原告北京艺达美文化发展有限公司（以下简称艺达美公司）诉被告华牧投资控股有限公司（以下简称华牧公司）、中农合创后勤管理有限公司（以下简称中农后勤公司）、中农合创投资基金管理（北京）有限公司（以下简称中农基金公司）、被告中农合创（北京）乡村建设规划设计研究院有限公司（以下简称中农规划公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。艺达美公司委托诉讼代理人吴述、邹立家，四被告共同委托诉讼代理人付文辉、中农规划公司法定代表人王苏波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结

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艺达美公司向本院提出诉讼请求：1.判令四被告支付艺达美公司租金132009.14元；2.判令四被告支付艺达美公司滞纳金（以5万元为基数，按照的日千分之五标准，自2018年10月26日至实际付清之日止；以82009.14元为基数、按照日千分之五标准，自2019年1月26日起至实际支付之日止）；3.判令四被告支付艺达美公司违约金50000元；4.判令四被告支付艺达美公司房屋使用费100650元，自2019年7月8日计算至2019年11月6日，按照日租金的150%标准支付。事实与理由:艺达美公司拥有北京市朝阳区百子湾路石门村5号院内东南1、3、4、5、6、7、8幢号和西南28、29、30、31、32、33、34、35、36、37、38幢号房屋的出租权。艺达美公司于2018年8月10日与四被告分别签订了《房屋租赁合同》,由华牧公司承租北京市朝阳区百子湾路石门村5号37幢105室（商业推广地址为东朝时代广场西区1号楼105室、租赁面积100平方米）,中农后勤公司承租北京市朝阳区百子湾路石门村5号37幢103室（商业推广地址为东朝时代广场西区1号楼103室、租赁面积400平方米）,由中农基金公司承租北京市朝阳区百子湾路石门村5号37幢102室（商业推广地址为东朝时代广场西区1号楼102室、租赁面积400平方米）。中农规划公司承租北京市朝阳区百子湾路石门村5号37幢101室（商业推广地址为东朝时代广场西区1号楼101室、租赁面积56平方米）。上述102室、103室、105室、101室均在北京市朝阳区百子湾路石门村5号院西南37幢1层房屋范围内,属于在一套房屋中划分了四块租赁面积。租赁期限为2018年8月10日起至2019年7月7日止。在上述四份租赁合同第十一条补充条款中均作出同样的约定,即四被告是关联公司（同一个法人）,分别签的合同为绑定合同,异进同出,如四个公司中的其中一家合同期内提前退租,退租的面积由关联的另三家公司承担并支付相应的租金、物业管理费、暖气费等相关费用,合同内的责任和义务均由关联的另三家公司来承担。在本案租赁合同履行过程中,华牧公司除支付首期租金5万元外,未能按照合同约定按期支付之后各期的租金,而且华牧公司在租赁期限届满后仍然拖延搬离,已经严重违反合同约定,给艺达美公司造成了巨大损失。按照租赁合同约定,华牧公司应当向艺达美公司承担违约责任,四被告属于同一个法人单位，租金和押金均由中农规划公司支付。因此,在租赁合同履行过程中,四被告存在公司财产混同、人事混同、场所混同情形。四被告滥用公司法人独立地位和股东有限责任,逃避债务,严重损害艺达美公司及其他债权人的合法权益。本案应同时适用公司人格否认制度,四被告应对艺达美公司的债权承担连带的偿付责任。综上所述,为维护艺达美公司的合法权益,特向贵院起诉,恳请贵院依法支持艺达美公司的诉讼请求。 