原告（反诉被告）中冶置业集团有限公司（以下简称中冶公司）与被告杨桂荣、被告（反诉原告）张金龙合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中冶公司的委托诉讼代理人杜畅、被告（反诉原告）张金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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中冶公司向本院提出诉讼请求：1.确认北京市大兴区瀛海镇兴海园小区ｘｘｘ室房屋（以下简称ｘｘｘ）为中冶公司所有；2.判令张金龙、杨桂荣协助中冶公司将ｘｘｘ转移登记至中冶公司名下；3.本案诉讼费用由张金龙、杨桂荣承担。事实和理由：2003年4月，中冶公司以张金龙名义购买了ｘｘｘ，房屋面积为71.09平方米；2013年1月6日，张金龙办理了ｘｘｘ的产权证（房屋所有权证号为房权兴字第ＸＸＸＸ号）；张金龙于2019年8月21日向中冶公司出具声明，证明ｘｘｘ系中冶公司购买，暂时登记在张金龙名下；据此，中冶公司系ｘｘｘ的房屋实际购买人、所有权人。现ｘｘｘ已满足上市交易条件，中冶公司请求张金龙协助办理变更登记手续，张金龙予以拒绝；中冶公司、张金龙之间存在借名购房的事实，不存在违反法律法规强制性规定的情形，张金龙拒绝办理产权变更登记的行为给中冶公司造成了损失；杨桂荣系张金龙之配偶，其与本案存在利害关系；综上所述，为维护自身合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第一百一十九条规定，中冶公司诉至法院，请求判如所请。 张金龙、杨桂荣共同辩称，诉争ｘｘｘ系中冶公司借名购买的，中冶公司已经交了购房款，但是中冶公司一直未办理过户；对ｘｘｘ在2012年办理的房产登记手续，是在2013年颁发的房屋产权证书，登记权利人是张金龙1个人的名字；在2003年，北京市大兴区瀛海镇人民政府委托张金龙所在的公司销售兴海园的房子，为了安排拆迁户，中冶公司购买了几十套房子，剩余了4套一直没有安排，张金龙也一直催促中冶公司办理房屋登记的事情，其中3套房子有名字了，但是剩余1套就是本案的ｘｘｘ一直没有解决，中冶公司就跟张金龙的老板商量写在张金龙名下，安排好拆迁户之后再过给拆迁户；到2013年1月房屋产权证书就下来了，到2014年的时候张金龙、杨桂荣夫妇的孩子要结婚，因为房产的事情家庭内部也产生了矛盾，因为有2套房子了就不能再购买房子了；张金龙也同意将ｘｘｘ过户到中冶公司名下，但是因过户产生的费用应由中冶公司承担，而且希望能够尽快将ｘｘｘ过户到中冶公司名下，以免张金龙一家继续遭受损害。 张金龙向本院提出反诉请求：1.判令中冶公司向张金龙支付因购买ｘｘｘ所产生的营业税、城建税、教育附加税、地产教育费、登记费、测绘费、印花费、入住一次性压缩性天然气费，合计10568.89元；2.判令中冶公司承担不动产转移登记需交纳费用、土地出让金、契税、个人所得税；3.因ｘｘｘ一直未解决过户问题，在2019年张金龙咨询律师花费5000元，请求判令中冶公司承担该笔费用；4.因ｘｘｘ占用张金龙购房资格而无法另购房产，给张金龙所在家庭带来经济损失，请求判令中冶公司赔偿张金龙400000元（系2014年、2015年、2018年、2019年的损失，每年100000元，依据房屋上涨和精神方面主张的金额）；5.判令中冶公司给付张金龙租房损失188500元（租金是174000元、信息费／中介费是14500元，在2016年和2017年租赁了2套房屋）；6.反诉费用由中冶公司承担。