上诉人惠州市项氏投资有限公司（以下简称项氏投资公司）因与上诉人中潜股份有限公司（以下简称中潜公司）、原审原告惠州项氏鸿图实业有限公司（以下简称项氏鸿图公司）、原审被告张顺房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初4071号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结

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上诉人惠州市项氏投资有限公司上诉请求：一、请求依法撤销（2020）粤1303民初4071号《民事判决书》第一判项中关于被上诉人支付违约金的内容，并改判为:被上诉人向上诉人支付违约金799.5万元（即以4100万元为基数，按照每天千分之一标准，从2020年1月18日计至2020年7月31日）。二、本案一审及二审全部诉讼费由被上诉人承担。上述第一项上诉请求的上诉标的金额为4621766.12元。 事实与理由:上诉人（原审原告）惠州市项氏投资有限公司（下称“项氏投资公司”）原审原告惠州项氏鸿图实业有限公司（下称“项氏鸿图公司”）及被上诉人（原审被告）中潜股份有限公司（下称“中潜公司”）、原审被告张顺房屋买卖合同纠纷一案［一审案号：（2020）粤ｌ303民初4071号，下称“本案”］已经惠州市惠阳区人民法院一审审理结案，上诉人感谢原审法院依法查明并认定了本案中诸多关键事实，包括但不限于:案涉《房地产转让协议》乃是对案涉《房地产转让合同》的延续和部分变更，而并非终止及取代《房地产转让合同》;以及中潜公司逾期完成过户手续构成违约。但，原审法院未能进一步依据《房地产转让合同》所明确约定的违约金标准（即案涉房产转让价款的每日千分之一）判令中潜公司支付违约金——案涉《房地产转让合同》第六条第1款明确约定:“如果甲方（中潜公司）违反本合同约定，造成无法按期清场、过户、交付房产，逾期之日起按照转让价款每天千分之一支付乙方（项氏投资公司）违约金，逾期达30天以上，乙方有权解除合同，并要求返还诚意金，同时有权要求甲方赔偿违约金，违约金为转让价款的30%”。上诉人认为该等违约责任条款及违约金标准系当事人之间的真实意思表示，不违反法律规定且具有实际损失作为事实基础，不应予以调低，恳请上诉法院能够依法改判，并按合同约定的标准判令中潜公司支付逾期过户违约金。具体而言:1、该违约责任条款及违约金标准是双方真实意思表示:尤其是考虑到中潜公司系上市公司，无论是在协议上签署的公司法定代表人、还是具体项目负责人、法务人员均具有较强的法律意识及商务交易水准，该等条款的内容及法律后果中潜公司是明确知悉及同意接受的。2、该违约责任条款及违约金标准是相互对等的:不仅是中潜公司违约时应承担该等标准的违约金，而且根据该合同第六条第2款之约定:“如果乙方（项氏投资公司）违反本合同未按期足额支付每笔转让价款或未在约定期限内开立共管账户并存入共管资金”的，则同样自“逾期之日起按转让价款每天千分之一支付乙方违约金，逾期达30天以上，甲方（中潜公司）有权解除合同，并有权要求乙方赔偿违约金，违约金为转让价款的30%”。3、该等违约责任条款及违约金标准是与上诉人项氏投资公司所承担的交易风险相匹配的:本案项下转让标的房产转让价款高达人民币4100万元（此外，项氏投资公司还另向中潜公司支付了1000万元的清场费用），且全部费用均按约支付至中潜公司。在中潜公司迟迟不能予以办理过户、不能完成约定合同义务的情形下，项氏投资公司因此所承担的风险是巨大的，严重地甚至可能面临最终不能取得案涉房产产权或已支付的全部款项（合计5100万元）全部“打水漂”的不利后果。因此，该等违约责任的设置及相应违约金标准，是与案涉房产转让本身的交易风险及项氏投资公司所付出的交易成本是相匹配的，是符合市场经济规律的。4、该等违约责任条款及违约金标准也是与项氏投资公司的实际损失相匹配的:案涉房产是工业厂房，而非一般的民用住宅，其相关处分、利用（无论是生产经营、还是对外出租）均需以取得完全产权为基础。在中潜公司迟迟未予完成过户之前，项氏投资公司无法就案涉房产进行相关的生产经营准备（比如无法取得相关的审批）、无法用于办理对外出租、更不可能对案涉房产进行抵押再融资，该等违约行为给项氏投资公司正常的生产经营计划、融资计划及房产处分利用行为造成了严重的影响、也使公司投入了大量的人力精力去与中潜公司沟通后续过户事宜。因此，该等违约金标准也是与项氏投资公司的实际损失相匹配的、不应予以调整。5、该等违约责任条款及违约金标准是与中潜公司的过错程度是相匹配的:本案中，基于自身的资产处分及融资需求，中潜公司在合同签署时反复确认其将按约完成过户，但并未能如约完成办理，项氏投资公司已基于维护交易的原则将过户期限准予延迟四个月。而且考虑到:在将案涉房产过户至项氏鸿图公司前，中潜公司已就该房产履行了一次过户程序，无论是基于何种层面的原因，均不应该出现再次违约的情形，且再次逾期过户天数长达195天，中潜公司在该等案涉房产过户过程中的错误及延迟是显而易见的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条强调:“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任”。综合前述法规及情形，因:（1）中潜公司对于逾期办理过户这一违约行为的发生过错是明显的，且与其上市公司地位及已是第二次办理案涉房产的过户手续应有情形是不相匹配的;（2）该等条款及违约责任条款是双方真实意思表示、且与案涉房产过户交易的风险相匹配、亦系双方相互对等的条款;（3）该等逾期过户给项氏投资公司造成的损失具有事实基础，且中潜公司未能举证证明存在违约金过高情形，基于保障和平衡当事人合法权益、尊重当事人意思自治的法律精神，本案中对中潜公司逾期过户行为的违约金标准不应予以调整，恳请上诉法院能够依法纠正原审判决并按当事人之间明确的合同约定判决中潜公司按照转让价款每日千分之一的标准向项氏投资公司支付违约金。 