原告广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥物业公司）与被告中山市石岐区欧雅豪庭小区第一届业主委员会（以下简称欧雅豪庭业委会）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依照原告中奥物业公司的申请追加中山市鸿辉物业服务有限公司（以下简称鸿辉物业公司）作为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中奥物业公司委托诉讼代理人戴国梁，被告欧雅豪庭业委会委托诉讼代理人廖秀文，第三人鸿辉物业公司委托诉讼代理人卢钜标、黄浩文到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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原告中奥物业公司向本院提出诉讼请求：判令欧雅豪庭业委会与鸿辉物业公司签订的《中山市石岐区欧雅豪庭小区物业服务合同》无效。事实和理由：1.原告合法权益受到严重损害。2020年8月18日，原告收到被告发来的一份告知函，反映被告通过第三方代理机构进行小区物业服务公开招标工作，已与中标的第三人签订了中山市石岐区欧雅豪庭小区物业服务合同，要求原告于2020年9月20日与第三人开展小区物业交接工作，做好退场准备工作。2020年8月20日，原告针对被告的告知函，也向被告回复了一份公函，明确表示因为原告公开招标事项与第三人签订物业服务合同事项均没有得到合法的业主大会授权，违反了法律强制性规定，也没有得到中山市住建政府部门的认可及备案，而被告仍违规启动小区物业服务招标事项，违法在招标网站、小区业主群公示中标结果，已损害了小区全体业主合法利益和原告的合法权益。因此，原告希望被告能按照市住建局行政建议内容，在市住建和博爱社区居委会监督下，重新合法召开业主大会，依法依规表决续聘事项。只要业主大会表决结果是大多数业主真实意愿表达，原告愿意服从该表决事项。在此期间，原告仍愿意继续为本小区提供优质物业服务工作，继续配合被告做好小区的各项管理，为业主创造良好的居住环境。被告与第三人串通，在选聘小区新物业公司的工作过程中，存在着诸多不规范、不合理、不合法的地方，不依法依规，涉嫌暗箱操作，操作部分不明真相的业主投票，内定物业公司，已严重损害了广大业主和原告合法权益。2.小区现状。石岐区欧雅豪庭小区于2019年7月份成立第一届业主委员会。2019年12月15日，被告发布召开欧雅豪庭（公馆）小区业主大会通知，决定从2019年12月31日至2020年1月30日召开第二次业主大会，讨论表决选聘或者续聘事项；但直至2020年5月1日，被告才对外匆忙公布第二次业主大会已“双过半”表决通过了选聘新物业公司。3.第二次业主大会严重超期、程序已严重违法。第二次业主大会投票时间从2019年12月31日开始至2020年4月30日结束，两次延期申请四个月，都没有向社区居委会提出书面延期申请，投票时间远远超出规定时间三个月，按照《物业管理条例》相关规定，除业主委员会选举之外的其他业主大会表决事项，投票截止后，若业主大会会议与会业主所持有的投票权未超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数未超过全体业主人数半数的，可延长业主投票时限，但最长不超过3个月。而本次业主大会召开到结束，已超过四个月，程序已严重违法，应属于无效的业主大会。4.第二次业主大会投票过程人为操纵、存在大量造假假票行为。根据欧雅豪庭业主大会议事规则第十条，业主大会召开应设投票箱并设有监控的场所开展投票，但是在召开第二次业主大会时，被告并没有这么做，而是让被告工作人员拿一个文件袋到业主家门口收集，整个投票过程没有居委会工作人员或者其他业主代表陪同监督，甚至出现业主不在家，就由被告工作人员当场代签行为，明显不合规，属于造假行为。