原告彭振华、孙凤英与被告周博、姜桂凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理，依法适用简易程序审理。因第三人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行（以下简称建设银行浦东分行）与本案处理结果存在利害关系，本院依法追加为第三人参与诉讼，并于2020年11月18日公开开庭予以审理。原告彭振华、孙凤英及其共同委托诉讼代理人胡琼瑶，被告姜桂凤的委托诉讼代理人贾洪刚，第三人建设银行浦东分行的委托诉讼代理人徐茂忠、陈智雄到庭参加诉讼。被告周博经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。因本案事实不易查明，但法律适用明确，故本院依法转为普通程序，并适用独任审理于2021年3月5日公开开庭予以审理。原告彭振华、孙凤英及其共同委托诉讼代理人胡琼瑶、彭晓波，被告姜桂凤的委托诉讼代理人贾洪刚到庭参加诉讼。被告周博、第三人建设银行浦东分行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结

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原告彭振华、孙凤英向本院提出诉讼请求：1.判令两被告履行2020年2月27日签署的关于上海市闵行区龙柏四村ＸＸＸ号ＸＸＸ室房地产买卖合同，两被告协助办理该产权过户至原告名下的手续；2.判令两被告于办理产权过户手续当日交付该房屋；3.判令两被告支付逾期交付违约金，以人民币（币种下同）260万为本金，按日万分之五的标准，自2020年6月16日起支付至实际办理过户手续并交房之日止；4.判令第三人在两被告清偿按揭贷款后配合办理上海市闵行区龙柏四村ＸＸＸ号ＸＸＸ室房屋抵押登记涤除手续；5.两被承担本案诉讼费、保全费。 事实与理由：2020年2月27日原告与被告签订（姜桂凤未到场，由被告周博提供授权委托书并代签）上海市闵行区龙柏四村ＸＸＸ号ＸＸＸ室房地产买卖合同，建筑面积64.48平方米。合同金额306万元（原告全款购买无贷款），房产证交由太平洋房屋中介保管。 合同履行期间，原告于2020年5月31日前通过银行转账已支付房款260万元到被告周博银行卡上。被告姜桂凤于2020年6月5日通过代理人联系原告称对该房屋买卖不知情，拒绝继续履行合同。并称当时周博提供的授权委托书系造假，要求取消合同。原告认为，合同签订至今，房屋价格略已上涨，取消合同将对原告夫妻造成实际的经济损失。合同真实有效，原告于合同签订时无法鉴定被告周博提供的授权书是否系造假。原告依照合同约定支付了房款，然被告事后的行为并未遵循合同义务，违背了民事活动诚实信用的基本原则，故原告为保护自身合法权益，提起本案诉讼。 被告周博辩称，系争房屋于2001年5月购入，购买时已与被告姜桂凤结婚了，登记在二人名下。签订房屋买卖合同时，中介方告诉其找个人代签一下，回头再找姜桂凤补签，当时出示的身份证是真的。此后其与姜桂凤于2020年6月1日离婚了，分割财产时约定系争房屋归姜桂凤所有。 被告姜桂凤辩称，1、其从未在买卖合同、授权书上签字。2020年5月底，被告姜桂凤听被告周博称房屋出售，其并不相信被告周博当时的说辞，经与中介、朋友询问，其始终相信自己是房屋产权人，未经其同意房屋不可能出售。直至2020年6月5日，其找人查询得知自己的房屋被出售，就随即向原告发出告知函，善意提醒原告。2、其作为房屋产权人，权益应得到保护。其从未签署买卖合同也未事后追认，故合同条款对其并无约束力，不应承担相应的义务。3、第三人仅是被告的债权人，系争房屋抵押系提供担保，在此情况下，债权不足以对象其享有的物权。 第三人建设银行浦东分行陈述到，借款时二被告属于夫妻关系，其二人应按签订的借款抵押合同按期还款。在本案中，买卖双方要继续履行房屋买卖合同需保障第三人的抵押权。若原告愿意代被告垫付贷款，法院判决的话，第三人同意配合涤除抵押。 经审理查明，上海市闵行区龙柏四村ＸＸＸ号ＸＸＸ室房屋产权人为被告周博、姜桂凤。系争房屋上设立了第三人建设银行浦东分行的抵押权，债权数额为83万元，债务履行期限自2010年3月1日起至2035年3月1日止。