上诉人中潜股份有限公司提交书面答辩状：一、上诉人要求答辩人支付违约金缺少合同权利依据。1.各方于2019年12月3日签署的《房地产转让协议书》（下称新合同），已明确写明惠州项氏鸿图实业有限公司为“现受让方”，《房地产转让合同》（下称原合同）下的权利义务主体已进行了变更。2.新合同约定，答辩人将案涉不动产过户至“丙方”项氏鸿图公司名下，剩余转让款2100万元亦由项氏鸿图公司支付，及新合同第三条第3款约定“如果丙方违反本协议约定未按期足额支付每笔转让价款……逾期之日起按转让价款每天千分之一支付甲方违约金，逾期达30天以上，甲方有权解除合同，并有权要求丙方赔偿违约金……”，即项氏鸿图公司未按约履行付款义务时，答辩人仅能追究项氏鸿图公司的违约责任，而上诉人不承担任何违约责任。3.根据新合同，及答辩人与项氏鸿图公司签订的《房产租赁合同》等，案涉不动产的使用权、所有权皆完全交付、转让给了项氏鸿图公司，答辩人不直接向上诉人履行任何合同义务。上述约定意味着：新合同签订后，由项氏鸿图公司直接向答辩人行使权利、履行义务，原合同的法律关系中，受让人一方的主要权利义务已由上诉人转移至项氏鸿图公司，因此，上诉人无权依据原合同要求答辩人支付违约金。二、答辩人亦不认可上诉人主张的违约金计算标准和理由。1.即使答辩人应承担违约责任，答辩人是否为上市公司，并不影响答辩人依据法律法规和事实主张调整合同约定的违约金。2.上诉人主张违约责任条款与违约金标准是相互对等的，根据新合同第三条第3款约定，上诉人已不是支付转让价款的义务主体，逾期支付的违约责任也不由上诉人承担，答辩人与上诉人之间并不存在违约责任是否对等的问题，因为答辩人与上诉人之间已不存在转让房地产的法律关系。3.上诉人主张责任条款与违约金标准与其承担的交易风险相匹配，主张其“可能最终不能取得案涉房产产权或已支付的全部款项全部‘打水漂’”，是上诉人未认识到其与项氏鸿图公司是相互独立的民事主体。剩余转让价款的支付义务已由项氏鸿图公司承担，取得土地使用权、房屋所有权的权利亦是由项氏鸿图公司享有，对上诉人而言，不存在其主张的风险，且项氏鸿图公司已取得相应权利，其主张的风险并未实际发生。4.上诉人主张责任条款与违约金标准与其实际损失相匹配，但其并未就其存在实际损失进行举证。根据合同约定，答辩人应将案涉不动产转让给项氏鸿图公司，而非转让给上诉人，答辩人在过户前签订的《房产租赁协议》及惠阳区新圩镇人民政府出具的函件（新府函［2020］87号）中载明的案涉不动产使用人也皆为项氏鸿图公司，因此上诉人本就无权使用案涉不动产。答辩人并未侵害上诉人的就案涉不动产的相关利益，答辩人是直接向项氏鸿图公司履行义务、行使权利的，且上诉人在完成过户前已向项氏鸿图公司交付不动产，项氏鸿图公司已取得案涉不动产使用权。三、关于答辩人逾期过户的过错责任问题。1.案涉不动产系答辩人在一审法院通过网络司法拍卖所得，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：……（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；（三）确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等”、第十三条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：……（九）拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式”，但拍卖时一审法院并未依据相关规定披露存在高额税款及存在违章建筑的问题，使得答辩人在办理过户时遭受重大阻碍，在清理违章建筑及欠税问题前无法继续办理过户，答辩人为了继续履行合同，只能代案涉不动产的原权利人惠阳区建诚实业有限公司支付高额税款共计505.8万元，并通过司法拍卖程序以89.4万元拍下违章建筑后进行拆除。根据国家税务局发布的《对十三届全国人大三次会议第8471号建议的答复》：“要求各级法院严格落实司法解释关于税费依法由相应主体承担的规定，严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费”，上述505.8万元税款并非答辩人的义务，答辩人为了继续履行合同，主动承担本不由其承担的高额税款，已超出其转让案涉不动产所获得的利益，答辩人在本次交易中已亏损数百万元。2.答辩人为顺利完成交易，主动为案涉不动产原权利人代缴约505万元高额税款，及以89.4万元拍下违章建筑，加上其他应缴费用，答辩人取得案涉不动产的成本，远高于与项氏鸿图公司的交易价格4100万元。惠阳区税务局认想为存在避税嫌疑，对本次交易进行调查，暂停向答辩人出具完税证明，使得答辩人无法继续办理不动产过户。惠阳区税务局在调查过程中，于2020年3月30日向答辩人进行了现场约谈，调查结束后向答辩人出具完税证明，答辩人才得以继续办理过户程序，造成了后续的逾期。遭税务局约谈调查并非办理不动产过户的常规常见程序，亦非法定程序，该因素在订立合同不可预见，属突发因素，不属于答辩人的过错，因该因素造成的逾期，不应由答辩人承担过错责任。四、违约期间处于新冠疫情防控期间，存在不可抗力因素。上诉人主张的逾期违约期限为2020年1月18日至2020年7月31日期间，均落入中央部署的新冠肺炎疫情防控期间，国家机关及主管部门存在客观的办公限制，属不可抗力因素，亦非中潜公司签订《房地产转让协议书》时所能预见。