原告上海玥也幸米企业管理有限公司（以下简称玥也幸米公司）与被告中船置业有限公司（以下简称中船置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，被告中船置业公司提出反诉，本院依法予以受理，与本诉合并审理，适用简易程序，于2020年7月24日、9月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）玥也幸米公司的法定代表人朱敏刚及委托诉讼代理人徐军、被告（反诉原告）中船置业公司的委托诉讼代理人魏来和汪恒伟到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结

暂无数据

原告玥也幸米公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租赁保证金人民币（以下币种同）538415.76元、管理费保证金123895.8元，合计662311.56元；2、判令被告赔偿原告损失1591884元（装修损失150万元，会员退费91884元）；3、判令被告支付原告违约金1076831.52元。事实和理由：2019年7月1日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告承租被告坐落于本市浦东新区155号、167号地下1层40、41、42、43、44、45室房屋，租赁面积1179.96平方，租赁期限3年，自2019年7月1日至2022年6月30日，每月租金1143577.53元，管理费41298.60元，在上月10日前支付。任何一方在非合同约定情况下提前终止或解除合同的，应按当月租金的6倍支付违约金。签约当日，原告依约支付保证金和租金，被告将房屋交付给原告。自承租之日起原告多次催促被告清除原承租人遗留在租赁房屋上的工商登记信息，以便原告设立新公司，并于2019年9月13日、10月11日书面致函被告。但是，被告拒不提供材料予以办理，并于2019年10月10日采取断电措施逼迫原告，2019年10月24日以原告拖欠租金为由解除租赁合同。原告次日收悉，双方之间的合同于2019年10月25日解除。原告认为，被告将有瑕疵的房屋出租给原告，且拒不配合原告办理证照，致使原告不能正常开展经营，在双方处理争议过程中，被告断然采取停电措施，致使原告不能使用房屋，不能实现合同目的。被告的违约行为导致合同提前终止，给原告造成巨大经济损失，故原告诉至法院，要求判如所请。 被告中船置业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方之间的租赁合同已于2019年10月25日解除，但系原告违约所致。原告拖欠租金和管理费超过30日，被告根据合同约定有权没收保证金，故对原告要求退还保证金的诉请不予认可。关于证照问题。首先，原告租赁时查看过房屋，对于能否办理相关证照应清楚，且合同明确约定办证主体为原告，并明确是否取得证照不得作为拒付租金的理由。其次，原告租赁的是40-45室，40室可以办理营业执照。41-45室由上海睿乐文化传播有限公司（以下简称上海睿乐公司）注册登记，对此原告系明知。上海睿乐公司的持股公司为武汉诚乐儿童乐园管理有限公司（以下简称武汉诚乐公司），而原告与武汉诚乐公司进行合作，但由于双方无法确定工商登记主体是谁，所以导致工商登记未注销办理。再者，原告在与被告签订租赁合同之前就介入项目运营，占有并使用房屋，工商登记问题并未影响原告的实际经营。最后，在被告发送催款函之后，原告一直表示愿意支付，从未以工商登记问题予以抗辩。关于停水停电，因原告欠付租金等费用，被告按照合同约定于2019年10月9日发函通知停水停电，2019年10月10日开始停水停电至10月25日。综上，被告并未违约，不应赔偿原告损失及支付违约金。此外，合同约定违约金数额为当月租金的6倍，并非保底租金，如果支付违约金就无需赔偿其他损失。原告主张的损失也不属实，装修并非原告所装，不存在装修损失。即使存在装修损失也是原告自身原因所致，与被告无关。 