积505295平方米，包括简村社等9家经济社按综合改造方式进行改造，齐岭社按综合改造方式进行改造。

但从改造意义上看，简村是增城第一个重点示范村，也是增城第一个经区政府批准并经区城市更新办批准的旧村改造项目。

在此之前，富力已经介入多年。据了解，建村自2017年起开始改造，由R&F操作；2018年1月，项目重建启动区开工，安置房一期封顶于去年5月完成；到目前为止，根据R&F的公开口径，与建村的关系被描述为正在推进。

早期干预和对村庄的熟悉是R&F最大的竞争优势；此外，从村合作申请门槛来看，R&F已经满足要求，有一定的合作可能性。

根据公布的招商文件，申请人必须是a股或港股(h股)上市公司，总资产不低于3000亿元，净资产(即总权益)不低于800亿元；申请人必须是中国房地产开发企业前500名。

此外，在交易经验方面，要求申请人在广州有旧村改造经验，竣工项目不少于一个；三年内，建筑面积累计竣工15万平方米以上。

从投资回报周期来看，该村总体面积较大，大部分住宅分散，改造难度较大；然而，经过多年的发展，取得了一定的实质性进展。

据业内人士透露，R&F在增城区跟进了多个村庄。如果没有意外，简村将是R&F在该地区正式获胜的第一个项目。

此外，如果不考虑企业资金压力和旧改细则变化的影响，简村旧改和许多旧改项目一般都有较好的发展预期。

简村村位于广州经济技术开发区和增城经济技术开发区之间，南临广汇高速公路；同时位于高新技术产业集聚地，产业人口大量支撑；此外，在交通方面，永宁南站（原增城开发区站）位于永宁街简村旁，规划23号线与黄埔相连。

根据规划，改造后的简村村总建筑面积180万平方米，复建房屋面积61万平方米，包括45万平方米的复建房屋和16万平方米的高端集体物业，配备商业中心。

就目前的改造进展而言，据市场消息，简村村部分社签订了补偿协议；该村安置房一期工程总建筑面积约4.5万平方米，2021年将安置约250名村民，实现村民搬迁。

然而，这一进展只是简村村改造的一小部分。根据简村约1310.61亩的改造范围，约占整个村面积的20%。目前，拆迁前只安置在条件成熟的地区。

目前，R&F是坚持还是离开，还是联合开发？需要后续观察。

对此，有业内人士对房地产新媒体表示:如果资金压力大的房企介入旧改，市场其实不会‘一刀切’限制，但会对待。

至于开发商进出旧改的选择，广州中原房地产项目部经理黄涛认为，主要取决于开发商的资金考虑和村庄改造的需要。

在调查和提高改造同意率方面，拆迁安置已经花费了数千万甚至数亿的资金沉淀。在转型获得回报之前，为了避免进一步的资金沉淀，也有可能转让股权，寻找合作伙伴。值得一提的是，该村招商文件中提到，允许联合体报名，但最多只有两家。