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知》第一条的第1点和第4点，因上述原因导致的违约金应予减免。五、即使计算违约金，也应当以2000万元作为计算基数，而非4100万元。一审法院以“一般资金占用损失”作为衡量违约金的标准，首先上诉人并不存在资金占用损失，其诉讼请求并非要求答辩人返还已支付的价款。其次，如上文所述，上诉人支付了2000万元诚意金后，便转移了合同主要权利义务，由答辩人与项氏鸿图公司建立不动产转让的法律关系，另外2100万是由项氏鸿图公司公司，案涉不动产亦是直接交付、转让给项氏鸿图公司，上诉人已不享有相关的合同利益。而一审法院判决答辩人仅向上诉人承担违约责任，无需向项氏鸿图公司承担违约责任，即使计算违约金应也应以2000万元作为计算基数。六、在上诉人不存在实际损失的情况下，一审判决以ＬＰＲ的4倍作为计算标准，该计算仍然过分高于其实际损失，且答辩人不存在严重过错，计算标准应予降低。如上文所述，上诉人并不享有案涉不动产的相关权益，即使答辩人在履行合同过程中存在逾期，因取得案涉不动产的权利是由项氏鸿图公司享有，上诉人并不存在实际损失，其也未进行举证，一审法院判决以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算违约金，并不合理，该标准是参照目前法律所支持的民间借贷利率上限，违约金一般应当遵循填平原则，而该判决标准实质上使得上诉人因此获得巨大利益，仍过分超出其实际损失，对答辩人而言是不公平的。且根据上文第三条所述，造成逾期的因素中，答辩人积极推进合同履行，不存在严重过错。综上所述，即使计算违约金，也应以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1倍计算。基于以上事实与理由，答辩人认为上诉人的上诉主张不能成立，一审法院的判决亦存在错误，恳请二审法院驳回上诉人请求，并撤销一审判决第一项，驳回上诉人全部诉讼请求。 上诉人中潜股份有限公司上诉请求：请求撤销（2020）粤1303民初4071号民事判决书第一项判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。具体事实和理由如下:一、《房地产转让协议书》就中潜公司与鸿图公司关于涉案房产的过户、付款及违约责任等事项作权利义务的约定，实际是对《房地产转让合同》的权利义务作承接和转让，项氏公司作为原受让人退出涉案房产交易，同时，《房地产转让合同》也终止履行。鸿图公司为涉案房产的权利义务人，项氏公司对涉案房产并无权益，相应的也不存在基于房产履行主张违约金的权利基础。一审法院判令中潜公司向项氏公司承担违约责任属认定有误。二、根据惠阳区相关政策规定，鸿图公司获得受让涉案房产资格的，前提须房产所在地的政府作批准，否则无法完成产权变更。中潜公司与鸿图公司就涉案房产作产权变更时，惠阳区新坪镇人民政府须对鸿图公司审查是否符合当地政策及招商选资条件。2020年6月5日，惠阳区新坪镇人民政府函致惠阳区自然资源局准予办理涉案房产过户事项，也即，此时鸿图公司才获得受让涉案房产的资格，属存《房地产转让协议书》无法继续履行的、不可归责于中潜公司的客观障碍，因此造成逾期过户非中潜公司的原因，中潜公司不应承担责任。三、中潜公司与鸿图公司就涉案房产产权变更时，遭受税务机关就交易事项作调查并约谈，直至2020年3月30日以后才准许上述房产交易作进一步完税事项，典型属于《房地产转让协议书》订立时无法遇见的事宜，对双方按期履行造成直接的障碍，双方客观上不可能在约定时间完成过户，亦非双方之过错，属减免责任的约定及法定事由，一审判决对此未予确认，属事实认定有误。四、本案被上诉人主张的逾期违约期限均落入中央部署的新冠肺炎疫情防控期间，国家机关及主管部门存在客观的办公限制，属不可抗力因素，亦非中潜公司签订《房地产转让协议书》时所能预见。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知》第一条的第1点和第4点，人民法院不应支持因上述原因导致的违约金。一审法院并未查明及确认该事实，属事实认定及法律适用错误。五、项氏公司签署《房地产转让协议书》后，作为原受让人退出涉案房产交易，对涉案财产并无权益。中潜公司与鸿图公司的后续房产履行与项氏公司并无关联。也即，因后续房产带来的收益或损失，亦不由项氏公司获得与承担。计算违约金以实际损失为基础，项氏公司对涉案房产没有权利的情况下，其主张损失与违约金亦无权利基础。同时，一审法院判定涉案房产的权利人鸿图公司无权获得违约金，而项氏公司却基于上一手权利人获得违约金，显失公平，二审法院应予以纠正。六、项氏公司对涉案房产并无权利，也无法证明其实际损失的发生，同时逾期违约时间均发生在中央部署的新冠肺炎疫情防控期间，且涉案房产已交付使用并完成过户，《房地产转让协议书》已履行完毕。一审法院支持按一年期ＬＰＲ的四倍（即民间借贷合法最高利息）计算违约金，显然没有以实际损失为基础，兼顾考虑合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，以公平原则和诚实信用原则去衡量，错误加重上诉人的责任，二审法院应予以纠正。一审判决中以“一般资金占用损失”作为认定是否“过分高于造成的损失”的标准，但本案中项氏公司支付2000万元后已依约取得了案涉房产的使用权，项氏的诉讼请求亦非要求中潜公司返还价款，中潜公司并未占用共管资金。项氏公司并不存在资金占用损失，一审法院以此作为认定标准属事实认定及法律适用错误。关于违约金的计算基数，4100万元中实际包含两部分款项，应当区别看待。