上诉人广州越伟房产发展有限公司（下简称越伟公司）因与上诉人广州市庆德保安服务有限公司（下简称庆德保安公司）、原审第三人广州市庆德物业管理有限公司（下简称庆德物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结

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越伟公司上述请求：1.撤销一审判决第二项，改判庆德保安公司应予判决发生法律效力之日起十日内向我方支付2019年6月1日到2019年8月5日期间的租金29570.05元、管理费13316.94元、2019年6月1日至2019年7月19日的电费143.2元，以及拖欠上述费用的利息（利息以欠费总额为基数，自2019年6月5日到8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日到对方实际付清之日，按全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.撤销一审判决第六项，改判对方立即停止使用小北路185、187、189号广州＊＊发展大厦8楼08-11室租赁建筑物并返还给我方；3.撤销一审判决第三项，改判对方向我方支付自2019年8月6日至其实际交还并停止以任何方式使用租赁物之日止期间的占用费（占用费按照每月27667.36元计算）；4.撤销一审判决第四项，改判对方向我方支付违约金89717.46元（违约金按2019年6月1日至2020年6月30日期间剩余租金总额的50%计算）；5.撤销一审判决第五、七项，改判驳回对方全部反诉请求；6.本案全部诉讼费用由对方当事人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）关于对方占用涉案单元时间及占用费问题。1.对方存在故意违约行为在先，且在合同终止后继续霸占案涉单元扩大我方损失，存在明显恶意。一审法院未对对方中途提前退租的违约恶意以及霸占涉案单元的恶意进行认定，进而对2019年11月7日之后的占用费不予支持，属于认定事实错误。根据合同约定，合同终止后，清空案涉单元室内物品并交还租赁物是对方应当履行的义务，但对方不仅致函虚假陈述案涉单元内含有其重要印章等重要财产（后2020年5月26日一审法院组织清理物品时，证实案涉单元内并不存在其所称的重要财产），通知我方不得清理或变卖该单元内的一切物品，又怠于按照合同约定清空案涉单元内的物品并交还给我方，可见对方存在明显的故意，导致我方无法收回案涉单元，扩大损失，过错在于对方。2.我方发现新证据证明对方在合同已经终止且我方提起本案诉讼至今仍存在恶意霸占涉案单元的行为，严重违反诚信，应当认定其继续使用，应当按照合同约定向我方支付占用费。根据我方在一审判决后发现并取得的证据企业信用信息公示报告，显示对方曾于2019年8月29日将注册经营地址从案涉物业地址变更到广州市黄埔区中新广州知识城亿创街1号406房之7，但在案涉合同已经终止，我方已经提起本案诉讼之后，对方在2020年1月20日在未告知我方且未经得我方同意的情况下，将其注册经营地址又变更到案涉物业地址，实际上继续使用占用案涉单元，侵害我方合法权益，存在明显恶意，严重违背诚信。3.案涉租赁合同是双方真实意思表示，根据该合同第8.1条规定，对方逾期占用物业，自逾期之日应按合同终止时月租金的两倍向我方支付占用费至实际交还日，可见占用费的计算基数在合同签订时对方已经明确了解而且同意确认，对方应当按照合同约定的基数向我方支付占用费，一审擅自调整缺乏事实和法律依据。（二）关于交还案涉租赁物：鉴于双方签订的租赁合同已经终止，但对方仍然继续使用租赁物，仍有义务停止使用并且交还租赁物。如前所述，根据我方新发现的证据，对方从2020年1月20日至今仍在使用案涉租赁物注册公司住所，仍然霸占租赁物，故应当立即判决其停止使用租赁物，并将租赁物完整交还给我方。