上诉人张美琴因与被上诉人江西银湾物业管理有限公司（下称银湾公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2021）赣0502民初699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结

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张美琴上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回银湾公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由银湾公司承担。事实和理由：银湾公司未按照合同约定及法律规定提供服务，严重违约。一、银湾公司在验房时即发现家中及地下室入户门变形，告知银湾公司后未获处理，张美琴只能自费维修。二、2012年和2013年，地下室因物业管理不善导致两次进水，浸湿室内物品，房屋阁楼全部发霉，财产损失严重，银湾公司对此没有做出任何答复和赔偿。三、公共通道走廊灯坏了，联系银湾公司更换，未果，张美琴自行更换。四、2013年，张美琴因临时停车问题与保安发生争执被殴打，银湾公司至今未对此事做出答复。五、张美琴居住的14栋顶楼业主在2018年进行违建加盖，影响该栋业主的消防安全，张美琴投诉后也未获处理。综上，银湾公司存在工作管理不善，没有按照合同约定积极维护业主合法权益，提供服务存在重大过失，构成严重违约，张美琴有权拒绝支付物业费。即使需要支付，也应仅按20%的成本费用支付。 银湾公司辩称，一审判决符合法律规定且公平公正，应予维持。张美琴上诉的事实和理由与客观事实不符，对于张美琴所列举的五项，银湾公司均及时予以了答复，且部分内容不属于银湾公司的服务范围，相应后果不应当由银湾公司承担。银湾公司已经基本履行了物业服务，张美琴应当按照物业合同履行支付物业费的义务，即使银湾公司在物业服务过程中存在瑕疵，一审法院已经通过打折和不支持违约金的方式予以了平衡。 银湾公司向一审法院起诉请求：1.判令张美琴立即向银湾公司支付物业管理费13106.38元，（截止至2020年9月）及违约金582.56元，合计13688.94元；2.本案诉讼费用由张美琴承担。 一审法院认定事实：银湾公司与张美琴于2012年7月1日签订了《孔目江一号前期物业管理服务协议》一份，银湾公司与孔目江一号业主委员会于2015年6月30日签订《孔目江1号物业管理服务合同》一份，约定由银湾公司向张美琴提供物业服务，物业费每月每平方1.2元。被告物业面积为125.54㎡。并约定如果张美琴逾期未缴纳有关费用的，按每天应交管理费的千分之三缴纳违约金。经计算，2013年1月1日至2020年9月30日，银湾公司物业费（125.54㎡×1.2元／㎡／月）×87月＝13106.38元。另查明，张美琴地下室两次进水，室内物品受损，银湾公司未对张美琴反映进水问题进行处理。 一审法院审理认为，本案属物业服务合同纠纷。银湾公司与张美琴及孔目江小区业主委员会签订的《孔目江一号前期物业管理服务协议》、《孔目江1号物业管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，依法应认定有效，该合同对双方当事人具有约束力。本案中，张美琴地下室两次进水导致屋内物品及设施发霉，但物业对进水原因未作出说明，也未处理，因此对于银湾公司主张张美琴支付物业费13106.38元的诉讼请求，一审法院予以部分支持即11140.42元（13106.38×0.85）。另，关于违约金，因银湾公司未全面履行物业服务义务，其关于违约金的主张，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、张美琴应于本判决生效之日起十日内支付银湾公司物业费11140.42元。二、驳回银湾公司的其他诉讼请求。如果张美琴未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71元（已减半收取），由张美琴承担。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实和一审查明事实一致

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费79元，由张美琴负担。 本判决为终审判决

审判长甘致易 审判员蒋欢 审判员何强 二〇二一年五月十八日 法官助理周翰雨 书记员周美娟

2021-10-09