其中2000万元系由项氏公司支付，中潜公司按合同约定向项氏公司交付了案涉房产，项氏公司已取得该2000万元相应的合同权益，该2000万元不应包含在违约金计算基数。另2ｌ00万元，系由鸿图公司支付，鸿图公司系新的受让方，该2100万元与项氏公司并无利益关系，且该2100万元系于过户完成后才支付至中潜公司，在此之前中潜公司并未获得该2100万元，亦未获取相应的利息，该2100万元亦不应包含按照违约金计算基数。因此，一审判决认定以4100万元作为违约金计算基数属事实认定及法律适用错误。七、在本次交易中，本次交易中中潜公司已亏损高达800余万元，不应再承担任何违约责任。中潜公司以3826万元拍得案涉房产，中潜公司为使合同顺利履行完毕，代案涉房产原权利人代缴了约606万元的高额税费，为处理原租户纠纷及违章建筑事宜，分别额外支出了约137万元费用，以及为办理过户支付的334万元税费。但本次交易价款为4100万元，中潜公司为了顺利完成本次交易，在本次交易中亏损高达800余万元，而项氏公司并未在本次交易中遭受损失，若仍要求中潜公司承担高额违约责任，显然不符合公平原则，一审法院未对此予充分考虑，请二审法院予以纠正。综上所述，项氏公司的权利义务已由鸿图公司承受，项氏公司无权要求中潜公司对其承担违约责任，一审法院对此未予确认，属事实认定有误。其次，造成案涉土地及房产逾期过户的原因，并非中潜公司的原因，根据合同约定不应承担责任。即使中潜公司存在逾期违约责任，一审法院认定的违约金计算标准仍然过高，应予调整。因此，上诉人请求二审法院撤销一审判决第一项判向，驳回原审全部诉讼请求。 上诉人惠州市项氏投资有限公司提交书面答辩意见称：一、案涉《房地产转让协议书》是对《房地产转让合同》的延续及部分调整补充，并未终止或取代《房地产转让合同》，二者应作为同一合同的组成部分并确定各方权利义务；《房地产转让合同》中所述违约责任等合同条款始终有效，并对中潜公司具有拘束力。本案中，中潜公司在本次上诉状中再次罔顾事实主张后续三方于2019年12月3日所签署《房地产转让协议书》系对项氏投资公司与中潜公司于2019年1月17日所签署《房地产转让合同》的转让，及该房地产转让合同关系已终止、项氏投资已退出涉案房产交易。但该种理解无任何合同及事实依据，也不符一般人士对案涉合同及房产交易之理解，不值理会。对此，原审判决已充分查明、认定及说理：如原审判决第19页认为“案涉《房地产转让合同》对各方当事人仍具有拘束力，案涉《房地产转让协议》主要明确了案涉房地产的具体受让方为项氏投资公司所指定的项氏鸿图公司及项氏鸿图公司在房屋转让合同中的权利和义务，实际上是对案涉《房地产转让合同》的延续和部分变更，而并非终止《房地产转让合同》”，进而“案涉《房地产转让合同》中约定的项氏投资公司与中潜公司的违约责任条款与案涉《房屋转让协议书》约定的内容不相冲突，即在因中潜公司原因导致三方无法按照合同约定的条款执行时，中潜公司需按照《房地产转让合同》的约定承担违约责任。”该等认定乃是完全符合事实及合同约定之正确认定。除原审判决已做说理外，为便于上诉法院了解及查明案件事实，项氏投资公司补充论述如下：1、诚如原审判决已做认定，《房地产转让协议》主要内容乃是明确案涉房地产的具体受让方为项氏鸿图公司及项氏鸿图公司在房屋转让合同中的权利和义务，而之所以明确项氏鸿图公司作为受让主体则源于此前所签署《房地产转让合同》的明确约定：《房地产转让合同》第一条第3款［签订本合同后，甲方（中潜公司）同意乙方将房地产过户给乙方或乙方指定的公司”］“、第二条［“甲方（中潜公司）确认……在过户至甲方名下后按照约定过户至乙方或乙方指定的公司名下”“将上述房地产由甲方名下过户到乙方或乙方指定的公司名下”］、第十二条第2款［“若本合同签订以后乙方指定关联公司为实际受让方，甲方（中潜公司）对此予以认可，并配合乙方办理变更后续”］等条款均有明确约定。案涉《房屋转让协议书》首部概述部分（即第一条之前内容）也明确是鉴于中潜公司与项氏投资公司已经签署的《房地产转让合同》就“房地产过户、开票及共管账户开户事宜”等特定事项而签订的该协议。因此，《房屋转让协议书》对实际受让主体之明确乃是对《房地产转让合同》的延续及补充，而非取代或终止。项氏投资公司对于项氏鸿图公司作为受让主体的确认当然也不意味着其退出案涉房产交易合同关系，中潜公司相关主张乃是错误理解房产受让方与合同当事人／权利人之关系并作故意混淆。2、从《房地产转让协议书》产生的背景来看，各方之所以签署该协议书，也更是因为中潜公司未能按照此前《房地产转让合同》约定时间完成涉案房产过户——项氏投资公司与中潜公司于2019年1月17日所签署的《房地产转让合同》第四条第5款约定“甲方（中潜公司）自收到乙方诚意金之日起八个月内将上述房地产过户至乙方或乙方指定公司名下，相关手续由甲方负责办理”，且项氏投资公司早在2019年1月18日即按约支付了2000万元诚意金。根据前述合同约定，中潜公司应于2019年9月17日即应完成过户，但其未按约履行完毕，已属违约。故经中潜股份后续多次要求，方才签署《房地产转让协议书》并将此前约定的过户时间延长四个月，即“八个月”改为“十二个月”。但该等部分调整与变更也仅针对过户期限，并未变更或取消对应的违约责任条款，亦未终止或取代《房地产转让合同》、项氏投资公司更为退出合同关系。3、中潜公司关于《房地产转让合同》已终止的主张没有任何事实基础与法律依据，原《中华人民共和国合同法》第91条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”但在本案中，根本不存在该等情形。