现系争房屋因涉本案诉讼被依法查封。 2020年2月26日，经案外人居间介绍，原告欲购买系争房屋，并与被告达成居间协议。当日，被告周博（甲方）与原告彭振华、孙凤英（乙方）签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方于2020年2月26日签订位于上海市闵行区龙柏四村ＸＸＸ号ＸＸＸ室之房地产的《上海市房地产买卖合同》及相关协议，签订买卖合同时，该房屋权利人姜桂凤未到场签约，仅有甲方到场并代为签约。甲方承诺已取得该房屋权利人姜桂凤关于按买卖合同约定的交易条件出售该房屋并委托代为签订买卖合同，且姜桂凤会于2020年3月20日前签订买卖合同。若姜桂凤于2020年3月20日前因自身原因未在上述期限签订买卖合同，则甲方愿意按买卖合同约定的总价的20%赔偿乙方，并承担全部的中介服务费；如乙方在上述期限反悔不购买房屋，则乙方应按买卖合同约定的总价20%赔偿甲方，并且承担全部的中介服务费。当天，原告向被告周博支付购房款5万元，被告周博出具收条。 次日，中介方经办人向原告出示了照片一张，该照片内容为手写《授权委托书》及被告姜桂凤身份证，内容为：本人姜桂凤系系争房屋的出售人，现本人因自身原因无法到场亲自办理出售上述房屋的相关手续，特授权委托周博为本人的代理人，就上述房地产代表本委托人签订买卖合同，收取房价款（房款或定金）等一切出售事宜；凡受托人在上述委托权限内代理委托人就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，本人均予以承认。受托人在本人签署本委托书之前就上述房地产所事实的法律行为及所造成的法律后果，本人均予以追认。被告姜桂凤对该照片的真实性不予认可，认为被告姜桂凤从未书写过该授权委托书。当日，原告向被告周博支付购房款5万元，被告周博出具收条。 2020年2月29日，被告周博（并代姜桂凤，卖售人、签约甲方）与原告彭振华、孙凤英（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售于乙方，房屋建筑面积64.48平方米，转让价款共计306万元；甲乙双方确认，在2020年6月15日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应交付期限之第2日起计算至实际交付之日止。逾期超过15日甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项；签订本合同当日，《上海市不动产登记簿》显示该房屋存在抵押信息，抵押权人为建设银行浦东支行，债权数额为83万元，乙方对上述情况知晓且同意继续购买该房屋。甲方应于2020年5月10日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人制定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于版图哟还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续；甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续后的10个工作日内（最晚不晚于本合同正文第六条约定的日期），至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续，并在办理房地产过户手续后7个工作日内办理税、费缴纳即产权转移登记手续；甲方于甲、乙双方至房地产交易中心办理产权过户手续当日，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算；甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，办妥原有户口（若有）的全部迁出手续；乙方于签约当日，支付甲方房款10万元，乙方于2020年3月10日之前支付甲方房款100万元，乙方于2020年6月15日之前，支付甲方房款150万元（上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项）；乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，直接支付甲方房款40万元，乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款6万元等。