上诉人青岛欧德新建筑材料开发有限公司（以下简称欧德新建筑材料公司）因诉被上诉人青岛市黄岛区自然资源局（以下简称黄岛区自然资源局）、原审第三人阎培波、原审第三人青岛亿联建设集团股份有限公司（以下简称亿联公司）房产行政登记一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211行初305号行政裁定，在法定期限内提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年2月8日在本院第二十七法庭对本案进行法庭调查。上诉人欧德新建筑材料公司的委托代理人潘建波，被上诉人黄岛区自然资源局的委托代理人周菲菲、于臻，原审第三人阎培波，原审第三人亿联公司的委托代理人张磊、刘杰到庭参加法庭调查。本案现已审理终结

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原审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不超过一年。”本案中，原告欧德新建筑材料公司因与亿联公司存在建设工程施工合同纠纷，于2017年5月17日向原审法院提起民事诉讼。原审法院于2018年11月28日向原告送达（2017）鲁0211民初8258号民事判决书，认定涉案房屋已经出卖于第三人阎培波，涉案工程已经竣工验收合格且经过2年的质保期。原告作为身处建筑行业多年的公司法人，此时其应当知道涉案房屋已经登记于第三人阎培波名下，如对此不服，应在《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定的一年之内提起行政诉讼。并且，在（2017）鲁0211民初8258号民事案件判决后，原告并未上诉，但再次以亿联公司和青岛黄岛发展（集团）有限公司（以下简称黄发公司）为被告提起（2018）鲁0211民初17419号民事诉讼，要求交付抵账的两套房屋。本案在2019年8月9日开庭时，亿联公司明确答辩称涉案房屋已抵顶给阎培波、朱Ｘ芝。此时，依据生活常理及原告公司所处行业的性质，原告亦应知道涉案房屋已经登记在阎培波名下。现原告于2020年10月5日通过山东法院电子诉讼服务平台向原审法院申请立案，已经超过了法定的起诉期限，依法应当裁定驳回起诉。综上，原告的起诉已经超过了起诉期限，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第二项之规定，裁定驳回原告欧德新建筑材料公司的起诉。案件受理费50元免予收取，退还原告。 上诉人欧德新建筑材料公司不服原审裁定，上诉称，原审法院认定事实不清，理由如下：（2017）鲁0211民初8258号民事判决并没有认定涉案房屋已经出卖于原审第三人阎培波，且上诉人也没有认可该事实。在（2018）鲁0211民初17419号民事诉讼中，原审第三人亿联公司在答辩时称涉案房屋一套抵顶给秦Ｘ花、李Ｘ勇，另一套抵顶给阎培波、朱Ｘ芝，但并没有提交房产登记行政机关出具的证据予以证明。上诉人认为，涉案房屋无论是抵顶给或出卖给原审第三人阎培波，均应该以涉案房屋物权转移登记的证据为准，即以本案被上诉人出具的房产登记信息证据为准。上诉人于2020年9月10日在被上诉人处取得阎培波的“青岛市不动产登记信息”，此时从法律层面上来讲才知道涉案房屋己经登记在阎培波名下。与此同时，另一套抵顶给秦Ｘ花、李Ｘ勇的房屋，被上诉人处没有登记信息，也就意味着原审第三人亿联公司在答辩时进行了虚假的陈述。因此，本案没有超过法定的起诉期限。综上，上诉人提起上诉，请求二审法院依法撤销（2020）鲁0211行初305号行政裁定并发回重审。 被上诉人黄岛区自然资源局答辩称，一、《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。……。”上诉人提起行政诉讼应当自知道或者应当知道涉案登记行为内容之日起一年内提出。而所谓“应当知道”是指遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验法则，并根据相关证据，推定起诉人知道作出被诉行政行为的时间。本案中，上诉人在原审提交的（2017）鲁0211民初8258号生效民事判决已经认定案外人刘Ｘ鹤将涉案房屋出售给阎培波的行为构成表见代理，原审法院根据该事实以及原审第三人亿联公司于2019年8月9日在（2018）鲁0211民初17419号案件开庭审理过程中答辩称涉案房屋已抵顶给阎培波，和上诉人在本案原审庭审中认可其于2019年8月7日到原审法院查询、调取证据的事实，运用逻辑推理和生活经验，完全可以推定上诉人至迟于2019年8月已经知晓涉案登记行为，上诉人主张直至2020年9月才对涉案登记行为有所知晓明显不符合常理。二、上诉人主张应当以取得阎培波的“青岛市不动产登记信息”的时间作为其知道涉案行政行为的时间的观点是错误的。法律设定起诉期限制度的目的，在于充分保障并督促当事人及时行使诉讼权利，在维护社会秩序和公法秩序的稳定与权利救济之间达成一定的平衡。所谓的“知道行政行为”，主要是指知道或者应当知道行政行为对当事人的权利状态产生影响这一必要内容即可。