事实上，在小区业主大会精选业主投票表决的时候，现场上投票表决的业主仅仅占据少部分，大量非现场投票的业主并没有出具身份证复印件和委托书委托其他人投票，使得本次业主大会的投票丧失了透明、公正、公平的基本原则，也存在大量假票存在，这点不符合条例规定，是不合法的，这也间接证明了被告有操纵业主大会投票内定选聘物业公司的嫌疑。据经过与业主确认有200多公馆业主没有收到召开第二次业主大会的任何形式通知，也没有参与到本次业主大会投票，业委会并没有尽到召开业主大会送达的义务，导致大量业主的选择投票权被迫剥夺。5.第二次业主大会开票时没有政府部门及社区居委会监督。被告在投票结束唱票后，才确定人数和权数，2019年12月15日公示的召开欧雅豪庭小区业主委员大会通知并没有明确大会参与人数权数，据了解被告多次对小区投票人数与面积权数反复更改，以达到本次业主大会“双过半”投票通过的目的。第二次业主大会投票结束后，对现场唱票以及汇总票数没有居委会和政府房管部门代表的当场确认签名，并且被告只是对本次大会投票结果简单公示了回收情况说明，没有如召开欧雅豪庭小区业主大会通知所说的应在每栋公示栏上公布每栋业主投票结果，接受业主监督审核。6.第二次业主大会没有将小区车位人数、权数纳入投票专有部分。被告在选举第一届业主委员会的第一次业主大会召开时，有小区车位的人数375户，面积权数12544平方米纳入了投票专有部分，事前也没有提前向业主说明，采用不同标准。而且，本次计票结果人数、权数混乱不一。7.第二次业主大会人数权数及面积权数均未按照实际计算。2019年7月2日，第一次业主大会筹备组发布通知：“经市、区住建局的指导和我筹备组的进一步核对，现将欧雅豪庭首次业主大会人数权数由原来的515人更改为649人，面积权数由原来的59605.5平方米更改为72149.1平方米，业主大会计票结果以按最新人数权数和面积权数计算”。然而，涉案的欧雅豪庭小区第二次业主大会投票结果的公示却显示，该次业主大会的投票权数按照面积59395.7平方米计算，人数权数按照515票计算。即被告在召开第二次业主大会时，为了达到本次投票能达到“户数和面积双过半“，将本小区实际的户数和面积，人为的降低了人数权数134票和面积权数12543.6平方，本次投票结果实是人为操控的无效表决。8.中山市住建局已明确表示第二次业主委员会违法需要重新召开。针对被告召开第二次业主大会的违法之举，广大业主对被告无法无天的行为极为愤怒，对他们违法、暗箱操作结果坚决抵制，纷纷投诉到中山市政府职能部门和博爱社区居委会，要求政府部门出面维护广大业主的合法权益。对此，中山市住房和城乡建设局于2019年7月22日向石岐区住建局发出一份中山市住房和城乡建设局关于石岐区欧雅豪庭小区业主大会的指导函，认定了被告如下违反法律法规及小区议事规则的问题：（1）根据《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定，故相关事项应交由小区业主大会表决通过后，再由小区业主委员会执行，业主委员会只是业主大会的执行机构，法律法规规定应由业主共同决定的事项，业主委员会不得自行确定；（2）根据欧雅豪庭小区第二次业主大会投票结果公示内容“共收到有效选票为330票（其中325张为同意票，5张反对票），未参与票为285票”，按照欧雅豪庭小区选聘物业服务企业表决意见表内容，此次业主大会有两个议题，均有同意或不同意的两个选项，而投票结果公式中并未具体表述同意的是哪项议题，投票结果表述不清；（3）根据召开欧雅豪庭（公馆）小区业主大会通知内容“本次召开业主大会的形式为：由业委会成员上门征集业主表决意见的方式或业主到业委会办公现场投票的方式”，这与欧雅豪庭业主大会议事规则第十条规定“业主大会采用以下第一种形式进行表决：（一）设置投票箱：在物业管理区域内在监控的地方设置投票箱……”内容相悖，投票方式违反了小区业主大会议事规则。