事实和理由：2003年，张金龙与中冶公司协商，使用张金龙的名义购买ｘｘｘ；张金龙向案外人北京兴海创业投资管理有限公司购买了ｘｘｘ，虽然中冶公司支付了房屋价款，但并未支付购房所产生的营业税、城建税、教育附加税、地产教育费、登记费、测绘费、印花税、入住一次性压缩天然气费等税费，上述费用均系张金龙支付，合计10568.89元。张金龙认为，中冶公司系ｘｘｘ的实际产权人，因购买ｘｘｘ而产生的一切费用及房屋变更登记所产生的相关税费理应由中冶公司承担；基于上述情况张金龙多次协商办理ｘｘｘ的过户事宜，但双方一直无法就过户手续费用达成一致意见；2013年1月6日至今，ｘｘｘ虽登记在中冶公司名下，但ｘｘｘ实际上一直由案外人居住，因该房屋导致张金龙的购房资格限制，无法购置房产，期间一直租房居住，产生租房费用188500元。综上所述，中冶公司应当承担ｘｘｘ变更登记产生的一切费用，以及其拖延办理过户手续给张金龙造成的损失；为维护自身合法权益，张金龙提起反诉，请求判如所请。 中冶公司对张金龙的反诉辩称，对张金龙第1项反诉请求中实际发生的费用同意承担，具体金额看张金龙票据，由法院依法核算金额；对第2项反诉请求按照法律规定承担；对第3项律师费反诉请求，没有法律规定必须由中冶公司承担；对第4项反诉请求中的具体损失，张金龙没有相关证据提交；第5项反诉请求的房租损失是间接损失，并非直接损失，与借名购房之间不具有关联性。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张金龙、杨桂荣系夫妻关系；张金龙与中冶公司不存在劳务关系，不存涉及劳动、人事等方面的法律关系。 2003年3月3日，就合作事宜，北京市华城房地产开发公司（甲方）与北京新奥房地产开发有限公司（乙方）签订《景泰西里危改小区开发协议书》，双方约定报经北京市崇文区政府批准，经过认真友好协商同意组成景泰西里危改小区项目部，该项目部全权负责开发事宜，项目名称为景泰西里危改小区，项目地址为北京市崇文区景泰西里；双方约定，景泰西里项目部实行独立经营、单独核算、自负盈亏，在银行设立独立账户，独立承担债权债务责任，开发部负责人由甲乙双方委派，甲方有责任协助乙方完成规划、拆迁、施工等工作，遇重大问题双方协调解决，甲方为乙方委派的开发部经理出具委托代理人身份资格证明，明确全权代理景泰西里项目开发事宜的委托权限。 2003年5月12日，北京市华城房地产开发公司（甲方）与北京新奥房地产开发有限公司（乙方）签订《景泰西里危改小区开发变更合同》，双方约定甲方将景泰西里危改小区开发项目（占地面积10.29公顷），即北京市规划委员会批准确定的2002规字（25）号文件内容，规划用地74800平方米，总建筑面积335705平方米及尚未单独报建的小区西部公建转由乙方开发；双方约定，开发主体变更后甲方与乙方抓紧时间办理交接手续，届时乙方以主体身份承担开发过程的一切责任与义务，以甲方名义进行拆迁工作直至完成，拆迁中外迁补偿合同及回迁购房合同等由乙方管理，回迁安置由乙方依照回迁购房合同执行。据此，景泰西里危改小区开发项目的开发单位由北京华城房地产开发公司与北京新奥房地产开发有限公司变更为北京新奥房地产开发有限公司。 2005年4月8日，经北京市工商行政管理局核准，北京新奥房地产开发有限公司企业名称变更为中冶新奥房地产开发有限公司；2006年2月9日，经北京市工商行政管理局核准，中冶新奥房地产开发有限公司的企业名称变更为中冶置业有限责任公司；2010年1月25日，经北京市工商行政管理局核准，中冶置业有限责任公司的企业名称变更为中冶置业集团有限公司，即中冶公司；中冶公司系法人独资的有限责任公司，其成立于2001年9月5日，注册资本为5000000000元，经营范围为房地产开发、销售商品房等。 