原告福州市仓山区君安宾馆（以下简称君安宾馆）与被告福州新区开发投资集团有限公司（以下简称新区开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告君安宾馆委托诉讼代理人陆汝明，被告新区开发公司委托诉讼代理人林锦添、林凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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原告君安宾馆向本院提出诉讼请求:1.被告同意变更租赁合同，允许原告将原有承租的三层场地，退还一层;2.被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告明确第1项诉讼请求为：被告同意变更租赁合同，允许原告将原有承租的三层场地，退还第四层。事实和理由：原告于2018年7月租赁被告综合楼的三、四、五三个楼层，共计4598平方，现有月租金27万元，租期5年。原告把所租的三个楼层，两层用来办君安宾馆，拥有102间客房；一层引进台资，开设教育咨询机构，合计投资700万元。今年，宾馆受疫情冲击严重，3月份复工以来，每天平均入住30间左右，3、4、5三个月的营业收入分别为14.08万元、13.25万元、17.35万元，而宾馆两层场地，每月应缴的租金是18万元。感谢被告执行政府减免房租的政策，宾馆才得以坚持到今天。可房租不可能无限期减免，未来还有三年租期，应当从长计议。因此，原告只有压缩宾馆的经营规模，把所租三个楼层中的一个楼层，退还被告，也就是“三退一”，才有可能生存。但是，原告的请求，没有得到被告的同意。被告答复：要退，就全部退；否则就全不退。由于事关企业生死存亡的大事，原告只能奔走呼号，不能轻言放弃。5月8日，原告到福州市委、市××信访局上访。但是，被告依然坚持拒绝变更合同，28日函复：单层退租“不合理”、“不可行”。而原告认为，“三退一”是合理的、可行的。理由为：一、符合中央“六稳”、“六保”精神：省委省政府、市委市政府的相关文件，一再强调在复工复产中，要利企、援企、稳企、安企，坚持“一事一策、一难一策、一业一策”。原告承租这个标的，已经10年，向来被被告美誉“优质租户”。此次，实在是缘于疫情这不可抗力冲击，陷入“大体量，少营收”的窘境，这才提出变更合同的请求。“三退一”能让一家个独企业和一家台资机构继续生存，能继续为社会提供二三十个就业岗位，何乐而不为？二、符合最高人民法院“充分发挥民商事审判职能作用，营造法治化营商环境”的有关精神。最高院审判委员会专职委员刘贵祥，出席5月19日国新办举行的新闻发布会，就《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》回答记者提问时，明确指出：“第一，一般情况下不支持解除租赁合同的请求。第二，一般情况下，支持变更合同的请求”。三、单层退租，不会导致“重新招租再利用困难”。第一、大楼电梯等公共配套设施，均处于开放状态，24小时畅通。第二、被告招租的模式，是只租楼层，没有其他。原告是整层退租，而不是只退租某楼层的一部分，没有改变被告的招租模式。第三、退租的楼层刚装修一年多，结构与使用功能完好。第四，重新招租，确实会增加被告的工作，但被告应当看到，原告退租也是付出代价的，光1500平方的装修，就花了150万元。而被告的重新招租和原告的付出代价，均因不可抗力使然，被告应当给予理解与支持。四、退一万步，撇开上述理由来说，退单层即使会为难被告，被告所面临的，仅仅是如其反馈函所言—“将导致重新招租及再利用困难”。而不退呢，原告面临的，则是一生九死的问题。孰轻孰重，显而易见。 被告新区开发公司辩称，一、自2010年至今，被告始终将仓山区金康路30号金山碧水二期Ｂ组综合楼18＃楼三至五层共计建筑面积4598平方米作为一个整体出租；原告已经承租整个综合楼18＃楼三至五层（4598平方米）整整十年；2018年7月原告的承租范围也是该楼三至五层共4598平方米。二、客观条件使得案涉房屋难以分拆招租，原告要求仅退租案涉房屋第三层，将令被告对该第三层招租困难，导致被告合法权益严重受损。三、原告单方面主张变更承租范围，事实上是将自身经营风险转嫁给被告，将严重损害被告的合法权益。四、被告与原告双方于2018年7月订立的《福州市国有房屋租赁合同书》合法有效，对双方都有约束力，原告的部分退租要求有违公平、于法无据，被告无法接受。综上所述，原告为转嫁经营风险，以疫情为借口单方面要求变更承租范围，退租仓山区金康路30号金山碧水二期Ｂ组综合楼18＃楼第三层的要求，严重违反了诚实信用原则，有违公平、于法无据；原告的要求属于对合同根本条款的变更，将会导致被告的合法权益遭受重大损失，被告完全不能同意。请求人民法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，依法维护被告的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2018年7月，原告君安宾馆作为承租方，被告新区开发公司作为出租方，双方就坐落于福州市仓山区××路××号××期××组××楼××＃楼××层房屋签订《房屋租赁合同》，租期为5年，即从2018年8月1日起至2023年7月31日止。原告君安宾馆承租后，将其中第四、五层用于开办宾馆，第三层用于开办教育咨询机构

驳回原告福州市仓山区君安宾馆的诉讼请求。 案件受理费30800元，由原告福州市仓山区君安宾馆负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院

审判员陈曜辉 二〇二〇年十月二十一日 书记员王雨祺

2021-05-10