原告北京百顺源劳务服务中心（以下简称百顺源中心）与被告北京市市政房屋管理有限公司（以下简称市政公司）、北京紫东投资发展有限公司（以下简称紫东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告百顺源中心的委托诉讼代理人杨海弢，被告市政公司的委托诉讼代理人王妙然、田挨成，被告紫东公司的委托诉讼代理人徐柏年、张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结

暂无数据

百顺源中心向本院提出诉讼请求：1.判令我公司与市政公司、紫东公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年6月6日解除；2.判令市政公司、紫东公司退还我公司租金、租赁保证金、水电押金170038元；3.判令市政公司、紫东公司赔偿我公司装修损失899143元；4.判令市政公司、紫东公司赔偿我公司先期支付的律师费10000元；5.判令市政公司、紫东公司赔偿我公司其他各项经济损失17097元；6.市政公司、紫东公司承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月20日，案外人徐双与市政公司签订了《房屋租赁合同》，由其承租市政公司位于北京市丰台区太平桥西里39号楼地下室（负一、二层）用于仓储库房使用。出租房屋建筑面积3011.4平方米，年租金标准为252807元，租赁保证金42135元，租金每半年付一次，租期自2017年1月1日至2018年6月30日止。2017年4月19日，徐双与市政公司签订《补充协议》，将租赁期延长至2019年11月30日止。2017年7月，我公司、市政公司、徐双等三方签订《合同主体变更协议》，约定《房屋租赁合同》项下涉及徐双的一切权利、义务、责任一并由我公司承担。我公司向徐双支付了原由其支付的租赁保证金42135元和转让费145000元，转让费中包括了2017年7月1日至12月31日的租金126403元和水电押金1500元。我公司接手时，租赁物门窗损坏严重，墙面到处都是污渍，地砖残破，电路老化。屋内脏乱不堪，堆满了各种垃圾、杂物，根本无法满足仓储的最基本要求。我公司对租赁物进行了装修并安装了安防设备。因市政公司提供的房屋不符合北京市人民防空工程和地下室安全使用办法，无法使用且存在严重的安全隐患。负一层为设备层，主要用途为存车和存放设备，市政公司未改变用途擅自出租给我公司使用，且未经行政主管部门备案。负二层为人防工程，市政公司未获得人防许可证，擅自出租给我公司作为仓储库房使用，属于违法出租。租赁物所在社区、街道办和区属相关行政部门对租赁物进行检查，因不符合上述要求，不允许我公司使用。致使我公司装修后根本无法使用租赁物，闲置至今。我公司多次与市政公司协商解决合同履行过程中的问题。市政公司却始终置之不理。市政公司的行为使我公司不仅无法依照合同使用标的物，还要额外聘请人员进行看护，给我公司造成了巨大的经济损失。后来，市政公司称其已将相关权利义务转移给紫东公司。故起诉。 市政公司辩称，一、我公司并非本案适格主体，百顺源中心起诉我公司属于主体错误。2018年7月10日，我公司、百顺源中心和紫东公司签订了《合同主体变更协议》，涉案《房屋租赁合同》的出租方变更为紫东公司，《房屋租赁合同》项下甲方的一切权利、义务和责任一并由紫东公司享有和承担，百顺源中心应与紫东公司继续履行《房屋租赁合同》至期限届满之日止，包括向紫东公司支付应付未付我公司的租金、费用等，我公司与百顺源中心不再存在任何合同关系、债权债务关系。若百顺源中心不向紫东公司支付应付未付我公司的租金、费用等，应承担支付违约金等违约责任。