四被告辩称，不认可艺达美公司全部诉请，艺达美公司主体地位不适格应驳回起诉，101、102、103、105所有权人是祥龙公司，委托物业管理证明显示艺达美公司是祥龙的代理人，艺达美公司只是签订合同的代理人，并非转租人，因此法律关系为四被告与祥龙公司的租赁关系，艺达美公司提出诉讼没有法律基础。艺达美公司在2015年7月8日至2019年7月7日有代理权限，之后艺达美公司无代理权限，无权主张2019年7月7日之后因房屋产生的权利和义务，因此艺达美公司的主体不适格。二、四被告和祥龙公司的租赁关系系2019年7月9日签署房屋租赁合同，艺达美公司提起本案的协议并非生效的租赁合同，仅为了办理工商注册使用，艺达美公司有意隐藏真实租赁关系，规避房屋漏水产生的责任，艺达美公司的主张不应得到支持。2017年11月9日，艺达美公司作为房屋代理人与中农规划公司签署房屋租赁合同，约定956平方米，起租2017年11月10日至2019年7月1日，但是对于艺达美公司提出的四份合同面积实际是对2017年11月9日合同面积的分拆，合同生效条件为法人签字并盖章，押金首付租金到达甲方指定账户，合同明确约定了给乙方提供四个注册地址，但是合同签署只完成了盖章，并没有负责人签字，也未支付押金，故艺达美公司主张的四份合同是未生效的合同，艺达美公司以未生效的合同诉讼没有事实和法律基础应予以驳回。合同履行过程中往来沟通，房租支付，最终清算都是中农规划公司进行，与其他三被告没有沟通，证明了合同实际履行情况。三、艺达美公司作为代理人签订的2017年7月19日合同中租赁物实际面积和约定面积不符，房屋存在严重缺陷，导致三分之二面积无法使用，艺达美公司应该少收租金并赔偿损失，双方沟通未果前四被告有权终止履行合同，艺达美公司提供的房屋面积实际仅有600余平，具体面积应该以房本登记为准，但是登记面积混乱，法庭应对实际面积进行确认，涉案房屋存在违建部分，扩建的衔接处存在严重漏水，一层门厅、会议室、董事长办公司棚顶漏水严重，完全无法正常使用，下雨情况下屋内漏雨，四被告和艺达美公司沟通漏水，一直未果，四被告要求艺达美公司完成漏水的修缮并提出中止履行租金支付义务，艺达美公司收到四被告主张后仍未履行，导致除中农规划公司外的其他三被告使用的房屋一直空置，艺达美公司应当少收相应部分的租金并赔偿装修损失。综上，由于艺达美公司的过错依据合同法第68条四被告有权中止履行合同。四被告使用房屋期间艺达美公司多次停水停电导致四被告经营损失，艺达美公司原因导致四被告的损失应该在艺达美公司主张的诉请中扣除，其他损失如停电下数据丢失的损失保留主张权利。四、不同意违约金，艺达美公司主张没有事实和法律依据，合同约定的违约金明显过高应当予以降低，包含三部分，艺达美公司诉请2涉及的日千分之五的违约金明显过高，应当调整为法定银行间拆借利率，诉请3的标准明显过高，因为艺达美公司主张其另行扣除了三个月的押金，诉请4房屋占用使用费标准过高，艺达美公司无权收取，2017年11月9日合同的约定或艺达美公司主张的日租金1.5倍标准也明显过高。五、艺达美公司无权要求支付房屋使用费，艺达美公司没有了代理权。四被告之间的担保不具有法律效力，不具有人格混同，无需承担责任。四被告单独签署合同仅仅配合工商办理登记，合同并没有签署完毕，合同约定的互相担保事宜，各被告也没有进行股东会决策程序，相关承诺也没有得到另外三方的盖章确认。因此担保不具备法律效力。最后关于人格混同，艺达美公司应该承担举证责任，艺达美公司未提供任何证据证明四被告存在资产管理决策或人员上的混同，其主张应当予以驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于北京市朝阳区百子湾路石门村5号37幢房屋登记产权人为北京市大型物资运输公司装卸机械修造厂［现已更名为北京祥龙物流（集团）有限公司机械制造分公司,以下简称祥龙公司］，建成年代六十，间数7，建筑面积127.9平方米。