2003年4月10日，北京恒安房地产经纪有限公司（甲方）、北京市华城房地产开发有限公司（乙方）、北京市大兴区瀛海镇人民政府（丙方）签订《预订购房协议》；各方约定乙方因景泰西里危改拆迁需要，预定购买甲方大兴区兴海园小区ｘｘｘ、ｘｘｘ和其他单元（见附表1、2）经济适用房34套，建筑面积2668平方米；各方约定：“一、甲方以每建筑平方米1900元的价格向乙方出售预定房屋（附表1）房价款人民币4058685元；甲方以建筑平方米1800元的价格向乙方出售预定房屋（附表2）房价款人民币957330元，合计总房价款为人民币5016015元。二、乙方按总房价款的60%预付甲方购房定金（大写）叁佰万零玖仟陆佰零玖元整（￥3009609）。本协议三方签字盖章生效后3日内，乙方以转账支票方式将预付款一次性支付给甲方，余款（大写）贰佰万零陆仟肆佰零陆整（￥2006406）乙方于本协议签订之日起60日内一次性支付给甲方。三、由于甲、丙双方未进行产权过户手续，所以丙方保证按成交金额给乙方开据正规发票。四、甲方、丙方共同负责为乙方办理相关手续，房屋质量必须合格，水、电、气等设施安全，保证符合入住条件，入住前如有损坏甲方负责维修。五、乙方购房入住后，丙方保证负责为被安置人办理房屋所有权证，其所需费用由乙方安置的住户承担。其具体工作由甲方协助乙方办理……”，各方均在合同落款处盖章确认，并由各自法定代表人签字确认。附表1载明了28套房屋的楼号、单元、房号、居室及建筑面积，其中序号14的房屋为ｘｘｘ，系二居室，建筑面积为71.09平方米，与诉争ｘｘｘ的房屋信息一致；附表二载明了6套房屋的楼号、单元、房号、居室、建筑面积信息。 之后，就诉争ｘｘｘ的买卖事宜，以张金龙名义（乙方、买受人）与北京兴海创业投资管理有限公司（甲方、出卖人）签订《房屋买卖协议》；双方约定根据大兴区房改办公室{京兴房改发（2002）第21号}文件，此房为经济适用住房产权，房屋坐落在北京市大兴区瀛海兴海园ｘｘｘ号，建筑面积为71.09平方米，该房按单价计算为每平方米1900元，总价款为135071元；在协议书付款期限一栏未载明定金数额及付款期限，载明：“乙方在交清房款后，与物业公司签订物业管理合同，并按规定交纳相关费用（附表），办理入住手续”“乙方应按国家规定缴纳其在办理产权过程中应缴的相关税费（契税、印花税、测绘费、登记费等）否则甲方对其产权的办理不承担责任”；附表载明乙方在办理入住手续时，须交纳电改费300元／户（一次性）、压缩天然气费3000元／户（一次性）、物业管理费5元／平方米／年、公共维修基金（按总房款的1%，由物业收取）、供暖费16.5元／平方米／年、垃圾消纳及清运费60元／年／户、化粪池清理费0.3元／年／平方米、保洁费60元／户／年、装修保证金500元（主体没有破坏退回保证金）、进住手续费2元（一次性）、有线电视初装费325元／户（一次性）、装修渣土清理费（2居100元、3居120元，一次性）。在中冶公司所提交合同书中未载明签订时间，在张金龙所提交合同书中亦未载明签字时间，双方当事人均认可借名购买ｘｘｘ的时间为2003年。 2003年4月25日，以北京华城房地产开发公司景泰西里项目开发部名义开具北京恒安房地产经纪有限公司（甲方）、北京市华城房地产开发有限公司（乙方）、北京市大兴区瀛海镇人民政府（丙方）所签订《预订购房协议》中所涉购房定金3009609元的同城票据，凭证号为“077378”；2003年4月22日，张金龙领取了北京华城房地产开发公司出具的支票，用于购房，金额为3009609元，凭证号为“ⅩⅥ15077378”；北京市大兴区瀛海镇人民政府向北京市华城房地产开发公司出具编号为0268287的北京市行政事业性统一银钱收据，该收据载明收到上述公司交来购房款3009609元。 