换言之，起诉人知道行政行为的程度，并不必然影响或者阻碍其依法提起行政诉讼。上诉人对涉案房屋已抵顶给阎培波的事实早已知晓，是否取得“青岛市不动产登记信息”并不影响其提起本案行政诉讼。三、上诉人直至2020年10月才提起本案行政诉讼，其起诉已经超过一年的法定起诉期限。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第二项之规定，上诉人的起诉依法应予驳回。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，以上诉人的起诉超过法定起诉期限为由作出驳回上诉人起诉的裁定正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。 原审第三人阎培波述称，涉案房屋履行了法定手续，是通过与售楼处签订合同、出具收据和发票后购房所得，原审第三人缴纳了房屋交易税费、房屋维修基金，购房手续齐备，故涉案房屋权属归属于原审第三人。 原审第三人亿联公司述称，一、上诉人的原审起诉确已超过起诉期限；二、在办理产权登记过程中，无论是两原审第三人还是被上诉人的所有行为都是合法有效的。在原审法院和青岛市中级人民法院两份生效民事判决中，均确认案外人刘Ｘ鹤为涉案项目的委托代理人，有权经办以房顶款的事宜，其行为后果也由上诉人承受。涉案房屋在刘Ｘ鹤的经办下确实抵顶给了阎培波，几方也到涉案房屋的开发商处办理了手续，整个程序都是合法有效的。综上，请求二审法院依法维持原审裁定。 关于原审法院的审判程序，上诉人明确表示不持异议。经审查，本院确认原审法院审判程序合法。 各方当事人原审时提交的证据均已随电子卷宗移送本院。经审查各方证据、查阅原审庭审笔录并进行二审法庭调查，本院二审查明以下事实： 1、欧德新建筑材料公司作为承包人与亿联公司作为发包人之间存在建设工程施工合同关系。2015年9月10日，两公司签订《（抵账）合同》两份，分别约定亿联公司以黄岛区ｘｘ路ｘｘ号ｘｘ号楼ｘｘ单元ＸＸ室和ｘｘ号楼ｘｘ单元ＸＸ室两处房屋抵顶所欠欧德新建筑材料公司的部分应付款项，并对抵顶金额等事项作出了约定。合同同时约定，如欧德新建筑材料公司对外销售，应在2015年11月30日前完成销售，购房人到亿联公司指定的地点与黄发公司签订《商品房买卖合同》。黄发公司系上述两处抵账房屋的房地产开发企业。2017年5月17日，青岛市黄岛区人民法院立案受理欧德新建筑材料公司（原告）诉亿联公司（被告）建设工程施工合同纠纷一案，诉求为判令被告支付工程款及利息。青岛市黄岛区人民法院于2018年11月26日作出（2017）鲁0211民初8258号民事判决，并在该民事判决中认定：“原、被告先后签订了一份《外墙保温涂料、外墙仿面砖真施工合同》和两份《（抵账）合同》，……刘Ｘ鹤是双方施工合同的授权签字人、原告方驻工地代表、原告自认的挂靠人，刘Ｘ鹤也是两份《（抵账）合同》的授权签字人。……以房顶款是原、被告双方真实意思表示，合同中对房屋及价款进行了约定，出具该两份收款收据只是对以房顶款合同的履行和抵顶工程款的确认，而刘Ｘ鹤是项目代理人和该合同委托人，被告在客观上有理由相信刘Ｘ鹤有权经办相关以房顶款事宜，其行为后果也应由原告承受。……。”遂判决支持了欧德新建筑材料公司的部分付款请求及利息，驳回了其他诉讼请求。该民事判决业已发生法律效力。 2、亿联公司提供的《山水新城2期5标段购房明细》载明：“购房人：阎培波；住宅情况：ｘｘ＃ｘｘ单元ＸＸ；付款情况：全款”，在“顶房确认签字”一栏手写“刘Ｘ鹤”。2016年1月18日，黄发公司作为卖方与阎培波及其妻子朱Ｘ芝作为买方签订商品房预售合同，约定将上述抵账房屋中的黄岛区ｘｘ路ｘｘ号ｘｘ栋ｘｘ单元ＸＸ户出售给阎培波和朱Ｘ芝。2017年7月10日，经黄发公司与阎培波、朱Ｘ芝共同申请，被上诉人为阎培波和朱Ｘ芝办理了不动产权登记，证号为鲁（2017）青岛市黄岛区不动产权第ｘｘｘｘ号。2018年12月12日，青岛市黄岛区人民法院立案受理欧德新建筑材料公司（原告）诉亿联公司（被告）、黄发公司（被告）合同纠纷一案，诉求为：确认原告与被告签订的两份《（抵账）合同》合法有效、判令被告在判决生效后十日内向原告交付房屋、判令被告协助办理商品房买卖备案登记和产权转移等相关手续。2019年10月18日，青岛市黄岛区人民法院作出（2018）鲁0211民初17419号民事判决，认定亿联公司、黄发公司已经履行了两份《（抵账）合同》中约定的义务，故亿联公司、黄发公司无需再向欧德新建筑材料公司交付房屋，遂驳回了欧德新建筑材料公司的诉讼请求。欧德新建筑材料公司不服该判决，向本院提起上诉。2020年5月7日，本院作出（2020）鲁02民终3219号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年10月23日，青岛市黄岛区人民法院立案受理欧德新建筑材料公司提起的本案原审起诉，诉求为：撤销鲁（2017）青岛市黄岛区不动产权第ｘｘｘｘ号不动产权登记证书

驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定

审判长孙志刚 审判员高沛沛 审判员刘力铭 二〇二一年三月三日 法官助理王正伟 书记员王崧 书记员李丹

2021-04-30