原告罗伟诉被告广州番禺粤台机电有限公司（以下简称粤台公司）、广州市万盛物业管理有限公司（以下简称万盛公司）及第三人广州市番禺区人民政府大石街道办事处（以下简称大石街道办）、广州市番禺建设管理有限公司（以下简称番禺建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗伟及其委托诉讼代理人李忠文，被告粤台公司、万盛公司的共同委托诉讼代理人杨红超、王延锦，第三人大石街道办的委托诉讼代理人梁东霞，第三人番禺建设公司的委托诉讼代理人冯鸿斌到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结

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原告罗伟向本院提出诉讼请求：1、二被告支付原告拆迁补偿费93700元；2、两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告从2010年4月开始租赁广州市番禺区大石街105国道561号临街铺一层Ｌ116号商铺作为生产经营场所，被告粤台公司、万盛公司实为同一运营主体，被告粤台公司为涉案商铺业主方，被告万盛公司向被告粤台公司租赁涉案商铺后转租给原告，2017年3、4月涉案商铺涉及政府征收拆迁后，经过评估原告承租的商铺属于商铺经营损失为93700元，而后被告粤台公司与第三人大石街道办、番禺建设公司签订了《国有土地征收补偿协议》，协议约定将包含应为原告所有的拆迁补偿款93700元全部支付给被告粤台公司，原告认为涉案商铺经营者上述93700补偿款应归原告所有，现为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告粤台公司辩称：请求法院判决驳回原告对我方的起诉，及驳回原告对我方的全部诉讼请求。理由如下：我方并非本案适格被告，应当直接裁定驳回原告对我方的起诉。民事法律关系的产生、权利义务的形成，非因法律的特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。我方并非案涉《商铺租赁合同》的相对人，原告与万盛公司在案涉《商铺租赁合同》设定的各自的权利义务对非合同当事人的原告并不产生法律约束力，我方与原告之间不存在法律关系，亦与本案原告所提诉请无法律上的利害关系。故此，我方并非本案适格被告。根据《民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条的规定，原告对我方的起诉属于起诉对象错误，应当直接裁定驳回原告对我方的起诉。 被告万盛公司辩称：请求法院判决驳回原告罗伟的全部诉讼请求。理由如下：一、原告请求我方支付拆迁补偿费的诉讼请求没有事实基础，我方并非拆迁补偿协议的主体，也未收到涉案商铺的拆迁补偿费，原告无权要求我方支付拆迁补偿费。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”的规定，征收补偿是针对房屋的所有权人进行补偿的，我方并非涉案商铺的所有权人，也不是案涉《国有土地征收补偿协议》的签订方，我方也并未收到过拆迁补偿费，因此，原告在本案中的请求权基础并不存在，原告无权要求我方向其支付拆迁补偿费。二、假使我方收到拆迁补偿费，原告也无权要求我方向其支付。我方与原告签订的《商铺租赁合同》第7.6条：“在本合同期满不续约或终止合同时，乙方（原告）须将承租商铺内物品执行搬走。但一切增加的水电设施及装修、一切镶嵌入墙入地的固定装置、设施、照明器材需无偿归甲方（我方）所有，乙方不得拆除及损坏，否则应恢复原状或赔偿甲方损失。如乙方未能在甲方收回商铺时搬出所有物品，视为乙方自动放弃其所有权，甲方将自行处理。”，第10.4条：“如政府征用，其补偿费用的分配：商铺及其设施、设备的补偿及其他补偿归甲方（答辩人），但属于乙方（原告）经营及搬迁的补偿属于乙方。”，上述约定并未违反法律规定，是合法有效的。根据上述约定：（1）新增的水电设施及装修、一切镶嵌入墙入地的固定装置、设施、照明器材等的所有权属于我方，如有补偿也应归我方所有；（2）明确约定征收的分配方案：除案涉商铺的经营及搬迁的补偿归原告外，其他补偿款均涉归我方所有。故假定我方收到征收补偿费（实际没有收到）。原告无权要求我方支付其他拆迁补偿费。综上所述，原告要求被告粤台公司支付拆迁补偿费是没有法律依据、没有事实基础的。