故中山市住房和城乡建设局要求被告按照法律规定及小区议事规则重新召开业主大会。这也表明了被告与第三人签订的物业服务合同将得不到市、区政府住建部门的备案和认可。被告在2020年10月15日至11月14日重新召开第三次业主大会，已对第二次业主大会表决的事项重新召开业主大会，以便得到全体业主认可其与第三人签订的欧雅豪庭小区物业服务合同，因此通过该事实可以看到，被告与第三人签订的物业服务合同是一个无效的合同，才会有被告主动的去改正这无效合同的法律后果。因此，按照《物业管理条例》以及《广东省物业管理条例》的规定，涉案物业服务合同没有得到业主大会的授权及表决通过。被告选聘物业管理企业违反法定程序，不符合业主大会议事规则，并且不能代表业主的真实意思表示，侵害了部分业主合法权益。 被告欧雅豪庭业委会辩称，1.原告不具备诉讼主体资格，无权提起本案诉讼。（1）《民事诉讼法》第一百一十九条规定，本案案由为确认合同效力纠纷，因此原告必须要与涉案合同约定的事项有法律上的直接利害关系，原告才能向法院起诉，寻求法律保护。但本案所涉及的合同，合同主体为被告与第三人鸿辉物业公司，根据合同相对性原则，原告不受上述合同的约束，且涉案合同所约定的事项既没有侵犯原告的财产权、人身权、以及其他民事权益，原告也没有因合同约定事项与他人直接发生了民事、权利义务上的争议，也就是说原告与涉案合同有效与否不存在法律上的利害关系，原告不符合民诉法关于起诉的条件，诉讼主体不适格，应当予以驳回；（2）根据原告提交的其与涉案小区开发商中山欧亚盛世房地产开发有限公司签订的欧雅豪庭项目前期物业服务合同第三十九条之约定“合同的期限自2017年7月4日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订《物业管理委托服务合同》生效时止”。而在2020年9月5日，被告已依法代表全体业主与第三人鸿辉物业公司签订了物业服务合同，该合同已生效，因此，原告与开发商所签订的前期物业服务合同已终止，被告也已多次通过发函的方式告知原告，前期物业服务合同已终止，且原告已实际退场，也就是说原告与涉案小区事实上已不存在物业服务合同关系，至于被告与第三人是否有权签订合同以及签订后的状况，这是与业主有关的问题，与原告没有任何关系。2.被告与第三人鸿辉物业公司签订的物业服务合同是合法有效的，原告主张合同无效的几点理由均不成立。（1）涉案物业服务合同在签订前被告已得到业主大会的授权，在签订后也得到业主大会的认可，根本不存在违反法律强制性规定的情形。首先，被告在以招标形式选聘新的物业服务企业、以及与中标的物业服务企业签订涉案合同以前已通过第二次业主大会表决授权，且被告已经充分举证证明第二次业主大会是依法依规召开的，程序合法，授权选聘和签订合同的决议也已经得到户数和面积数双过半的业主同意通过，而原告根本没有证据证明此次业主大会的票数存在虚假或者其他导致票数达不到双过半的情形，因此被告所取得的业主大会授权是合法、有效的。退一步而言，即使法院认定这次业主大会的召开在程序上存在轻微瑕疵，这也是小区业主内部自治的问题，与原告没有关系，只要没有业主以此为由提出撤销，而决议也没有被依法撤销以前，该授权的决议就是有效的并对全体业主产生效力。其次，就授权被告代表全体业主与第三人签订涉案合同一事也已得到了小区第三次业主大会以双过半的同意再次表决确认。即使原告认为由于第二次业主大会存在程序上轻微的瑕疵而就应认定该授权无效，被告无权代表全体业主而与第三人签订涉案合同是成立的（被告不认可该说法），但第三次业主大会表决的通过，也可视为被告与第三人签订合同的行为已获得了全体业主的追认，所签订的合同也是有效。原告在庭审中曾表示，如重新召开的业主大会并对选聘物业公司事项进行表决后，其将愿意尊重业主大会的决议，现双过半的小区业主已再次向原告表达了选聘第三人作为小区新物业管理公司的意愿，因此原告应撤回本案诉讼，并与第三人和被告办理正式的交接手续。