尤其是后续《房产转让协议书》第八条第1款也明确约定“本协议与原房产转让合同相冲突的，以本协议为准”，则自然地：（1）该协议并未终止或取代《房地产转让合同》；（2）该协议未约定内容当然应该适用《房地产转让合同》——如前所述《房产转让协议书》仅系对后续过户主体及对应权利义务之明确，对于诸如中潜公司过户违约责任、税费承担、管辖条款等等未约定内容，仍应适用此前所签署的《房地产转让合同》。原审判决关于案涉两份合同之关系认定正确，案涉《房地产转让合同》所约定的违约责任等条款对于中潜公司仍具有拘束力。二、中潜公司未能按照约定期限完成房产过户明显构成违约，且在此前已逾期四个月的情形下，再次逾期达195天方才完成案涉房产过户登记，更属严重违约，应按合同约定承担违约责任。1、如前所述，根据项氏投资与中潜公司于2019年1月17日所签署《房地产转让合同》第四条第5款之明确约定，中潜公司应于2019年9月17日即应完成案涉房产过户登记。但因其自身原因严重延迟，后经中潜公司及相关负责人多次要求，项氏投资公司为了维持交易、避免自身进一步损失，方才被迫同意予以变更，最终在《房地产转让协议书》中明确过户期限延长四个月，由原先所约定收到诚意金之日起八个月改为十二个月，即中潜公司应于2020年1月17日前将涉案房产过户至项氏鸿图公司名下。该等合同约定及期限非常明确，属严格责任，中潜公司未能按约定期限完成案涉房产之过户登记，属当然违约。2、项氏投资公司完全认同原审判决第20页关于中潜公司逾期过户是否构成违约之认定，即：“中潜公司于2020年7月31日才将案涉房地产过户至项氏鸿图公司名下，已违反合同约定的办证期限，且其主张的免责事由不属于合同约定或者法定的免责事由”。尤其是，即使是根据中潜股份提交的证据也可知悉其乃是因自身原因造成逾期过户，比如根据惠阳区人民法院于2017年7月27日、2019年4月9日所出具（2015）惠阳法执字第66-12号执行裁定书、2019年4月9日出具（2015）惠阳法执字第66-15号执行裁定书，要求中潜公司“自收到本裁定书之日起60日内到相关部门办理变更登记手续、逾期责任自负等”，但其迟至2019年12月29日才将案涉房产变更登记至自身名下，主要原因应是中潜公司不愿承担其本应依法承担的案涉房产税费及滞纳金（可参见中潜公司一审提交证据5、6项）。且在后续将案涉房产过户至项氏鸿图公司名下过程中，中潜公司亦是其不愿意缴纳自身应承担的交易税费（案涉《房地产转让合同》第四条第6款明确约定本次交易而产生的一切税费及相关费用均由中潜公司承担），以及其在办理和提交后续资料过程中存在严重的拖延、不尽责。考虑到中潜公司本身系上市公司（300526.ＳＺ），具有较强的法律理解及事务协调能力，且中潜公司在办理案涉房产过户登记前已就同一处房产办理过产权登记至自身名下，理应对办理周期有着充分合理的预期并限期予以完成，但其在多次违约延迟办证后还找各种站不住的理由并推卸责任，实属不应该。中潜公司所主张因新冠肺炎疫情造成逾期事项更属毫无依据，也不存在其所称的“国家机关及主管部门存在客观的办公限制”情形，新冠肺炎疫情与本案过户登记事项及逾期违约责任没有任何法律上之关联。而且在《房地产转让协议书》所约定的完成过户日期（2020年1月17日）前也根本不存在新冠肺炎疫情（该时根本疫情尚未爆发），中潜公司对新冠肺炎疫情及不可抗力原因之滥用不构成其有效免责事由。3、项氏投资公司亦完全同意原审判决关于是否存在因项氏鸿图公司原因而导致逾期办理过户手续问题所作认定，即“中潜公司虽抗辩称项氏鸿图公司在办理过户手续中存在不作为，但其提交的证据不足以证明”。我们也提请上诉法院注意：根据案涉《房地产转让合同》第四条第5款之明确约定，案涉房产的过户登记手续均是由中潜公司负责，项氏投资公司／项氏鸿图公司仅是需要履行相关配合义务，且实际上也均及时予以配合，中潜公司所主张项氏投资公司或项氏鸿图公司违约、“不作为”事项完全有违事实。项氏投资公司及项氏鸿图公司所提交的与中潜公司法务的微信聊天记录、律师函等文件也均可证明项氏投资／鸿图公司一方乃是经常性地催促、提醒并配合中潜公司办理过户程序，实情乃是中潜公司未能按约及时办理，该等情形并非由项氏鸿图公司原因造成。三、《房地产转让合同》所约定的逾期过户违约金标准系由中潜公司所确定，亦系各方真实意思表示，不存在过高情形且不违反法律规定，应予遵循；恳请上诉法院能够依法改判，并按合同约定的标准判令中潜公司支付逾期过户违约金。原审判决已充分认定了中潜公司在案涉房产过户交易项下的违约情形、中潜公司亦应承担对应的违约责任。案涉《房地产转让合同》第六条第1款明确约定，且是以加粗字体方式明确约定：“如果甲方（中潜公司）违反本合同约定，造成无法清场、过户、交付房产，逾期之日起按转让价款每天千分之一支付乙方（项氏投资公司）违约金，逾期达30天以上，乙方有权解除合同，并要求返还诚意金，同时有权要求甲方赔偿违约金，违约金为转让价款的30%”。对此，原审法院判决将违约金标准调整为“全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍”，项氏投资公司持有异议，并已依法提起上诉。相关理由此前已在上诉状及一审代理词中予以阐述。因此，对该等相关逾期过户违约金标准，项氏投资公司认为无论如何不应该再做调低，主要理由包括：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，对于逾期办证违约未作约定的，可以同期贷款利率标准计算确定；《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》规定如无明确约定的，可按年利率6%的标准计算违约金。但应该指出：该等指引标准适用的前提均为无明确约定情形，而非合同已做了明确的违约标准约定。作为类比和参照，《民间借贷司法解释》也均规定，如借款利率无明确标准的，可以参照一年期贷款市场报价利率标准计算利息（此前为6%）；而如果约定了借款利率的，则以不超过一年期贷款市场报价利率四倍为限（此前为24%）。