上诉人中国铁路济南局集团有限公司（上诉人简称济南局公司）因与被上诉人黄岛区铁路小区业主委员会（以下简称铁路小区业委会）、原审被告济南铁路经营集团有限公司（以下简称经营公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初12638号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结

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济南局公司上诉请求：1.撤销一审（2020）鲁0211民初12638号判决，依法改判驳回铁路小区业委会的诉讼请求；2.本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的成立并不合法，不是合法的物业服务主体。被上诉人的备案资料中没有业主推荐和选举业主委员会的证明材料，不能证明其成立时得到法定业主人数的同意。事实上，仅仅是小区内七、八个人自导自演，自我选举的所谓的“业主委员会”，除了“业委会”成员外，没有其他业主参与。这样的“业主委员会”不具有代表性，也不合法，只是个别人非法谋利的工具而已，其无权代表业主进行“自治”，更无收取物业费的法律依据。被上诉人未依法在法定备案机关办理备案，《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。被上诉人没有向黄岛区人民政府房地产主管部门备案；黄岛区辛安街道办事处城市管理中心是街道办的内设机构，既不具备业主委员会的备案资格，也不具备对外出具证明的主体资格。《物业管理条例》第三十二条明确规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。被上诉人不是企业法人，即便是依法成立，也不是合法的物业服务主体，自然不是合法的收费主体。二、一审判决认定事实错误，涉案“两栋大楼”及平房不在被上诉人物业服务范围内，双方之间也不存在物业服务关系。被上诉人提交的业主委员会选举办法、铁路小区业主大会议事规则、铁路小区管理规约及成立时会议记录等，均表明其物业管理范围为小区1-20号住宅楼，其成立时业主的投票权也仅限于上述1-20号住宅楼范围内的业主，并不包含上诉人的“两栋大楼”及平房。可见，涉案“两栋大楼”及平房并不在被上诉人自治管理范围内。另外，上诉人的楼房只是两层小楼，面积远远小于8000平方米，且处于闲置状态，独自成院，无需其提供任何物业服务。双方之间不存在物业服务合同，被上诉人也没有为上诉人提供过服务，被上诉人超出其自治管理范围收取物业管理费既没有法律依据，也没事实依据。三、一审判决适用法律错误，被上诉人所诉部分物业费超诉讼时效，收费标准亦不应得到支持。被上诉人提起诉讼时间为2020年7月，所诉物业费期间为2016年3月至2019年10月，其中2016年3月至2017年6月期间的诉讼请求已超三年的诉讼时效。在起诉之前，被上诉人从未就相应期间的物业费提出支付请求，不存在诉讼时效中断、中止的法定情形，不应得到保护和支持。退一步讲，《山东省物业服务收费管理办法》规定：其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。上诉人该处土地及地上建筑物处于闲置状态，双方从未就物业服务和收费标准进行过协商和约定，一审法院判决确定的收费标准是正常使用中的物业收费标准，明显适用法律错误，违反了《山东省物业服务收费管理办法》的规定。综上，被上诉人成立不合法，不是合法的收费主体，一审判决认定事实错误，适用法律错误。 铁路小区业委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。对于上诉人在庭审中所提出的意见，一审中已经充分调查，上诉人庭审中所述不能支持其上诉请求，被上诉人的一审诉求有事实和法律依据。 经营公司述称，作为本案原审被告，一审判决经营公司不承担责任，认定正确。经营公司同意上诉人济南局公司的请求。 铁路小区业委会向一审法院起诉请求：1.判令济南局公司、经营公司连带支付原告物业管理服务费1000500元；2.诉讼费用由济南局公司、经营公司承担。 一审法院认定事实如下： 一、关于铁路小区业委会成立的有关情况。