上诉人屈明海因与被上诉人鸡东县宏达建筑安装工程公司（以下简称宏达公司）、鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司（以下简称恒泰裕隆公司）案外人执行异议之诉一案，不服鸡西市中级人民法院（以下简称鸡西中院）（2020）黑03民初69号判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查方式对本案进行了审理。上诉人屈明海的委托诉讼代理人李全文、宏达公司委托诉讼代理人周大伟、恒泰裕隆公司委托诉讼代理人张松楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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屈明海上诉请求：撤销鸡西中院（2020）黑03民初69号民事判决；改判不得执行鸿苑家园5号楼3单元701室房屋或将案件发回鸡西中院重审；一、二审案件诉讼费由宏达公司、恒泰裕隆公司承担。事实和理由:1.屈明海与恒泰裕隆公司签订合同，合法购买了鸿苑家园5号楼3单元701室房屋，在鸡东县房产管理处办理了预售房屋预告登记，并领取了鸡东县房产管理处核发的预售房屋预告登记卡。但由于施工单位宏达公司未按合同约定工期完工，致使恒泰裕隆公司未能向屈明海交付房屋。屈明海的权利足以对抗宏达公司建筑工程价款优先受偿请求权。2.恒泰裕隆公司有可供执行的其他财产，法院不应查封已经出售给屈明海的房屋。宏达公司申请执行工程款的数额为14026509元，本次恢复执行查封128套房屋，加上之前查封的272户房屋，共计400套房屋，已远超工程款数额，查封行为违法。3.宏达公司未按合同约定的工期完工，工程质量未经验收合格，不符合结算工程款的法定条件，不应享有优先受偿权。一审诉讼期间，屈明海书面申请宏达公司、恒泰裕隆公司举示证据，提交工程价款结算依据，宏达公司、恒泰裕隆公司拒绝提供，亦未予解释。一审法院以工程价款已由生效民事调解书确认，是否合法不属本案审理范围为由驳回屈明海申请，任由宏达公司、恒泰裕隆公司通过虚假诉讼骗取法院生效裁判文书，侵害了屈明海的合法权益。 宏达公司辩称，宏达公司对于案涉房屋享有工程价款优先受偿权，优先于屈明海的权利，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 恒泰裕隆公司同意宏达公司的答辩意见，并称恒泰裕隆公司与屈明海非房屋买卖合同关系，其与屈明海签订《商品房预售合同》只是作为借款的抵押担保，屈明海并非房屋购房人。 屈明海一审诉讼请求为：1.不得执行鸿苑家园5号楼3单元701室房屋；2.本案诉讼费由宏达公司、恒泰裕隆公司承担。 一审法院认定事实：恒泰裕隆公司于2013年7月10日与鸡西市天和典当有限公司（以下简称天和公司）签订两份《房屋抵押典当借款合同》，约定恒泰裕隆公司向天和公司借款400万元，借款期限为4个月，月典当综合费率为2.4%、借款利率为月利率1.6%，借款月利率及月典当综合费率合计为4%；恒泰裕隆公司以其开发的鸿苑家园5号楼33户房屋作为借款的抵押担保。 2015年1月9日，天和公司与恒泰裕隆公司签订《房屋抵偿债务协议书》，约定：恒泰裕隆公司逾期还款，截至2015年1月9日尚欠天和公司4638199元，另欠鸡东县建明混凝土制造公司货款41.7万元，恒泰裕隆公司将其所有的鸿苑家园28户房屋，作价5055199元抵偿欠款债务；由恒泰裕隆公司向天和公司出具购房手续并在房屋部门办理预售预告登记手续；在2015年8月末之后，天和公司出卖房屋时，恒泰裕隆公司有义务按照天和公司的指定变更或者重新出具购房手续，上述协议加盖了天和公司公章及其法定代表人屈明伟名章，还加盖有恒泰裕隆公司公章及其法定代表人李芳艳签名。 2015年1月16日，屈明海与恒泰裕隆公司签订《商品房预售合同》，约定屈明海以195586元（176643元）的价格购买鸿苑家园5号楼3单元701室。同日，恒泰裕隆公司为屈明海出具房款收据，上述合同在鸡东县房屋部门办理了商品房预售合同备案登记。案涉房屋尚未竣工验收。 同时查明，宏达公司因与恒泰裕隆公司建设工程施工合同纠纷诉至鸡西中院，经鸡西中院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、解除双方于2012年7月12日、2013年5月23日、2013年8月20日、2014年8月20日签订的《协议书》及补充协议；二、恒泰裕隆公司偿还宏达公司工程款14026509元，于2015年7月15日前还款100万元；于2015年12月30日前还款13026509元；三、若恒泰裕隆公司未能于2015年7月15日前还款100万元，宏达公司可向法院申请强制执行剩余全部未清偿的工程款；四、宏达公司可就恒泰裕隆公司拖欠的工程款14026509元，对鸿苑家园5号、6号、7号、8号楼项目建设工程折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。