上诉人关业开因与被上诉人海南海航物业管理股份有限公司（以下简称海航物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县人民法院（2020）琼9026民初580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结

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关业开上诉请求：撤销海南省昌江黎族自治县人民法院（2020）琼9026民初580号民事判决，改判关业开仅支付从2018年4月份起算的物业费。事实与理由：1.案涉房屋竣工时间是2012年12月30日，但直至2014年，该项目尚未验收合格，昌江县住房和城乡建设局为了保证2014年6月份交房，在小区水电未通的情况下强行交房。关业开虽然拿到房屋钥匙但因设施不完善不能装修入住。关业开2018年3月份收到海航物业公司发出的物业费催收通知，便于2018年4月份开始办理装修，因此，关业开仅需要支付2018年4月份之后的物业费。一审法院按海航物业公司2016年2月份入驻该小区的时间判令关业开从2016年3月份开始支付物业费不当。2.该小区的业主委员会成立没有经过合法的程序，不能代表全部业主，海航物业公司与业主委员会签订的《和泰家园物业服务合同》无效。3.海航物业公司对小区的管理不到位，将一些停车区外包给私人管理，严重影响小区业主的权益。 海航物业公司辩称，1.海航物业公司与开发商2016年2月25日签订《前期物业服务合同》，对该小区进行管理。该小区已于2014年6月份交房，海航物业公司要求关业开从2016年3月份开始支付物业费合法合理。关业开认为其2018年4月份开始装修，应当从装修之日起开始支付物业费而不应当从交房之日开始支付物业费是错误的。2.案涉和泰家园是昌江县政府建设的经济适用房，业委会成立程序合法，海航物业公司与业主委员会签订的《和泰家园物业服务合同》合法有效。3.对于小区公共部分的管理，海航物业公司已经非常尽职尽责了，当然，小区的服务不可能得到每一位业主的满意。关业开提交的证据不足以证明海航物业公司存在严重的服务质量问题，其以此为借口不交纳物业费的理由不成立。 海航物业公司向一审法院起诉请求：1.判令关业开向海航物业公司支付2016年3月1日至2016年9月30日物业管理费（包电梯维保费）887.6元、2016年10月1日至2019年8月31日物业管理费（包电梯维保费）3986.5元、2016年3月1日暂计至2019年8月31日逾期支付前二项物业管理费4874.1元的滞纳金3191.2元，三项合计8065.3元；2.本案诉讼费由关业开负担。 一审法院认定事实：2012年7月5日，关业开与昌江县住房和城乡建设局签订《昌江县“和泰家园”经济适用住房购买合同》，确认购买“和泰家园”经济适用住房第3栋01单元11层4号房（房屋编号：01114号）。2014年8月12日，上述经济适用住房第3栋01单元11层4号房（房屋编号：01114号）交付给关业开使用。2016年2月25日，海航物业公司以“海南一卡通物业管理股份有限公司”的前名称与建设方昌江县住房和城乡建设局签订《和泰家园前期物业服务合同》，由昌江县住房和城乡建设局委托海航物业公司对和泰家园前期物业进行管理。2017年1月20日，海航物业公司以“海南一卡通物业管理股份有限公司”的前名称与昌江县和泰家园小区首届业主委员会签订《和泰家园物业服务合同》，由昌江县和泰家园小区首届业主委员会委托海航物业公司对和泰家园物业进行管理。2017年6月5日，海航物业公司向关业开发出缴费通知，要求关业开按126.8元／月缴交2016年3月1日至2016年9月30日的物业费887.6元。后续要求关业开按113.9元／月缴交2016年10月1日至2019年8月31日的物业费3986.5元。因关业开2018年5月前尚未装修入住其购买的01114号房屋，在昌江县住房和城乡建设局移交给海航物业公司的业主关业开的信息资料中的手机号码有误的情况下，海航物业公司在2018年3月以前无法联系到关业开，即海航物业公司的缴费通知内容关业开是在2018年3月后才实际知悉的。关业开实际知悉应缴交物业费后，其向海航物业公司提出应从其知悉的2018年3月后缴交，但海航物业公司不同意，要求关业开从2016年3月起缴交。现关业开尚未向海航物业公司缴交物业费。 另查明，2019年12月10日，海航物业公司因本案所涉及的物业费4874.10元向一审法院申请支付令，一审法院于2019年12月10日发出（2019）琼9026民督4号支付令后，关业开提出书面异议，一审法院依法裁定终结支付令督促程序。 一审法院认为，本案主要焦点问题有：一、海航物业公司与昌江县住房和城乡建设局签订的《和泰家园前期物业服务合同》及海航物业公司与昌江和泰家园小区首届业主委员会签订的《和泰家园物业服务合同》的效力是否适及于关业开；二、关业开是否应当向海航物业公司缴纳物业服务费4874.1元及逾期支付滞纳金3191.2元。 关于海航物业公司与昌江县住房和城乡建设局签订的《和泰家园前期物业服务合同》及海航物业公司与昌江和泰家园小区首届业主委员会签订的《和泰家园物业服务合同》的效力是否适及于关业开的问题。昌江县住房和城乡建设局作为小区物业建设方，其为有效管理小区项目物业，有效管理带来的利益溢及小区内业主，其与海航物业公司签订前期物业服务合同未违反法律和行政法规强制性规定，所签合同为合法成立的有效合同；海航物业公司与昌江和泰家园小区首届业主委员会签订的《和泰家园物业服务合同》，因业主委员会代表所有业主的利益关系，由业主委员会所签订的《和泰家园前期物业服务合同》亦是合法成立的有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，上述《和泰家园前期物业服务合同》及《和泰家园物业服务合同》的效力适及于关业开等所有小区业主。 关于关业开是否应当向海航物业公司缴纳物业服务费4874.1元及逾期支付滞纳金3191.2元的问题。前述《和泰家园前期物业服务合同》和《和泰家园物业服务合同》的效力适及于关业开，关业开就有义务按照合同约定缴交2016年3月至2019年8月的物业服务费4874.1元。关业开虽然到2018年5月才装修房屋，但其2014年8月12日即接受并实际控制房屋，故其应与小区其他业主一样，有按合同约定缴交物业费的义务，海航物业公司请求关业开缴交2016年3月至2019年8月的物业服务费4874.1元有事实法律根据，予以支持。海航物业公司对逾期支付滞纳金3191.2元的请求不具有正当性，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、关业开于判决生效之日起三十日内，向海南海航物业管理股份有限公司支付2016年3月至2019年8月的物业服务费4874.1元；二、驳回海南海航物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由关业开负担15元，由海南海航物业管理股份有限公司负担10元。 二审中，关业开提交如下证据：1.《关于移交和泰家园首届业主委员会公章的说明》及《关于和泰家园首届业主委员会财务情况的说明》，拟证明该小区业委会成立不合法；2.《照片》，拟证明海航物业公司将小区停车位外包给私人，管理不到位。海航物业公司对关业开提交的两份证据的真实性、关联性及证明力均不认可，认为业委会早就已经成立，海航物业公司是合法进驻该小区进行管理，而且物业服务管理不存在质量问题。经质证，因关业开未能提供证据1的原件予以核对，本院对该份证据的真实性、关联性及证明力不予确认，证据2的照片是关业开单方制作，而且照片不足以证明海航物业公司的服务存在质量问题，故本院对该份证据的真实性、关联性及证明力亦不予确认。 本案二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由关业开负担。 本判决为终审判决

审判长赖永驰 审判员沈美萍 审判员王天琳 二○二○年九月十四日 法官助理白黎 书记员刘欣

2021-08-11