青岛市黄岛区辛安街道办事处城市管理中心出具的铁路小区业委会成立的业主委员会成立备案表载明，业主委员会名称黄岛区铁路小区业主委员会，备案日期2016年3月23日，物业行政主管部门于2016年3月23日同意备案，开发建设单位济南铁路局，物业管理单位青岛铁路红宇物业管理有限公司。双方当事人均认可济南铁路局已经改制不存在，其权利义务的承继人为济南局公司。 二、关于铁路小区业委会收取物业服务费的依据。铁路小区业委会主张，铁路小区业委会没有聘请物业服务企业，铁路小区业委会小区业主实行物业自治，并进行了相关公示。铁路小区业委会提交了落款时间为2016年4月8日的铁路小区业主自治意见书一份、落款时间为2016年5月1日的公告一份作为证据。经审查，自治意见书载明：在暂无物业公司应聘来小区服务之前，业主委员会决定实行小区物业服务自治，成立物业服务队，小区内商企业户以1.5元／月／平方收费。以上为铁路小区物业服务自治暂行办法。请各业主认真阅读，同意后签字。该份证据盖有字样为青岛市黄岛区辛安街道办事处城市管理中心的印章，并载有与备案材料一致，2020.7.30的内容。该份证据还载有其他内容。公告载明：小区内商企业户以1.5元／月／平方取收物业费，场地和房屋同时计费。如有不同意见和建议请自本公告之日起7日内到办公室书面提出。 经营公司质证后表示，铁路小区业委会提交的该两份证据与业主委员会成立备案表相矛盾，备案表载明物业管理单位为青岛铁路红宇物业管理有限公司，所以按照铁路小区业委会提交的证据，收取物业费的单位应该是青岛铁路红宇物业管理有限公司。2、铁路小区业委会提交的该两份证据不是物业自治的权利来源。业主大会应该作出相应的决议。同时，铁路小区业委会提交的自治意见书最后明确表述：请各业主认真阅读，同意后签字。但铁路小区业委会没有提交业主签字的材料，不能证明经过业主的同意。所以，铁路小区业委会提交的证据不能证明其自治合法，该两份证据与本案无关。 济南局公司质证后表示，1、自治意见书载明在暂无物业公司应聘才实行物业自治。自2016年至今长达4年半之久铁路小区没有公开招聘小区物业服务，明显和《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》相违背。2、自治意见书最后一条载明，请各业主认真阅读，同意后签字。但铁路小区业委会提交的证据没有任何业主的签字，不能认为是业主大会作出的决定，济南局公司没有签字和盖章，对济南局公司不发生任何法律效力。3、自治意见书的备案时间为2020年7月30日，和公布该自治意见书的时间2016年4月8日相距4年之久，在这种情况下，自治意见书不应发生效力。铁路小区业委会收费公告中的收费标准没有法律依据。铁路小区业委会没有物业管理资质，铁路小区业委会收取物业费没有法律依据和资质依据，铁路小区业委会没有收取物业管理费的资格。 三、关于铁路小区业委会收取被告物业管理服务费的两栋大楼和数间平房的有关情况。铁路小区业委会主张，济南局公司是青岛市黄岛区内两栋大楼和数间平房的业主，经铁路小区业委会工作人员测量，建筑面积大约8000平方米，铁路小区业委会不能提供该两栋大楼和数间平房的产权证书或规划手续。济南局公司表示济南局公司在青岛市黄岛区，建筑面积大约2000平方米，但系济南局公司的办公和生产用房，与铁路小区业委会没有任何关系，铁路小区业委会未提供任何物业服务。济南局公司表示有两栋大楼和数间平房的规划手续、产权登记手续、批准建设手续，但与本案无关，不向法庭提交。经营公司表示，两栋大楼和数间平房属独立大院，与青岛市黄岛区相隔离。 在诉讼过程中，铁路小区业委会向法庭提交了盖有字样为青岛西海岸新区自然资源局审批业务档案管理专用章印章的图纸复印件一份，以证明本案所涉两栋大楼和数间平房在青岛市黄岛区内。经审查，该份图纸复印件中有一枚印章的字样为青岛市规划局（黄岛分局）审批业务档案管理专用章，载明的工程名称为青铁分局黄岛职工经济适用房工程。济南局公司、经营公司表示铁路小区业委会提交的是小区建筑设计图，与物业服务范围不能混为一谈。济南局公司认可本案所涉物业房屋的土地及建筑在小区平面图的用地界线范围内。 四、关于铁路小区业委会提供物业管理服务的情况。在庭审过程中，双方当事人均认可2016年3月23日至2019年10月15日期间青岛市黄岛区没有物业服务企业。济南局公司表示在此期间涉诉物业闲置，不需要物业服务。 