上诉人成都成华珍君仁济医院有限公司（以下简称“珍君仁济医院”）因与被上诉人中国移动通信集团四川有限公司成华分公司（以下简称“移动成华分公司”）、中国移动通信集团四川有限公司成都分公司（以下简称“移动成都分公司”）、中国移动通信集团四川有限公司（以下简称“移动四川分公司”）、原审被告成都友邻物业管理有限公司（以下简称“友邻物业公司”）及原审第三人成都东方广益投资有限公司（以下简称“东方广益公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初6307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结

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珍君仁济医院上诉请求：请求撤销（2019）川0108民初6307号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一审法院未审理清楚友邻物业公司是否属于案涉房屋的物业管理人，一审法院认为案涉房屋属于第三人所有，但案涉房屋屋顶属于案涉房屋的专有部分而不是共有部分。上诉人通过与东方广益公司签订的房屋租赁合同对所租用房屋有独立的使用权，被上诉人移动成华分公司实际占用上诉人承租房屋的专用部分，应向上诉人支付相应费用。友邻物业公司收取相应费用没有事实依据和法律依据。 移动成华分公司、移动成都分公司、移动四川分公司辩称，上诉人并非案涉的屋顶的用益物权人，案涉建筑物屋顶应该是属于物权法第6章所称属于小区的共有部分，用益物权人应该是小区的全体业主所有，因为建筑物的屋顶是不能登记为特定物权所有权的客体，同时根据上诉人与东方广益公司签订的房屋租赁协议中也并未就该屋顶部分进行相关约定。其次，关于租金支付问题，在一审过程中被上诉人向法院提供了其向友邻物业公司支付的使用费用凭证，友邻物业公司也对该笔费用进行了认可。即使上诉人为案涉建筑物的用益物权人，该笔费用被上诉人也已经向友邻物业公司全部支付完毕，应该由上诉人向友邻物业公司主张。 友邻物业公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。首先根据物权法的相关规定，友邻物业公司对该小区进行了多年的物业管理，根据用益物权的相关规定，友邻物业公司有权行使用益物权的权利对被上诉人进行收取电信设施占用费，该费用物业公司是用于广大业主的公共设施上进行开支，因此友邻物业公司与被上诉人签定的电信租赁合同没有损害其他业主包括上诉人的合法权益。 东方广益公司述称，作为案涉房屋的所有权人，其于2016年2月与上诉人签订了房屋租赁协议，案涉房屋出租时房屋状态应该以交付给承租方（本案上诉人）为准，友邻物业公司与被上诉人是2015年12月签订的使用协议，即使法院认定该占用费不应该为友邻物业公司所有，也应属于东方广益公司，而不应该属于上诉人。 珍君仁济医院向一审法院起诉请求：判决被上诉人移动成华分公司、移动成都分公司、移动四川分公司支付基站使用费共计7万元 一审法院认定事实：位于成都市成华区××路4号的“秀林苑西区”系拆迁安置小区（以下简称“案涉小区”），2011年11月，成华区龙潭工业园区将案涉小区及其周边的商铺和配套房屋交付给龙潭街道秀水社区服务站（以下简称秀水服务站）进行管理，为该案涉小区提供物业管理服务。 2013年1月1日，秀水服务站（甲方）与移动成都分公司（乙方）签订了《蜂窝式移动电话系统基站场地租赁合同》，约定由甲方将华冠路4号的“秀林苑西区”的面积为20平方米的屋顶（以下简称“案涉房屋”）及部分相关通道租赁给乙方，用以设立移动电话系统基站机房，并在该楼敷设有关线路及在该房顶架放3根9米左右的竖杆挂设天线和敷设走线架并保证乙方的光缆引入机房。租期3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，租金为2万元／年。该合同签订后，上述基站由移动成华分公司具体管理，租金由移动四川分公司按约支付。 后案涉小区及其周边的商铺和配套房屋由友邻物业公司提供物业管理服务。案涉房屋的产权于2015年1月6日登记在东方广益公司名下，登记地址为成都市成华区××路210号附10号1-4层，该案涉房屋为案涉小区的其中一部分配套房屋，建筑面积为2193.42平方米，套内建筑面积为2104.06平方米。 2016年1月1日，友邻物业公司（甲方）与移动成都分公司（乙方）签订了《蜂窝式移动电话系统基站场地租赁合同》，约定由甲方将华冠路4号的“秀林苑西区”的面积为20平方米的屋顶（以下简称“案涉房屋”）及部分相关通道租赁给乙方，用以设立移动电话系统基站机房，并在该楼敷设有关线路及在该房顶架放3根9米左右的竖杆挂设天线和敷设走线架并保证乙方的光缆引入机房。租期3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，租金为2.2万元／年。该合同已经得到执行。 东方广益公司于2016年2月2日与珍君仁济医院签订了一份《房屋租赁合同》，约定：东方广益公司（甲方）将案涉房屋租赁给珍君仁济医院（乙方），租期10年，自2016年8月2日起至2026年8月1日止，第一年月租金74576.28元（次年在当年基础上递增，以此类推），按年支付；现有装修详细情况及设施、设备情况见合同附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。2016年8月26日，东方广益公司（甲方）与珍君仁济医院（乙方）又签订了一份《房屋租赁补充合同》，约定：租金第一年按34元／月／平方米缴纳，以后每年租金按照上一年度租金逐年按5%金额递增，按半年一次支付租金。上述合同已经得到执行，珍君仁济医院承租上述房屋后用于经营医院。 一审法院认定上述事实采信以下证据，有双方当事人的身份信息，《蜂窝式移动电话系统基站场地租赁合同》两份、房产证、《房屋租赁合同》、来账凭证、案涉小区及房屋照片，以及双方当事人的当庭陈述在案证实。 一审法院认为，本案是用益物权纠纷。首先，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”以及第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”的规定，本案中，案涉房屋系案涉小区的配套房屋，东方广益公司为案涉房屋的产权人，也应为案涉小区的业主。该案涉小区的的所有业主对案涉房屋的屋顶部分享有共有和共同管理的权利。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”的规定，本案中，珍君仁济医院虽根据其与东方广益公司的租赁合同，取得了案涉房屋占有、使用和收益的权利，但该权利针对的是案涉房屋的专有部分，而案涉房屋的屋顶部分属于案涉小区的共有部分。综上，珍君仁济医院不享有案涉房屋屋顶部分的用益物权，故一审法院对珍君仁济医院的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回珍君仁济医院的全部诉讼请求。案件受理费1550元，减半收取775元，由珍君仁济医院有限公司承担。 二审中双方当事人均未提交新证据，二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由成都成华珍君仁济医院负担。 本判决为终审判决

审判长唐健 审判员孙睿 审判员孙韬 二〇二〇年十二月十七日 书记员曾龙海

2021-03-24