合同还约定了其他内容。签约当日，被告姜桂凤并未到场签字，被告周博于甲方处签署“周博代姜桂凤”字样。 同日，被告周博（并代姜桂凤，卖售人、签约甲方）与原告彭振华、孙凤英（买受人、签约乙方）签订《补充协议》一份，约定：本次交易，甲乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付，甲方承诺该房产为其家庭名下在上海唯一一处房产并且拥有该房产产权已满五年。若甲方此项承诺与事实不符，甲方承担由此虚假承诺造成的乙方多缴纳的全部税费；甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，甲乙双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；甲乙双方同意本协议的违约责任使用买卖合同的有关规定（参照买卖合同第九条、第十条履行）；本协议经甲乙双方当事人签章当日成立并生效等。 2020年3月10月，原告向被告周博支付购房款100万元，被告周博出具收条。 2020年4月11日，原告彭振华、孙凤英与被告周博及中介工作人员共同见面，当日被告周博与一女子共同到场，并对原告称其为姜桂凤本人。后自称为姜桂凤的女子在《上海市房地产买卖合同》上签字。该份《上海市房地产买卖合同》与2020年2月29日签订的《上海市房地产买卖合同》内容相同，当日签署的《上海市房地产买卖合同》甲方处签有“姜桂凤”字样，乙方处由原告彭振华、孙凤英签字。 2020年5月29日，原告向被告周博支付购房款150万元，被告周博于2020年6月5日出具收条。 2020年6月1日，被告周博、被告姜桂凤共同至黑龙江省齐齐哈尔市建华区民政局办理了离婚手续。 2020年6月5日，被告姜桂凤与其妹妹、妹夫共同与原告见面，协商买卖合同解除事宜，被告姜桂凤妹夫曾向原告表示愿意代为返还购房款260万元，双方当日未能协商一致。当日被告周博于中国工商银行股份有限公司上海分行长宁香花桥路支行柜面，从收取房款的账户内取出现金150万元；并从中国工商银行股份有限公司上海分行长宁新华路支行柜面，从收取房款的账户内取出现金10万元。 2020年6月10日，被告姜桂凤向原告发出《撤销合同通知函》，表示对于出售房屋不知情，也未同意出售房屋，没有在买卖合同上签字也没有委托周博代签合同，故认为买卖合同无效，要求原告在收函后三日内撤销网签。 2020年6月24日，被告姜桂凤委托律师向原告发送律师函，表示对买卖合同及相关协议不予认可，并要求解除合同撤销网签。后多方协商未果，故原告以讼称事由诉至本院。 另查明，现至2020年11月18日，被告周博、姜桂凤就系争房屋的抵押按揭贷款，尚余本金581038.92元尚未偿还。 原告彭振华、孙凤英于2021年3月24日向本院代管款账户内转入58万元。 上述事实，由原告提交的上海市房地产权证、由周博于2020年2月26日签署《补充协议》、委托书照片、由周博于2020年2月29日签署《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、由案外人代姜桂凤于2020年4月11日签署的《上海市房地产买卖合同》、收据及银行账户明细，由被告姜桂凤提交的《上海市房地产买卖合同》及不动产登记簿、由周博于2020年2月29日签署《上海市房地产买卖合同》、撤销合同函及律师函，由第三人提交的《中国建设银行个人贷款对账单》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。 本院为查明原告支付的购房款流向，向中国工商银行股份有限公司调取了被告周博自2020年2月至2020年11月期间的账户明细；并向中国工商银行股份有限公司调取了被告姜桂凤自2020年6月至12月期间的账户明细。