上诉人中电科航空电子有限公司（以下简称中电科公司）因与上诉人成都奥特为通讯有限公司（以下简称奥特为公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初16171号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结

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中电科公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第四项、第五项，依法改判补足支付房屋占用期间的房屋占用费、物业管理费损失1329601元、支持物业管理费2777875.72元、迟延支付物业管理费违约金483827.72元、租金违约金2874043.58元、能源费违约金以及房屋占用期间全部占用费、物业管理费损失。上述款项暂计算至2020年3月13日，合计金额7465347.3元；二、本案所有诉讼费用（包含一审案件受理费、保全费、二审案件受理费等）由奥特为公司承担。事实与理由：一、一审判决关于物业管理费的认定，存在未查清部分事实、对部分事实认定错误、适用法律错误等问题，依法应予改判。首先，一审对物业管理费的部分事实认定错误。案涉合同第1.7条、第2.1.6条、第2.2.1条、第2.2.2条、第4.2条、第3.2.2条、第4.4条、第7.4.2、第7.10.5条对物业管理服务提供主体进行了明确约定，即航电产业园物业管理服务提供主体为中电科公司和深圳市特发物业管理有限公司成都分公司（以下简称特发物业）。中电科公司与特发物业共同对奥特为公司提供服务是基于产业园的特殊管理需要。奥特为公司租赁物业所在的航电产业园属于国家重要领域科研、办公、试验、技术孵化、生产园区，园区需满足高度保密以及相关技术要求，基于上述特殊情况，航电产业园的管理不同于普通住宅小区、商业管理模式，为确保园区正常运转及特殊技术要求，部分管理服务由中电科公司提供，其他部分由特发物业提供。一审认定仅中电科公司一方在为园区提供物业管理服务，该事实与合同约定不符。除此之外，合同履行中，中电科公司与特发物业共同为奥特为公司提供服务，奥特为公司知悉并接受中电科公司和特发物业的物业管理服务，且在拖欠租金前已支付了部分服务费。一审关于此部分事实认定既未考虑合同约定，也未考虑合同实际履行情况，存在错误。其次，一审对物业管理费请求的处理存在适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条之规定，中电科公司作为业主方，有权决定园区管理方式，可自行管理，也可将部分管理服务委托第三方执行。从合同约定看，双方所签订的租赁合同中对租金和物业管理费一并进行了约定，案涉租赁合同中有关物业管理方式、物业管理费标准等约定不违反现行法律法规强制性规定。同时双方并未在租赁之外，另行单独达成物业管理合同关系的意思表示。在实际履行中，奥特为公司在使用房屋时，也享受了相应服务。双方也对拖欠的物业管理费继续进行确认。一审中，奥特为公司对中电科公司主张的物业管理费金额予以认可，并无需要在本案之外按一审判决所认定的物业纠纷法律进行调整的争议存在。一审在双方无争议的情况下仅以双方就物业服务形式独立的法律关系为由驳回中电科公司关于物业管理费的诉讼请求于法无据。另外，根据《最高人民法院关于印发修改后的的通知（2011）》规定，如一份租赁合同中涉及多个法律关系，但物业管理服务是依附租赁关系产生，不会在租赁外单独存在。按上述规定，有关物业管理费的请求，应当确定为本案诉争案由一并处理。同时，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》，从有利于提高审判效率，减少诉累角度，本案中电科公司虽提出多项诉讼请求，但系基于同一份合同产生，且依附于租赁关系存在，应当一并处理。二、一审未查清租赁房屋尚未退还的事实，未全部支持中电科公司关于房屋占用费、物业管理费等费用的诉讼请求，应当依法予以改判。奥特为公司至今仍未交还房屋，按照合同第7.10.5条和7.10.6条约定，应当支付上述费用。三、一审关于调整违约金的判决适用法律错误，应予改判。