最后，虽然目前新旧物业的交接手续还没有全部履行完毕，但原告在2020年9月20日事实上已经完全退出涉案小区的管理，第三人鸿辉物业公司已经正式入场并为小区提供物业管理服务，小区业主已经开始按照涉案合同的约定向第三人鸿辉物业公司缴纳物业管理费，也就是说涉案合同已正在履行，第三人鸿辉物业公司所提供的物业服务也得到了全体业主的认可。（2）被告在取得业主大会的授权而为选聘物业公司所启动的招标活动，是委托专业第三方机构负责的，从发布招标公告，到评标，再到开标，整个招投标过程都以公开的形式进行，不存在与他人恶意串通，损害原告（原告并没有参与本次招投标）或他人合法利益的情形，原告对其主张也没有提供任何的证据。（3）涉案合同内容没有损害全体业主利益。首先原告对其上述主张没有实质证据证明，而事实上涉案合同也没有损害业主利益；其次，损害业主利益不是合同无效的法定事由，业主利益并不等同于公共利益；最后，即使业主认为涉案合同损害其利益，业主也可以通过业主撤销权等方式对侵害其合法权益的业主大会决议请求法院撤销，原告并非涉案小区的业主，涉案合同是否损害业主利益与其没有任何关系。事实上，从被告组织召开第二次业主大会到目前为止，都没有业主就两次业主大会向被告或相关部门提出任何异议，由此可见，全体业主对于被告组织召开的两次业主大会及业主大会作出的决议都十分支持。被告在2020年10月15日召开的第三次业主大会只是对被告及第三人合法签订的物业服务合同再次的确认，并不代表第二次业主大会决议的效力无效，被告通过第二次业主大会已经取得全体业主的授权与第三人签订涉案的物业服务合同。 第三人鸿辉物业公司称，1.第三人是经依法登记成立并具备物业管理资质的工商主体，涉案物业管理服务项目是通过公开招标的方式，在邀请社会不特定单位进行投标的情况下，并经被告委托的第三方招标代理机构的审查核实，第三人竞投取得涉案物业管理服务项目，因此该招投标程序合法有效，理应依法保护第三人的合法权益。根据本案招投标相关证据显示，涉案物业管理项目在原物业管理合同到期后，通过公开招标的形式，邀请社会不特定单位进行投标。原告所称本案招投标存在恶意串通、内定物业公司的情形，但未提供相应证据予以佐证，其诉称没有事实依据。实际上，在整个招投标的过程中，有多个单位参与竞争，招投标的公示、投标、竞标、中标公示、公告等整个招投标的程序合法，本案项目的招投标是在公开、公平、合法的情况下进行的。2.原告在物业管理合同到期后，没有续签物业管理合同，在原告明知涉案物业管理项目公开招投标的情况下更没有报名参加招投标，并已实际退出涉案小区的物业管理，因此其以自身的行为明确表示放弃涉案小区的物业管理项目，由此产生的法律责任和法律后果应由其自行承担。（1）涉案小区第一届业主委员会于2019年7月1日成立，根据原物业管理服务合同的约定，新物业合同生效之日起，即2020年9月8日，原物业合同终止，涉案小区业主已于2020年9月20日与原告正式终止合同，原告实际已于2020年9月20日退出涉案小区的物业管理。（2）为改善小区物业管理水平，涉案小区的物业管理项目已通过向社会公开招投标的形式，招聘新物业公司进行管理，招投标的邀请对象并未将原告进行排除，在原告退出之前，也已在小区进行公示并广泛告知，原告对此知情，但原告并未报名参加，则视为其放弃参与本案小区物业管理项目的选聘活动，其放弃物管项目招投标的法律后果应当由其自行承担。3.原告并非涉案物业服务合同的合同双方，也对涉案物业管理项目不享有权益，原告并非适格主体，其无权提出本案确认合同无效之诉。（1）原告与业主的物业管理服务合同已经终止，其也放弃参与物业管理项目的招投标选聘活动，更退出了涉案小区的实际物业管理，因此涉案小区的物业管理项目已与原告没有法律关系，原告对该物业管理项目已不享有相关权益，原告亦非涉案物业管理项目的利害关系人。（2）原告并非涉案物业服务合同的合同双方。