而且本案乃是于2020年8月10日立案，发生于2020年8月20日新民间借贷司法解释适用之前，从基本的预期及合理性而言，项氏投资公司认为即使人民法院予以调整，也应该参照24%之利率标准，而不是调整为同期贷款利率的四倍（15.4%）——虽有前述类比，但项氏投资公司始终认为应按照合同明确约定标准予以执行。2、本案虽然不是借贷关系，但项氏投资公司必然因中潜公司的违约事项而发生或承受相关资金及利息损失。简单来说，项氏投资公司在支付完毕购房款项一年半的时间后方才取得标的房产所对应的完整产权。作为对等交易，项氏投资完全有权在获取案涉房产完全产权后再支付相应价款，但项氏投资却在支付了高达5100万元款项后，在长达一年半的时间内，没有获取任何利益，为此项氏投资当然承受了实际的资金及利息损失。且鉴于商业经营的复杂性，项氏投资公司所面临的损失实际亦不止原审判决所认定的银行同期利率四倍，也因此项氏投资公司恳请按照合同约定标准予以改判及执行。3、项氏投资公司也再次强调，实际上中潜公司不是违约金仅195天，而是在此前已逾期四个月（约120天），也即合计逾期及违约达315天，将近一年。目前原审判决所对应的标准仅能对应195天，项氏投资公司再次恳请无论如何不应该再做调低（中潜股份诉讼代理人自身在一审阶段还向法院反馈称应按照银行利率四倍予以计算）、并恳请按照合同约定标准予以确定执行。以上系项氏投资公司针对中潜公司上诉状所作答辩意见，供上诉法院审理参考并望采纳、驳回中潜公司全部上诉请求，以维护项氏投资作为履约方、作为中小企业一方的合法权益。 原审原告惠州项氏鸿图实业有限公司及原审被告张顺未提交答辩意见。 原审原告项氏投资公司、项氏鸿图公司向一审法院起诉请求：1、被告中潜公司向原告支付逾期过户违约金799.5万元；2、被告中潜公司向原告支付因其违约行为而给原告造成的律师费、财产保全担保费等费用，暂计4万元，最终以后续实际发生金额为准；3、被告张顺对被告中潜公司就上述违约金及律师费、财产保全担保费等费用的支付承担连带责任；4、本案诉讼费（包括但不限于案件受理费、保全费）由被告承担。 一审法院审理查明，2019年1月17日，中潜公司（甲方／转让方）与项氏投资公司（乙方／受让方）签订《房地产转让合同》（合同落款处有张顺、项芳线的签名并加盖了双方的公司公章）约定，中潜公司向项氏投资公司转让其通过司法拍卖的方式竞得的：1、座落于惠州市惠阳区新圩镇新丰黄竹浪地段的工业用地使用权及其地上四栋建筑物（下称“转让标的”，土地使用权证号：惠阳国用［2000］第132×××××138号;房屋所有权证号：第1ｘｘｘｘｘ9号、第1ｘｘｘｘｘ号、第11ｘｘｘｘｘｘ1号、第1ｘｘｘｘｘｘ号）；2、惠阳国用［2000］第132×××××138号土地之上建有未办证建筑物一栋（以下简称“未办证建筑物”），占地面积约为266平方米，如该违章建筑能够通过法院变卖程序处理给甲方，甲方则将惠阳国用［2000］第132×××××138号土地及全部地上建筑物转让给乙方。中潜公司同意将房地产过户给项氏投资公司或其指定的公司，但项氏投资公司应承担本合同的权利和义务。该合同第二条转让标的现状及甲方承诺约定，双方确认，本协议转让标的的产权登记手续正在办理中，中潜公司确认本协议转让标的的产权均能按照约定的时间登记到中潜公司名下，并在过户至中潜公司名下后按照约定过户至项氏投资公司或项氏投资公司指定的公司名下，同时约定中潜公司争取将违章建筑处理为可转让的标的，如果争取不到，中潜公司应拆除该违章建筑，确保该房地产总占地面积完整地转让项氏投资公司等。该合同第三条转让标的租约现状约定，本协议转让标的之上四个房产证的物业存在租约，承租人为惠州市惠阳区利衡电业有限公司等。该合同第四条转让价款及支付方式、支付条件、房地产过户及移交约定，本合同转让价款为4100万元，具体支付时间和支付条件如下：1、本合同签订之日起三日内项氏投资公司向中潜公司支付2000万元作为诚意金。…4、双方应在房产过户到中潜公司名下五个工作日内一同到中潜公司指定的银行办理三方共管账户，并于同日将2100万元支付到共管账户作为共管资金。5、中潜公司自收到项氏投资公司诚意金之日起八个月内将上述房地产过户至项氏投资公司或其指定公司名下，相关手续由中潜公司负责办理，项氏投资公司予以配合并授权中潜公司人员领取不动产证，项氏投资公司取得不动产权证之日起壹天内应通知资金监管银行将2100万划转到中潜公司账户。该合同第六条违约责任约定，如果中潜公司违反本合同约定，造成无法按期清场、过户、交付房产，逾期之日起按转让价款每天千分之一支付项氏投资公司违约金，逾期达30天以上，项氏投资公司有权解除合同，并要求返还诚意金，同时有权要求中潜公司赔偿违约金，违约金为转让价款的30%；…因一方违约导致诉讼，由违约方承担守约方因此产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、担保费等）。如因项氏投资公司不积极配合导致办证时间延后的，中潜公司不承担由此导致的违约责任。同日，项氏投资公司（甲方）与张顺（乙方／担保人）签订《保证合同》（合同落款处有张顺、项芳线的签名并加盖了项氏投资公司的公章）约定，张顺为上述《房地产转让合同》提供连带责任担保，担保范围包括中潜公司应向项氏投资公司承担的所有责任，具体体现为房地产转让交房责任和违约责任、赔偿责任，且本合同自始至终有效，不受上述房地产交易合同效力影响等。2019年1月18日，项氏投资公司通过项芳线向中潜公司汇款支付购房地产诚意金2000万元。 