（三）1.关于违约金，根据租赁合同第11.5条的约定，对方于2019年6月3日向我方发出解除租赁合同通知，单方通知我方其于2019年5月31日起解除租赁合同，依据合同约定，其应当支付2019年6月1日至2020年6月30日期间租金总额的50%作为违约金。2.租赁合同第11.5条约定的违约金是基于对方中途提前退租的违约行为而约定的既具补偿性、更具惩罚性的违约金，租赁合同8.1条约定的租赁物占用费是针对其在合同终止后逾期占用涉案物业的行为而约定的占用费，两者分别由不同的条款约定，且分别针对不一样的违约行为，不存在冲突或者排斥，不应当因为对方同时存在逾期占有案涉物业应当支付占用费而豁免其因中途提前退租的违约行为而应支付的违约金。3.对方在本案中存在多次恶意违约行为，包括但不限于中途提前退租、拒付租金、拒绝按照合同约定方式清场、以虚构重要财物的方式恶意阻挠我方清场、恶意逾期占用案涉单元，性质极其恶劣，应分别依照合同相应条款承担各个独立的违约行为应该承担的违约责任。一审法院的判决实际上变相支持了对方在无需增加违约金成本的情况下，在同一个交易中进行多次的恶意违约，对我方的心理预期造成严重破坏，对促成交易的达成有严重负面影响。（四）关于管理费及电费。1.根据租赁合同的约定我方可决定案涉单元的管理费、水电费标准的调整，可见我方对电费和管理费也有相应权利。2.我方也已取得中＊地产集团深圳物业管理有限公司广州分公司（下简称中＊公司）关于向对方追讨案涉单元管理费、电费的授权，可以我方的名义要求对方支付案涉单元所拖欠的管理费、电费及滞纳金。（五）关于对方缴纳的1万元保证金，由于该保证金实际上是对方为向我方保证其将会继续履行租赁合同来缴纳的保证金，属于租赁保证金的性质，且在缴纳该保证金后，对方并没有遵守继续履行租赁合同的承诺，反而做出多个恶意违约行为，因此该保证金不予以退还。二、一审判决存在遗漏诉讼请求未予处理的情况。我方一审诉讼请求中关于主张对方支付拖欠款项（租金、管理费、电费）的利息，一审法院并没有判决，也没有说明理由，存在遗漏诉讼请求的情况。三、一审法院存在程序违法。第三人并未参与或委托代理人到庭参加庭审，不可能到庭发表意见，即使第三人庭后提交书面意见，一审法院也从未向我方告知或送达过第三人提交的书面材料。后越伟公司在二审庭询中表示不再坚持第三个上诉理由。 庆德保安公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判确认广州＊＊＊大厦＊楼＊的租赁关系于2019年5月31日终止；2.撤销一审判决第二项，依法改判我方无须向对方支付2019年6月1日至2019年8月4日的租金；3.撤销一审判决第三项，依法改判我方无需向对方支付2019年8月8日起至2019年11月6日止的房屋使用费；4.撤销一审判决第四项，依法改判我方无须向对方支付违约金（从2019年11月7日起至2020年6月30日止，按每月13868元的50%标准计）；5.撤销一审判决，依法判决对方退还租赁保证金26861.52元。事实与理由：一、关于租赁合同解除日期。单方提前解约是合同及法律赋予的，即使租赁合同中约定单方解除的形式和条件，但双方就租赁保证金、违约金事宜存在分歧，我方不可能在解除合同时交还双方争议的款项，且交清一切费用并不是解除租赁合同的必备前提条件。根据法律规定，解除权属于形成权，单方意思表示即可使双方已经成立的民事法律关系发生变化。2019年5月22日，我是函告对方提前解除合同，同年6月3日再次向对方发出通知表达提前解除租赁合同。另外，从2019年6月6日的微信聊天记录显示，对方故意不配合验收及不接受钥匙，无法清楚界定应交费用的范围，一审以我方未交清费用为由，认定双方在2019年8月7日解除合同，缺乏事实和法律依据。二、关于涉案物业应交租金。