根据《合同法》第五十二条规定，原告并非该合同的相对方，也非利害关系人，其并非适格的提出合同无效的主体，无权提出本案确认合同无效之诉。4.第三人通过合法投标的方式取得涉案物业管理项目的物业管理权，并以对涉案小区进行了有效、良好的管理，其物业管理权益应当得到保护。第三人是通过合法的招标方式，取得涉案小区的物业管理权，已签订有效的物业管理服务合同；同时，自2020年9月20日进驻至今，已对涉案小区进行了有效且良好的管理，服务质量符合物业服务合同的要求。根据《合同法》第八条规定，其物业管理权应当予以保护。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下： 1.2017年7月4日，中山欧亚盛世房地产开发有限公司（甲方，以下简称欧亚盛世公司）与中奥物业公司（乙方）签订欧雅豪庭项目前期物业服务合同（以下简称前期物业服务合同），约定：甲方选聘乙方就欧雅豪庭提供前期物业管理服务；总建筑面积80303.38平方米，其中高层住宅34049.6平方米、户数312户，写字楼物业20916.8平方米、户数240户，商业物业4428平方米、户数63户，地下车库20070平方米、车位数量554个；服务期限自2017年7月4日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理委托服务合同生效时止；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、甲方提供的物业管理全部物品、设备资料等属于全体单元物业买受人所有的财物及时完整地移交给业主委员会；合同还约定了其他事项。 2.2019年7月2日，欧雅豪庭首次业主大会筹备组向欧雅豪庭全体业主公布《关于更正欧雅豪庭首次业主大会人数权数的通知》，将欧雅豪庭首次业主大会人数权数由原来的515人更改为649人，面积权数由原来的59605.5平方米更改为72149.1平方米，业主大会计票结果已按最新人数权数和面积权数计算。同日，欧雅豪庭筹备组公示《关于欧雅豪庭小区第一届业主大会表决结果》；附件《欧雅豪庭小区第一届业主大会选票统计表》反映开票时间为2019年7月1日，总人数票权数649人，总面积票权数72149.1平方米，应发选票649、实发476、收回476、收回有效票476，投票内容包括选举正式业主委员会委员名单及业主大会议事规则、管理规约表决情况，均以476票、53438.75平方米全票通过。 落款时间为2019年8月1日的欧雅豪庭业主大会议事规则显示，业主大会决定以下事项：制定物业服务合同的服务内容、标准以及物业服务收费方案等，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；本物业管理区域成立一个业主大会，由全体业主组成，业主人数515人，建筑物总面积79846.5平方米，车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积；召开业主大会会议，业主委员会应于会议召开15日前，将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主；业主大会采用设置投票箱进行表决，在本物业管理区域内有监控的地方设置投票箱，由业主自行将选票或个人意见投入投票箱内，经统计汇总，公布表决结果；业主大会会议或投票结束后，业主委员会（或换届选举筹备组）根据本议事规则第十条的约定回收业主意见，可以由物业所在地的居（村）民委员会在镇人民政府（街道办事处）的指导和监督下组织召开；业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责，受业主、业主大会监督，代表业主与业主大会决定选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同；本业主大会议事规则自首次业主大会会议表决通过之日即2019年7月2日起生效实施。