在中冶公司以张金龙名义购买诉争ｘｘｘ后，张金龙并未实际享有房屋权益，该套住房由中冶公司用来暂时安置（作为周转住房）景泰西里小区的被拆迁居民；就该暂时安置居民情况，中冶公司提交“北京市崇文区景泰西里小区危改工作办公室”（甲方）与“崇文区景泰西里25号居民高伯清”（乙方）签订的《腾房暂住协议书》，协议双方约定甲方同意乙方申请，提供腾房后暂住“大兴区兴海园小区ｘｘｘ二居室一套”（即诉争ｘｘｘ），暂住时间由2003年9月28日起，至乙方和家庭其他成员达成一致意见，正式办理拆迁手续时止，暂住期间，该套楼房水电费乙方自理，房租每月200元（可由拆迁补偿款内扣除或腾房前一次交清），此房仅限乙方暂住，不得转借转租，甲方在乙方及家庭成员达成一致意见后，和乙方签订正式拆迁协议，乙方须在正式拆迁协议书签订后3日内，将“大兴区兴海园小区ｘｘｘ号二居室”腾空，交还甲方验收，如有设施损坏，视程度赔偿。至本案审理时，ｘｘｘ仍登记在张金龙名下；对ｘｘｘ颁发了编号为Ｘ京房权证兴字第ＸＸＸＸ号的房屋所有权证，该证书载明房屋所有权人为张金龙，共有情况为单独所有，房屋坐落为“大兴区瀛海镇兴海园ｘｘｘ”，登记时间为2013年1月6日，房屋性质为按经济适用住房管理，规划用途为住宅，建筑面积为71.09平方米，土地状况为划拨；至本案审理时，ｘｘｘ距离颁发不动产权证书已满5年，符合上市交易条件。 就为何将ｘｘｘ登记在自己名下，张金龙在对本诉的答辩意见及反诉的事实和理由中已作充分陈述，本院不再赘述；为解决就ｘｘｘ形成借名购房关系所涉纠纷，在2019年8月21日，张金龙向中冶公司出具《声明》，明确告知中冶公司：“贵司在2002年开发了北京市崇文区景泰西里危旧房改造项目（下称‘项目’）。为安置项目被拆迁人，贵司购买了若干安置房屋，后贵司与本人协商将其中一套房屋（北京市大兴区瀛海兴海园ｘｘｘ室）暂时登记在本人名下，待明确具体被安置人后再行办理变更登记，至今，该房屋登记在本人名下已逾六年，已严重影响本人再次在京购买房屋，给委托人造成了严重的影响与经济损失。本人曾多次联系贵司要求予以解决，但贵司一直消极对待。2019年7月10日，本人正式委托律师向贵司严正发函，2019年7月26日，贵司终于愿同本人协商解决此事。但截至本声明发出之日，贵司仍消极怠慢，未能拿出积极的解决方案，所以，为了避免本人利益继续遭受重大损失，本人不得以自行维护本人权益，特此向贵司声明如下：1.自本声明发出之日，本人将位于北京市大兴区瀛海兴海园ｘｘｘ室房屋收回，并行使处分权以补偿本人损失，待本人处分完上述房屋后，将考虑贵司已付成本向贵司清算。2.自本声明发出之日起1个月内，贵司应协调将北京市大兴区瀛海兴海园ｘｘｘ室房屋腾空，否则贵司自行承担由此带来的不利后果。” 就反诉请求中要求中冶公司给付律师费5000元，张金龙提交其（甲方）与北京市当代律师事务所（乙方）在2019年7月10日签订的《委托代理协议》（载明因张金龙与中冶公司房屋登记纠纷，甲方委托乙方的律师代理非诉事务，甲方同意在该协议签订生效后3个工作日内，向乙方支付非诉讼阶段律师费5000元，甲方不得以最终结果向乙方退还律师费）、上述律师事务所在2019年7月10日开具的金额为5000元的律师费收据、《声明》（具体内容与上段文字一致，不再赘述）；对该组证据材料的真实性，中冶公司予以认可，但不认可与本案的关联性及证明目的。