铁路小区业委会主张，铁路小区业委会为本案所涉两栋大楼和数间平房提供了物业管理服务，铁路小区业委会提交了落款时间为2017年4月5日，盖有字样为青岛市黄岛区辛安街道办事处印章的责令限期整改指令书一份、照片5张作为证据。经审查，责令限期整改指令书载有责令铁路小区于2017年4月15日前整改小区河道西侧路北一空地上杂草、杂物较多，存在火灾隐患，该区域房屋破损，存在安全隐患。照片拍摄了杂物堆放等场景。济南局公司、经营公司表示铁路小区业委会逾期提交证据，不予质证。 济南局公司向法庭提交了视频一份，以证明铁路小区业委会对业主使用暴力，导致济南局公司的涉案物业无法使用，小区居民反映铁路小区业委会对小区物业管理的相关问题。铁路小区业委会质证后表示，该视频不具有证明效力，与本案无关。经营公司质证后表示，该视频可以证明铁路小区业委会未经合法选举且在其自治期间引起业主大量投诉，并没有真正为业主服务。 铁路小区业委会另向法庭提交了如下证据：1、2016年至2018年的水费发票6份，以证明：铁路小区业委会在小区进行绿化、保洁等物业服务支出水费。2、2016年至2019年的电费发票37份、发票客户名称说明一份，以证明：铁路小区业委会在物业服务期间交纳小区公用区域的照明及其他物业服务用电电费。3、青岛市黄岛区辛安街道办事处城市管理中心情况说明一份，以证明：自2016年4月至2019年10月，铁路小区业委会在铁路小区物业自治期间物业服务质量得到主管部门的认可，铁路小区业委会履行了物业管理服务职责。济南局公司、经营公司认为铁路小区业委会举证已过举证期限，不予质证。经审查，水费发票载明的客户名称均为黄岛区铁路小区业主委员会，用水地址江山北路12号，时间自2016年5月至2018的1月。电费发票的客户名称分别为公用表、夏良胜、铁路小区业主委员会，时间自2016年5月至2019的5月，地址分别为江山北路12号铁路小区公用表、江山北路12号物业4、江山北路12号物业1、江山北路12号物业2、江山北路12号物业3、团结路铁路小区3号变、铁路社区江山北路铁路小区3号变、铁路社区江山北路12号铁路小区物业1、铁路社区江山北路12号铁路小区物业2、铁路社区江山北路12号铁路小区物业3、铁路社区江山北路铁路小区12号铁路小区、江山北路12号铁路小区8号楼1单元公用。第一份情况说明盖有字样为国网山东省电力公司青岛市黄岛区供电公司发票专用章的印章，落款时间为2021年3月16日，载有如下内容：黄岛区江山北路12号铁路小区自2016年4月至2019年10月业主委员会物业服务自治期间，由黄岛区铁路小区业主委员会缴纳小区公共区域电费。因黄岛区铁路小区业主委员会没有详细开票信息，我单位将上述电费的票据开具给业主委员会经办人夏良胜，客户名称为夏良胜、公用表、铁路小区业主委员会等。第二份情况说明盖有字样为青岛市黄岛区辛安街道办事处城市管理中心的印章，落款日期为2021年3月16日，落款处署名为柴青川、薛立家，其中薛立家作为负责人署名，载明：黄岛区铁路小区位于青岛市黄岛区，在我单位辖区管理范围之内。自2016年4月至2019的10月该小区业主委员会实行物业服务自治，由业主委员会负责物业管理服务工作，我单位不定期至该小区进行物业管指导、检查、督促工作，小区物业服务自治期间，物业服务工作质量高、管理工作到位，得到广大业主的认可。 五、关于铁路小区业委会要求济南局公司、经营公司连带给付物业管理服务费1000500元的问题。铁路小区业委会主张，自2016年5月1日至2019年10月15日共计41.5个月,按照两栋大楼和数间平房建筑面积8000平方米,每平方米每月1.5元计算，物业管理服务费共计498000元。济南局公司是业主，经营公司是实际使用者，济南局公司、经营公司应连带给付铁路小区业委会1000500元物业管理服务费。济南局公司、经营公司表示，铁路小区业委会的主张没有依据，不予认可。 济南局公司、经营公司认可未向铁路小区业委会交过物业服务费

一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初12638号民事判决； 二、驳回黄岛铁路小区业主委员会的起诉。 本案案件受理费13805元，退还黄岛铁路小区业主委员会；二审案件受理费13805元，退还中国铁路济南局集团有限公司。 本裁定为终审裁定

审判长陈晓静 审判员刘昭阳 审判员李蕾 二〇二一年八月二十六日 书记员韩平 书记员宋明旭

2021-09-26