原告（申请执行人）南京大地建设集团有限责任公司（以下简称大地公司）与被告（案外人）黄苏闽、被告（案外人）黄静、被告（被执行人）江苏紫淮投资实业有限公司（以下简称紫淮公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告大地公司的委托诉讼代理人许某、张某，被告黄苏闽，被告黄静，被告紫淮公司法定代表人钟小玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结

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大地公司与紫淮公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月20日作出（2018）苏0114民初211号民事判决书，判决：1.紫淮公司于本判决生效之日起十日内向大地公司支付232.2万元房款及滞纳金（以232.2万元为基数，自2015年9月8日起按照日万分之五的标准支付至实际给付时止）；2.驳回大地公司的其他诉讼请求；3.驳回紫淮公司的其他诉讼请求。大地公司、紫淮公司均不服上述判决，提起上诉，南京市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）苏01民终8002号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 该法律文书生效后，因紫淮公司未按期履行生效法律文书确定的义务，大地公司向本院申请强制执行。本院于2019年1月9日立案执行，执行案号为（2019）苏0114执98号。 2019年4月3日，本院作出（2019）苏0114执98号执行裁定书，查封紫淮公司名下位于南京市雨花台区的不动产，不动产单元号：320114001001ＧＢ00011Ｆ00020005，证书／证明号：苏（2016）宁雨不动产权第0001337号，查封期自2019年4月3日起至2022年4月4日止。当日，南京市不动产登记中心协助查封上述不动产。 2019年6月26日，本院作出（2019）苏0114执98号执行裁定书，裁定评估拍卖紫淮公司名下位于南京市雨花台区的不动产。 2020年4月17日，本院作出（2019）苏0114执98号公告，责令紫淮公司于公告张贴之日起15日内履行全部给付义务，否则将依法对其名下位于南京市雨花台区的不动产进行评估拍卖。同日，本院作出（2019）苏0114执98号限期搬迁令，责令紫淮公司名下位于南京市雨花台区的房屋使用人于2020年5月20日前自行搬离上述房屋。 黄苏闽、黄静对本院（2019）苏0114执98号执行案件查封、拍卖南京市雨花台区，以及限期，要求搬离上述不动产的执行行为不服，向我院提出书面异议申请。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查，案号为（2020）苏0114执异81号。本院于2020年12月22日作出（2020）苏0114执异81号执行裁定书，裁定中止对南京市雨花台区不动产的执行。 2020年12月30日，本院作出（2019）苏0114执98号之五执行裁定书，载明本院查封了紫淮公司名下坐落于南京市雨花台区不动产，因案外人对上述不动产基于所有权提出执行异议，本案无法处置，且多次对被执行人紫淮公司的银行账户进行查询，根据反馈结果，扣划其银行存款14640元，扣除相应执行费后，已发放给申请执行人，被执行人名下其他账户余额过少，本院已依法予以冻结。现本院未能查到被执行人紫淮公司有效的可供执行的财产，申请执行人大地公司亦未能提供被执行人可供执行的财产及线索，并表示同意终结本次执行程序，故裁定终结本次执行程序。 原告（案外人）大地公司向本院提出诉讼请求：1、判令对执行标的物南京市雨花台区的不动产许可执行；2、本案诉讼费用由被告黄苏闽、被告黄静、被告紫淮公司承担。事实和理由：南京市雨花台区人民法院根据生效判决书以及大地公司申请对紫淮公司名下位于南京市雨花台区的不动产进行了查封，并正在进行评估拍卖。2020年4月26日，被告黄苏闽、被告黄静对上述执行行为提出异议称，2016年11月12日，其与被告紫淮公司签订房屋买卖合同，购买南京市雨花台区，按期全额支付购房款并已交付使用入住，且虽未办理过户登记手续，但其并无过错，故请求法院解除查封，终止对案涉房屋的执行，后法院于2020年12月22日作出（2020）苏0114执异81号执行裁定：中止对南京市雨花台区不动产的执行。大地公司认为，被告黄苏闽、被告黄静提供的证据材料均不能证明其与被告紫淮公司之间签订了合法有效的书面买卖合同，亦不能证明其在法院查封前已合法占有该不动产并已付清了全部价款，且无法证明非因买受人自身原因未办理过户登记。