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条规定，奥特为公司自2018年开始拖欠租金、物业管理费、能源费用，且拖欠金额巨大，严重违反诚实信用原则，和合同约定，给中电科公司造成的损失不止利息损失。其拖欠行为，给中电科公司正常经营、园区运转等造成困扰，严重影响中电科公司及园区日常运营，实际损失难以估量。一审直接将租金违约金调整为年息6%，未支持能源费违约金，且未处理物业管理费违约金，应系认定错误。 奥特为公司辩称，一、奥特为公司有还款意愿，只是因为经营困难导致无法立即支付。二、希望中电科公司能考虑奥特为公司的实际情况。第一年奥特为公司是按约支付租金的，第二年进行战略投资时中电科公司申请将奥特为公司查封了，奥特为公司法定代表人抵押了自己的房屋给员工发放工资，奥特为公司已经在尽量维持企业运转清偿，就为了清偿投资的债务。 奥特为公司上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判为“奥特为公司只需支付2019年11月12日至2019年12月7日房屋占用费21万元。”。事实与理由：奥特为公司全体员工2019年12月7日后已全部撤离中电科房屋，不应再支付2019年12月7日至2020年1月11日房屋占有使用费。 中电科公司辩称，一审法院对奥特为公司应当支付的房屋占有使用费调整过低，现在案涉房屋还属于被占用的状态，请二审法院根据实际情况适当进行调整。 中电科公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认中电科公司与奥特为公司签订的《房屋租赁合同》已经于2019年11月11日解除；2.奥特为公司支付中电科公司房屋租金3645349.7元；3.奥特为公司支付中电科公司物业服务费、城市垃圾处理费、能源费（暂计算至10月31日，金额为11647.48元），合计2789523.2元；4.奥特为公司向中电科公司支付违约金（包括逾期支付租金违约金以及逾期支付物业费用的违约金），暂计算至2019年11月17日违约金金额为2431769元，应计算至全部款项付清之日止；5.奥特为公司支付中电科公司自合同解除之日至房屋实际返还中电科公司之日期间的房屋占用费、物业费、城市垃圾处理费用等款项（暂计算至2019年11月17日的费用金额为90748.4元，应计算至实际返还房屋之日止）；6.中电科公司不予返还奥特为公司租赁保证金50000元，用于抵扣奥特为公司上述应付费用；7.奥特为公司立即将房屋恢复原状并返还房屋。 一审法院认定事实：2016年12月9日，中电科公司（出租方）与奥特为公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.中电科公司同意将航电产业园【4】号楼租赁给奥特为公司，房屋租赁建筑面积为10312.32平方米，奥特为公司用途为科研、办公、实验、生产；2.房屋租赁期为36个月，暂定自2017年7月1日至2020年6月30日止，正式起租时间以中电科公司交付房屋，奥特为公司接受房屋为准；3.该房屋由中电科公司按奥特为公司二级保密要求装修，该精装修房屋的租金基准价为每月每平方米25元（含税价）；4.租金每3个月一付，首期租金于双方约定的房租起算日的15个日历日前一次性付清，以后的租金均应在下一付款周期开始的15个日历日前一次性付清；5.能源费用由奥特为公司承担，其能源使用量为实际支出量和线路公用设备消耗公摊量两部分组成，能源费用以每1个月为一次付款周期；6.签订本合同时，奥特为公司须向中电科公司交纳人民币100万元装修保证金，在中电科公司向奥特为公司交付房屋时，奥特为公司须向中电科公司交纳5万元作为奥特为公司全面履行本合同约定责任及义务的履约保证金，并以此作为奥特为公司对该房屋、附属设施设备及所属物业项目的损害赔偿以及其他基于本合同而对中电科公司产生的债务担保；7.合同履行期间，奥特为公司拖欠应缴房屋租金以及其他因使用该房屋所产生的费用，或其他违反本合同规定的条款、条件、义务，在中电科公司或受委托的物业管理公司向奥特为公司发出书面通知后15个日历日内奥特为公司未能纠正有关违约行为，中电科公司有权终止本合同并以履约保证金抵付上述欠款及相关违约金；8.