涉案租赁房屋已于2018年7月10日同时归紫东公司管理，不论涉案房屋是否移交紫东公司，按前述《合同主体变更协议》，涉案《房屋租赁合同》项下甲方的一切权利、义务和责任一并由紫东公司享有和承担。鉴于涉案《房屋租赁合同》主体已经变更为百顺源中心和紫东公司，我公司与百顺源中心已经不存在房屋租赁合同关系，百顺源中心起诉我公司没有事实与法律依据。二、百顺源中心至今一直控制使用着涉案房屋，其要求确认《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年6月6日解除请求不成立，该请求与其实际控制使用房屋事实相矛盾。案涉《房屋租赁合同》已于2019年11月30日到期终止，百顺源中心与紫东公司之间构成不定期租赁，百顺源中心与紫东公司均有权依法随时解除合同，但与我公司已无关系。1.百顺源中心受让徐双案涉《房屋租赁合同》项下权利、义务和责任，按现状承租房屋，未对租赁房屋提出异议，按《房屋租赁合同》也无权提出异议，百顺源中心在诉讼中所提异议不成立。我公司与徐双2016年12月20日签订案涉《房屋租赁合同》，徐双承租房屋时已经充分了解房屋的基本情况，承诺自行承担由于房屋权属问题所造成的包括但不限于无法办理经营许可证等相关证件、租赁期内拆除等风险和损失，同意按照房屋现状租赁，承诺任何时候不得以房屋现状及权属问题为由，提出包括但不限于解除合同、延付或拒付租金、减免租金、赔偿损失等要求，房屋租赁用途是仓储库房，并未经我公司书面同意徐双不得变更用途。《房屋租赁合同》签订后，我公司依约将房屋按现状和合同约定交付徐双，徐双未提出异议。在徐双使用房屋期间，2017年4月19日我公司与徐双签订《补充协议》延长租赁期限至2019年11月30日，并明确约定徐双在承租前对租赁房屋进行了实地勘察，对租赁房屋的环境、设备设施情况充分了解，对管道老化问题、漏水、漏气、漏电风险等不可预见因素知晓，愿意以房屋实际现状租赁。在徐双租赁使用房屋期间，应徐双、百顺源中心要求，我公司与百顺源中心、徐双于2017年7月签订《合同主体变更协议》，涉案《房屋租赁合同》的乙方（即承租方）变更为百顺源中心，《房屋租赁合同》项下乙方的一切权利、义务和责任一并由百顺源中心享有和承担，百顺源中心应与我公司继续履行《房屋租赁合同》至期限届满之日止，包括由百顺源中心向我公司支付应付未付的租金、费用等。故，百顺源中心系在徐双已经租赁使用房屋期间受让徐双在案涉《房屋租赁合同》项下权利、义务、责任，从徐双手中接收、控制使用房屋，当时租赁房屋由徐双控制使用，且当时及本案诉讼前百顺源中心从未提出异议，百顺源中心诉讼提出的异议不符合合同约定以及徐双租赁使用房屋情况。百顺源中心受涉案《房屋租赁合同》约束，无权就房屋现状等提出异议。2.百顺源中心从徐双手中接收、控制使用房屋，房屋状况应由百顺源中心与徐双之间解决，与我公司无关，且我公司与徐双之间《房屋租赁合同》、《补充协议》、《承诺书》、《合同主体变更协议》对百顺源中心有法律约束力，百顺源中心应按前述协议履行义务，承担责任，无权就房屋现状、管道老化、漏水、漏气、漏电风险等环境、设备设施提出异议。3.涉案房屋按用途能够正常使用，百顺源中心所称不能使用不成立。若房屋不能使用，在我公司2018年7月10日将涉案《房屋租赁合同》项下一切权利、义务、责任转让给紫东公司享有和承担时，百顺源中心应该不同意我公司转让，并应解除合同，但百顺源中心不但没有解除合同，而且同意转让，并与我公司、紫东公司签订了《合同主体变更协议》，百顺源中心同意与紫东公司继续履行涉案《房屋租赁合同》至期限届满之日止，向紫东公司支付应付未付我公司的租金、费用等，说明涉案房屋能够使用。4.