反诉原告中船置业公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉原、被告签订的房屋租赁合同于2019年10月25日解除；2、判令反诉被告支付2019年7月1日至2019年10月25日租金685919.76元（根据《费用抵充承诺函》，可抵充245279.60元，其中抵充租金162682.40元，2个月管理费82597.20元，尚需支付523237.36元）；3、判令反诉被告支付2019年9月1日至2020年1月7日管理费174697.69元；4、判令反诉被告支付2019年7月1日至2020年1月7日电费16898.80元；5、判令反诉被告支付2019年8月1至2020年1月7日水费15元；6、判令反诉被告支付逾期付款违约金：均按照日万分之五的标准计算，其中欠付租金违约金以124481.66元、143577.53元、117996元为基数，分别自2019年7月11日、2019年8月10日、2019年9月11日起均计算至实际支付之日止。欠付物业管理费违约金，以41298.60元、41298.60元、41298.60元、41298.60元、9503.29元为基数，分别自2019年8月10日、2019年9月11日、2019年10月11日、2019年11月9日、2019年12月11日起均计算至实际支付之日止。欠付电费违约金，以6033.99元、5632.43元、5232.38元，分别自2019年8月16日、2019年9月15日、2019年10月19日起均计算至实际支付之日止。欠付水费违约金，以5元、5元、5元为基数，自2019年9月15日、2019年10月19日、2019年11月14日起计算均至实际支付之日止；7、判令反诉原告不予退还租赁保证金538415.76元，管理费保证金123895.80元；8、判令反诉被告支付解约违约金430732.59元；9、判令反诉被告支付2019年10月26日至2020年1月7日占有使用费698536.31元（每日按日租金的2倍计算）；10、判令反诉被告支付律师费损失235669元。事实和理由：反诉原、被告就系争房屋签订租赁合同，对租期、租金、管理费、支付时间、违约责任等做相关约定。合同签订之后，反诉原告依约于2019年7月1日将房屋交付给反诉被告使用。然而反诉被告自2019年8月起欠付租金，自2019年9月起欠付管理费。反诉原告分别于2019年8月26日、8月30日、9月19日、10月9日发送相关邮件催促反诉被告支付拖欠费用，但反诉被告仍不支付。2019年10月24日，反诉原告发送解约函，次日反诉被告签收。合同解除后，反诉被告仍不结清欠付费用，亦拒绝搬离房屋。反诉原告于2020年1月7日收回房屋。综上，反诉原告为维护自身合法权益，提出如上反诉请求。 反诉被告玥也幸米公司辩称，同意租赁合同解除。对于原告主张的租金计算方式认可，但2019年10月10日起开始停水停电，房屋无法使用，故租金应计算至2019年10月9日止。同意《费用抵充承诺函》余额抵充租金及管理费，其中抵充租金162682.40元，2个月管理费82597.20元，合计抵充245279.60元。2019年9月25日，原告法定代表人支付5万元，应用于抵扣租金。租金及管理费计算标准没有异议，因为停水停电，管理费应计算至2019年10月9日，抵扣2个月管理费，故管理费应从2019年9月1日计算至2019年10月9日。电费和水费金额认可。逾期付款违约金不同意支付。由于反诉原告没有协助反诉被告办理公司工商登记，双方产生争议，故未及时支付租金，系事出有因。由于反诉被告违约导致合同解除，故不同意支付违约金，且反诉原告应退还保证金。关于使用费，违约责任在于反诉原告，且2019年10月10日起停水停电，导致反诉被告无法正常使用房屋。合同解除后，反诉被告要求搬离，但反诉原告不让搬离，直至2020年1月7日才同意搬离，故反诉被告不应承担使用费。关于律师费，金额过高，且违约方为反诉原告，故不同意承担。 本院经审理认定事实如下： 2018年7月30日，中船公司与武汉诚乐公司就系争房屋签订租赁合同，租期自2018年7月30日至2023年7月29日。 2019年6月25日，中船公司向武汉诚乐公司及玥也幸米公司发送催款函，催讨武汉诚乐公司欠付租金及管理费。 