请求合议庭依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告粤台公司、万盛公司共同补充答辩称：1、根据广东省高院征收土地的意见第一条的规定，原告在本案中的诉讼请求实际是房屋征收补偿纠纷，根据前述通知，该诉讼属于行政征收的范畴，原告应该通过行政诉讼的程序，而不是民事向两被告提起诉讼。2、根据前述规定，假如有补偿的，该征收款应该属于被告粤台公司，与被告万盛公司无关，也与原告无关。3、原告没有证据证明原告主张的经营损失的具体金额。根据原告的证据5，原告拟用证据5证明其经济损失，根据证据5第11页，原告主张的金额项目包括商铺资产及经济损失，其中经济损失包括正常经营损失及人员遣散费。原告已经与第三人之一签订补偿协议，收取部分人员遣散费，故原告主张不符合事实，且没有证据证明该金额的具体数额。4、原告没有证据证明两被告已经收取的商铺的经营损失，即便假如存在该补偿款的情况下，该补偿款应当归被告粤台公司所有，在两被告没有收到之前，自然不产生向原告支付的义务，故两被告无需向原告支付赔偿款。5、假如存在涉案商铺的经营损失，被告万盛公司也是涉案商铺的经营人，故原告主张的经营损失中，被告万盛公司享有一定的份额，经营损失应当由被告万盛公司享有。在合同第10.4条，双方已经约定“如政府征用，其补偿费用的分配：商铺及其设施设备的补偿归甲方（被告二），但属于乙方（原告）经营及搬迁的补偿属于乙方（原告），本案中即便法院支持原告的诉讼请求，也仅应当支持诉讼请求中包含的经营及搬迁的补偿，涉案商铺的装修、设备设施等其他补偿均不应当归原告所有。 第三人大石街道办述称：一、原告诉请被告支付的拆迁补偿款共93700元，其中包括不可迁移资产补偿58190元，以及搬迁费6500元，经济损失（包括正常经营损失、人员遣散费）29010元，其归属需经民事法律途径确定，理由为：1.需由法院认定不可迁移资产的实际权属人。不可迁移资产包括装修等附着物，在原、被告对其权属有争议的情况下，大石街道办无法核实，需由法院认定。2.需由法院认定合同中的补偿款分配约定是否有效。虽然万盛公司（甲方）与罗伟（乙方）签订的《商铺租赁合同》第10.4条约定：“如遇政府征用，其补偿费用的分配：商铺及其设施、设备的补偿及其他补偿归甲方，但属于乙方经营及搬迁的补偿属于乙方。”但原、被告三方对该条约定能否适用存在争议，大石街道办无法确定，需由法院认定。二、鉴于与案涉商铺所在房屋的其他承租人罗伟曾就征收补偿款向广州铁路运输法院提起过行政诉讼，且被驳回起诉，盼贵院妥善解决纠纷，以避免当事人诉累。三、本案是被告万盛公司与原告的合同终止导致的房屋租赁合同纠纷，而不是拆迁补偿款纠纷。 第三人番禺建设公司述称：我方没有意见。 本院经审理查明：粤台公司将位于广州市番禺区大石街礼村105国道大石段561号的房地产及地上建筑物出租给万盛公司作广州祺瑞家具博览中心建设经营用途使用，并同意其转租、分租，租赁期限为2016年4月1日至2022年3月31日止。 2016年8月26日，万盛公司（出租方、甲方）与罗伟的妻子周雪霞（承租方、乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，编号【租】Ｌ116，约定甲方将位于广州市番禺区大石街105国道561号的“广州市万盛名家家具博览中心”临街商铺Ｌ116（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方用于经营销售经纬图文产品；租赁面积38.8平方米，租赁期限为2016年9月1日至2021年8月31日；每月租金标准为180元／平方米，共计6984元。租金按月缴纳，乙方应在每月5日前到甲方的物业管理处缴交当月租金，自2017年9月起，租金每年递增5%。乙方在签订合同时，须向甲方一次性缴纳两个月的租金13968元作为租赁保证金，一个月的租金6984元作为首月租金；7.6、在本合同期满不续约或终止合同时，乙方需将承租商铺内物品自行搬走。但一切增加的水电设施及装修、一切镶嵌入墙入地的固定装置、设施、照明器材需无偿归甲方所有，乙方不得拆除及损坏，否则应恢复原状或赔偿损失。10.4、如政府征用，其补偿费用的分配：商铺及其设施、设备的补偿及其他补偿归甲方，但属于乙方经营及搬迁的补偿属于乙方等。此外，该《商铺租赁合同》还就其他事项进行约定。 