2019年12月3日，中潜公司（甲方）与项氏投资公司（乙方／原受让方）、项氏鸿图公司（丙方／现受让人）签订《房地产转让协议书》（合同落款处有张顺、项芳线的签名并加盖了三方的公司公章），该协议书第二条交易价款约定，本协议房地产转让价款为4100万元，其中2000万元作为诚意金已由项氏投资公司委托其法定代表人项芳线按原《房地产转让合同》约定时间进行了支付，剩余转让价款2100万元，项氏鸿图公司同意由其按本协议约定支付。该协议书第四条房地产过户主体及时间约定原《房地产转让合同》第四章第5条约定“甲方自收到乙方诚意金之日起八个月内将上述房地产过户至乙方或乙方指定公司名下……”（后乙、丙方法定代表人同意过户时间延长四个月，即“八个月”改为“十二个月”），现项氏投资公司确定将上述房地产过户至项氏鸿图公司名下，自项氏鸿图公司将剩余转让款2100万元支付到共管账户之日起五天内，项氏鸿图公司需与中潜公司到政府相关部门办理房地产过户，若因项氏鸿图公司原因导致过户期延后的，中潜公司不承担由此引起的相关责任。该协议书第六条甲方权利义务约定，中潜公司同意按照上述条款办理相关业务，如非因中潜公司原因，导致三方无法按上述条款执行的，中潜公司不承担任何责任，届时中潜公司将按照原合同约定和相关部门（如：新圩国土资源所、税务局、银行）要求执行，项氏投资公司、项氏鸿图公司不得有其他异议。该协议书第七条乙方、丙方权利义务约定，项氏投资公司、项氏鸿图公司同意中潜公司将上述房地产过户至项氏鸿图公司名下，同意中潜公司按《房地产转让合同》交易金额将税票开至项氏鸿图公司名下，同意与中潜公司到中潜公司指定银行办理共管账户开户业务，由项氏鸿图公司支付上述房地产剩余应付款项。除本协议约定的应由项氏鸿图公司承担的权利义务外，项氏鸿图公司不承接原合同约定的其他权利义务。该协议书第八条其他约定，如本协议与原房地产转让合同相冲突的，以本协议为准。如双方在履行本协议过程中出现争议或有事项未充分协商的，双方可友好协商，另行签订补充协议（以书面的为准）等。2019年12月4日，项氏鸿图公司通过项芳线向中潜公司汇款支付2100万元。 一审法院于2017年7月27日出具的（2015）惠阳法执字第66-12号执行裁定书、2019年4月9日出具的（2015）惠阳法执字第66-15号执行裁定书，分别确认另案被执行人惠阳区建诚实业有限公司名下的涉案惠州市惠阳区新圩镇新丰黄竹浪地段的工业用地使用权及其地上四栋建筑物（土地使用权证号：惠阳国用［2000］第132×××××138号;房屋所有权证号：第1ｘｘｘｘｘｘ号、第1ｘｘｘｘｘｘ号、第1ｘｘｘｘ号、第1ｘｘｘｘ号）、惠阳国用［2000］第132×××××138号土地之上建有未办证建筑物两栋的所有权及相应的其他权利归中潜公司所有并要求中潜公司应自收到本裁定书之日起60日内到相关部门办理变更登记手续，逾期责任自负等。2019年4月11日本院向惠州市惠阳区自然资源局出具《协助执行通知书》要求其协助将上述未办证建筑物两栋的所有权及相应的其他权利过户至中潜公司名下。2019年10月15日税务部门出具案涉房地产（惠阳区建诚实业有限公司转让给中潜公司）的《不动产交易纳税（免税）证明书》。2019年11月22日中潜公司提交资料申请将案涉不动产的房地产权转移登记至中潜公司名下，随后中潜公司办理出相应的不动产权证书［粤（2019）惠州市不动产权第3072558号、粤（2019）惠州市不动产权第3ｘｘｘｘｘ号、粤（2019）惠州市不动产权第3ｘｘｘｘｘ号、粤（2019）惠州市不动产权第3ｘｘｘｘ号］。2020年1月3日，中潜公司缴纳产权转移的印花税、增值税等相关税款。2020年7月14日，惠阳区不动产登记中心出具案涉房地产产权转移登记的受理回执。2020年7月31日，案涉惠州市惠阳区新圩镇新丰黄竹浪地段（厂房）共四栋建筑物由中潜公司转移登记至项氏鸿图公司名下，产权证书号分别为：粤（2020）惠州市不动产权第3ｘｘｘｘ号、粤（2020）惠州市不动产权第3ｘｘｘｘ号、粤（2020）惠州市不动产权第3ｘｘｘｘ号、粤（2020）惠州市不动产权第3ｘｘｘ号。 两原告为本案诉讼支出律师费30000元、项氏投资公司为本案支付担保费8035元。 庭审时，双方均确认：1、《房地产转让合同》、《房地产转让协议》有效；2、中潜公司于2019年8月14日将案涉房地产交付给项氏鸿图公司。中潜公司表示：1、中潜公司认为两原告主张的违约金过高。2、中潜公司于2019年1月17日签订案涉《房地产转让合同》后，即争取法院对标的物中违章建筑进行二次拍卖，法院下达了拍卖裁定，在获得法院拍卖裁定及协执过程中才知被执行人欠付税收高达1200万，中潜公司积极和税务部门沟通协调并替被执行人缴纳505.8万元税款后，取得完税证明，并随即向国土局申请办证并于2019年12月29日拿到了房产证。3、2020年1月3日中潜公司就全部交清了应该由其承担的税款。税务局于2020年4月9日才出具了增值税的发票的原因，一是因为疫情期间，二是税务局对案涉房地产是否存在二次转让进行了长时间审核。4、2020年4月17日国土局就收到了中潜公司提交的权籍调查文件，但其要求中潜公司提交新圩镇政府同意土地转让的文件、股东决议。因香港的疫情原因，只能文件对文件，在这期间中潜公司一直在积极沟通及等待新圩镇政府的函，2020年6月5日新圩镇政府同意土地过户给项氏鸿图公司，2020年7月14日所有办理过户手续的文件具备，2020年7月31日拿到房产证。中潜公司在履行合同过程中不存在过错。 一审法院认为，案涉《房地产转让合同》、《房地产转让协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依据合同约定履行义务。本案的争议焦点是：1、被告中潜公司是否构成违约及违约金是否过高；2、被告张顺是否应承担连带责任。针对上述争议焦点，本院具体分析如下： 关于被告中潜公司逾期完成过户案涉房地产产权转移登记是否构成违约的问题。