原告彭海深、李球民诉被告湖南新康园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭海深、李球民的委托诉讼代理人黄满峰、被告湖南新康园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陶楚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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原告彭海深、李球民请求判令：1、被告向两原告返还水电落户费、燃气落户费7800元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月12日，两原告在被告处购买了天河新村2栋1207号住房一套，双方签订了《商品房买卖合同》，房屋总价为414048元整（大写：肆拾壹万肆仟零肆拾捌元整）。同日，两原告按合同约定向被告支付了购房款，并另行支付了水电落户费4800元、燃气落户费3000元。根据湖南省物价局、建设厅印发的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》湘价服（2009）59号第五条规定，房地产公司不得另行收取水电、燃气等落户、开通费用，该些费用已包含在房屋的销售价格中。被告违反该规则的规定，向两原告收取了7800元水电、燃气落户费，构成了重复收费，且《商品房买卖合同》是被告提供的格式合同，被告也没有履行格式合同的提请注意和解释说明义务，两原告据此可以免交水、电、燃气落户费。因此，两原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告湖南新康园房地产开发有限公司主要答辩要点：1、原、被告签订了《商品房买卖合同》、《相关事项代办费用收取协议（住宅）》，约定由被告代两原告办理水电落户、燃气落户等事项，是委托代理行为，无返还落户费用的义务；2、根据《中华人民共和国立法法》的相关规定，两原告引用的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》不属于法律、行政法规，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“法律、行政法规的强制性规定”的范畴；3、本案两原告起诉时已过诉讼时效。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下事实： 2013年8月12日，两原告与被告签订了天河新村·尚城《商品房买卖合同》，购买了由被告开发的位于新化县上梅镇天华南路与白沙洲路交汇处“天河新村”项目中的2栋1207号房。合同约定：……“……第三条买受人所购商品房的基本情况……该商品房的用途为【住宅】……。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共135.42平方米，其中套内建筑面积109.16平方米，公共部分与公共房屋分摊建筑面积26.26平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。”、“第四条计价方式与价款1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（人民币）3057.50元，总金额（人民币）肆拾壹万肆仟零肆拾捌元整（¥：414048.00元）。2、办理产权相关税费，物业管理相关费用（含物业维修基金），水、电、燃气开户费等政府有关部门（单位）收取的税和费由买受人按办理时政府规定的收费标准承担。在签订本合同时一次性交清应交税费，并由出卖人代为办理相关手续。”、“第六条付款方式及期限……2、按揭方式买受人在签订《商品房买卖合同》之日，向出卖人支付总房款的32%大写（人民币）壹拾叁万肆仟零肆拾捌元整（¥：134048.00），余款大写（人民币）：贰拾捌万元整（¥：280000.00）由买受人申请办理按揭付款，待办好银行按揭贷款手续后，按买受人与银行签订的《按揭抵押借款合同》付清。买受人须在签订本合同后7日以内提交完整的办理银行按揭所需资料给出卖人，办理相关按揭手续费用由买受人自理。若因买受人原因签订合同后，7日内未提交完整办理银行按揭资料则按本合同一次性付款方式付清或按买受人自动退房处理；若因买受人原因签订本合同15天以内未通过银行按揭贷款，或不符合银行按揭贷款条件的，则买受人按本合同一次性付款方式付清或按买受人自动退房处理。”、“第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按一下日期达到使用条件：1、供水、供电可于交房时可正常使用；2、地下停车位需买受人单独购买后才能使用；3、燃气由买受人自行到相关部门办理开通手续后使用；4、有线电视、宽频网络、电话由买受人自行到相关部门办理开通手续；5、电梯安装调试完毕，交房时可正常使用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按一下方式处理：1、按照未达到交房条件的违约责任处理。”……。同日，原、被告以被告天河新村项目部为甲方，两原告为乙方签订了《相关事项代办费用收取协议》（住宅），协议约定：“一、甲方为乙方代为办理水、电、燃气落户手续，乙方应按照系列标准向甲方缴纳水、电、燃气开户的相关费用。1、水、电表开户费用合计按4800元／户收取。水表口径1.5ｃｍ表，电表为10-40Ａ表，每户装一个水表，一个电表。2、燃气开通费：暂定3000元／户。暂不具备开通条件，待具备条件后统一代位办理开通手续。”……合同签订后，原、被告双方进行了付款结算，并签署了《住宅置业计算表》作为结算依据，《住宅置业计算表》显示，被告在房屋销售合同价之外另行单独收取了两原告水、电落户费4800元、燃气落户费3000元，但在收费明细项目中注明了“签订合同时代收”。相关手续办完后，被告向两原告交付了其购买的商品房，两原告现已入住该商品房。 《商品房买卖合同》、《相关事项代办费用收取协议》均属被告提供的格式合同。 