经庭审质证，原告对该组银行账户明细的真实性予以认可，认为被告周博于2020年3月17日向被告姜桂凤转账2.20万元，但二被告平时的资金往来未超过1万元，被告间存在交付房款的可能；2020年6月5日被告周博取出现金160万元，当天被告姜桂凤及其妹妹、妹夫共同找到原告，按照被告周博陈述该笔取出的款项交给了被告姜桂凤妹夫。被告姜桂凤对该组银行账户明细的真实性予以认可，认为被告姜桂凤的账户信息显示其存款往来不超过万元，生活拮据；被告周博账户内动辄几万元、几十万元的消费，还存在大量的网络消费，被告姜桂凤对此并不知情；被告周博与被告姜桂凤最大一笔资金往来为2.20万元，其次为几千元，如果二被告和睦不应存在上述情形。被告姜桂凤并不知道被告周博收取房款，双方长期不和，转账给被告姜桂凤的资金也是为了支付孩子的学费、生活费等。 本案审理过程中，被告姜桂凤向本院陈述二被告离婚时约定被告周博每月向被告姜桂凤支付抚养费8000元，二被告婚姻存续期间曾向被告姜桂凤妹妹及妹夫借款40余万元，至今尚未归还。本庭经查阅二被告的银行账户信息，发现被告姜桂凤于2020年7月20日向被告周博转账4304.30元，账户余额为799.48元；于2020年9月16日向被告周博转账3303.30元，账户余额为65.85元；于2020年10月21日向被告周博转账4504.50元，账户余额为12944.48元，本院向被告姜桂凤询问相应钱款之用途。被告姜桂凤当庭陈述到，被告周博交不起房租时会向被告姜桂凤要钱，被告姜桂凤处于曾是夫妻关系会帮助被告周博一部分；至于款项有零有整，系因被告姜桂凤的转款习惯，自己留一部分后将剩余钱款转给被告周博。 本案审理过程中，本院向被告姜桂凤询问房屋现状，被告姜桂凤向本院陈述到，系争房屋于2019年期间由被告周博对外出租，该份合同履行至2019年年末。自2020年1月至9月期间因疫情影响系争房屋未对外出租。2020年10月起被告姜桂凤对外出租，租金由被告姜桂凤收取，每月租金为5000元，用于补贴生活，对于租期并未特别约定。 本案争议焦点为《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》的效力。对此，被告姜桂凤辩称其未在合同上签字，事前未予授权、事后未予追认，买卖合同的效力并不及于被告姜桂凤。被告姜桂凤为系争房屋的共有权人，故该合同无法继续履行；原告则认为即使买卖合同上并非被告姜桂凤本人签字，被告周博也构成表见代理，合同及补充协议的后果及于被告姜桂凤。本院认为，表见代理的构成要件包括：第一，行为人无代理权；第二，有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；第三，相对人为善意且无过失。 首先，针对被告周博的代理权限，被告姜桂凤否认其曾委托被告周博出售系争房屋，并否认在委托书、买卖合同上签字。被告周博亦陈述未取得被告姜桂凤之授权，委托书、买卖合同的签字并非被告姜桂凤本人签署。在原告无法提交委托书原件也无法确认买卖合同上被告姜桂凤签字的情况下，本院认为被告周博就出售系争房屋时并未取得被告姜桂凤的代理权。 其次，针对原告是否存相信被告周博具有代理权的理由，虽被告周博无代理权，但于签订居间合同及补充协议之时，二被告仍处于夫妻关系存续期间。当日，在被告周博披露了双方婚姻关系并签署补充协议，承诺取得姜桂凤之授权，原告出于该身份关系及被告周博的承诺，给予信赖签署居间协议并无过错。此后，中介经办人员向原告出示了附有姜桂凤身份证原件的授权委托书，在新冠疫情最为严峻的时段内，原告亦有理由相信被告姜桂凤确因客观原因无法亲自前往签署买卖合同，并授权于其丈夫被告周博进行房屋交易。再者，在2020年4月，在中介工作人员在场的情况下，被告周博携一女子共同签署买卖合同，中介工作人员并在此后将签署有“姜桂凤”字样的买卖合同交付原告，基于居间方的行为及另行签字确认买卖合同的表现，原告相信买卖合同已经被告姜桂凤事后追认并无不当。综上，基于被告周博与被告姜桂凤的婚姻关系、中介工作人员出示的有被告姜桂凤身份证的授权委托书照片及此后由中介转交的有“姜桂凤”字样的买卖合同，原告出于正常房屋购买方的角度及普通民事行为能力人的判断，足以相信被告周博出售系争房屋已取得被告姜桂凤的授权。 最后，关于原告是否为善意并无过失，本院认为，原告在被告姜桂凤未到场的情况下仅签署了居间协议，在看到中介工作人员出示的授权委托书后才签订了买卖合同。