各业主委员会委员在该议事规则签名栏处签名确认。 2019年8月28日，中山市住房和城乡建设局向欧雅豪庭业委会发出《中山市石岐区欧雅豪庭小区第一届业主委员会备案通知［业备（2019）012号］》，载明：欧雅豪庭小区业主大会筹备组于2019年7月1日召开了业主大会会议，表决通过了欧雅豪庭小区的业主大会议事规则和管理规约，并选举产生了曹太平等7人为欧雅豪庭小区第一届业主委员会委员，并提交了管理规约、业主大会议事规则、业主大会的会议记录和会议决定、业主委员会委员（候补委员）名单及基本情况，现同意备案。后欧雅豪庭业委会向中山市住房和城乡建设局提交变更备案资料，2020年6月19日，中山市住房和城乡建设局向欧雅豪庭业委会发出《中山市石岐区欧雅豪庭小区第一届业主委员会变更备案通知［业备更（2020）004号］》，载明：业主委员会成员为张红珍（主任）、吴以磊（副主任）、庄娘友、罗海澄、曾燕清、鄢琴琴、曹太平，现同意变更备案。 3.2019年12月15日，欧雅豪庭业委会向小区全体业主发布《召开欧雅豪庭（公馆）小区业主大会通知》，载明：中山欧亚盛世房地产开发有限公司与中奥物业公司签订的前期物业服务合同，自欧雅豪庭小区业主委员会成立时即2019年7月1日自动终止，目前本小区处于无合同约定的情况下进行物业服务，对小区服务没有任何有效保障；经业委会决定，自2019年12月15日至2019年12月30日为公示期，公示期为15天，公示期满后从2019年12月31日9点起到2020年1月30日9点止召开小区业主大会，大会内容为经业主委员会成员讨论通过以下选聘物业服务企业的事项，选聘方式包括：（1）全权委托业主委员会采用公开招投标方式，通过第三方代理机构的专业招投标平台公开竞聘物业服务企业，并由业主委员会确定中标单位，发生的相关费用由中标单位承担；（2）直接与中奥物业公司签订物业服务合同，选聘方式为继续聘用；本次召开业主大会的形式为，由业委会成员上门征集业主表决意见的方式或业主到业委会办公室现场投票的方式，此公告将在小区各栋公告栏公示15天（2019年12月15日至2019年12月30日为公示期），从2019年12月31日9点起由业委会成员上门登记投票结果，或者是业主可到业委会办公室现场进行投票，期限为一个月，如果一个月后未能达到双过半的票数，经业委会成员过半数委员协商同意后可适当延长业主大会的时间，到期后由业委会全体成员以及业主代表共同计票统计结果，总的计票结果在各栋公告栏公示。 2020年1月18日，欧雅豪庭业委会就关于延长业主大会投票时间的决定召开会议，并形成会议纪要，该纪要载明：因业主大会投票期间适逢春节假期，大部分业主，还有一部分的业委会成员都放假回家过年，导致很多业主不能按时来投票，投票结果达不到过半人数；按照原定召开业主大会时间，现经业委会决定将投票时间延长至2020年2月29日。业委会成员在该会议纪要上签名。同年1月20日，欧雅豪庭业委会就上述会议纪要内容形成公告并向欧雅豪庭全体业主公布。同年2月26日，欧雅豪庭业委会关于延长业主大会投票时间的决定召开会议，并形成会议纪要，该纪要载明：因为业主大会投票期间适逢春节，接着二月发生重大疫情，导致很多业主无法按时前来行使投票权，投票结果目前尚未达到双过半；现业委会主任曹太平提议将本次业主大会召开时间延长至2020年4月30日；经全体业委会成员表决，过半数同意将本次业主大会召开时间延长至2020年4月30日，即本次业主大会投票时间为2019年12月31日9点起至2020年4月30日晚上12点止。业委会成员在该会议纪要上签名。同日，欧雅豪庭业委会就上述会议纪要内容形成公告并向欧雅豪庭全体业主公布。 