被告万盛公司与原告罗伟因涉案商铺的租赁合同产生纠纷，被告万盛公司曾于2017年11月1日将原告罗伟诉至本院，本院所立案号为（2017）粤0113民初9049号，本院再该案中查明以下事实： “2016年8月6日，广州市万盛物业管理有限公司（出租方、甲方）与罗伟（承租方、乙方）签订了一份《商铺租赁合同》（编号：【租】Ｌ116），合同约定：甲方将位于广州市番禺区大石街105国道大石段561号的“广州市万盛名家家具博览中心”临街铺Ｌ116号商铺出租给乙方用于代理海马品牌，经营销售床垫、床上用品；租赁面积38.8平方米，租赁期限为2016年9月1日至2017年8月31日；租金标准为每月97元（租金67元、管理费30元）／㎡，共计3764元。租金按月缴纳，乙方应在每月5日前到甲方的物业管理处缴交当月租金；乙方在签订合同时，须向甲方一次性缴纳三个月的租金，其中两个月的租金7528元作为租赁保证金；租赁期限届满或合同终止甲方收回商铺时，乙方必须按甲方指定时间搬出商铺，乙方逾期不搬出商铺的，甲方除限期乙方搬出外，还有权要求乙方按甲方收回商铺当时当月的租金的2倍为标准缴纳场地使用费等。 合同签订后，万盛公司将涉案商铺交付罗伟使用，罗伟向万盛公司交纳了7528元保证金。 后罗伟的妻子周雪霞（承租方、乙方）代表罗伟与广州市万盛物业管理有限公司（出租方、甲方）就涉案商铺又签订了一份《商铺租赁合同》（编号：【租】Ｌ116），合同载明的签订日期为2016年8月26日，合同约定：租赁期限为2016年9月1日至2021年8月31日；租金标准为每月180元／㎡，共计6984元；自2017年9月1日起，租金每年递增5%；乙方在签订合同时，须向甲方一次性缴纳三个月的租金，其中两个月的租金13968元作为租赁保证金，一个月的租金6984元作为首月租金，其余合同条款与8月6日签订的合同基本一致。 罗伟按3764元／月的标准向万盛公司交纳租金至2017年8月31日。 2017年8月1日，万盛公司向罗伟发出《关于租赁期限届满不再续租的通知》，通知罗伟商铺租赁期限将于2017年8月31日届满，万盛公司不再与罗伟续租，罗伟于2017年9月1日自行搬离场地并将商铺交还万盛公司，并于交还场地后办理租赁保证金退还手续。” 本院在该案中认为罗伟与万盛公司的租赁合同期限尚未届满，本院于2018年10月31日作出民事判决：驳回原告万盛物业的全部诉讼请求。本院作出民事判决后该案件的当事人均未提起上诉。 2019年1月25日，万盛公司将罗伟诉至本院，要求罗伟向其支付租金差额，双方并于2020年3月2日达成调解协议。由万盛公司向罗伟退回收取的保证金，罗伟则放弃向万盛公司追究停业损失，该案件中房屋租赁合同纠纷双方已调解结案。 2018年5月22日，粤台公司（乙方）与大石街道办（丙方）及案外人番禺建设公司（甲方，下简称建设公司）签订《国有土地征收补偿协议》（以下简称《征收补偿协议》）（南大拆迁406号），内容为第一条甲方给予乙方征收补偿的用地面积为2500.02平方米，土地面积、位置详见佛山市南海三元工程勘测有限公司佛冈分公司出具的征地红线图。乙方为该土地的使用权人，房地产权证（粤房地证字××号）。第二条补偿方式及金额，根据三方选定的广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司出具的《房产估价报告》（编号：财兴房评字（2017）第137号）的评估价作为补偿价，补偿金额合共人民币叁仟壹佰叁拾万零伍拾元伍角（小写：￥31300050.5元）。第三条本协议第二条所约定的补偿金额为上述土地、房产、建构筑物、附着物、设备设施搬迁费及经济损失费等的全部补偿费用，乙方不得再向甲方、丙方主张其他任何补偿。第四条乙方与他人发生的场地租赁关系由乙方负责解除，并由乙方负责支付相关补偿费用。乙方与他人发生的一切债权债务由乙方负责解决。第五条土地移交及补偿的支付方式，2、在三方签订本协议日起20个工作日内，甲方委托丙方将上述款项支付给乙方。丙方收到拨付的补偿款后5个工作日内通知乙方凭有效票据到乙方处领取补偿款￥28170045元。乙方收到补偿费后，在15个工作日内搬迁完毕，并将征地红线图红线范围内的土地交付甲方后，凭有效票据和全部受影响租户的解租协议书到乙方处领取剩余补偿款￥3130005.5元，逾期视为乙方放弃土地上所有设施设备的处置权，甲方有权自行处理，等等。 原告向本院提交了编号为财兴房评字［2017］第137-1号的《房产征收估价报告》，估价项目名称：粤台公司拥有的位于番禺××××段（宗号：ＬＣ01）（其中租户：广州市番禺区大石雪霞复印服务部）征收价值估价报告，估价报告出具日期为2017年10月12日，实地勘查时间：2017年4月26日。