上诉人阳西县源河房地产开发有限公司（以下简称源河公司）因与被上诉人陈六坤、林悦环商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2020）粤1721民初2954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结

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陈六坤、林悦环向一审法院起诉请求：一、判令源河公司赔偿迟延办理房产证违约金共计12636.71元给陈六坤、林悦环；二、源河公司负担本案诉讼费用。 一审法院判决：一、限源河公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金10345.26元给陈六坤、林悦环；二、驳回陈六坤、林悦环的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费55元，由陈六坤、林悦环负担10元，源河公司负担45元。具体认定事实和理由详见一审判决。 源河公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回陈六坤、林悦环一审的全部诉讼请求；二、陈六坤、林悦环承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决计算不动产转移登记的起算时间错误，应予纠正。1.陈六坤、林悦环实际收楼时间为2016年8月4日，与双方合同约定的交楼时间有出入，应视为源河公司与陈六坤、林悦环之间就商品房的交付时间进行了合意变更。2.根据双方合同约定，源河公司应在360天内向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。源河公司在交楼时未具备办理房屋所有权转移的条件，在合同约定的交付时间亦未具备该条件，一审法院主观认定合同约定时间为商品房的交付时间缺乏法律依据。即使要计算源河公司的违约责任，亦应以商品房的实际交付时间为起算时间。3.在陈六坤、林悦环的实际收楼时间与合同约定的收楼时间，源河公司均未具备办理不动产权转移登记的条件下，如不以实际收楼时间为办理不动产权转移登记的起算时间，亦应以源河公司具备办理不动产权转移登记的时间2018年3月5日为起算时间。二、若按实际收楼时间计算产权转移登记时间，则本案已超过法定诉讼时效期间，应驳回陈六坤、林悦环的全部诉讼请求。三、源河公司已积极、全面履行协助办证义务，迟延出证的原因不能全部归责于源河公司，陈六坤、林悦环亦存在一定的过错，应相应减轻源河公司的责任。1.根据《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》及建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》《商品房销售管理办法》的规定，开发商只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续即可。源河公司出售涉案商品房给陈六坤、林悦环时，并未收取陈六坤、林悦环分文服务费。2.案涉商品房竣工验收备案时间为2017年11月27日，阳西县不动产登记中心在2017年至2018年间因办公场所搬迁等客观原因经常无法正常办理业务，致使源河公司具备办理不动产权转移的时间被延后至2018年3月5日。3.源河公司在具备办理不动产权转移登记后，立即通知各业主提交相关材料办理产权转移登记。但陈六坤、林悦环经销售人员通知后，直至2018年7月11日才提交相关材料，故延迟办证的责任不能完全归责于源河公司。四、一审法院对违约金计算显失公平，本案应根据公平原则和客观因素充分考量违约金的计算标准和时间的起算问题，对于不能归责于源河公司的迟延办证天数应予扣减。1.一审判决违约金按房价总款每日万分之一计算过高，有失公平。源河公司在合同约定交付日期前已将房屋交付陈六坤、林悦环占有使用，涉案房产未办理产权转移登记并未影响陈六坤、林悦环对房产的占有使用，也未导致陈六坤、林悦环发生实际损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审判决违约金的计算显失公平，请求二审法院依法降低违约金计算标准。2.本案违约金应计算至源河公司协同陈六坤、林悦环向阳西县不动产登记中心递交《不动产登记申请书》之日（对于陈六坤、林悦环殆于提交办证材料的时间应予作扣减）止。递交申请书后，应视为源河公司已经完全履行了合同义务，相关部门审核出证时间的长短属于源河公司和陈六坤、林悦环都无法预判和控制的不可抗力因素，若将该客观存在且必然发生的因素归责于源河公司有违公平原则。据此，从源河公司具备办理不动产权转移到完成转移登记，并未超过合同约定的360日，故源河公司不存在违约行为。3.在源河公司与其他业主相同类型的案件中，经法院依法查明阳西县不动产登记中心因客观原因暂停或不能正常办理业务的时间为：2017年4月17日-28日、2018年6月4日-5日、2018年9月28日-30日，但客观上远不止上述时间段不能正常办理业务，故因相关部门不能正常办理业务的期间应作相应扣减。综上所述，请驳回陈六坤、林悦环全部诉讼请求。 陈六坤、林悦环辩称：源河公司的上诉没有任何依据，是其故意拖延时间而为。源河公司的违约行为非常明显，主要因为源河公司弄虚作假，给予业主的房屋面积减少了，导致政府验收部门花了大量的时间进行测量、验收，以致验收时间拖延。因为源河公司延迟办理房屋验收备案登记、拖延办理大产权证，最终导致其办理涉案房屋权属转移登记延迟。而在大产权证办理出来之前，涉案房屋是不能办理权属转移登记的。这是源河公司自身的责任，其应对其自身的造假行为和拖延办证承担责任。综上，请驳回源河公司的上诉，维持原判。 二审期间，双方均没有提供新证据。 本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费59元，由阳西县源河房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决

审判长潘丽婵 审判员姜玉华 审判员施震宇 二〇二一年五月三十一日 法官助理李凤霞 书记员陈俭

2021-08-19