原告中国建设银行股份有限公司福州沁园支行（以下简称“建设银行沁园支行”）诉被告黄杰、黄芳、福州市建设发展集团有限公司（以下简称“建设发展公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。建设银行沁园支行的委托诉讼代理人杨美伦、建设发展公司的委托诉讼代理人夏祖铃、彭春娇到庭参加诉讼。黄杰、黄芳经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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建设银行沁园支行向本院提出诉讼请求：1.判令黄杰、黄芳偿还建设银行沁园支行借款本金77331.31元，利息4902.67元（利息包括罚息，暂计至2020年9月2日，此后利息按合同约定计算至实际款项还清之日止）；2.判令黄杰、黄芳赔偿建设银行沁园支行为实现债权而支出的律师代理费6000元；3.判令建设银行沁园支行就黄杰、黄芳提供的抵押物即福州市晋安区××镇××村××期××＃楼××号房产及其土地使用权的折价、拍卖或变卖价款优先受偿上述第1项、第2项债权；4.判令建设发展公司对黄杰、黄芳的上述第1项、第2项债务承担连带清偿责任；5.判令黄杰、黄芳、建设发展公司承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费560元、财产保全费等）。 事实和理由：2010年12月28日，中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建设银行福建省分行”）与黄杰、黄芳、福州房地产发展有限责任公司（现更名为“福州市建设发展集团有限公司”）签订了编号为2010年建闽房沁个房借字111号的《个人住房借款合同》。合同约定，建设银行福建省分行向黄杰提供借款14万元（公积金借款），借款期限为180个月，借款月利率为3.375‰，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法；担保方式为抵押加阶段性担保，即黄杰、黄芳以位于福州市晋安区××镇××村××期××＃楼××号房产及其土地使用权提供抵押担保，担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及借款人应向建设银行福建省分行支付的其他款项、建设银行福建省分行为实现债权和抵押权而产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），建设发展公司提供阶段性担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及建设银行福建省分行为实现债权而产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。建设银行福建省分行与黄杰于2011年1月15日就上述抵押物办理了预告登记［他项权证号为：榕房预ＱＲ字第1××5号］。 合同同时约定，合同项下贷款发放后，若黄杰不按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项，即构成违约，建设银行福建省分行有权宣布借款立即到期，要求黄杰立即清偿借款本息及相关费用，自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按逾期罚息利率和合同约定的结息方计收罚息和复利，并有权行使担保权利，依法处分上述抵押物以清偿债务；合同在履行过程中，当事人各方发生争议，可以通过协商解决，协商不成，可以向建设银行福建省分行所在地的人民法院起诉。 合同还约定，本合同项下贷款发放后，贷款人将其在本合同项下的所有权利义务一并转给建设银行沁园支行。 建设银行福建省分行依约于2011年1月24日向黄杰发放借款14万元并将全部款项转入建设发展公司账户用于购买上述抵押物，借款期限自2011年1月24日至2026年1月24日。 现黄杰未按合同约定按时、足额偿还借款本息，建设发展公司也未履行担保义务，鉴于该行为已危及到上述《个人住房借款合同》项下建设银行沁园支行债权，建设银行沁园支行根据上述《个人住房借款合同》约定采取救济措施，宣布上述借款提前到期。黄杰应立即清偿借款本金77331.31元，利息4902.67元（利息包括罚息，暂计至2020年9月2日，此后利息按合同约定计算至实际款项还清之日止）。 黄杰上述贷款发生在黄杰、黄芳夫妻关系存续期间，黄芳作为抵押人在《个人住房借款合同》中签名，故黄芳应当对黄杰上述债务承担共同还款责任。 黄杰、黄芳未作答辩。 建设发展公司辩称，一、建设银行沁园支行仅就诉争房屋办理抵押权预告登记，依法不享有抵押权，无权就诉争房屋进行折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。 （一）本案中，建设银行沁园支行提供的证据《房屋他项权证》（榕房预ＱＲ字第1××5号），已明确诉争房屋办理的是抵押权预告登记，而非抵押权登记。根据《物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。据此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。建设银行沁园支行作为诉争房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对诉争房产办理抵押权登记的请求权并而非享有现实的抵押权。因此，建设银行沁园支行无权对诉争房屋折价、拍卖、变卖享有优先受偿权。 （二）根据建设银行沁园支行提供的证据《个人住房借款合同》第四十一条第四款的约定：“抵押人应当在以下两个日期中先到之前办妥抵押登记，并将他项权证交贷款人收执：1.自贷款发放日起叁拾陆个月；2.抵押物能够进行不动产登记之日起三个月。否则视为借款人、抵押人违约，贷款人有权采取本合同约定的违约救济措施。”该条约定表明，建设银行沁园支行知晓抵押预告登记不等同于正式抵押登记。抵押房产未完成由预告登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续。因此，建设银行沁园支行主张享有抵押权无事实和法律依据。 二、建设银行沁园支行未及时要求抵押人办理正式抵押登记，其自身存在过错，导致延长建设发展公司保证期，加重建设发展公司保证责任，建设发展公司的保证责任应当予以免除。 （一）建设发展公司已为诉争房屋已经办理了所有权初始登记，诉争房屋已具备办理产权证书和抵押权预告登记转化为一般抵押登记的条件，建设发展公司已经完全履行出售房屋人应尽义务。 （二）建设银行沁园支行未及时催告黄杰办理抵押登记，造成保证期延长，应承担相应责任。根据建设银行沁园支行提供的证据《个人住房借款合同》第十三第三款约定：“本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。”该借款合同签订日期为2010年12月28日，建设银行沁园支行未能按上述约定及时要求抵押人办理正式抵押登记，导致逾10年仍未办理正式抵押登记及取得《他项权利证书》，系其自身的过错所致，其应自行承担相应责任。 三、建设银行沁园支行以“格式条款”加重建设发展公司责任，违反公平原则，属于无效条款。 （一）阶段性担保不具有全程担保的法律效力。 开发商阶段性保证担保设立的初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权登记手续。其实质是为贷款银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证担保，一旦抵押设定成功，该阶段性保证的任务即告完成。诉争房屋已经办理了所有权初始登记，在借款人黄杰和贷款人建设银行沁园支行共同过错造成无法办理正式抵押登记情形下，仍然要求建设发展公司继续承担保证责任，无形将阶段性担保变成了全程担保，增加了建设发展公司的担保责任。 且建设银行沁园支行作为贷款人，其市场经济行为应该是自负盈亏的，其在赚取购房人借款利息的同时将经济风险全部转嫁给开发商，显失公平。 （二）《个人住房借款合同》中第十三条第二款约定：“抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）”；第十七条第二款约定：“出现违约情形，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；”第十七条第六款约定：“对于借款人未按时还清的任一期借款本金和利息（包括贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；”以上条款属于不公平合同格式条款。依据《合同法》第三十九条、第四十条，该条款属于“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的格式条款，违背了公平原则；且建设银行沁园支行未依法履行警示、提醒义务，因而无效。 综上所述，建设银行沁园支行仅就诉争房屋办理抵押权预告登记，依法不享有抵押权，无权就诉争房屋进行折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。建设银行沁园支行未及时要求被告黄杰办理抵押登记，其自身存在过错，建设发展公司的保证责任应当予以免除，请求法院查明事实，驳回建设银行沁园支行针对建设发展公司的诉讼请求，以维护建设发展公司的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。建设银行沁园支行提交结婚证、国家企业信用信息公示系统查询信息、《个人住房借款合同》、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、房屋他项权证、中国建设银行个人贷款对账单、结清试算、《委托代理协议》、律师费发票、银行转账凭证作为证据，建设发展公司提交不动产登记信息查询结果、榕房初ＦＺ字第初始登记通知书、东山新苑二期产权领取原件表作为证据，建设发展公司对上述证据的真实性均无异议，经本院审查，上述证据内容客观真实，与待证事实相关联，来源与形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认，并在卷佐证。 另查，《个人住房借款合同》第四十一条第（五）项约定，本合同项下贷款发放后，贷款人建设银行福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给建设银行沁园支行。贷款人对上述合同权利转移不再另行通知借款人和担保人，借款人和担保人均已知悉并同意贷款人的上述行为。案涉房产已经办理了预告抵押登记，他项权证上的预告抵押登记权人为建设银行福建省分行。截至2021年3月23日，黄杰尚欠建设银行沁园支行借款本金68927.39元，利息2881.1元、罚息619.26元。建设银行沁园支行为追索本案债权委托福建闽天事务所律师代理本案，实际支出律师代理费1500元