奥特为公司在承租期间应依照本合同的约定缴付租金，奥特为公司如未能按时足额缴付，中电科公司有权按每逾期1日须额外按年租金的万分之五收取奥特为公司滞纳金；9.物业管理费、电费、水费、公共能耗费、垃圾清运费等其他由于使用该房屋所产生的费用，经中电科公司或物业管理公司书面通知或相关票据送达奥特为公司15个日历日内仍拒交纳的，中电科公司有权按每逾期1日按分项应缴费的万分之五收取滞纳金；10.合同终止或解除后，若奥特为公司未能足额支付和清偿租金、水电费等一切因使用该房屋所产生的费用，或未能使该房屋完全达到本条所约定的交还标准……则中电科公司有权要求奥特为公司进行整改并延迟验收和收回房屋的时间，直到奥特为公司完全整改或纠正上述行为为止，奥特为公司应付的租金及水、电、物业管理等费用以奥特为公司实际完成归还该房屋并经中电科公司验收的日期进行结算；11.在合同终止或解除之日起，奥特为公司未将该房屋按约交还给中电科公司的，逾期的房屋使用费，奥特为公司须按照上季度日租金标准向中电科公司交纳，合同终止或解除15个日历日后，奥特为公司未将该房屋按约交还给中电科公司的，中电科公司除有权采取断水、断电等措施外有权强行收回该房屋，如房屋内仍有余物，将视为奥特为公司放弃余物所有权，中电科公司有权自行处置。 合同签订后，双方依约履行各自义务至2018年8月，2018年8月25日，奥特为公司依约应该支付2018年9月8日至12月7日的租金773424元，但其未支付；其后，奥特为公司一直未再支付租金。 2019年9月12日，中电科公司向奥特为公司发送《催缴通知书》催缴其欠付的租金及物业费等费用。 2019年11月1日，中电科公司向奥特为公司发送《企业询证函》，询证截止2019年11月1日，奥特为公司欠中电科公司房租及物业费共计6271978.06元。 2019年11月7日，中电科公司向奥特为公司发出《关于解除的通知》，载明奥特为公司尚欠从2018年9月8日至2019年11月7日的租金、物业管理费、能源费、城市垃圾处理费等合计6371446.6元，经多次催促，至今未支付，已经构成严重违约，依据合同第5.3.4条约定，中电科公司通知奥特为公司函件送达之日双方合同解除，请奥特为公司结清所有费用，并承担交还房屋之前的房屋使用费、物业费等费用。上述通知于2019年11月11日送达奥特为公司。 2019年11月25日，中电科公司向奥特为公司发出了《关于成都奥特为通讯有限公司人员撤离的通知》，载明主要内容如下：1.双方租赁合同关系已经解除；2.奥特为公司应当一次性付清全部拖欠的款项；3.奥特为公司于2019年12月7日前交还工作证、车辆出入证，办理人员撤离航电产业园相关手续；4.4＃楼所有家具、设备请自行封存，待付清欠缴费用后另行协商搬离时间。 2019年12月7日，奥特为公司人员已经搬离案涉房屋，12月中旬，中电科公司已取得密码钥匙，并且中电科公司自认其拥有修改门禁密码的权限；在2020年3月13日开庭之后，法庭要求双方当事人腾退房屋，奥特为公司也积极要求搬离，中电科公司以疫情期间园区内其他公司有办公为由，拒绝奥特为公司入场腾退。 2020年3月13日开庭之时，奥特为公司认可以下事实：1.2019年11月11日收到解除函，认可合同于2019年11月11日解除；2.对于租金欠付金额即2018年9月8日至2019年11月11日共欠3645349.7元予以确认；3.对于截止2019年12月的能源费共计25994.44元予以确认；4.对于以租赁保证金50000元抵扣应付费用无异议。 一审法院认为，中电科公司与奥特为公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案双方的争议焦点在于：1.合同解除之后，奥特为公司是否应该支付房屋占有使用费；2.物业费是否应该一并进行处理。 一、合同解除之后，奥特为公司是否应该支付房屋占有使用费 双方对于合同解除的时间、原因皆无异议，故一审法院确认双方合同于2019年11月11日解除。根据合同约定，合同终止或解除后，若奥特为公司未能足额支付和清偿租金、水电费等一切因使用该房屋所产生的费用，或未能使该房屋完全达到本条所约定的交还标准......