我方在2019年5月31日搬离涉诉单元，双方租赁合同于当天解除，不应支付合同解除后的租金。从一审查明事实可见，我方在2019年6月6日要求交还钥匙，对方明确不同意接收，属于恶意扩大损失的行为，双方解除日期应认定为2019年5月31日。三、关于房屋使用费。双方2019年5月上旬开始协商提前解除合同事宜，对方清楚知悉我方于2019年5月31日搬离，6月6日拒绝接受钥匙，一审法院已经认定对方在2019年8月5日对涉案物业上锁，这使我司客观上无法使用涉案单位，并以此理由相应扣减8月5日到7日的租金，对方承认是其留置涉案物品，同时我方多次催收对方验收，对方以各种理由恶意拖延，对方对涉案物业内的物品行使留置权，从2019年8月15日对方拒绝清理留置物的行为可以看出，我司主观上欲清理物品遭到对方阻止，客观上并非我司占用使用涉案单元。对方在收到我司寄还的钥匙，故意不及时检查钥匙和门锁的匹配性，无限放任损失扩大，达到向我司索取巨额使用费的目的。一审判决我方支付使用费缺乏事实和法律依据。四、关于违约金、租赁保证金的问题。结合合同关于双倍返还租赁保证金的约定，可以认定租赁保证金具有定金性质，根据合同法的规定，租赁合同既约定违约金，又约定定金的，应选择适用违约金或者定金条款，因此法院在支持违约金的同时不予退还保证金的判决明显违背法律规定。依据司法解释的规定，当事人约定的违约金，超过造成损失的30%，可以认定过分高于造成的损失。本案租赁合同中关于按剩余租金50%计付违约金的约定，明显过分高于造成的损失，我司认为应当减少，请求法院予以衡量。 对越伟公司的上诉，庆德保安公司辩称，第一，针对租赁合同解除日期，双方已在2019年5月开始协商解除租赁合同事宜，我们以明示方式表达要解除双方的租赁合同，并于2019年5月22日向越伟公司发出《关于搬离＊大厦＊＊单元的函》，表示我们提前解除租赁合同。另外在同年的6月3日，向越伟公司再次发出解除通知，上述两份函件，越伟公司均已确认收悉，我司享有法定的解除权，且双方租赁合同约定我方可提前一个月行使解除权，故我方认为租赁合同于2019年5月31日解除。第二，关于租金。我司于2019年5月31日已实际搬离涉案单元，双方租赁合同已于当天解除，我方不同意支付合同解除后的租金，我司在2019年5月份向越伟公司交纳1万元，并在函件中表达按双方合同执行，并未表示同意继续履行租赁合同，在我司搬离后，越伟公司以种种理由拒绝我司办理房屋交接行为，恶意阻止我们行使合法权益。第三，合同约定的房屋使用费明显过高，一审法院认为过分高于损失的可依法予以调整，一审法院调整的房屋租赁费标准并无不妥。第四，关于停止使用并交还涉租赁物问题，2020年5月26日，一审法院组织各方到现场查勘，各方在法庭的主持下清理现场原有的物品，确认我司并无实际占用涉案单元，涉案单元已开锁并交还给越伟公司，其可以实际控制涉案单元，因此不存在停止使用交还涉案单元的问题。第五，关于违约金，详见我方上诉意见。第六，管理费及电费的问题，我们坚持一审的陈述，越伟公司并不是管理费跟电费的收取主体，无权向我们追缴。第七，关于1万元的保证金问题，我司于2019年5月22日发出函件告知越伟公司提前解除租赁合同，应越伟公司的要求，另外再交纳保证金1万元，越伟公司承诺搬离完物品后予以退款，越伟公司现未对1万元予以退还。关于越伟公司上诉提到一审遗漏判决跟程序违法的问题，由二审法院依法判决。 对庆德保安公司的上诉，越伟公司答辩认为，关于终止日期和租金的问题，一、庆德保安公司不享有法定或约定的解除权，依据合同法司法解释二第24条及九民纪要第46条规定，庆德保安公司2019年6月3日单方发出的解除合同通知并不发生合同解除的后果。同时因庆德保安公司未按照合同第11.5条约定，支付相应款项，清理场地并交还钥匙，更未经越伟公司的同意，其发出的解除合同通知并未生效。