2020年5月1日，欧雅豪庭业委会向全体业主公布《欧雅豪庭小区第二次业主大会投票结果的公示》，载明：经统计，共收到有效选票为330票（其中325张为同意票、5张为反对票），未参与票数为285票；按照专有面积票权和人数票权计算，本小区投票权数按面积共计59395.4平方米，按人数票权数共计515票，本次业主大会同意票数325票，同意票数面积33630.24平方米，分别占总人数票的63.11%，总面积的56.62%、已经达到专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意的比例要求；本次业主大会会议决议是同意终止与中奥物业公司的物业管理服务合同，终止日期为与新物业企业签订合同生效之日，并且全权委托欧雅豪庭业委会以公开招标的方式选聘物业管理服务企业，并授权业主委员会与中标的物业服务企业签订物业管理服务合同。 庭审中，中奥物业公司称，物业服务合同没有得到业主大会的授权及认可，也没有得到住建部门的认可，存在欧雅豪庭业委会个别主任与鸿辉物业公司串通、排斥其他物业公司进行招投标工作的情形，以合法形式掩盖非法目的，是无效合同；故于2020年5月26日向中山市石岐区住建局、博爱社区递交《关于欧雅豪庭小区业委会违法召开业主大会投诉信》，反映欧雅豪庭小区业委会在选聘小区新物业公司的工作过程中，存在着诸多不规范、不合理、不合法的地方，涉嫌暗箱操作、操纵投票，内定物业公司。中奥物业公司提交落款日期为2020年7月22日的中山市住房和城乡建设局向石岐区住房和城乡建设局发出《关于石岐区欧雅豪庭小区业主大会的指导函》显示，经查，发现召开欧雅豪庭业主大会过程中存在违反该小区业主大会议事规则等问题，一、业主大会表决内容违反法律相关规定，根据召开欧雅豪庭（公馆）小区业主大会通知内容“……并由业主委员会确定中标单位”以及欧雅豪庭小区选聘物业服务企业表决意见表内容中两项表决内容都有“由业主委员会指定聘用（选聘）方案，经过半数业主委员会委员审议通过执行”的表述，表决内容违反了《物业管理条例》第十一条的规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。故相关事项应由小区业主大会表决通过后，再由小区业主委员会执行，业主委员会只是业主大会的执行机构，法律法规规定应由业主共同决定的事项，业主委员会不得自行确定；二、投票统计结果表述不清，根据欧雅豪庭小区第二次业主大会投票结果的公示内容，此次业主大会由两个议题，均有同意或不同意的两个选项，而投票结果公示中并未具体表述同意的是哪项议题，投票统计结果表述不清；三、投票方式违反业主大会议事规则，根据召开欧雅豪庭（公馆）小区业主大会通知内容，与欧雅豪庭业主大会议事规则内容相悖，投票方式违反了小区业主大会议事规则。综上所述，建议欧雅豪庭小区业主委员会按照《物业管理条例》、欧雅豪庭业主大会议事规则等相关规定重新召开业主大会。但该指导函未加盖公章。 4.2020年9月30日，欧雅豪庭业委会向小区全体业主发布《召开欧雅豪庭（公馆）小区业主大会通知》，载明：业主大会召开时间为2020年10月15日至2020年11月14日，2020年11月15日在小区业主委员会办公室进行开箱、验票、唱票、计票的工作，业主委员会现场宣布表决结果；业主大会表决内容为是否同意授权欧雅豪庭业委会代表业主与鸿辉物业公司签订物业服务合同；本次业主大会以书面征求意见形式举行，在小区住宅2栋大堂、公馆2号大堂设置投票箱，由业主在规定时间内自行将选票投入投票箱内，由业主委员会统计汇总，公布表决结果；本次业主大会的投票人数权数为515人，面积权数为79846.5平方米。