2019年6月26日，玥也幸米公司邮件回复，声明玥也幸米公司与武汉诚乐公司在陆家嘴项目的合资公司协议已经解除，玥也幸米公司现在陆家嘴独立经营，希望与中信泰富达成新的租赁协议。 后中船公司与武汉诚乐公司签订《租赁合同终止协议》，确认租赁合同于2019年6月30日终止履行，该日为房屋返还交接日，武汉诚乐公司支付的租赁保证金及管理费保证金，扣除滞纳金后无息转给玥也幸米公司作为其与中船公司签订新租赁合同的保证金。 2019年7月1日，中船公司（甲方）与玥也幸米公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，其中约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁面积1179.96平方，2019年7月1日交付房屋，租赁期限自2019年7月1日至2022年6月30日，共计36个月，租赁物业仅限于乙方用作儿童零售，月租金的计算分为基本租金与营业租金两种，租金以两者之和为当月适用租金，具体如下：2019年7月1日至2021年6月30日每月基本租金143577.53元，每月营业租金为每月营业额的6%。租金支付的原则，先支付后使用并按月支付，先按基本租金支付每月租金，待营业租金核算完成后，再支付营业租金，每季度按保底租金收益为538415.76元。每月管理费41298.60元，自交付起算，首月管理费在本合同签订之日起15日内支付，之后每月管理费应在上月10号前支付。租赁保证金为538415.76元，管理费保证金123895.80元，在本合同签订之日起15日内支付。14-4约定，乙方应了解该租赁房屋是否符合其开展有关经营业务所需的各种条件并自行办理关于履行本合同及经营所需具备的所有登记、批文（包括但不限于营业执照、批准证书等行政许可）。自租赁期首日起，无论乙方是否已取得租赁房屋或租赁房屋内合法经营的各类许可证等手续，均不影响乙方在本合同项下各项约定义务（包括但不限于付款义务）的履行。31-1若乙方拖欠本合同规定的任何款项，包括但不限于租金、管理费等任何一项费用的，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，每逾期一天，乙方应向甲方按应付未付款金额的万分之五每日向甲方支付违约金，直至乙方付清所欠前述费用，若乙方拖欠上述任何一项费用超过30日的，乙方除继续支付违约金外，甲方还可以按31-2条、31-3条解除合同并要求乙方承担其他违约责任。31-2条约定，在租赁期内若乙方违反本合同项下任何付款责任或31-3列明的任何一项或多项违约行为且经甲方通知要求在限定时间内整改但未整改或未能整改到位并满足甲方要求的，乙方同意甲方有权采取如下一种或同时采取如下几种或全部措施追究乙方违约责任，乙方无异议：（1）甲方经事先通知乙方后有权切断该租赁房屋水、电、燃气、网络供应或其他服务或者采取其他措施、行动，直至乙方前述的违反得到改正，且因此而产生的一切损失及所有因而引起的费用（包括但不限于重新接驳水电供应的费用）均由乙方负责；（2）要求乙方按合同约定租赁期内最后一个月基本租金的3倍或解除合同前一个月营业租金的3倍支付违约金（两者以数额较高者为准）；（3）乙方已支付的租赁保证金予以没收；（4）乙方已支付的管理费保证金予以没收：（5）要求乙方赔偿给甲方造成的损失；（6）甲方可以立即单方解除本合同。31-3乙方的违约行为包括但不限于：（1）乙方未能按照本合同规定支付租金、管理费、租赁保证金、管理费保证金、空调费、推广费（如有）及其他费用中的任何一项，且逾期支付超过30日；……32-1条约定，因乙方违反合同约定而甲方行使解除合同权利的，乙方无权要求甲方进行任何经济补偿且乙方同意甲方可以采取如下一种或同时采取如下几种或全部措施追究乙方违约责任，乙方无异议：（1）甲方经事先通知乙方后有权切断该租赁房屋水、电供应或其他服务或者采取其他措施、行动；（2）要求乙方按合同约定租赁期内最后一个月基本租金的3倍或解除合同前一个月营业租金的3倍支付违约金（两者以数额较高者为准）；（3）乙方已支付的租赁保证金予以没收；（4）乙方已支付的管理费保证金予以没收;（5）要求乙方赔偿给甲方造成的损失（包括但不限于律师费、诉讼费用等未追索和实现债权所支出的费用）。