2009年5月7日，湖南省物价局、湖南省建设厅联合印发了湘价服（2009）59号文件，并制订了《湖南省新建商品房交易价格行为规则》作为附件一并印发，该规则第五条规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在房屋销售合同价之外另行收取。”。 2020年5月至6月，两原告以向本院递交诉讼状的形式第一次向被告主张返还水、电、燃气落户费，在调解无果后本院遂立案审理。 判决的理由与结果 本院认为，原、被告因房屋买卖所涉及的水、电、燃气落户费是否返还发生纠纷，属房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点为： 1、被告在房屋销售合同价之外另行单独向两原告收取水、电、燃气落户费是否违反法律、行政法规的强制性规定。 两原告认为，被告在房屋合同价之外另行单独向两原告收取水、电、燃气落户费违反了《湖南省新建房屋交易价格行为规则》第五条的规定。《商品房买卖合同》、《相关事项代办费用收取协议》中约定的由被告另行单独向两原告收取水、电、燃气落户费的条款无效，被告应返还已收取两原告的水、电、燃气落户费7800元。 被告认为，被告在房屋销售合同价之外另行单独向两原告收取水、电、燃气落户费属代收行为，《商品房买卖合同》、《相关事项代办费用收取协议》中已有约定，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》不是法律和行政法规，故被告在房屋销售合同价之外单独向两原告收取水、电、燃气落户费是履行合同约定代收代付，且不违反法律、行政法规的规定。 本院认为，原、被告订立《商品房买卖合同》、《相关事项代办费用收取协议》系其自愿行为，是双方的真实意思表达。根据《商品房买卖合同》第四条、第十四条和《相关事项代办费用收取协议》第一条的约定，被告可以依约向两原告代收水、电开户费4800元、燃气开通费3000元，双方结算的《住宅置业计算表》也证实被告收取的水、电、燃气落户费系签合同时代收。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》属省级部门制定的规范性文件，从文件的定性、效力范围及行政法规、地方性法规、规章的法定制定机关主体可以确定，该文件不是行政法规，也不是地方性法规和规章，只能是规范性文件，不具有法律意义上的效力性强制性约束力，故被告按《商品房买卖合同》、《相关事项代办费用收取协议》约定在房屋销售合同价之外另行单独向两原告收取水、电、燃气落户费不违反法律、行政法规的强制性规定。 2、被告在房屋销售合同价之外另行单独向两原告收取水、电、燃气落户费是否属于重复收费。 两原告认为，根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定，水、电、燃气开通落户应一律计入开发建设成本之中，不得在房屋销售合同价之外另行收取。被告打着代收的名义，在房屋销售合同价之外另行单独向两原告收取水、电、燃气落户费属于重复收费。 被告认为，被告收取两原告的水、电、燃气落户费是代收行为，是根据《商品房买卖合同》、《相关事项代办费用收取协议》约定履行委托义务，不存在重复收费行为。 本院认为，根据《商品房买卖合同》第四条、《相关事项代办费用收取协议》第一条约定，原、被告买卖房屋时只明确了水、电、燃气落户费由被告代收，《住宅置业计算表》也没有显示被告在房屋销售合同价款中收取了两原告的水、电、燃气落户费，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》虽然规定了水、电、燃气落户费应一律计入开发建设成本中，不得在购房价之外另行收取，但该规则仅是规范性文件，对原、被告双方订立的《商品房买卖合同》、《相关事项代办费用收取协议》没有约束力，不能据此认定被告的房屋销售合同价中包含了水、电、燃气落户费，且两原告也没有其他证据能够证实被告单独向两原告收取水、电、燃气落户费属重复收费，故被告向两原告单独另行收取的水、电、燃气落户费不能认定为重复收费。 3、被告是否尽到了格式合同应尽的提请对方注意免责条款和进行解释说明的义务，《商品房买卖合同》中约定的水、电、燃气落户费是否属于免责条款或无效条款。 两原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是格式合同，合同中约定的水、电、燃气落户费由买受人承担属于免责条款，被告没有采取合理的方式提请对方注意免除其责任的条款，该条款无效。 被告认为，《商品房买卖合同》第四条第二款不属于免责条款，不存在免除被告责任的情形。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，提供格式合同一方应尽提醒对方注意义务的条款是指免除或者限制其责任的条款，无效条款是指具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者指提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。《商品房买卖合同》虽然是被告提供的格式合同，但合同第四条第二款约定的是相关税费由买受人承担，并不符合《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条所规定的免责或无效情形。故《商品房买卖合同》第四条第二款不属于格式合同中的免责条款或无效条款。 4、本案是否已过诉讼时效。 两原告认为，两原告的权益处于持续被侵害的状态，本案没有超过诉讼时效。 被告认为，原、被告订立合同的时间是2013年8月，而两原告起诉是在2020年8月，从订立合同至起诉期间，两原告从未向被告主张过权利，没有诉讼时效中断的事由，本案已过诉讼时效，依法应当驳回两原告的诉讼请求

驳回原告彭海深、李球民的诉讼请求。 本案案件受理费50元，因适用简易程序减半后收取25元，由原告彭海深、李球民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院

审判员康太华 二〇二〇年九月二十五日 法官助理伍萍 代理书记员刘宇嫣

2021-01-01