原审原告福州市三坊七巷保护开发有限公司（简称三坊七巷公司）与原审被告福建本舍茶业有限公司（简称本舍茶业公司）房屋租赁合同纠纷一案，福建省福州市鼓楼区人民法院于2017年9月11日作出（2017）闽0102民初1861号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2019年7月16日作出（2019）闽01民监6号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结

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本舍茶业公司称，再审请求：1、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初1861号民事判决，并依法改判或发回重审；2、本案一审诉讼费用由三坊七巷公司承担。事实及理由：（一）原审由福州市鼓楼区人民法院审理，违反民事诉讼程序，因为本舍茶业公司与三坊七巷公司在房屋租赁合同中有约定仲裁条款，一审不属于法院诉讼管辖范畴；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第二项及《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十五条的规定，约定仲裁条款的合同，不属于人民法院的受案范围。（二）原审法院所作的生效判决，在审理过程中，送达不尽职，直接公告，导致本舍茶业公司丧失陈述与举证辩论的诉讼权利；原审法院送达时未给本舍茶业公司任何电话，也没有上门送达任何材料，直接公告送达，原审审理的程序不合法，判决结果应当予以撤销。（三）原审法院所作的判决，认定事实错误，案件审查不清，判决结果明显不公平。 三坊七巷公司辩称，（一）原审法院的审理程序合法有效。1、原审法院依法送达起诉状副本等民事诉讼文书。首先，本舍茶业公司的送达地址为“福州市鼓楼区通湖路可庄小区商铺1幢315号”。其次，根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条关于：“……因受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日”的规定可知，本案中，原审法院按照送达地址向本舍茶业公司邮寄起诉状副本等民事诉讼文书，但本舍茶业公司拒绝签收，文书被退回。那么，文书被退回之日即视为送达之日。况且，原审法院于2017年4月25日另行向本舍茶业公司公告送达起诉状副本等民事诉讼文书。综上，三坊七巷公司认为，原审法院向本舍茶业公司送达起诉状副本等民事诉讼文书，符合法律规定。2、本舍茶业公司在首次开庭前未对原审法院受理该案提出异议，应视为放弃仲裁协议，原审法院应当继续审理。根据《民事诉讼法》第一百二十七条关于：“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出”及《仲裁法》第二十六条关于：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理”的规定可知，本案中，三坊七巷公司向原审法院起诉时未申明有仲裁协议，本舍茶业公司在首次开庭前亦未对原审法院受理该案提出异议，视为本舍茶业公司放弃仲裁协议。那么，原审法院继续审理本案，符合法律规定。3、原审法院作为租赁房屋所在地人民法院，对本案享有管辖权。（二）原审法院认定事实清楚、适用法律正确，不存在“判决确有错误、应予再审”的情形。为此，原审法院对本案享有管辖权，且认定事实清楚、适用法律正确。 三坊七巷公司向原审法院起诉请求：1、解除双方于2015年9月16日签订的《三坊七巷历史文化街区合同书》及于2015年12月9日签订的《补充协议》；2、判令本舍茶业公司立即腾空并搬离福州市鼓楼区××坊××巷××街区大光里9号地块房屋，将房屋交还给三坊七巷公司；3、判令本舍茶业公司向三坊七巷公司支付自2016年5月28日起至实际交还租赁房屋之日止的租金及逾期支付租金的违约金（租金自2016年5月28日起至2016年11月27日按人民币17108元／月计算为102648元，自2016年11月28日起至实际交还租赁房屋之日止的租金按人民币18818.8元／月计算，暂计至2017年1月28日为37637.6元，以上共计：140285.6元；违约金按未付租金的月利率2%标准计算暂计至2017年1月28日为8964.59元）；4、判令三坊七巷公司不予退还本舍茶业公司租赁房屋保证金62102元；五、本案诉讼费由本舍茶业公司承担。 