上诉人阳西县源河房地产开发有限公司（以下简称源河公司）因与被上诉人詹先卷、康思敏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2020）粤1721民初2568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结

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詹先卷、康思敏向一审法院起诉请求：一、判令源河公司赔偿迟延办理房产证违约金共计26750.91元给詹先卷、康思敏；二、源河公司负担本案诉讼费用。 一审法院判决：一、限源河公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金21557.64元给詹先卷、康思敏；二、驳回詹先卷、康思敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费234元，由詹先卷、康思敏负担45元，源河公司负担189元。具体认定事实和理由详见一审判决。 源河公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回詹先卷、康思敏一审的全部诉讼请求；二、詹先卷、康思敏承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决计算不动产转移登记的起算时间错误，应予纠正。1.詹先卷、康思敏实际收楼时间为2016年5月26日，与双方合同约定的交楼时间有出入，应视为源河公司与詹先卷、康思敏之间就商品房的交付时间进行了合意变更。2.根据双方合同约定，源河公司应在360天内向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。源河公司在交楼时未具备办理房屋所有权转移的条件，在合同约定的交付时间亦未具备该条件，一审法院主观认定合同约定时间为商品房的交付时间缺乏法律依据。即使要计算源河公司的违约责任，亦应以商品房的实际交付时间为起算时间。3.在詹先卷、康思敏的实际收楼时间与合同约定的收楼时间，源河公司均未具备办理不动产权转移登记的条件下，如不以实际收楼时间为办理不动产权转移登记的起算时间，亦应以源河公司具备办理不动产权转移登记的时间2018年3月28日为起算时间。二、若按实际收楼时间计算产权转移登记时间，则本案已超过法定诉讼时效期间，应驳回詹先卷、康思敏的全部诉讼请求。三、源河公司已积极、全面履行协助办证义务，迟延出证的原因不能全部归责于源河公司，詹先卷、康思敏亦存在一定的过错，应相应减轻源河公司的责任。1.根据《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》及建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》《商品房销售管理办法》的规定，开发商只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续即可。源河公司出售涉案商品房给詹先卷、康思敏时，并未收取詹先卷、康思敏分文服务费。2.案涉商品房竣工验收备案时间为2018年1月8日，阳西县不动产登记中心在2017年至2018年间因办公场所搬迁等客观原因经常无法正常办理业务，致使源河公司具备办理不动产权转移的时间被延后至2018年3月28日。3.源河公司在具备办理不动产权转移登记后，立即通知各业主提交相关材料办理产权转移登记。但詹先卷、康思敏经销售人员通知后，直至2019年3月19日才提交相关材料，故延迟办证的责任不能完全归责于源河公司。四、一审法院对违约金计算显失公平，本案应根据公平原则和客观因素充分考量违约金的计算标准和时间的起算问题，对于不能归责于源河公司的迟延办证天数应予扣减。1.一审判决违约金按房价总款每日万分之一计算过高，有失公平。源河公司在合同约定交付日期前已将房屋交付詹先卷、康思敏占有使用，涉案房产未办理产权转移登记并未影响詹先卷、康思敏对房产的占有使用，也未导致詹先卷、康思敏发生实际损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审判决违约金的计算显失公平，请求二审法院依法降低违约金计算标准。2.本案违约金应计算至源河公司协同詹先卷、康思敏向阳西县不动产登记中心递交《不动产登记申请书》之日（对于詹先卷、康思敏殆于提交办证材料的时间应予作扣减）止。递交申请书后，应视为源河公司已经完全履行了合同义务，相关部门审核出证时间的长短属于源河公司和詹先卷、康思敏都无法预判和控制的不可抗力因素，若将该客观存在且必然发生的因素归责于源河公司有违公平原则。据此，从源河公司具备办理不动产权转移到完成转移登记，并未超过合同约定的360日，故源河公司不存在违约行为。3.在源河公司与其他业主相同类型的案件中，经法院依法查明阳西县不动产登记中心因客观原因暂停或不能正常办理业务的时间为：2017年4月17日-28日、2018年6月4日-5日、2018年9月28日-30日，但客观上远不止上述时间段不能正常办理业务，故因相关部门不能正常办理业务的期间应作相应扣减。综上所述，请驳回詹先卷、康思敏全部诉讼请求。 詹先卷、康思敏辩称：一、根据源河公司一审时的陈述，涉案楼盘的大产权证书是于2018年3月份取得，而房屋办理备案登记及验收合格时间分别为2017年11月27日及2018年1月8日。之所以在2018年3月份才取得大产权证书，是因为源河公司在报备资料上拖延，未能完成各项验收，通过非法手段将所有业主商品房的面积减少了，导致政府验收部门花了大量的时间进行测量才导致验收拖延，从每个业主都有扣除房屋面积差异款可以证实该事实。二、双方签订的商品房买卖合同约定了如因出卖方的责任则支付违约金，而涉案大产权证于2018年3月份才办理出来，在大产权证未办理出来是不可能给各业主办理产权证的，这证明了源河公司构成违约。三、源河公司逾期办证违约的事实已经在部分案件中经一、二审判决确认，源河公司仍然上诉的目的就是为了拖延时间。综上，请驳回源河公司上诉请求。 二审期间，源河公司提供以下新证据：一、广东省中山市中级人民法院和广东省广州市中级人民法院的两份生效判决书，拟证明：1.“商品房交付之日”应以出卖人实际交付之日为起算点；2.逾期办理房产证违约金的起算时间应按照房屋实际交付之日起计算。二、不动产登记申请书、税收完税证明、增值税发票、委托书、询问记录，拟证明詹先卷、康思敏在2019年3月19日才出具委托书给源河公司，要求源河公司协助其办理房产转移登记，并于2019年4月10日去阳西县不动产登记中心接受询问，提交《不动产登记申请书》。詹先卷、康思敏没有发表质证意见。 本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费339元，由阳西县源河房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决

审判长潘丽婵 审判员姜玉华 审判员施震宇 二〇二一年五月十四日 法官助理李凤霞 书记员陈俭

2021-08-19