并在取得经中介工作人员转交的有“姜桂凤”字样的买卖合同后才继续进行了交易。原告按约履行了其在买卖合同中的付款义务，系善意购房人，且在此次交易中已尽其作为普通购房人的审慎义务，并无过失。 综上，本院认为虽被告周博在出售房屋时并未获得被告姜桂凤之授权，但原告有理由相信被告周博有代理权的，该代理行为有效，买卖合同及补充协议的后果及于被告姜桂凤。现买卖合同约定的过户期限已届满，在原告已将剩余购房款支付至本院代管款账户内，且第三人同意在原告垫付贷款的情况下配合涤除抵押（原告垫付贷款金额可与未付房款予以抵扣），系争房屋已可以予以过户，二被告应于抵押涤除后配合原告办理系争房屋的过户手续并向原告交付系争房屋。 关于原告主张的逾期交付违约金，依据合同约定，被告应于2020年6月5日前配合办理房屋过户手续，并在过户当日交付房屋，然被告至今未能履行其义务，已属违约。从本院查明的事实来看，被告姜桂凤在得知被告周博出售系争房屋后，二被告即办理了离婚手续意图处分本案系争房屋，二人显有恶意违约之意。且二被告离婚后，被告周博仍收取了原告购房款150万元，并取出160万元现金，虽被告姜桂凤否认收取了该笔现金，但从被告姜桂凤亲属与原告的协商过程来看，被告姜桂凤对该笔钱款系明知。再者，二被告离婚后，被告姜桂凤处分房屋并在未收到抚养费、欠款的情况下仍向被告周博转账，其二人还有恶意串通之嫌。对此本院认为，二被告未能履行过户及交房义务，已属违约，原告要求其二人承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计付标准，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本案中二被告未能配合过户及交付房屋给原告造成了损失，使其至今无法实现房屋占有使用等权能，结合被告姜桂凤向本院陈述收取的租金标准，本院从制裁违约和利益平衡原则出发，结合逾期过户对原告造成的实际损失，酌情确定被告姜桂凤、被告周博按照每日200元的标准支付自2020年6月16日起至房屋实际过户并交付之日止的逾期交付违约金。 被告周博、第三人建设银行浦东分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担

一、原告彭振华、孙凤英与被告周博、姜桂凤继续履行就上海市闵行区龙柏四村ＸＸＸ号ＸＸＸ室房屋达成的《上海市房地产买卖合同》； 二、原告彭振华、孙凤英于本判决生效之日起十五日内向被告周博、姜桂凤支付房款46万元； 三、原告彭振华、孙凤英于本判决生效之日起十五日内代被告周博、姜桂凤向第三人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行清偿，就上海市闵行区龙柏四村ＸＸＸ号ＸＸＸ室房屋上被告周博、姜桂凤尚欠的抵押贷款（具体金额以第三人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行的流水单为准）； 四、被告周博、姜桂凤于原告彭振华、孙凤英清偿抵押贷款后三日内，配合第三人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行办理上海市闵行区龙柏四村ＸＸＸ号ＸＸＸ室房屋的抵押涤除手续； 五、被告周博、姜桂凤于上海市闵行区龙柏四村ＸＸＸ号ＸＸＸ室房屋抵押涤除后三日内，配合原告彭振华、孙凤英办理将上海市闵行区龙柏四村ＸＸＸ号ＸＸＸ室房屋过户登记至原告彭振华、孙凤英名下的手续（由此产生的交易税费由原告彭振华、孙凤英负担）并向原告彭振华、孙凤英交付该房屋； 六、被告周博、姜桂凤于本判决生效之日起十五日内，按照每日200元的标准向原告彭振华、孙凤英支付自2020年6月16日起至实际办理房屋过户手续并交付房屋之日止的逾期交付违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31280元，财产保全费5000元，二项合计36280元，由被告周博、姜桂凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院

审判员殷雪 书记员倪晶旌

2021-10-08