二、庆德保安公司自2019年6月1日起一直拖欠租金、管理费及电费等费用，经越伟公司多次催缴仍未支付，越伟公司于2019年8月5日依据合同11.1.2约定，通知庆德保安公司终止双方的租赁合同，符合合同约定及法律规定。因此合同的终止日期应以我方所发出的终止合同通知到达庆德保安公司之日为准。三、关于租金，鉴于双方的租赁合同于2019年8月7日终止，庆德公司有义务继续支付2019年6月1日至合同终止日期间的租金。四、关于房屋使用费的问题，答辩意见同越伟公司上诉状部分的第一部分的上诉意见。五、关于违约金和租赁保证金的问题，首先，根据九民纪要第50条，庆德保安公司主张违约金过高，应对违约金是否过高承担举证责任，庆德保安公司未举证，应承担不利后果，且根据法律规定，我方的损失包含合同履行后可以获得的利益，显然本案约定的违约金并未过高。其次，关于租赁保证金的问题，根据担保法司法解释第118条规定，本案双方并没有明确约定租赁保证金具有定金性质，因此庆德保安公司主张租赁保证金的定金权利应不予支持。 庆德物业公司称其同意庆德保安公司的上诉请求；针对越伟公司的上诉，其答辩意见与庆德保安公司答辩意见一致。 越伟公司于2020年1月15日向一审法院起诉请求：1.确认其与庆德保安公司签订的《写字楼租赁合同》于2019年8月5日终止；2.判令庆德保安公司向越伟公司支付拖欠2019年6月1日-2019年8月5日期间的租金29570.05元（从2019年6月1日-2019年6月30日按照每月13430.76元，2019年7月1日-2019年8月5日按每月13833.68元计算）、管理费13316.94元（按每月614.68元计算）、2019年6月1日-2019年7月19日的电费143.2元及利息（以上述欠费总额为基数，自2019年6月5日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率利息计算，从2019年8月20日起至庆德保安公司实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令庆德保安公司向越伟公司支付违约金89717.46元（违约金按2019年6月1日至2019年6月30日期间的租金总额179434.92元的50%计算）；4.判令庆德保安公司将广州市越秀区＊路185、187、189号广州＊＊＊大厦＊楼＊＊租赁建筑物返还越伟公司；5.判令庆德保安公司向越伟公司支付2019年8月6日至实际交还租赁物期间的占用费（占用费按照每月27667.36元计算）。 庆德保安公司向一审法院提起反诉请求：1.越伟公司退还租金保证金26861.52元、电费押金6000元、搬离办公物资保证金10000元、物业管理费保证金12292.60元，合计：55154.12元。2.越伟公司返还涉案单元留置物。 一审法院认定事实：2018年6月29日，越伟公司（为甲方、出租方）与庆德保安公司（为乙方、承租方）、中＊公司（为丙方、物业管理方）签订《租赁合同》，约定：甲方将广州市越秀区＊路185、187、189号广＊＊大厦＊楼＊＊室总出租建筑面积227.64平方米出租给乙方作办公用途使用。租期自2018年7月1日至2020年6月30日，租金按月计收，每12个月递增一次，递增幅度为3%，第一次递增时间为2019年7月1日。其中2018年7月1日至2019年6月30日的月租金（含税款）为13430.76元，2019年7月1日至2020年6月30日的月租金（含税款）为13833.68元。乙方应在每月5日前将当月租金及税款一次性汇入甲方指定的银行账户，或者以现金形式交付。3.4租赁期间不足一个月的，则按实际租赁天数比例计算支付（每月以30天计算）。3.5若乙方未按约定时间支付租金（含税），则应每逾期一天加收5‰的违约金，同时甲方有权采取停电措施，乙方承诺对此无任何争议。若欠租超过三十天，甲方有权单方解除合同且不予退还已收取的租赁保证金，并保留向乙方追偿经济损失的权利。