故原告大地公司为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告黄苏闽、被告黄静共同答辩称，被告黄苏闽、被告黄静购买房屋时属于善意第三方，已经付清了所有房款且有涉案房屋合法的买卖合同，房屋未过户并非基于被告黄苏闽、被告黄静的原因。综上，请求驳回原告大地公司的诉讼请求。 被告紫淮公司答辩称，不同意继续执行，被告紫淮公司已将房屋卖给被告黄静、被告黄苏闽，可以对抗执行，故请求驳回原告大地公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2016年11月12日，被告黄静、被告黄苏闽（乙方）与被告紫淮公司（甲方）签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定甲方将坐落于南京市雨花台区、建筑面积为41.82平方米的房屋出售给乙方，房屋转让价款为110万元，其中首付款55万元，贷款55万元。 同日，案外人苏扬南京银行62×××60账号显示ｐｏｓ消费55万元。被告紫淮公司向被告黄苏闽出具《收据》一份，载明收到55万元首付款，收款方式为刷卡。 2018年11月13日，被告黄静中国农业银行（卡号：62×××77）向被告紫淮公司转账45万元，并备注为：买房款黄静尾款。同日，被告紫淮公司向被告黄静出具《收据》一份，载明收到10万元现金。庭审中，被告黄静陈述，该款项系其以现金支付，款项来源于其出售其他房屋所收到的现金卖房款。 2017年10月27日，被告黄静（甲方）与案外人南京睿德斯酒店管理有限公司（乙方，以下简称睿德斯公司）签订《房屋托管合同书》一份，载明甲方将房屋委托乙方管理，托管期限为一年，租金支付期限为自2017年10月27日至2018年10月26日，租金每季支付一期，每期租金为12000元，租金支付至黄静中国工商银行（卡号：62×××60）。睿德斯公司另在两份《收据》中加盖合同专用章，交款单位载明为105室，交款事由为电费等。 另查明，案外人苏扬为被告黄苏闽妻子，双方于1987年1月13日登记结婚。被告黄静为案外人苏扬与被告黄苏闽之女。 庭审中，被告紫淮公司陈述，涉案105室房屋至今未过户的原因系因需待2016年底所有相关房屋分户完毕，按照装修标准装修，再在交付单中签字才可过户，但中途涉及到连云港市海州区法院的执行案件，涉案105室房屋直至2019年2月才分户完毕，后于2019年4月3日又被法院查封，导致至今未过户完成。 庭审中，被告黄苏闽、被告黄静陈述，待其2018年付清房款后，被告紫淮公司告知其需要等待一个月才能过户，其后续再联系被告紫淮公司时，被告紫淮公司向其告知无法过户直至现在。 本院认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 本案中，就南京市雨花台区房屋，本院认为不应当进行查封、扣押、冻结，具体理由如下： 1、被告黄苏闽、被告黄静与被告紫淮公司签订了《南京市存量房买卖合同》，并已支付了105室房屋的全部价款，依据南京银行流水、中国农业银行流水以及两份房款《收据》，被告黄苏闽、被告黄静已经全额向被告紫淮公司支付了110万元房款。原告大地公司虽主张南京银行流水中仅显示为ｐｏｓ消费，无法认定收款方，故对该笔款项不予认可，本院认为，该笔款项转账时间与涉案房屋买卖合同时间及载明首付款金额能够相互佐证，故本院对该笔55万元首付款予以采信。原告大地公司亦对10万元现金收据存疑，被告黄静陈述该10万元系其出卖其他房屋时收到的现金房款，故用该10万元现金进行支付，本院对其陈述予以采信。综上，本院对被告黄苏闽、被告黄静已经支付了全部购房款的事实予以采信。 2、被告黄苏闽、被告黄静已经实际占有了105室房屋，提交了其与案外人睿德斯公司签订的《房屋托管合同书》及相关水电物业费的缴费凭证，证明其已经于2017年实际占有涉案房屋，本院予以采信。 3、涉案房屋未过户并非系被告黄苏闽、被告黄静的过错。依据被告黄苏闽、被告黄静以及被告紫淮公司的庭审陈述，在本院涉案房产被查封前，被告黄苏闽、被告黄静已催促被告紫淮公司办理过户登记。涉案房屋未能过户至被告黄苏闽、被告黄静名下因系被告紫淮公司原因，被告黄苏闽、被告黄静对涉案房屋未能过户至其名下不具有过错

驳回原告南京大地建设集团有限责任公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费14700元，由原告南京大地建设集团有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院

审判长李书剑 人民陪审员任俊虎 人民陪审员施路宽 二〇二一年三月三十一日 法官助理夏雨 书记员龙菲菲

2021-04-30