庭审中，艺达美公司表示127.9平米是平房面积，现已升级改造，艺达美公司从产权人处承租1300余平米。 2018年8月10日，艺达美公司（出租方、甲方）与华牧公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，华牧公司承租北京市朝阳区百子湾路石门村5号37幢105室（商业推广地址为东朝时代广场西区1号楼105室、以下简称105房屋），办公使用，乙方认可的租赁面积100平方米，租期2018年8月10日至2019年7月7日，年租金5.5元＊100平方米＊365天＝200750元，租金优惠为20万元；房租分六期交付，租赁期内每三个月作为一个租赁季度，第一期,合同签署当日,乙方一次性支付第一个租赁季度（三个月即2018年08月10日至2018年11月09日）的租金50000元，第二期，于2018年11月10日房屋租金期满提前15天,乙方一次性支付每下一个租赁季度（三个月）的租金50000元，第三期,于2019年02月10日房屋租金期满提前15天,乙方一次性支付每下一个租赁季度（四个月28天）的租金82009.14元；合同签署当日,乙方同时向甲方一次性支付相当于三个月租金50000元；租赁房屋的水费（10.5元／吨）、电费（1.5元／度）,于每个租赁月度的20日支付,甲方代为征收；如本合同期满时乙方未续租而继续使用租赁房屋且未经甲方同意的、或者甲方依法解除合同后乙方未按约搬离租赁房屋且未经甲方同意的,应按本合同约定的同期日租金的300%的标准向甲方支付实际使用期间的房屋使用费，甲方保留随时收回该租赁房屋及保留向乙方追索其他经济损失的权利；乙方如逾期支付租金及其它应付费用,每逾期一日,则乙方须按欠缴数额的0.5%支付滞纳金；乙方如拖欠租金达一个月以上,甲方有权将押金作为违约金不予返还,并收回出租之房屋（视作乙方提前退租）,同时按三个月房屋租金的标准收取违约金；租赁期间,如乙方提前退租或者因乙方违约而甲方解除合同的,则乙方除承担合同规定的其他违约责任外,须补交免租期租金及其他应交的物业、能源等费用；本合同自双方法定代表人或代表签字并加盖公章（合同章）及乙方押金、首付租金到达甲方指定账户后生效；补充条款:乙方与中农基金公司、中农后勤公司、中农规划公司是关联公司（同一个法人）,分别签的合同为绑定合同,异进同出,如四个公司的其中一家公司合同期内提前退租,退租的面积由关联的另三家公司承担并支付相应的租金、物业管理费、暖气费等相关费用,合同内的责任和义务均由关联的另三家公司来承担。上述《房屋租赁合同》加盖艺达美公司公章、签字、日期及华牧公司公章。 经询，双方认可针对上述《房屋租赁合同》，华牧公司缴纳租金为2018年8月10日至2018年11月9日第一期租金5万元。关于押金5万元，艺达美公司表示押金系《东朝时代广场房屋租赁合同》中抵扣而来，并非由华牧公司另行支付，华牧公司不认可抵押金的说法，坚持认为上述《房屋租赁合同》仅是为了工商注册需要，并未生效。 2019年7月2日，艺美达公司向华牧公司发出备忘录，记载：贵司应于2018年10月25日前支付租金，但贵司至今未交……鉴于归我双方合作关系，我司希望贵司能够诚实履行合同约定。贵司的租赁期限将于2019年7月7日到期，如贵司有意续租，贵司必须于2019年7月4日前结清欠付的租金，否则我司拒绝与贵司协助续租事宜。在此通知贵司，因租赁期限将于2019年7月7日到期，贵司应当于2019年7月7日腾退租赁房屋，并将租赁房屋及相关事宜设施、设备以及按照房屋装修现状完好的交还给我司。贵司应当付清全部欠付的租金及水费及其他费用，并按照合同约定支付滞纳金及违约金。