4.1乙方应在本合同签订时向甲方交付一个月租金和相当于二个月租金数额的租赁保证金，租赁保证金为26861.52元，租赁保证金不计利息。4.2租赁期满，或甲乙双方一致同意租赁合同提前终止，乙方应于3日内将承租单位完好交予甲方，并向甲方缴清一切费用（包括但不仅限于租金、中央空调费、管理费及补偿甲方的所有损失等）后，甲方在30日内将所余租赁保证金不计利息退还给乙方。4.3租赁关系存续期间，因乙方原因提前终止合同或存在违约、侵权行分（包括但不限于破坏租赁物业及配套设施、故意拒交租金、管理费等费用，或未经甲方同意私自撤场等），租赁保证金不予退还，由此造成甲方损失的，乙方还应按照本合同11.1款的规定予以赔偿。若租赁保证金不足以补偿甲方损失，甲方拥有继续追偿损失的权利。5.1乙方同意甲方选用中粮地产集团深圳物业管理有限公司广州分公司（丙方）提供物业管理服务。物业管理费以出租建筑面积按月计收，以人民币计价，由乙方向丙方支付，增值税款由乙方承担。5.3乙方签订租赁合同时，应先交付一个月物业管理费和相当于二个月物业管理费数额的管理费押金及电费押金；管理费押金为12292.60元，电费押金6000.00元。管理费押金、电费押金均不计利息。8.1租赁期届满后、合同提前解除或终止时，乙方须在届满之日前向甲方缴清一切费用（包括补偿甲方的所有损失），并将租赁物业清理返还至甲方（其中乙方的添附物按本合同7.4条之约定处理）；届满日之后，租赁物内仍有余物，视为乙方放弃所有余物的所有权，甲方有权自行或委托第三方清理处分，相关清理费用由乙方负责，甲方有权从租赁保证金中扣除。如乙方逾期占用租赁物业不归，甲方还有权单方采取停水停电措施，因此造成乙方或相关第三方的任何损失甲方不予赔偿或补偿，且自逾期之日起，乙方应按合同期满、解除或终止时月租金的2倍向甲方支付该建筑物占用使用费至实际交还日。8.2乙方返还该租赁建筑物应当经甲方验收认可，并由双方签署交接验收单。11.1乙方有下列情形之一的，甲方有权解除或终止本合同并提前收回租赁建筑物，同时甲方所收取的租赁保证金及物业管理费押金不予退还。由此造成甲方或笫三方损失的，由乙方负责赔偿或补偿。11.1.2乙方未按本合同的规定期限交纳押金、租金、物业管理费、电话费、水电费和其他费用及滞纳金，或未按本合同规定期限补交押金逾期5日仍不缴纳。11.3甲方在行使合同终止权时，有权禁止乙方使用该承租单元继续营业。在甲方封闭该承租单元5日后，乙方仍未结清所欠款项，甲方有权清理该单元内全部物品，并将单元腾空招租。清理的物品种类、数量及价格由清理现场的双方代表确认。如乙方在规定期限内不派人参与清理，以甲方清理记录为准。甲方对乙方物品留置2个月后乙方仍未结清欠款，甲方有权以任何形式予以清理或变卖，清理或变卖所得清偿欠款及甲方的保管费用。清理、变卖所发生费用，由乙方承担，在变卖款中抵扣。若乙方提出经评估后出售，乙方可在留置期限内委托评估作价，并由乙方自行支付评估费用，若变卖所得不足抵扣费用和清偿甲方欠款，甲方可向乙方继续追偿。11.5如乙方中途提前退租，应提前30日以书面形式通知甲方，双方签署书面协议，甲方已收取的押金不予退回，乙方还需另行支付剩余租期租金总额的50%作为违约金，上述金额不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。乙方按上述约定向甲方支付违约金后，可提前终止本合同。12.1甲方有权在乙方未支付有关费用时中断该等服务而不必承担任何责任，但甲方应在采取中断措施前书面通知乙方。由此而引起的费用（包括但不限于重新接驳电力、电话等）全部由乙方承担。 2019年5月22日，庆德保安公司向越伟公司发出《关于搬离＊＊发展大厦＊＊单元的函》，内容为：因工作需要，我司现＊＊大厦＊＊单元内部分办公物资需搬回总部，具体安排如下：1.