百顺源中心按约应将房屋用于仓储库房，但根据百顺源中心提供的北京市丰台区房屋管理局2017年5月17日、7月4日、10月15日、2018年1月4日、4月21日、7月22日、10月14日、2019年1月14日“丰台区普通地下室检查情况表”以及2017年7月4日、10月15日、2018年1月4日、4月21日、7月22日、10月14日、2019年1月14日“北京市丰台区民防局人防工程安全检查通知书”，以及丰台区人民政府太平桥街道办事处“关于关停违规使用地下空间的函”、“关于对违规使用地下空间进行清理整治的函”，百顺源中心将房屋违法用于住人，违规使用，改变房屋用途，违反《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》，应当停业整改，并违反《房屋租赁合同》的约定，百顺源中心构成根本违约，按约紫东公司有权解除《房屋租赁合同》。百顺源中心不但无权解除《房屋租赁合同》，至今一直控制使用着房屋，在诉讼庭审以及法院勘查现场中，百顺源中心称现在仍将部分地下室租给居委会使用，说明涉案房屋能够使用，百顺源中心所称无法按照合同目的使用标的物没有事实和法律依据。在涉案房屋被百顺源中心至今控制使用中，其要求确认合同解除的请求不能成立，除非百顺源中心将房屋交还紫东公司。5.涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》约定房屋租赁期限至2019年11月30日，该合同已于2019年11月30日到期终止。鉴于房屋仍被百顺源中心占有使用，因2018年7月10日我公司与百顺源中心、紫东公司《合同主体变更协议》约定《房屋租赁合同》项下甲方的一切权利、义务和责任一并由紫东公司享有和承担，百顺源中心应与紫东公司继续履行《房屋租赁合同》至期限届满之日止，包括向紫东公司支付应付未付我公司的租金、费用等，我公司与百顺源中心不再存在任何合同关系、债权债务关系，故百顺源中心与紫东公司之间构成不定期租赁，百顺源中心与紫东公司均有权依法随时解除不定期租赁合同关系，但与我公司已无关系。6.在本案诉讼期间，百顺源中心与紫东公司在2020年9月30私下违法达成违背事实和法律的和解协议。该和解协议进一步说明涉案房屋能够使用，并被百顺源中心继续控制，百顺源中心与紫东公司串通损害国有资产权益，并妄图损害我公司权益，就此，恳请法院依法追究紫东公司、百顺源中心责任。涉案房屋已归紫东公司管理，房屋交接属于紫东公司与百顺源中心之间关系，已与我公司无关。7.我公司将房屋按现状租赁给徐双并通过协议变更转让租赁给百顺源中心，自2018年7月10日通过协议主体变更为紫东公司与百顺源中心构成租赁合同关系。期间并没有因普通地下室、人防工程出租需要备案登记等原因影响百顺源中心使用房屋，且《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定普通地下室、人防工程使用手续由使用人办理。普通地下室、人防工程出租备案登记属于政府规章管理性规范，并不影响房屋租赁合同的效力，涉案《房屋租赁合同》合法有效，百顺源中心违约使用房屋，并根本违约不支付租金等费用，是其违约，而非我公司违约。但因涉案《房屋租赁合同》项下我公司权利已转让给紫东公司，应由紫东公司向百顺源中心主张权利和违约责任。本案不定期租赁是否解除，因我公司并非本案适格被告，无权就此表态，属于百顺源中心与紫东公司的事项。三、百顺源中心拒不支付租金的行为构成根本违约，其要求我公司退还租赁保证金和租金的请求没有事实和法律依据。如前所述，涉案房屋至今一直由百顺源中心占有、使用。在涉案《房屋租赁合同》签订后，百顺源中心仅支付我公司租赁保证金42135元、2017年7月1日至12月31日期间租金126403.5元，其后再未支付我公司租金。按租赁合同约定百顺源中心应支付我公司2018年1月1日至6月30日租金126403.5元及2018年7月1日至7月9日期间租金，但百顺源中心未支付，租赁保证金42135元仅能折抵2018年1月1日至4月30日期间租金［42135／（126403.5÷6）］，若依据《房屋租赁合同》第五条第1款、第十七条第2款第（2）项约定，百顺源中心保证金不再予以退还。