32-3约定，本合同期限内，非合同约定情况，甲方提前终止或解除本合同的，甲方应按提前解约当月租金的6倍或合同约定期限内最后一个月基本租金6倍向乙方支付违约金，除此之外，甲方无需再向乙方赔偿其他损失。附件2-3乙方声明及确认：在本合同签署前，乙方已经现场视察过租赁房屋，乙方确认该租赁房屋符合其租赁用途，满足其租赁需要，同意接受。 2019年8月19日，玥也幸米公司出具《费用冲抵承诺函》，载明武汉诚乐公司转于玥也幸米公司保证金余额总计907582.16元，其中538415.76元用作玥也幸米公司与中船公司签订租赁合同的租赁保证金，123895.80元用作签订租赁合同的管理费保证金，所剩余额245279.60元，上述金额已经玥也幸米公司确认无异议，现玥也幸米公司同意并接受将余额245279.60元用于冲抵欠付中船公司的应付款（包括但不限于租金、管理费等相关费用）。 2019年8月26日、8月30日，中船公司向玥也幸米公司发送邮件，催讨欠付租金及管理费。玥也幸米公司回复：知道，由于合同交接，会慢点，很快会一次解决。后又回复：我在催促股东，最迟15号付款。 2019年8月30日，中船公司又通过快递方式寄送催款函。 2019年9月13日，玥也幸米公司向中船公司发送公函，称：鉴于单元商铺的正常经营需求，需办理各类经营所需的工商许可及证照，希望贵司尽快协助办理，肃清前任商铺承租方遗留在41-45号商铺内的工商登记及证照等相关信息，以便我司获得应有合同权利。 2019年9月19日，中船公司向玥也幸米公司发送邮件，称玥也幸米公司已拖欠8月份部分租金、管理费以及9月、10月全额租金及管理费，要求如期支付。关于注册地址（41-45单元）被占用事宜，首先，在新租赁合同签订前，在与贵司合作方武汉诚乐公司协商退租变更贵司承租主体时，贵司已充分了解注册地址已被占用事宜，且我司在2019年6月3日三方协商时告知贵司合作方武汉诚乐公司尽快进行地址注销事宜。在武汉诚乐退租协议签订后我司也多次告知贵司注销进度问题，也多次告催贵司合作方武汉成了公司加快注销进度，经我司多次沟通及催促后武汉诚乐公司于9月9日与我司沟通注销问题问题，希望我司介入处理注销事宜，我司考虑到贵司后续合作事宜故同意介入武汉诚乐公司就注册地址的注销事宜，目前正准备递交工商需要的相关资料，以便后续贵司注册及相关的使用。综上，我司已充分按合同履约相关职责，因此也希望贵司按合同规定履行支付相关费用的义务，以免造成合作障碍。 2019年10月9日，中船公司发送邮件，催讨欠付租金及管理费，要求最晚于2019年10月10日前支付，否则将按照合同有权进行断水、电、燃气、网络供应等相关服务。玥也幸米公司回复：收到，明天开始闭店，这两天我司法务会出函应答。 2019年10月11日，玥也幸米公司发送公函，称现因中船公司无法提供完整的商业注册环境，在41-45号商铺内无法注册及登记相关证照，多次催告均无法落实；2019年10月10日无故将商铺内所有电力停供，造成巨大损失。要求中船公司提供整改方案、恢复电力供应，并赔偿损失，重新进行合同条款的协商并订立补充协议。 2019年10月23日，中船公司向玥也幸米公司发送解除租赁合同的通知，载明：即日起解除租赁合同及相关协议，要求2019年10月31日搬离、归还房屋并恢复原状，拖延搬离的要求支付占用费，支付逾期付款违约金及解约违约金，保证金予以没收等。玥也幸米公司于2019年10月25日签收。 2019年11月9日，玥也幸米公司发送邮件，称下周供应商来搬东西，询问如何处理。中船公司回复：搬离店内物品，可以委托他人进行处理，授权委托书委托事项写清楚，物品出店签字盖章等。 2019年12月，玥也幸米公司发送邮件，称2020年1月3日开始搬迁，希望店内提供电源两灯安全。中船公司回复店内照明无问题，关于ＶＲ设备搬离，携带相关证明材料。 2020年1月2日，玥也幸米公司发送邮件，称明天上午10点半开始陆续有设备商过来办理，请恢复用电。 2020年1月3日，中船公司发送邮件，称截至目前尚未归还房屋，再次通知于2020年1月4日至1月6日办理退房并及时返还，否则将于2020年1月7日自行收房。 