评估结果一览表载明：项目1、商铺资产共4项，市场价值64690元，主要为铺面装修、前后门口招牌、空调机、存货用具等搬迁费，详见《资产清查评估明细表》。项目2、经济损失，市场价值29010元，包括正常经营损失、人员遣散费。《资产清查评估明细表》显示。评估时点：2017年4月26日，1、铺面装修：数量38.8平方米，不可迁移资产（弃产）补偿金额：重置值52380.00元、成新率90%、评估值47140.00。2、前后门口招牌：数量1项，不可迁移资产（弃产）补偿金额，重置值13000元、成新率85%、评估值11050元。3、空调机、一台500元、搬迁费。4、存货用具等搬迁费：数量1项，拆运重装费用补偿金6000元、集中搬迁。《经济损失评估明细表》载明一、正常经营损失，名称：广州市番禺区大石雪霞复印服务部、第1层、商铺、租赁面积38.80、实际月租金6984元、客观租金220.00、补偿时间12月、补偿额18624元。二、人员遣散费：广州市番禺区大石雪霞复印服务部，按临时工2人，按中国南方人才市场《南方人才2016年度广东地区薪酬调查报告》中服务行业平均工资5193元，1个月计算，补偿额10386元。 2019年1月8日，大石街道办（甲方）与粤台机电（乙方）签订《移交确认书》，内容为乙方已收取收齐补偿款项，同意本确认书签订之日将位于番禺××××段的征地红线范围内的土地及其构建构筑物移交给甲方。自移交之日起，该土地及其建构筑物由甲方任意处置等等。 另，大石街道办还提交了编号为财兴房评字［2017］第137号的《房产征收估价报告》（以下简称“估价报告”），估价项目名称为广州粤台机电有限公司拥有的位于番禺××××段（宗号：ＬＣ01）房产征收价值估价报告，估价时间点为2017年4月26日，该房屋征收估价报告确定估价对象于价值时点土地使用权、房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、租户资产经济损失等资产市场价值合计为人民币31300050.5元，其中土地使用权（详见土地使用权评估明细表）市场价值8500068元、房屋建筑（详见房屋建筑清查评估明细表）市场价值11893578元、构筑物及其他辅助设施（详见构筑物及其他辅助设施清查评估明细表）市场价值2836509.5元、租户资产（详见资产清查评估明细表）市场价值352420元、经济损失（正常经营损失、人员遣散费）为7717475元，以上合计31300050.5元。该报告附表《构筑物及其他辅助设施清查评估明细表》第48、49项为经纬图文的铁架铝板ＬＥＤ广告牌，评估价值为11050元。《资产清查评估明细表》中第十四项为经纬图文，1、铺面装修39平方米，在建筑物中评估；2、前后门口招牌，在铺面装修中评估；3、空调机，500元；4、存货用具等搬迁费，6000元。一、经营损失的明细中载明各地块第1层的单价均为220元，第2、3层的单价均为120元，第，第4、5、6层的单价均为80元，含业主及租户补偿合共7145825元。二、人员遣散费明细载明经纬图文的金额为10386元。此外，该估价报告还载明其他事项。罗伟对该估价报告的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为该报告中并没有对停产停业经营损失作出评估，具体停产停业损失应当重新评估；万盛公司、粤台公司对该估价报告的真实性、合法性、关联性予以认可，认为估价报告中涉及商铺及设备设施等，除了经营及搬迁以外的征收补偿款，均应当在原告的诉讼请求中扣除。 被告万盛公司向本院提交了移交确认书，涉案商铺已经于2019年1月8日移交给拆迁办。 因包含涉案商铺的地块为整体拆迁，该地块范围内的其他租户亦将本案被告万盛公司、粤台公司及第三人大石街道办诉至本院。本院分别作出（2019）粤0113民初976号民及（2019）粤0113民初1518号民事判决，后租户不服本院判决上诉至广州市中级人民法院，该院于2020年6月17日作出（2020）粤01民终2432号、（2020）粤01民终2433号民事判决书。该院在二审查明“财兴房评字［2017］第137号的《房产征收估价报告》中经营损失补偿金额包括业主和租户经营损失补偿，总的经营损失就是用同类房屋市场租金标准价计算12个月，产权人的经营损失就是以其与租户签订的租赁合同的租金计算，租户的经营损失则是总的经营损失减去产权人的经营损失的差额；如果租户能够提供纳税资料，则承租人的经营损失则按照纳税资料计算。