2018年7月10日通过主体变更协议，我公司在涉案《房屋租赁合同》中的权利义务已经全部转让给了紫东公司，百顺源中心应向紫东公司支付应付未付我公司的租金、费用等，我公司与百顺源中心不再存在任何合同关系、债权债务关系，自2018年5月1日之后租金等应由百顺源中心支付紫东公司，我公司已无权再向百顺源中心主张2018年5月1日至7月9日期间租金，2018年5月1日之后租金应由紫东公司向百顺源中心主张，并且百顺源中心应向紫东公司承担逾期支付租金的违约责任，补缴免租期（2017年1月1日至2017年6月30日）租金126403.5元，按《房屋租赁合同》第十五条自逾期交还紫东公司房屋之日起按原租赁期间租金标准的150%支付紫东公司房屋占用费，直至交还紫东公司房屋之日止。四、百顺源中心违约，并根据案涉《房屋租赁合同》约定，百顺源中心无权向我公司、紫东公司主张装修损失、律师费及其他经济损失赔偿。综上，我公司不是本案适格被告，百顺源中心的各项诉讼请求均没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回百顺源中心对我公司的起诉及对紫东公司的诉讼请求。 紫东公司辩称，一、我公司与百顺源中心、市政公司签署《合同主体变更协议》是为了配合市政公司完成非经营性资产交接工作，并非取得合同的权利义务。因此我公司不应当承担本案的法律责任。理由如下：涉案的房屋属于北京房地集团有限公司（房地集团）按政策性非经营性资产接收项目，由北京市市政路桥集团有限公司、北京恒兴物业管理集团签订《非经营性资产分离移交接收协议》，房地集团接受后委托我公司进行服务管理。但涉案的房屋因在接收之前存在纠纷，我公司并没有对涉案房屋进行交接和接收。后我公司应市政公司的要求配合其在一定的期间内完成非经营性资产交接工作，在此种背景下与北京市市政路桥集团有限公司下属市政公司、百顺源中心签订了《合同主体变更协议》。签署《合同主体变更协议》是为了配合市政公司的工作，并非将合同权利义务转移给我公司。该《合同主体变更协议》签署后，市政公司并未将合同原件交付我公司及百顺源中心，且涉案的房屋至今一直处在市政公司的管理控制下，本案的事实均发生在我公司签署《合同主体变更协议》之前，我公司至今也未收取任何费用。因此，我公司不应承担相应的法律责任。二、基于本案的客观事实，百顺源中心诉求不应该得到支持。三、如法院基于《合同主体变更协议》认定房屋租赁关系存在于我公司与百顺源中心之间并支持百顺源中心部分或是全部诉求，依据双方在诉讼中达成的和解协议，基于涉案房屋租赁合同关系百顺源中心不向我公司主张任何权利，为避免诉累，恳请法院判决驳回百顺源中心诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月20日，徐双与市政公司签订《房屋租赁合同》，市政公司将北京市丰台区太平桥西里39号楼地下室（一、二层），建筑面积3011.4平方米出租给徐双。明确写明徐双已充分了解出租房屋的基本情况，针对房屋的产权证等手续仍在办理和完善过程中没有任何异议，承诺自行承担由于房屋权属问题所造成的包括但不限于无法办理经营许可证等相关证件、租赁期内拆除等风险和损失，无需市政公司承担与此有关的责任和损失。徐双同意按照该房屋的现状租赁，承诺任何时候不得以房屋现状及权属问题为由，提出包括但不限于与市政公司解除合同、延付或拒付租金、减免租金、冲抵租金、赔偿损失等要求。市政公司将出租房屋租赁给徐双使用，徐双应按照本合同约定使用出租房屋。如需改变出租房屋的用途，应经市政公司书面同意，否则市政公司有权解除本合同或要求恢复原状。徐双租赁出租房屋用于仓储库房。租赁期自2017年1月1日至2018年6月30日。