2020年1月7日，中船公司再次发送邮件，告知已于2020年1月7日自行收房，店内物品（零散玩具打箱36箱）、设备、道具暂为原地保存，请于7日内办理上述物品，逾期办理的，将自行处理上述物品。 审理中，双方确认玥也幸米公司法定代表人于2019年9月27日向中船公司支付5万元，该款用于抵扣租金。 审理中，玥也幸米公司提供2019年6月30日武汉诚乐公司（转让方）与玥也幸米公司（受让方）签订《权利转让协议》，其中约定转让方将场地的装修装饰物所有权转让给受让方，包括硬软装修、空调、消防等折价150万元，由于转让方租赁涉案房屋经营期间，受让方代为支付租金和负责运营，运营期间未收取运营费用，双同意代付租金及运营费用作为上述装修装饰物的转让对价。 另查明，2018年11月20日，系争房屋中41-45室由上海睿乐文化传播有限公司（以下简称睿乐公司）注册。睿乐公司的股东为武汉诚乐公司和上海光途文化传媒有限公司。2019年4月，武汉诚乐公司出具授权委托书，授权玥也幸米公司朱敏刚作为其委托代理人，向中船公司领取办理营业执照相关资料（系争房屋中40单元商铺）。2019年6月，中船公司向自贸区市场监督管理局出具情况说明，载明本次仅使用于其中40单元注册新公司（公司名称：上海玥神高教育科技有限公司）。上海玥神高教育科技有限公司成立于2018年3月21日，法定代表人为朱敏刚。 关于停水停电，中船公司称2019年10月10日开始至2019耐10月25日。玥也幸米公司称2019年10月10日起一直停水停电。 关于房屋返还。双方确认中船公司于2020年1月7日收回房屋，但玥也幸米公司认为中船公司一直阻扰搬离，故不同意承担房屋使用费。 审理中，双方确认2019年9月25日玥也幸米公司法定代表人朱敏刚支付5万元，用以抵扣欠付租金

一、原告（反诉被告）上海玥也幸米企业管理有限公司与被告（反诉原告）中船置业有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年10月25日解除； 二、原告（反诉被告）上海玥也幸米企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）中船置业有限公司2019年7月1日至2019年10月25日尚欠付租金473237.36元； 三、原告（反诉被告）上海玥也幸米企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）中船置业有限公司2019年9月1日至2020年1月7日管理费174697.69元； 四、原告（反诉被告）上海玥也幸米企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）中船置业有限公司2019年7月1日至2020年1月7日电费16898.80元； 五、原告（反诉被告）上海玥也幸米企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）中船置业有限公司2019年8月1至2020年1月7日水费15元； 六、原告（反诉被告）上海玥也幸米企业管理有限公司支付的租赁保证金538415.76元及管理费保证金123895.80元，被告（反诉原告）中船置业有限公司不予退还； 七、原告（反诉被告）上海玥也幸米企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）中船置业有限公司2019年10月26日至2020年1月7日房屋占有使用费20万元； 八、驳回原告（反诉被告）上海玥也幸米企业管理有限公司的全部诉讼请求； 九、驳回被告（反诉原告）中船置业有限公司的其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费33448元，减半收取计16724元，由原告（反诉被告）上海玥也幸米企业管理有限公司负担。反诉案件受理费（减半收取）14612元，由原告（反诉被告）上海玥也幸米企业管理有限公司负担9272元，被告（反诉原告）中船置业有限公司负担5340元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院

审判员祝芬 二〇二〇年十一月十日 书记员蒋炜

2021-05-07