经本院审查，虽然诉讼并非解决民事纠纷的唯一手段，但ｘｘｘ长期登记在张金龙名下，至2019年7月已超过6年，距离签订《房屋买卖协议》已经10余年，张金龙为催促中冶公司解决纠纷而聘请律师进行非诉业务属合理支出，故对上述证据材料，本院均予以采信。 为证明因办理ｘｘｘ的不动产权登记交纳了大量税费，张金龙提交了ｘｘｘ的销售发票（系北京市地方税务局通用机打发票，收款单位为北京兴海创业投资管理有限公司，经营项目为销售不动产，单价为每平方米1900元，数量为71.09平方米，金额为135071元）、ｘｘｘ的金额为95元的测绘图表费发票（载明收款单位为北京市大兴区房地产测绘所）、ｘｘｘ的金额为40元的房屋登记费票据；对上述证据材料的真实性，中冶公司予以认可；经本院核算上述票据，除去系由中冶公司以项目部名义实际支出的购房款130571元外，张金龙因中冶公司借名购买ｘｘｘ负担税费合计135元。为证明因办理ｘｘｘ的不动产权登记交纳了大量税费，张金龙还提交其自行书写的《明细表》（主张是开发商帮忙查的，并由张金龙进行抄录核算），该表单载明开发票及营业税6753.55元、城建税337.67元、教育附加税202.60元、地产教育费135.07元、登记费40元、测绘费95元、印花税50元，合计7568.89元，还包括入住一次性压缩天然气费3000元，合计10568.89元；对上述手写《明细单》，中冶公司不予认可，表示对其中的项目金额张金龙未提交所对应的票据。经本院审查，对于张金龙的手写《明细单》因未提供相关票据或支付凭证予以证明，且张金龙并未居住在ｘｘｘ，未实际享有房屋权益，而无争议的事实是系中冶公司实际支付的ｘｘｘ的购房款130571元，故不能认定相关款项系张金龙所垫付，故对该《明细单》本院不予采信。 就租房损失，张金龙提交张金龙明名下银行账户的“借记卡账户历史明细清单”及《北京市房屋租赁合同》《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》；该明细清单载明张金龙在2016年1月18日转账49000元，在2016年7月10日转账42000元，在2016年12月14日转账52500元，在2017年6月24日转账45000元，张金龙在2017年1月17日收到支付宝转账7000元；《北京市房屋租赁合同》系张金龙（承租人）与李蕊（出租人，由季发嫦代理签订）于2016年1月18日所签订，租赁双方约定房屋坐落于北京市东城区夕照寺大街ｘｘｘ富瑞苑公寓，建筑面积104平方米，租赁期限自2016年1月18日至2017年1月21日，租金标准为每月7000元，租金半年付，即每半年支付租金84000元，押一付六，押金为7000元；《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》系张金龙（承租人）与颜文华（出租人）在2016年12月14日所签订，租赁双方约定房屋坐落于北京市东城区安乐林路安乐林16号院鼎盛园ｘｘｘ，建筑面积98平方米，房屋租赁期限自2016年12月24日至2017年12月23日，租金标准为每月7500元，租金半年付，即每半年支付租金90000元，押一付六，押金为7500元；对上述证据材料的真实性，中冶公司予以认可，但对其关联性及证明目的不予认可。