物品搬离时间：2019年5月24-25日；2.我司愿交纳10000元作为搬离该单元内家具和办公资料、用品、设备的担保金。该款项与租赁保证金、管理费及电费押金一起退还。本次搬离该单位的物品包含：功夫茶具一套、展示柜一个、办公设备（电脑、投影仪、打印机）一批、办公文件及奖杯奖牌。3.部分物品搬离后我司将按租赁合同执行。次日，庆德保安公司向越伟公司交纳10000元押金。越伟公司于2019年5月29日开具10000元押金收据。 2019年5月28日，越伟公司向庆德保安公司发出《付款通知单》，载明＊＊单元应缴2019年6月租金为13430.76元。同日，中＊公司向庆德保安公司发出《付款通知单》，载明＊＊单元应缴2019年6月管理费和公摊电费、2019年5月的电费。庆德保安公司于同日签收上述材料。 2019年6月3日，庆德保安公司向越伟公司发出《解除租赁合同通知》，内容为：因我司发展经营需要，现通知贵司解除双方2018年6月29日签订的位于广州市越秀区＊路＊号＊＊大厦＊＊房写字楼租赁合同,我司于2019年5月31日起解除租赁合同并退还房屋。请贵司安排收房并办理相应手续。租金根据实际租用房屋时间结算，押金退还及其它事宜双方可另行协商。 2019年6月17日，庆德保安公司向越伟公司发出《关于催告验收＊＊大厦808房的通知》，内容为：要求越伟公司于2019年6月21日前安排人员与庆德保安公司验收房屋，解除租赁合同事宜双方可另行协商解决。 2019年7月1日，越伟公司向庆德保安公司发出《关于＊＊室解除租赁合同通知回函》，内容为：我司在2019年6月5日收到贵司【解除租赁合同通知】，通知我司解除双方2018年6月29日签订写字楼租赁合同（合同编号：越伟-租售-2015-005-1-（续3）），并在2019年6月19日收到贵司【关于催告验收＊＊大厦＊房的通知】。根据2019年5月22日贵司给我司至函《关于搬离＊＊发展大厦＊＊单元的函》（见附件），贵司明确表示：“因工作需要将室内部分物资搬回总部”；并且“在部分物品搬离后将继续按租赁合同执行。”因此，请贵司按租赁合同相关条款约定支付合同违约金及赔偿金并签订书面协议后，合同方可解除。在还没正式解除写字楼租赁合同前，请贵司按合同约定于2019年7月5日前清缴2019年6月租金13430.76元、6月管理费6146.28元、5月电费392.35元，共19969.39元。以及7月租金13833.68元，7月管理费6146.28元、6月电费139.54元。另外因贵司一直没交6月份租金、管理费，6月产生的滞纳金共2995.40元。 2019年7月3日，庆德保安公司向越伟公司发出《关于办理＊＊大厦808房退租手续的函》，内容为：要求越伟公司于2019年7月5日安排人员与庆德保安公司验收房屋并办理退租手续。同日，越伟公司向庆德保安公司邮寄载明2019年7月应缴租金、管理费、公摊电费及2019年6月电费的《付款通知单》。邮件于次日妥投，由前台签收。 2019年7月5日，越伟公司向庆德保安公司发出《关于追缴＊＊室欠租的函》，内容为：再次声明庆德保安公司必须按租赁合同相关条款约定支付合同违约金及赔偿金并签订书面协议后，合同方可解除，在合同没正式解除前，要求庆德保安公司清缴2019年6、7月租金及管理费、6月费用的滞纳金和5、6月电费。该函件于当日以快递方式寄送给庆德保安公司，于次日前台签收。 2019年8月5日，越伟公司向庆德保安公司发出《关于终止＊＊写字楼租赁合同告知函》，内容为：庆德保安公司至今未清缴2019年6月1日至8月5日的租金、管理费、电费等，越伟公司告知如下：1、自2019年8月5日起，终止双方于2018年7月1日签订写字楼租赁合同。2.请庆德保安公司于2019年8月10日前向越伟公司支付前欠2019年6月1日至8月5日租金、管理费、电费等各项费用共43030.19元。3.