装修期（免租期）6个月，自2017年1月1日至2017年6月30日。租赁期限届满，本合同自动终止，市政公司有权立即收回出租房屋，徐双应于到期日腾空并完好交回房屋给市政公司，且徐双无权向市政公司主张装修改造等任何费用补偿。出租房屋租金标准为每年252807元。徐双签订本租赁合同时缴纳2017年7月1日至2017年12月31日期间租金126403.5元，2017年12月25日前付2018年1月1日至2018年6月30日租金126403.5元。同时，徐双向市政公司交付租赁保证金42135元、电费押金1000元、水费押金500元，以保证徐双正确履行本合同。若徐双不履行或不适当履行本合同的任何条款，包括但不限于租金的支付、房屋损坏的赔偿及因徐双原因影响房屋的再出租等造成的损失，市政公司有权扣留全部保证金抵偿损失。如保证金不足以弥补给市政公司造成的损失，市政公司有权继续向徐双追索赔偿金。本合同期届满，徐双如不再租赁房屋，市政公司应在徐双将全部应交租金和费用按期支付，且无其他应承担违约责任后30天内返还保证金余额（不计利息）。徐双不得进行非法经营，不得私自改变房屋用途，不得在出租房屋内进行任何违法或引起他人厌恶的不文明、不道德的活动。本合同因期满或解除而终止，徐双不得将房屋装修拆除或损坏，徐双应立即将清洁、完整无损的出租房屋连同锁匙完好地无条件交还市政公司。市政公司有权要求徐双在不损坏房屋的情况下清拆全部增设装置，对房屋造成的损坏加以修复并负赔偿责任。本合同因租赁期满、不可抗力、政府政策、国家征收致终止或因徐双过错致合同被解除，徐双应无条件无偿交还市政公司出租房屋，市政公司不支付徐双包括但不限于房屋装修改造等费用在内的任何补偿或赔偿。徐双逾期30天不交付租金或其他费用的，市政公司有权立即解除本合同并收回出租房屋。徐双未经市政公司书面同意进行装修改造，应自费拆除未经批准的一切装修改造，如造成市政公司损失的，徐双应承担赔偿责任。除徐双自置的可移动办公室家具和装修物外，其他一切改建、增建或改造，在本合同期满或因徐双违约致市政公司与其解除合同、徐双单方解除合同之日起除市政公司要求徐双拆除或恢复原状外即为市政公司无偿所有。 2017年4月19日，徐双与市政公司签订《补充协议》，将上述《房屋租赁合同》期限延长至2019年11月30日止。明确因以下原因，导致合同无法履行，市政公司不承担任何赔偿责任：1.徐双未经市政公司书面批准擅自装修及改造原有房屋结构；2.遇政府政策行为不可抗力；3.非经营性资产移交导致的房屋租赁合同无法正常履行；4.违法建设原因导致拆除。并约定本协议是原合同的有效组成部分，本协议未作约定的，按原合同执行。 2017年7月，市政公司、百顺源中心、徐双三方就市政公司、徐双于2016年签订的《房屋租赁合同》（以下简称原合同）签订《合同主体变更协议》，约定市政公司同意原合同主体变更为百顺源中心，原合同项下徐双的一切权利、义务、责任一并由百顺源中心承担。除本协议约定情形外，原合同其他内容不变。本协议生效后，百顺源中心应与市政公司履行原合同，包括百顺源中心负责向市政公司支付徐双应付未付市政公司的租金、费用等，市政公司与徐双不再存在任何合同关系、债权债务关系，市政公司、百顺源中心履行原合同。若百顺源中心不向市政公司支付徐双应付未付市政公司的租金、费用等，应承担支付违约金等违约责任。本协议自三方签订之日起生效。 2017年7月7日、9月15日，百顺源中心法定代表人柴目分别向徐双转账65000元和80000元，共计145000元。百顺源中心表示此费用为该公司支付给徐双的转让费，亦包括徐双向市政公司支付的2017年7月1日至12月31日的租金126403元、电费押金1000元、水费押金500元。2017年7月24日，柴目向徐双转账42135元。