则中电科公司有权要求奥特为公司进行整改并延迟验收和收回房屋的时间，直到奥特为公司完全整改或纠正上述行为为止，奥特为公司应付的租金及水、电、物业管理等费用以奥特为公司实际完成归还该房屋并经中电科公司验收的日期进行结算。即，奥特为公司未足额付清相应费用，可以作为中电科公司拒绝收回房屋的合同依据，奥特为公司还应支付此段期间的房屋占有使用费用。因此，奥特为公司在未缴清欠付的各项费用之前，以中电科公司在《关于成都奥特为通讯有限公司人员撤离的通知》之中要求其封存设备，不让搬离，是中电科公司人为设置障碍，不应该支付房屋占有使用费的抗辩不予支持。 但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”之规定，中电科公司在奥特为公司违约之后亦具有减损的义务，且双方在合同之中亦约定：合同终止或解除15个日历日后，奥特为公司未将该房屋按约交还给中电科公司的，中电科公司除有权采取断水、断电等措施外，有权强行收回该房屋，如房屋内仍有余物，将视为奥特为公司放弃余物所有权，中电科公司有权自行处置。对如何减损亦进行了相应细化。因此，中电科公司应在合理期间之内对案涉房屋进行清场，减少损失，实现物的最大化利用。一审法院综合全案酌定这一合理期间为2个月，故对于2019年11月12日至2020年1月11日之间的房屋占有使用费予以支持。 至于支付标准，双方合同已有约定：在合同终止或解除之日起，奥特为公司未将该房屋按约交还给中电科公司的，逾期的房屋使用费，奥特为公司须按照上季度日租金标准向中电科公司交纳，即奥特为公司应该向中电科公司支付房屋占有使用费为25＊10312.32＊2＝515616元。 关于能源费，因奥特为公司认可中电科公司计算的截止2019年12月的能源费25994.44元，因此对于中电科公司的此项主张予以支持。 关于违约金，双方合同约定：奥特为公司在承租期间应依照本合同的约定缴付租金，如未能按时足额缴付，中电科公司有权按每逾期1日额外按年租金的万分之五收取奥特为公司滞纳金，一审庭审中，中电科公司明确所谓的滞纳金实为违约金，奥特为公司认为中电科公司计算违约金的标准过高，要求法院予以调整，一审法院认为，每日万分之五的计算标准换算成年息为18.25%，而中电科公司因奥特为公司逾期支付租金所造成的损失实为资金占用利息的损失，年息18.25%确实过高，因此一审法院对于奥特为公司要求调整违约金计算标准的主张予以支持，确定以年息6%为计算标准。故违约金的具体计算方式为：以年租金3093696元为基数，从2018年8月25日起，以年息6%计算至欠付租金款项付清之日止。 关于2018年9月8日至2019年11月11日租金3645349.7元，双方不持异议，因此，对于中电科公司的此项诉请予以支持，同时，双方对于奥特为公司剩余的50000元保证金进行抵扣达成一致，故上述租金在抵扣50000元后，剩余3595349.7元。 关于返还房屋的诉请，根据审理查明，在2019年12月中旬，中电科公司已经取得案涉房屋的门禁密码，自己也拥有修改密码的权限，并且在第一次庭审后法庭要求双方腾退时，中电科公司以疫情原因不让奥特为公司进行搬离，因此视为中电科公司事实上已经收回房屋，故对其此项诉请不予支持。 二、物业费是否应该一并进行处理 诉讼具有相对性，虽双方将租赁和物业写入同一份书面合同之中，但双方之间仍然存在着两个合同法律关系；其一为双方之间的房屋租赁合同法律关系；其二为双方之间的物业服务合同关系。关于第二个物业服务合同关系，中电科公司认为是依附于租赁合同，对此，一审法院认为，双方合同第1.8条约定“物业管理费指甲方（中电科公司）为维护整个航电产业园正常动作……而发生的必要费用”，第2.2.1条约定：“甲方委托深圳市特发物业管理有限公司为该房屋及所在的楼栋提供物业管理服务”；2.2.3条“甲方有权在不征得乙方同意的情况下更换上述物业管理公司。”因此，从双方约定可以看出，是“甲方”亦即是中电科公司在为整个园区提供物业服务，而其提供物业服务的方式为委托第三方物业公司提供，第三方物业公司只是中电科公司的受托人。故，真正与奥特为公司建立物业服务合同的相对方为中电科公司，中电科公司是物业费的收费主体。 