大石街道办确认万盛公司与周晓彬签订的用于获取拆迁补偿费用的虚假租赁合同不影响最终评估的经营损失的总金额，仅影响在粤台公司和租户之间关于经营损失补偿的分配。该院认为，从法律规定沿革来看，2011年1月之前，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。2011年1月实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》则在第二条规定，征收应当对所有权人给与补偿，具体补偿办法由省、自治区、直辖市制定。而《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条第二款规定，被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任；被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业、停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。可见，《国有土地上房屋征收与补偿条例》取代《城市房屋拆迁管理条例》之后，在进行房屋征收时，征收人对所有权人给与赔偿，一般不再直接与承租人等实际经营人发生关系，但所有权人取得该赔偿款后，负有向被征收房屋上的实际经营人分配相关补偿款并清退被征收房屋的义务。粤台公司与大石街道办、建设公司签订的《征收补偿协议》中也约定了由粤台公司负责解除场地租赁关系并负责支付补偿费用，且粤台公司取得全部受影响租户的解租协议方可领取剩余补偿款。因此，租户作为在被征收房屋上依据与万盛公司之间租赁关系实际进行生产、经营的个人，即使与被征收人粤台公司之间没有直接的合同约定，依据上述规定，也应由被征收人粤台公司与其协商分配相关补偿款。”。 根据原告与第三人大石街道办提交的两份估价报告，及（2020）粤01民终2432及（2020）粤01民终2433号民事判决书所确认的事实。可以确认涉案商铺涉及的补偿款，包括以下部分： 1、装修补偿款。其中铺面装修评估值为47140元，前后门口招牌11050元，以上合共58190元。 2、正常经营损失及搬迁补偿款，财兴房评字［2017］第137-3号的《房产征收估价报告》中载明的涉案商铺租户的正常经营损失为：第1层、商铺、租赁面积38.8、实际月租金6984元、客观租金220.00、补偿时间12月、补偿额18624元。按照财兴房评字［2017］第137号载明的业主及租户补偿经营损失计算涉案商铺的总经营损失为38.8平方米×220元／月／平方米×12月＝102432元。搬迁补偿款为空调机及存货用具等搬迁费6500元。 3、人员遣散费10386元。 原告主张上述财兴房评字［2017］第137-3号的《房产征收估价报告》载明的全部补偿费用均应当由原告享有。原告并表示，应当按照（2020）粤01民终2432及（2020）粤01民终2433号民事判决书所确认的计算方法计算其应得的经营损失补偿款。 第三人大石街道办到庭参加诉讼，并确认相关经营损失的计算方法与其在（2020）粤01民终2432及（2020）粤01民终2433号案件中所述一致。第三人大石街道办并称，罗伟与万盛公司签订虚假的合同，从而获取不正当的拆迁补偿利益。大石街道办在本案庭审中确认尚有410464.5元补偿款未支付给被告粤台公司

一、被告广州番禺粤台机电有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗伟支付经营损失补偿款及人员遣散费合共67650元； 二、被告广州番禺粤台机电有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗伟支付搬迁补偿款6500元； 三、驳回原告罗伟其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2142元，由原告罗伟负担489元，被告广州番禺粤台机电有限公司负担1653元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理

审判员胡林 二〇二〇年九月十一日 书记员王雅佩

2021-01-28