一、黄杰、黄芳于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司福州沁园支行偿还借款本金68927.39元，利息2881.1元、罚息619.26元（暂计至2021年3月23日，此后的利息、罚息、复利按《个人住房借款合同》的约定计付至全部款项还清之日止）； 二、黄杰、黄芳于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司福州沁园支行偿还律师代理费1500元； 三、福州市建设发展集团有限公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任； 四、黄杰、黄芳应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福州沁园支行办理位于福州市晋安区××镇××村××期××＃楼××号房产的抵押登记手续，福州市建设发展集团有限公司应督促黄杰、黄芳并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，福州市建设发展集团有限公司的保证责任终止； 五、上述房产抵押登记办妥后，或黄杰、黄芳逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司福州沁园支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项、第二项确定的债务优先受偿； 六、中国建设银行股份有限公司福州沁园支行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福州市建设发展集团有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按款项垫付日的中国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还黄杰、黄芳； 七、福州市建设发展集团有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向黄杰、黄芳追偿； 八、驳回中国建设银行股份有限公司福州沁园支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1855元，由黄杰、黄芳、福州市建设发展集团有限公司负担。公告费560元，由黄杰、黄芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院

审判员林巧 二〇二一年四月九日 法官助理林舒 书记员孙兰兰

2021-09-13