上诉人连云港房某置业有限公司（以下简称房某公司）因与被上诉人连云港美年大健康健康管理有限公司（以下简称美年公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结

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房某公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.依法改判被上诉人向上诉人支付违约金391090.27元（1663729元÷365×286×30%，自2019年8月25日暂计算至2020年6月5日；此后按此标准计算至实际给付之日止）；3.依法判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：1.双方在《租赁合同》中明确约定了的违约条款及违约后如何计算违约金的情况。一审期间，上诉人根据双方合同履行的具体情况、合同期间对方的违约过错以及预期利益等综合因素考虑后再次调整了违约金主张情况。一审法院在此前提下依然降低并调整违约金赔偿标准的做法明显错误，不仅没考虑到合同履行过程中的一方的违约过错且该调整标准也不足以弥补上诉人损失，请二审法院予以改判。2.上诉人的一审诉讼请求：每天按照日租金的30%的标准计算违约金并没有过高，符合合同法相应的规定。按照上述标准适用违约金，是上诉人根据对合同履行的具体情况以及行业经营的现实情况予以考虑的结果。一是上诉人已经在市场租赁价格的标准上给予了被上诉人优惠，该房租是低于市场租赁价格的；二是还在合同履行初期给予了被上诉人前8个月的免租期，这也是在合同中约定违约金相对高的原因。一审法院按照欠款年利率6%计算违约标准，远低于我公司正常融资成本，更低于被上诉人的社会融资成本，不足以弥补上诉人的损失。3.一审法院关于违约金的起算时间有误，与商业交易习惯及房屋租赁的法律规定均不符合。根据双方签订的合同，合同采取的是现付租金再实际使用。在第一期租金到期后，第二阶段的租金起算的时间起，承租人就应足额交纳租金。开票时间虽然晚于合同约定的时间，但并排没有除承租方应在第二期租金计算的起点起就交纳应交纳的租金，且被上诉人不交纳租金并非开票迟延，而是自身不愿意积极履约造成。4.一审中上诉人已经变更、调整诉讼请求，按照《诉讼费用交纳办法》的规定，应该调整后实际的诉讼请求确认本案诉讼费用。但一审判决仍按变更前诉讼请求确认诉讼费，显然错误。 美年公司答辩称：1.一审判决程序合法、适用法律正确，应当驳回上诉维持原判。2.上诉人认为违约金应当按照日租金的30%计算明显过高，合同约定的违约金也过高时，是格式条款；双方应当重新签订补充协议调低违约金。3.被上诉人在新冠××疫情影响下经营困难，现已筹措资金在一审判决后向上诉人支付了100万元的租金。4.一审判决对于违约金的起算点认定正确，希望上诉人体谅民营企业实际困难，给予我方一点时间，我方一直以实际行动在交纳租金。 房某公司向一审法院起诉，请求判令：1.美年公司支付房某公司租金1263729元；2.美年公司向房某公司支付违约金3643503元；3.判令美年公司承担本案诉讼费用。一审庭审中，房某公司将诉讼请求第2项的数额变更为391090.27元（1663729÷365×286×30％，自2019年8月25日暂计算至2020年6月5日，此后按此标准计算至实际给付之日）。 一审法院查明事实：2018年1月11日，房某公司与美年公司签订《租赁合同》，约定房某公司将海州区海宁西路11号茗馨花园综合楼2-Ａ号楼商业01号房屋（产权面积5377.28平方米）出租给美年公司作为医疗机构营业用房，租赁期限8年8个月，自2018年1月11日至2026年9月11日，前8个月为免租期。租金和交纳时间约定为：第一期租金1615271元，于合同生效之日起20日内交纳；第二期租金1663729元，交纳时间为2019年8月25日前。每期租金均为含税价，自租期内双方不得以任何理由变更或调整，除非双方协商一致并书面确定。合同第二条第5款约定：甲方（房某公司）于合同生效之日起10内开具首期租金增值税发票，其余各期租金发票开具时间为每年7月25日（节假日顺延），乙方（美年公司）取得发票之日起30日内将租金足额支付给甲方。未按时足额支付的，每天按年租金的1％加收违约金。合同还约定了其他内容。 合同签订后，房某公司将房屋交付美年公司使用，美年公司足额交纳了第一期租金。2019年9月24日，房某公司向美年公司出具第二期租金发票两张，面额共计1663729元。因美年公司未在开具发票后30日内支付租金，房某公司于2019年11月8日向美年公司送达了《交款通知单》并告知了违约责任。美年公司于2019年12月24日、12月25日分两次支付第二期租金400000元，剩余租金1263729元未支付。2019年12月29日，房某公司委托律师向美年公司发出律师函，因美年公司仍未支付剩余租金，故房某公司诉至一审法院。 一审法院认为，房某公司与美年公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。