原告重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称“晋愉物业公司”）诉被告卢灿物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曾继川适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晋愉物业公司委托诉讼代理人朱华，被告卢灿的委托诉讼代理人王小兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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原告向法院提出诉讼请求：1.判令被告卢灿立即支付从2012年8月1日起至2019年8月31日拖欠原告的物业服务费16813.06元（每月物业服务费为人民币198.56元（建面180.51平方米×1.1元／平方米·月）；公摊电费1340.52元；违约金650元；2.本案全部诉讼费由被告承担。审理过程中，原告晋愉物业公司将诉讼时间变更为2019年4月30日，其物业服务费为16018.82元，公摊电费为1300.52元。事实与理由：原告系专业物业服务企业，从2010年11月6日起为位于重庆市大渡口区双山路168号晋愉碧怡林畔神韵小区提供前期物业服务。被告系原告按照前期物业服务合同约定提供物业服务的重庆市大渡口区双山路168号晋愉碧怡林畔神韵5-＊-＊-1业主。从2012年8月1日起，被告一直未按照前期物业服务合同约定向原告缴纳物业服务费。原告在此前进行了相关催收，但被告在约定的时间里仍不向原告支付所欠相关费用。原告为维护合法权益，诉至法院。 被告卢灿辩称，1.案涉小区不是原告提供的物业服务，而是晋愉林畔物业有限公司提供的物业服务；2.如果法院认定被告卢灿应该向原告支付物业费，那原告诉请的2016年9月10日之前的相关款项，已经超过诉讼时效；3.被告卢灿于2019年8月24日接房，之前的款项应该由开发商承担；4.被告不应该支付违约金，公摊费应该举示产生电费的起止度及相关的发票等证据。 本院经审理认定事实如下：被告卢灿为重庆市大渡口区双山路168号晋愉林畔神韵小区5幢＊单元＊-1号房屋的所有权人，房屋的建筑面积为180.51平方米。2010年11月5日，原告晋愉物业公司作为物业管理企业（乙方）与重庆晋愉地产（集团）股份有限公司（以下简称“晋愉地产公司”）作为建设单位（甲方）签订《晋愉·林畔神韵小区前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：1.物业名称：晋愉·林畔神韵；物业类型：商业、住宅；座落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园地块；2.乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等事项；3.根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准（按建筑面积计算）：住宅（花园洋房）2.20元／月·平方米；4.共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收；5.业主应于甲方通知接房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月交纳义务，逾期将按每天3‰的标准向乙方交纳滞纳金；6.首次物业管理费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，15日之前（含15日）交房的，收取当月全月的物管费，15日之后交房的，收取当月半个月的物管费。业主办理接房手续时，一次性向乙方预交3个月物业管理服务费；若业主未按约定时间（延后）接房，除预交3个月物业管理服务费外，还需结清自甲方通知接房之日起至正式办理接房手续时为止的时间内的物业管理服务费用；7.交房后，若业主所属水电气发生任何一项费用或已装修或已入住，则此后物业服务费按收费标准全额收取；未发生水电气费用或未装修或未入住，物业服务费按收费标准的一半收取；8.本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起开始计算。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。该合同期限到期后，原告未与涉案小区业委会签订新的物业管理服务合同。 2011年1月9日，晋愉地产公司作为甲方及卖方，被告卢灿作为买方及乙方，就涉案房屋的买卖事宜，双方签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：1.属预售商品房的，甲方应当在2011年12月24日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；2.本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；3.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；4.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担；5.针对该房屋接房时间以甲乙双方约定的交房时间为准，甲方不再另行以书面形式通知乙方到大渡口区双山路168号晋愉·林畔神韵物业管理中心办理接房手续等。晋愉·林畔神韵1-7号楼（住宅部分）已于2012年1月4日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但被告卢灿未办理接房手续。2019年8月24日，被告卢灿到晋愉林畔管家服务中心办理接房手续，并签订《晋愉·林畔神韵物业管理服务协议》。 另查明，晋愉碧怡林畔小区一期、二期（东岸）和晋愉林畔神韵小区三个组团由重庆晋愉林畔管家服务中心统一提供物业服务。重庆晋愉林畔物业服务有限公司（以下简称“晋愉林畔物业公司”）提交《情况说明》，主要载明：晋愉碧怡林畔、晋愉林畔神韵两个小区由原告晋愉物业公司提供前期物业服务管理，晋愉物业公司在提供物业服务的过程中，将其中的保安、保洁、工程维修等可拆分外委的单项服务工作委托给晋愉林畔物业公司管理，但客服中心和项目经理一直由晋愉物业公司自营及委派。晋愉物业公司也已经将管理费用划拨至晋愉林畔物业公司，这两个项目的物业服务费，应该由晋愉物业公司收取。经查询，原告晋愉物业公司法定代表人于2018年8月21日由唐太明变更为夏小洪，晋愉林畔物业公司的法定代表人为唐太明。 上述事实，有原、被告陈述、《晋愉·林畔神韵小区前期物业管理服务合同》、《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、物业服务材料、《情况说明》等证据载卷为凭，均经查证属实，足以认定

一、被告卢灿于本判决生效之日起十日内向原告重庆晋愉物业服务有限公司支付自2016年9月至2019年4月期间物业服务费6353.95元，公摊电费420.47元，共计6774.42元； 二、驳回原告重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费270元，减半收取135元（原告已预交），由被告卢灿负担25元（在支付上述款项时一并迳付原告），原告重庆晋愉物业服务有限公司负担110元。 如果被告卢灿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算

审判员曾继川 二〇二〇年十二月二十四日 书记员韩定芬

2021-04-28