同年10月24日，欧雅豪庭业委会向全体业主公布关于欧雅豪庭小区第二次业主大会结果补充公示，载明：欧雅豪庭小区第二次业主大会会议的表决事项为两项，一是是否同意继续聘用中奥物业公司作为欧雅豪庭小区的物业管理服务企业……二是是否同意终止与中奥物业公司的物业管理合同，并且全权委托欧雅豪庭业委会以公开招标的方式选聘物业管理服务企业……由于这两项表决内容互为排斥，所以欧雅豪庭业委会于2020年5月1日只公示了最终通过的第二项决议的投票结果，没有公示未通过第一项决议的投票结果，现将第一项决议的投票结果进行如下公示：经统计，本次业主大会共收回有效选票330张，其中第一项表决内容的同意票数为5票，同意票人数占总人数比例为0.97%，同意票面积558.03平方米，同意票面积占建筑物总面积比例为0.94%，不同意票人数为325票，不同意票人数占总人数比例为63.11%，不同意票面积33630.24平方米，不同意票面积占建筑物总面积比例为56.62%；因此第一项表决内容，同意票人数和同意票面积数均未达到法定双过半条件。 5.广东粤晟咨询管理有限公司（以下简称粤晟公司）受欧雅豪庭业委会委托，就欧雅豪庭小区物业管理服务项目（招标编号ＧＤＹＳ20ＺＢ0027）公开招标，并于2020年7月17日在中国招标投标公共服务平台发布公告，同年8月7日由评标委员会全体成员对投标人进行评审，并出具评标报告，获取招标文件时间为2020年7月17日至2020年7月24日，共有包括鸿辉物业公司在内的9家潜在投标人获取了招标文件，该9家投标人中无中奥物业公司，至投标文件规定的投标截止时间前，共收到3家投标人递交的投标文件，分别为：鸿辉物业公司、中山市泰华物业管理服务有限公司、中山市红鼎红物业服务有限公司。同年8月14日，粤晟公司向鸿辉物业公司发出中标通知书，载明欧雅豪庭小区物业管理服务项目由鸿辉物业公司中标，服务期限3年，并在中国招标投标公共服务平台发布中山市石岐区欧雅豪庭小区物业管理服务项目中标、成交结果。同年8月18日，欧雅豪庭业委会向中奥物业公司送达告知函，告知中奥物业公司于2020年9月19日前整改完毕，做好小区的公共收益交接工作，在业委会对整改函相关事项验收合格后，并保证设施设备完好的情况下，于2020年9月20日上午10点与业委会正式开展交接工作，提前做好退场准备工作。同年8月21日，中奥物业公司向欧雅豪庭业委会发送回复函，表示其司于2020年8月20日收到告知函，但本小区很多业主对于业委会未能合法召开业主大会及公开投票表决续聘、选聘物业公司事项，向中山市住建局、博爱社区投诉反映；希望业委会能按照住建局行政建议内容，在市住建局和博爱社区监督下重新合法召开业主大会，依法依规表决续聘、选聘事项，只要业主大会表决结果是大多数业主真实意愿表达，其司愿意服从该表决事项。 2020年9月5日，欧雅豪庭业委会（甲方）与鸿辉物业公司（乙方）签订物业服务合同（以下简称物业服务合同），约定：甲方委托乙方对欧雅豪庭小区提供物业管理服务；本合同期限为三年，其中前三个月为试用期，自前物业公司（中奥物业公司）退场之日起三年；本合同经甲乙双方签字盖章并且乙方按照足额缴纳履约保证金后即行生效；合同还约定了其他事项。其附件《欧雅豪庭小区物业管理考核标准》约定，履约保证金200000元于合同签订之日起七个工作日内向招标人指定账户缴纳履约保证金，在合同期满后30天内无息退还。同年9月8日，鸿辉物业公司向欧雅豪庭业委会转账支付履约保证金20万元。 6.庭审中，欧雅豪庭业委会、鸿辉物业公司一致确认，鸿辉物业公司于2020年9月20日进驻涉案小区并提供物业服务至今。中奥物业公司称，截至目前其司尚未撤场，还有七、八名员工留守涉案小区，鸿辉物业公司在没有得到业主大会明确授权的情况下，强行进场；有关物业管理用房、涉案物业竣工验收资料、设施设备的安装使用维护等技术资料、物业质量保修使用说明等相关文件资料仍由中奥物业公司保管，其与欧雅豪庭业委会、鸿辉物业公司尚未办理书面交接手续

驳回原告广东中奥物业管理有限公司的起诉。 案件受理费100元，减半收取为50元（原告已预交），由本院退回原告广东中奥物业管理有限公司。。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院

审判员李劲松 二〇二〇年十二月一日 书记员柯佩烨

2021-08-19