原审法院认定事实：2015年9月16日，三坊七巷公司、本舍茶业公司签订编号为榕三坊七巷司合（协）字【2015】第354号的《三坊七巷历史文化街区合同书》，合同约定：三坊七巷公司将其所有的位于福州市鼓楼区××坊××巷××街区大光里9号地块房屋出租给本舍茶业公司，租用面积261.76平方米（建筑面积227.05平方米，空地及天井面积34.71平方米）；租赁期限为陆拾贰个月，月租金为人民币17108元。租期起算之日起的第贰年起每年租金在上年度基础上递增10%；本舍茶业公司向三坊七巷公司缴纳租赁保证金62102元，因本舍茶业公司违约致使三坊七巷公司解除合同的或本舍茶业公司提前解除合同的，三坊七巷公司收到的租赁保证金不予退还，本舍茶业公司还应还清所有已产生的租金及违约金；若本舍茶业公司逾期交付租金，每逾期一日，按拖欠租金日千分之五的标准支付违约金；本舍茶业公司拖欠租金连续30天或累计60天以上的，三坊七巷公司除有权要求本舍茶业公司按上述标准支付违约金，还有权终止合同，收回房屋，并不予退还押金，因此而造成得损失，另由本舍茶业公司负责赔偿。2015年12月9日三坊七巷公司、本舍茶业公司签订编号为榕三坊七项司合（协）字【2015】第472号的《补充协议》，确认三坊七巷公司已于2015年9月16日将房屋交付本舍茶业公司使用。房屋租赁期限从2015年9月28日至2020年11月27日止，装修期两个月，租金从2015年11月28日起算；租金递增从2016年11月28日开始；租金支付遵循先交租后使用原则，按双月支付，即2015年10月25日前付清2015年11月28日至2016年1月27日租金，以此类推。2016年5月28日起，本舍茶业公司未按合同约定支付租金。期间三坊七巷公司于2016年5月5日、2016年8月23日、2016年10月10日向本舍茶业公司发出租金催告函，并告知收回房屋。但本舍茶业公司仍未支付租金，亦未向三坊七巷公司办理房屋和钥匙交还手续。 原审法院认为，本舍茶业公司经原审法院合法传唤，未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利，原审法院依法缺席判决。诉争房屋产权系三坊七巷公司所有，三坊七巷公司、本舍茶业公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》合法、有效，双方应按合同履行。本舍茶业公司作为承租方未向原审法院举证租金支付情况，原审法院对三坊七巷公司主张的欠租情况予以确认。因本舍茶业公司未按合同约定支付租金，已构成违约，三坊七巷公司有权按合同约定进行催告并通知收回房产，故三坊七巷公司诉请解除双方签订的《三坊七巷历史文化街区房屋租赁合同》、《补充协议》，原审法院予以支持。三坊七巷公司请求判令本舍茶业公司立即腾空搬离福州市鼓楼区大光里9号地块房屋（含天井、空地）交还给三坊七巷公司，原审法院予以支持。三坊七巷公司诉请本舍茶业公司支付2016年5月28日起至实际交还租赁房屋之日止的租金，原审法院予以支持。逾期支付租金的违约金，合同约定标准过高，三坊七巷公司诉请调整为按照月利率2%计算，符合法律规定，原审法院予以支持。本舍茶业公司所欠的租金从2016年5月28日起至2016年11月27日止为每月17108元，2016年11月28日起至实际交还租赁房屋之日止租金为每月18818.8元。因合同约定先付租后使用，故逾期支付租金的违约金从每月28日起计算，逐月累计。三坊七巷公司诉请其无需退还本舍茶业公司租赁保证金62102元，因租赁合同约定本舍茶业公司违约等情况导致三坊七巷公司单方提前解除合同的，三坊七巷公司不予返还租赁保证金，故三坊七巷公司该诉请，原审法院予以支持。原审法院判决：一、三坊七巷公司与本舍茶业公司就福州市鼓楼区××坊××巷××街区大光里9号地块房屋签订的《三坊七巷历史文化街区房屋租赁合同》及《补充协议》于判决生效之日予以解除；二、本舍茶业公司于判决生效之日起十日内腾空搬离福州市鼓楼区××坊××巷××街区大光里9号地块房屋，并将房屋交还给三坊七巷公司；三、本舍茶业公司于判决生效之日起十日内支付三坊七巷公司2016年5月28日起至2016年11月27日止的租金每月17108元、2016年11月28日起至实际交还上述房屋之日止的租金每月18818.8元，并向三坊七巷公司支付逾期支付租金的违约金（违约金从每个欠租月份的第一天即每月28日起，以每月租金为基数逐月累计计算）；四、三坊七巷公司无需向本舍茶业公司退还租赁保证金62102元。本案诉讼费12000元，公告费560元，由本舍茶业公司负担

一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初1861号民事判决； 二、驳回福州市三坊七巷保护开发有限公司的起诉。 一审案件受理费12000元，退还福州市三坊七巷保护开发有限公司。 本裁定为终审裁定

审判长邱平 审判员林蕤 审判员张伟 二〇一九年十一月二十七日 法官助理黄东德 书记员郭婧婧

2021-01-05