首先，案涉《房地产转让合同》对各方当事人仍具有约束力。案涉《房地产转让协议》主要明确了案涉房地产的具体受让方为项氏投资公司所指定的项氏鸿图公司及项氏鸿图公司在房屋转让合同中的权利和义务，实际上是对案涉《房地产转让合同》的延续和部分变更,而并未终止《房地产转让合同》;且根据《房地产转让协议》第八条的约定，该协议与原房地产转让合同相冲突的以该协议为准，故案涉《房地产转让合同》与上述协议书不相冲突的，仍继续适用。除非因中潜公司的原因导致三方无法按照合同约定办理相关业务时中潜公司不承担任何责任外，案涉《房地产转让合同》中约定的项氏投资公司与中潜公司的违约责任条款与案涉《房屋转让协议书》约定的内容不相冲突。即在因中潜公司原因导致三方无法按照合同约定的条款执行时，中潜公司需按照《房地产转让合同》的约定承担违约责任。其次，中潜公司逾期完成过户手续构成违约。案涉《房地产转让合同》约定中潜公司自收到项氏投资公司诚意金之日（即2019年1月18日）起八个月内将案涉房地产过户至项氏投资公司或其指定的公司名下且相关手续由中潜公司负责办理，项氏投资公司予以配合。之后,两原告与中潜公司签订《房地产转让协议》，确定过户时间延长四个月，故最终的办理完毕过户时间截止日期为2020年1月17日,但是中潜公司于2020年7月31日才将案涉房地产过户至项氏鸿图公司名下,已违反合同约定的办证期限，且其主张的免责事由不属于合同约定或者法定的免责事由，故中潜公司应承担逾期完成过户手续的违约责任。另，中潜公司虽抗辩称项氏鸿图公司在办理过户手续中存在不作为，但其提交的证据不足以证明，故本院对于中潜公司的该项抗辩意见不予支持。由于案涉《房地产转让协议书》中约定项氏鸿图公司不承接该协议书约定以外的权利义务，故中潜公司应当对项氏投资公司承担2020年1月18日至2020年7月31日期间逾期过户的违约责任。 关于被告中潜公司应当承担的违约责任。上诉人项氏投资公司要求中潜公司按照案涉《房地产转让合同》的约定按转让价款日千分之一的标准支付违约金，中潜公司但并未提交证据证明其具体的损失金额，中潜公司也在庭审时提出约定的违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案中项氏投资公司要求按照日千分之一计付违约金明显高于一般资金占用损失，在项氏投资公司未能充分举证证明其损失数额的情况下，应当认定违约金过分高于造成的损失，依法应当予以调整。本院结合双方实际履行合同义务的情况，秉承公平原则，酌定中潜公司应承担的逾期过户违约金：以4100万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍从2020年1月18日计至2020年7月31日。 另，原告要求中潜公司承担其为本案诉讼支出律师费30000元、担保费8035元，符合《房地产转让合同》第六条违约责任的约定，本院予以支持。 关于被告张顺应否承担连带赔偿责任的问题。根据案涉《保证合同》的约定，张顺的连带责任保证范围是中潜公司应向项氏投资公司承担的所有责任，中潜公司应向项氏投资公司承担的上述逾期过户违约责任属于张顺的连带责任保证范围。同时，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，连带责任保证未约定保证期间的，债权人应当在主债务履行期限届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，案涉《保证合同》未约定张顺应承担连带保证责任的保证期间，项氏投资公司于2020年8月10日通过本案诉讼要求张顺就中潜公司逾期过户承担连带责任已超过双方约定的办理过户手续的截止时间2020年1月17日起六个月，故张顺不应当对上述逾期过户违约责任承担连带赔偿责任。 综上所述，被告中潜公司就案涉房地产应当向原告项氏投资公司承担逾期过户违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告中潜股份有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告惠州市项氏投资有限公司支付违约金（以4100万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍从2020年1月18日计至2020年7月31日）、律师费30000元、担保费8035元。二、驳回原告惠州市项氏投资有限公司、惠州项氏鸿图实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费68045元（原告已预交68045元），由原告惠州市项氏投资有限公司负担40530元，被告中潜股份有限公司负担27515元；保全费5000元，由被告中潜股份有限公司负担。 本院二审审理期间，上诉人惠州市项氏投资有限公司提交一份证据：《修缮和清场服务合同书》。上诉人中潜股份有限公司提交三份证据：证据一惠阳区税务局税务约谈记录；证据二《关于新圩镇黄竹浪厂房转让的情况说明》；证据三《关于案涉不动产的阿里司法拍卖信息》，本院组织了各方当事人进行质证。 本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认

驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费，已由上诉人惠州市项氏投资有限公司和中潜股份有限公司各自缴纳40913.82元和41218.1元，由双方各自负担。 本判决为终审判决

审判长周娟 审判员胡江 审判员丁晓鹏 二〇二一年六月七日 法官助理马晓曼 书记员蒋妍妮

2021-08-17