美年公司作为承租人负有按约给付房某公司租金的义务。根据该合同约定，美年公司应在房某公司开具租金发票后的30日内支付第二期租金1663729元，但其仅支付400000元，剩余1263729元至今未付，已构成违约，根据《合同法》第二百二十七条的规定，其应承担继续给付租金的责任。房某公司主张美年公司给付租金1263729元具有事实和法律依据，一审法院予以支持。美年公司辩称拖欠租金系疫情原因所致，并请求按相关国家政策减免租金，但疫情以疫情防控措施发生在2020年1月后，而美年公司自2019年10月就开始拖欠租金，故该辩称意见不能成立，对其减免租金的主张，一审法院不予采纳。美年公司还辩称可分期支付租金，因无合同依据，一审法院亦不采纳。 关于违约金。根据《合同法》及相关司法解释，合同约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，属于过分高于造成的损失。本案中，美年公司提出违约金过高抗辩，房某公司虽将违约金标准从合同约定的“每天按年租金的1％计算”自愿调整至“每天按日租金的30％计算”，但调整后的标准仍然过高。因为美年公司违约给房某公司造成的损失主要为欠款的利息损失，参考全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，房某公司的主张显然超过了利息损失的1.3倍，一审法院酌定按欠款的年利率6％计算。至于起止期限，因合同约定先开发票后付租金，开票时间为2019年7月25日前，但房某公司于2019年9月24日才开具发票，故美年公司在此之前并无付款义务。租金给付的期限应为开具发票后的一个月内，即2019年9月25日至10月24日。美年公司自2019年10月25日至12月24日拖欠租金1663729元，应支付违约金16409.38元（1663729×6％÷365×60）。美年公司自2019年12月25日拖欠租金1263729元，应按前述标准计算至实际给付之日。 关于重签合同和以债转股，因不属于法律强制调整的范围，且房某公司不予认可，故一审法院不予理涉，房某公司可与美年公司协商解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、美年公司于判决生效之日起给付房某公司租金1263729元；二、美年公司于判决生效之日起给付房某公司违约金（自2019年10月25日至2019年12月24日为16409.38元；自2019年12月25日至实际给付之日以1263729元为基数按6％计算）；三、驳回房某公司其他诉讼请求。一审案件受理费46058元（房某公司已预交），由房某公司负担9211元，由美年公司负担36847元，美年公司负担部分于给付上述款项时一并给付房某公司。 二审期间，被上诉人美年公司提交下列证据材料： 1.60万和57万的汇款明细，第二期租期从2019年8月25日至2020年8月24日，除去已经交纳的第二期租金40万元；2020年11月16日付款20万元、2020年11月26日付款20万元、2020年12月18日付款20万元，又支付了60万元，故第二期已支付100万元，欠付66万余元。第三期的租金已经于2020年9月1日付款37万元、2020年8月25日付款20万元，合计付款57万元。因为第二期租期是在疫情期间，现又在诉讼期间，所以与上诉人沟通第二期租金没有全额交纳，因为我方还想继续经营，所以又交纳了第三期部分租金。 2.连云港市海州区卫健委出具的证明一份，证明被上诉人在疫情期间为连云港疫情防控作出的贡献。我方在疫情期间没有经营且在疫情期间还为疫情防控作出贡献，把有限资源捐献给了政府，希望可以按照有关规定减免疫情期间的房租。 房某公司经质证后认为，对证据1的真实性、合法性及关联性予以确认。对证据2的真实性无法确认，且该证据不属于新证据，据了解，被上诉人在疫情期间的业务较平时还要增加。 本院对被上诉人美年公司举证证据的认证意见为，对证据的真实性、合法性及关联性予以确认。 经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 另查明，美年公司已向房某公司支付第二期2019年8月25日至2020年8月24日租金100万元，第三期2020年8月25日至2021年8月24日租金57万。 本案二审争议焦点为：上诉人房某公司主张违约金的计算方式以及起算点能否成立

驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费19693元（连云港房政置业有限公司已预交46058元），由连云港房政置业有限公司负担3938元，由连云港美年大健康健康管理有限公司负担15755元，多交部分予以退回；二审案件受理费3000元（连云港房政置业有限公司已预交），由连云港房政置业有限公司负担。 本判决为终审判决

审判长严伟晏 审判员乔永礼 审判员吴雪莹 二〇二一年二月三日 法官助理蒋寻 书记员邵泽

2021-02-10