2018年3月30日，市政公司为百顺源中心出具金额共计126403元的发票，写明“39号楼地下室房租2017.7.1—2017.12.31”。2019年6月27日，市政公司给徐双出具收据，写明2017年7月5日收取徐双款共计170038.5元（包括房屋保证金42135元、电费押金1000元、水费押金500元、2017年7月1日至2017年12月31日租金126403.5元）。庭审中，市政公司表示从未收取过百顺源中心支付的相关款项，其收取的款项为徐双交纳，应徐双要求，才将发票开具给百顺源中心。 2018年7月10日，紫东公司、百顺源中心、市政公司签订《合同主体变更协议》，约定2016年12月20日签订的原合同项下市政公司主体变更为紫东公司，原合同项下市政公司的一切权利、义务、责任一并由紫东公司享有和承担。除本协议约定情形外，原合同其他内容不变。本协议生效后，百顺源中心应与紫东公司履行原合同至期限届满之日止，包括向紫东公司支付应付未付市政公司的租金、费用等，百顺源中心与市政公司不再存在任何合同关系、债权债务关系，紫东公司、百顺源中心履行原合同。若百顺源中心不向紫东公司支付徐双应付未付市政公司的租金、费用等，应承担支付违约金等违约责任。本协议自三方签订之日起生效。 另查，北京市丰台区太平桥西里39号楼地下一层为设备层。北京市丰台区太平桥西里39号楼地下二层为人防工程，由市政公司管理使用。2017年1月至2019年8月期间，该工程没有到北京市丰台区人民防空办公室办理过使用许可。 案件审理过程中，百顺源中心向本院提交2017年5月17日、7月4日、10月15日、2018年1月4日、4月21日、7月22日、10月14日、2019年1月14日丰台区普通地下室检查情况表，2017年7月4日、10月15日、2018年1月4日、4月21日、7月22日、10月14日、2019年1月14日北京市丰台区民防局人防工程安全检查通知书，显示涉案房屋多次被北京市丰台区房屋管理局等部门以居住人、改变原使用用途、没有消防、卫生检查合格证明等要求整改，证明百顺源中心所租用的租赁物无法使用。市政公司、紫东公司认可上述证据的真实性，不认可证明目的，并表示2017年7月4日北京市丰台区房屋管理局、北京市丰台区民防局出具丰台区普通地下室检查情况表、北京市丰台区民防局人防工程安全检查通知书的当天，百顺源中心与装修公司签订施工合同，因此产生的80余万元装修费用应当由百顺源中心自行承担。百顺源中心向本院提交2017年7月4日北京市建设工程施工合同、收据、39号楼监控清单、照片，证明其对承租房屋进行装修、安装安防设备等共支付了899143元并申请对其装修及相关设施进行价值评估。市政公司、紫东公司不认可百顺源中心提供的上述证据，亦不同意进行评估。百顺源中心向本院提交《委托代理合同》、现金存款凭证，证明为本案聘请律师支付10000元。另，百顺源中心表示其于2017年7月7日、7月24日、9月15日分别向徐双转账65000元、42135元、80000元，共计187135元，减去租金126403元、保证金42135元、电费押金1000元、水费押金500元，剩余的17097元即是其损失。 庭审中，百顺源中心表示2019年11月底，其曾向紫东公司、市政公司发出通知，要求两公司收回涉案房屋，但两公司均拒绝收房。现百顺源中心已将涉案房屋锁门，钥匙两公司下属的物业公司都有。紫东公司、市政公司均否认收到百顺源中心要求收回房屋的通知，亦否认持有涉案房屋的钥匙

驳回北京百顺源劳务服务中心的全部诉讼请求。 案件受理费15804元，由北京百顺源劳务服务中心负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院

审判长刁彤 人民陪审员李建光 人民陪审员崔雪松 二〇二〇年十二月十六日 法官助理焦语晨 书记员王琪

2021-05-14