2019年10月23日，艺达美公司向中农规划公司、中农基金公司、中农后勤公司、华牧公司发出《备忘录》，主要内容为：租赁合同已经于2019年7月7日到期终止，请在2日内搬离，自2019年10月25日，所有遗留在租赁房屋内的物品都视为贵司放弃所有权的物品。 庭审中，双方确认华牧公司于2019年11月6日搬离105房屋。 庭审中，艺达美公司与华牧公司就2018年8月10日签署的《房屋租赁合同》是否生效及实际履行产生了争议。华牧公司表示2018年8月10日《房屋租赁合同》未生效，仅为了办理工商注册使用，且其加盖公章的日期并非2018年8月，而是2018年5月，而实际租赁关系为艺达美公司与中农规划公司于2017年11月9日签订的《东朝时代广场房屋租赁合同》，后分拆四份合同，包括涉案2018年8月10日《房屋租赁合同》及由中农规划公司承租北京市朝阳区百子湾路石门村5号37幢101室（以下简称101房屋）,中农后勤公司承租北京市朝阳区百子湾路石门村5号37幢103室（以下简称103房屋）,中农基金公司承租北京市朝阳区百子湾路石门村5号37幢102室（以下简称102房屋）共四份合同，并提交编号ＤＺＳＤ-1-101《东朝时代广场房屋租赁合同》，显示：中农规划公司（承租方、乙方）承租艺达美公司（出租方、甲方）北京市朝阳区百子湾路石门村5号37幢101室（商业推广地址为东朝时代广场西区1号楼101室），办公使用，乙方认可的租赁面积956平方米，租期2017年11月10日至2019年7月7日，年租金5.5元＊956平方米＊365天＝1919170元，租金优惠190万元；合同签署当日,乙方同时向甲方一次性支付相当于三个月租金475000元。 艺达美公司对于《东朝时代广场房屋租赁合同》的事实表示认可，但表示《东朝时代广场房屋租赁合同》已经解除，并提交2018年8月9日与中农规划公司签订的《租赁合同解除协议》，主要内容为：鉴于甲乙双方于2017年11月10日签订了《房屋租赁合同》（编号：ＤＺＳＤ-1-101），因乙方原因无法继续履行合同，经双方友好协商，同意该合同于2018年08月09日解除，现双方就合同解除事宜达成如下协议：1.甲方退还乙方房屋押金475000；2.电费费用按物业部交接数据为准缴纳；3.乙方交还房屋时原有水、电设施设备等应该保持正常，乙方不得损坏屋内设施和原装修，损坏应照价赔偿；4.对于因乙方退租给他人产生的任何损失，甲方不承担任何责任；5.本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决，本协议一式贰份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力；6.本协议一经签署并履行，双方的争议全部解决，再无其他争议。华牧公司认可《租赁合同解除协议》真实性，但表示系2018年4月盖章。 庭审中，华牧公司表示《东朝时代广场房屋租赁合同》履行过程中，2018年5月12日至2018年8月期间，956平方米的出租面积中有漏水情况，漏水位置在加盖房屋和原房屋衔接的部分位置，就此提交2018年9月10日艺达美公司向中农规划公司发送的《备忘录》，显示艺达美公司回复：关于房屋漏水的现象，我司在接到贵司的报修后，依据贵司报修单已及时安排相关人员对房屋楼顶做了防水维修处理，室内部分墙面我司已经安排维修师傅上门维修，当时贵司人员不让维修，贵司要自行处理。目前整个西面外墙我司已做过防水处理，目前部分墙面仍然有发霉现象，如果贵司需要我司维修，我公司会马上安排维修人员上门维修。我司非常重视贵司提出的维修意见，因外墙防水维修的工序较为复杂，需要做相应的工作准备，我司并没有不管不问不安排维修工作，请贵司理解。我公司人员流动属于正常现象，在贵司入住交接的时也向贵司告知了我司物业部门的座机电话，不存在无法对接的说法。