本案诉讼基础在于中电科公司与奥特为公司之间的租赁权利与义务。而收取物业费等费用受相应的物业纠纷法律调整，与中电科公司的租金等基于租赁关系的主张是并行的两个法律关系，两个独立案由，不宜一并处理。故对中电科公司在本案之中的物业费诉请不予支持，中电科公司可基于物业合同纠纷另行起诉。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认中电科公司与奥特为公司2016年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月11日解除；二、奥特为公司于判决生效之日起十日内向中电科公司支付2018年9月8日至2019年11月11日的租金3595349.7元，以及逾期支付租金的违约金，计算方式如下，以年租金3093696元为基数，从2018年8月25日起，以年息6%为标准计算至上述款项付清之日止；三、奥特为公司于判决生效之日起十日内向中电科公司支付能源费25994.44元；四、奥特为公司于判决生效之日起十日内向中电科公司支付2019年11月12日至2020年1月11日房屋占有使用费515616元；五、驳回中电科公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费收取74502元，由奥特为公司负担55347元，中电科公司负担19155元；保全费5000元，由奥特为公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。奥特为公司未提交新证据。中电科公司提交以下证据：有关物业费的情况说明。拟证明：中电科公司已经实际承担全部物业费，同时相关物业服务费已经结清至2020年3月30日。 奥特为公司发表质证意见称，认可证据真实性、合法性，不认可关联性，没有其他证据证明这部分物业服务费已经由中电科公司支付。 本院认为，对该证据真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。 本院查明的事实与一审一致，本院对此予以确认

一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初16171号民事判决第一项“确认中电科航空电子有限公司与成都奥特为通讯有限公司2016年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月11日解除；”，第二项“成都奥特为通讯有限公司于本判决生效之日起十日内向中电科航空电子有限公司支付2018年9月8日至2019年11月11日的租金3595349.7元，以及逾期支付租金的违约金，计算方式如下，以年租金3093696元为基数，从2018年8月25日起，以年息6%为标准计算至上述款项付清之日止；”，第三项“成都奥特为通讯有限公司于本判决生效之日起十日内向中电科航空电子有限公司支付能源费25994.44元；”，第四项“成都奥特为通讯有限公司于本判决生效之日起十日内向中电科航空电子有限公司支付2019年11月12日至2020年1月11日房屋占有使用费515616元；”； 二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初16171号民事判决第五项“驳回中电科航空电子有限公司的其他诉讼请求。”； 三、成都奥特为通讯有限公司于本判决生效之日起十日内向中电科航空电子有限公司支付物业费3169744.12元，并以每期欠付物业费为基数，以年利率6%为标准计算至付清之日止； 四、驳回中电科航空电子有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费收取74502元，由成都奥特为通讯有限公司负担55347元，中电科航空电子有限公司负担19155元；保全费5000元，由成都奥特为通讯有限公司负担。二审案件受理费共计69941元，由成都奥特为通讯有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任

审判长王果 审判员廖方 审判员赵韬 二〇二〇年十一月二十日 法官助理郑帅 书记员袁敬

2021-01-26