经本院审查，上述“借记卡账户历史明细清单”及《北京市房屋租赁合同》《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》之间可以相互印证，可以证明张金龙在租赁合同所约定期间租赁了相应房屋并支出了相关租金，但上述租金支出情况与双方当事人之间借名购买ｘｘｘ之间不具有关联性，没有证据证明双方曾口头或书面约定在中冶公司借名购买ｘｘｘ期间张金龙产生的租房费用由中冶公司负担，据此，张金龙要求中冶公司负担租金损失无合同及法律依据，对上述证据材料的真实性本院不持异议，但对张金龙将其作为向中冶公司主张赔偿租金损失依据的证明目的，本院不予采信。 为证明损失情况，张金龙提交房价查询记录截图；该截图载明大兴区房价在2015年11月为每平方米26089元，在2015年12月为每平方米26314元，上涨了1%，北京市房价在2019年1月到同年7月由每平方米60017元上涨至每平方米60040元，北京市房价在2013年8月至同年12月由每平方米38877元上涨至每平方米40342元，以及其他房价信息；对该截图的真实性、合法性、关联性，中冶公司均不予认可。经本院审查，该截图无法显示其证据来源及数据的准确性，故本院不予采信。 为证明曾催促过中冶公司办理房屋所有权转移登记，张金龙提交照片5张，其中一张照片为4单元的单元门照片，一张照片是7单元的单元门照片，一张为在ｘｘｘ房门上张贴《通知》的照片，一张为在八单元ｘｘｘ张贴《通知》的照片，一张为在ｘｘｘ房门上张贴通知的照片；对上述照片中冶公司不予认可，并主张所张贴通知位置并非中冶公司的经营地址。经本院审查，因上述照片无法证明已将相关《通知》送达中冶公司，故本院不予采信；但是，通过双方均提交了由张金龙聘请非诉讼业务律师后向中冶公司提交的落款时间为2019年8月21日的《声明》可以看出，张金龙确实在中冶公司提起本案诉讼前催促中冶公司解决本案纠纷。 在本案诉讼前端调解阶段，人民调解员对双方当事人主持了调解，张金龙、杨桂荣要求中冶公司赔偿各项损失424069元；中冶公司以双方在庭下沟通时张金龙、杨桂荣所主张金额为176000元，而现在主张金额过高为由，未认可张金龙、杨桂荣的调解方案。在本案诉讼过程中，经本院主持调解，双方分歧仍较大，张金龙主张的损失赔偿金额为不低于400000元，中冶公司当庭表示该金额较高，需要回公司商定。庭审后，经本院与中冶公司联系，释明如果不是基于调解，而是基于解决纠纷，从法院判决的角度出发，中冶公司所认可赔偿金额是多少；中冶公司明确回复称，经公司内部商定，同意给付张金龙各项损失的补偿款合计188000元

一、中冶置业集团有限公司与张金龙于本判决生效后十日内互相配合办理房屋所有权转移登记，将登记在张金龙名下的房屋坐落为“大兴区瀛海镇兴海园ｘｘｘ”号房屋（房屋所有权证的编号为Ｘ京房权证兴字第ＸＸＸＸ号）转移登记至中冶置业集团有限公司名下； 二、在办理本判决第一项房屋所有权转移登记过程中所发生各项费用，均由中冶置业集团有限公司负担； 三、中冶置业集团有限公司于本判决生效后十日内给付张金龙各项房屋借名登记损失合计188000元； 四、驳回中冶置业集团有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回张金龙的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1501元，由中冶置业集团有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费4920元，由中冶置业集团有限公司负担4000元（于本判决生效后七日内交纳），由张金龙负担920元（已交纳）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理

审判员王振 二〇二一年六月二日 法官助理印鹏 书记员陈鹏廷

2021-09-08