在此，特向贵司说明，贵司涉及的维修问题，我司已经解决完毕，维修期间没有影响贵司的正常使用。如贵司仍有需要维修的内容，请贵司收函后及时向我司物业部提交书面报修单，按照租赁合同约定属于我司的维修事项，我司将按照合同约定履行维修责任。 此外，四被告对艺达美公司的承租权利来源提出异议，艺达美公司提供了如下证据： 1、2015年7月8日，祥龙公司出具《委托物业管理证明》，北京市朝阳区百子湾路石门村5号院内东南1、3、4、5、6、7、8幢号和西南28、29、30、31、32、33、34、35、36、37、38幢号委托艺达美公司从事租赁经营、物业管理，期间2015年7月8日至2019年7月7日，在委托期限内，同意以受托单位的名义对外出租委托管理房屋。后祥龙公司与艺达美公司签订《房屋租赁合同》，艺达美公司承租位于北京市朝阳区百子湾路石门村5号院内西区-01，建筑面积705平方米，期限自2019年7月8日至2023年7月7日。 2、租赁合同两份，分别载明：酷伯尔（北京）酒店管理有限公司承租祥龙公司北京市朝阳区百子湾路石门村5号院内西区-03，建筑面积632平方米，期限自2019年7月8日至2023年7月7日。艺达美公司自酷伯尔（北京）酒店管理有限公司承租北京市朝阳区百子湾路石门村5号院内西区-03，期限自2019年7月8日至2020年7月8日。 诉讼过程中，本院向祥龙公司发送协查函，祥龙公司于2020年12月17日复函：1、位于北京市朝阳区百子湾路石门村5号的所有房屋（共计870间，建筑面积为141424平方米）及对应土地（总面积45919.6平方米）的产权为均为我司所有，拥有《房屋所有权证》《国有土地使用证》。其中37幢位于石门村5号院内西侧，证载建筑面积127.9平方米。石门村5号的工业大院内房屋多工厂厂房，在2007年左右根据实际情况，为了合理利用老旧厂房，曾对该场区部分老旧车间进行过装修改造，存在增加部分房屋面积的情况。但因当时政策及实际情况，未办理规划许可证及产权面积变更手续。2、北京艺达美文化发展有限公司与我公司前一期合同租赁日期为2015年7月8日至2019年7月7日，租赁面积3870平方米，其中涵盖现石门村5号-01、03区域。我公司出具了《委托物业管理证明》，由北京艺达美文化发展有限公司进行管理、租赁经营。3、我公司与北京艺达美文化发展有限公司于2019年7月签订的《房屋租赁合同》，由北京艺达美文化发展有限公司租赁建筑面积705平方米，租赁位置为石门村5号西区-01区域。705平方米的租赁面积为整个租赁区域面积，含场地及相关房屋，其中包含了石门村5号37幢一部分。4、我公司与酷伯尔（北京）酒店管理有限公司于2019年7月签订的《房屋租赁合同》，由酷伯尔（北京）酒店管理有限公司租赁面积建筑面积632平方米，租赁位置为石门村5号西区-03区域。632平方米租赁面积为整个区域面积，含场地及房屋，其中包含了石门村5号37幢一部分。实际上，石门村5号37幢的面积分别涉及于西区上述两份租赁合同的租赁面积中。特此函复

一、被告华牧投资控股有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京艺达美文化发展有限公司二〇一八年十一月十日至二〇一九年十一月六日的租金及房屋使用费共计十九万九千七百八十六元九角二分； 二、驳回原告北京艺达美文化发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4633元，由原告北京艺达美文化发展有限公司负担336元（已交纳），由被告华牧投资控股有限公司负担4297元（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院

审判员杨阳 二〇二一年六月十一日 书记员邓青

2021-09-27