鸡西中院于2015年6月17日作出（2015）鸡民初字第33号民事调解书，对双方调解协议予以确认。 由于恒泰裕隆公司未履行上述调解书确定的给付义务，宏达公司遂申请法院强制执行。鸡西中院于2015年8月31日立案，于2020年4月14日作出（2018）黑03执恢5号之五执行裁定，预查封恒泰裕隆公司所有的鸿苑家园的25户房屋。具体为：5号楼3单元的101室、201室、301室、401室、501室、601室、701室、801室、1001室、1101室、1201室、802室、1002室、1202室、803室、1103室、1203室、1703室；5号楼4单元的101室、102室、201室、202室、301室、701室、1201室。该25户房屋包含在上述天和公司与恒泰裕隆公司《房屋抵偿债务协议书》所涉28户房屋之中。 一审法院认为：在判断案外人对案涉房屋的民事权益是否足以排除强制执行的问题上，应当根据案件的具体情况，对异议申请人所享有的权益以及申请执行人债权实现的权益等进行查明和比较，综合予以判断。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）相关规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。依据上述规定，在权利顺位上，抵押权优先于一般债权，而建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权。结合鸡西中院作出的（2015）鸡民初字第33号民事调解书，可以确认宏达公司对案涉房屋享有工程价款优先受偿权，且上述文书现已发生法律效力；本案基于天和公司与恒泰裕隆公司之间借款抵押关系，屈明海与恒泰裕隆公司签订《商品房预售合同》，不符合购买商品房用于个人或者家庭需要的消费者性质，上述商品房预售合同在房屋部门虽已办理预售登记备案手续，但商品房预售合同登记备案是行政机关对商品房预售的一种行政管理手段，不产生对抗第三人的效力，不具备物权效力，屈明海与恒泰裕隆公司之间仅形成一般普通债权。因此，宏达公司对案涉房屋享有的建设工程价款优先权在顺位上应当优先于屈明海享有的普通债权。判决：驳回屈明海的诉讼请求。案件受理费4211.70元，由屈明海负担。 在本院审理中，屈明海、宏达公司、恒泰裕隆公司均未提交新证据。屈明海认为，其已经办理了案涉房屋的预售预告登记手续，房屋管理机构对房屋签发的卡片，即为履行预售预告登记相关手续，并申请本院向房屋管理机构调查。本院根据其申请，于2021年3月11日致函鸡东县房产服务中心询问以下事项：1.对外是否能够查到房产状态情况；2.提供预告登记的相关存档材料；3.案涉房屋何时能够办理产权登记。鸡东县房产服务中心答复：1.对外暂时不能查到房产状态情况。原因是商品房预售联机备案系统出现问题。2.不能提供预告登记相关存档材料。原因是商品房预售备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记。3.案涉房屋何时能办理产权登记不能确定。原因是办理产权登记现在鸡东县不动产登记中心。鉴于各方当事人质证中对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。 本院审理查明：2020年9月2日，即鸡西中院在审理本案时曾向鸡东县房产服务中心发出调查函，要求其对如下问题进行答复：1.案涉房屋是否竣工、验收，能否办理不动产登记；2.案涉房屋有无预售备案登记，登记在何人名下及登记时间；3.案涉房屋有无抵押登记或预抵押情况，登记在何人名下及登记时间等。2020年9月4日，鸡东县房产服务中心向鸡西中院复函：1.案涉房屋备案登记在屈明海名下；2.案涉房屋在鸡东县房产服务中心均无抵押登记及抵押预登记；3.该楼盘尚未竣工验收。复函还同时说明，原房产管理处因2019年11月机构改革现更名为房产服务中心，无法定代表人及组织代码证，无公章。 另查明，屈明海提出执行异议的鸿苑家园5号楼3单元701室房屋，含在天和公司的28户抵债房屋之中，其未再另行向恒泰裕隆公司支付购房款。 除此，本院审理查明的其他事实与一审判决认定的一致

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4211.70元，由屈明海负担。 本判决为终审判决

审判长胡乃峰 审判员王晓兵 审判员王洪刚 二〇二一年三月三十一日 书记员丁馨

2021-05-19