请庆德保安公司于2019年8月10日前向越伟公司支付剩余租期租金总额的50%作为违约金，计74932.44元。4.请庆德保安公司于2019年8月10日前搬离室内物品，若逾期不处理，越伟公司将自行清理。该函件于2019年8月7日以快递方式寄送给庆德保安公司，于当天前台签收。 2019年8月13日，越伟公司向庆德保安公司发出《关于清理＊＊室内物品通知函》，内容为：要求庆德保安公司于2019年8月15日前安排人清理室内物品，若逾期不处理，越伟公司将自行清理。 2019年8月16日，庆德保安公司向越伟公司发出《关于清理＊大厦＊＊室物品事宜的回函》，内容为：基于双方已就解除＊大厦＊＊室租赁合同达成一致，来函要求庆德保安公司2019年8月15日清理＊＊大厦＊＊室物品，庆德保安公司8月15日当日按越伟公司要求前往清理物品遭越伟公司无理拒绝，现庆德保安公司申明，请越伟公司在8月23日前交出庆德保安公司在该单元内的财产，包括重要印章、荣誉证书和文件材料，未经庆德保安公司同意或未达法定可行使处分权期限，越伟公司无权清理或变卖该单元内一切物品，否则庆德保安公司将保留追究越伟公司责任的权利等。 2019年8月19日，越伟公司向庆德保安公司发出《关于＊＊室物品清理一事的复函》，载明：1、欢迎庆德保安公司在8月23日前的任何时候前来取回室内财产，并将承租物业清理交还越伟公司；2、前来取回财产前，请庆德保安公司清缴截至8月5日的前欠租金、管理费及合同违约金等共118354.98元；3、从庆德保安公司交还物业至清理完室内物品前，即庆德保安公司仍实际占用承租物业期间，请庆德保安公司遵守合同约定，按月租金的2倍向越伟公司支付该建筑物占用使用费；等。该函件于2019年8月19日以快递方式寄送给庆德保安公司，于次日前台签收。 另查明，庆德物业公司于2015年5月15日向越伟公司交纳租金押金25040.40元。2016年8月25日，越伟公司发出《续租应缴付费用》，载明因原合同租金押金25040.40元，管理费按金12292.6元，应补交租金押金差额910.56元。庆德保安公司于2016年9月8日交纳租金押金差额910.56元。2018年5月14日，越伟公司发出《续租应缴付费用》，载明因原合同租金押金25950.96元，管理费按金12292.6元，应补交租金押金差额910.56元。庆德保安公司于2018年6月21日交纳租金押金差额910.56元。 为证明庆德保安公司支付了管理费保证金、电费押金，庆德保安公司提交了对公活期账户交易明细（没有注明收款主体）、支票存根、支付证明单（载明付给凯＊物业管理（广州）有限公司管理费及管理费押金、电费押金合共24438.90元）。越伟公司质证称上述费用的收款主体并非越伟公司，凯＊物业管理（广州）有限公司系以前的物业管理公司。 为证明越伟公司在2019年6月拒绝接收涉案单元钥匙，庆德保安公司提交了庆德保安公司工作人员与越伟公司工作人员的微信聊天记录，载明：庆德保安公司（2019年6月6日上午11:24）张总，我上来交8楼钥匙给你们，黎小姐等紧你答复。越伟公司：我们法务不同意收啊，你们有没有熟悉的人在附近？庆德保安公司（2019年6月11日上午9:59）：张总，早安。请问您今天什么时候方便，我们经理想约您谈下＊＊单元的退租问题。越伟公司：上午来都可以。越伟公司对该证据真实性予以确认，但认为越伟公司在当时并未同意提前解除租赁合同且庆德保安公司未按约定支付违约金，租赁合同尚未终止。 为证明越伟公司在2019年8月对涉案单元加锁，庆德保安公司提交了庆德保安公司工作人员与越伟公司工作人员的微信聊天记录，载明：庆德保安公司（2019年8月15日下午1:10）：我们同事回到8楼了，你们加了把锁，要派人过来开哦。越伟公司：你地想依家搬嘢？庆德保安公司：嗯。庆德保安公司（2019年8月15日下午1:33）：未见你同事过来开锁咯？（发送上锁的图片）。越伟公司对该证据予以确认。 为证明双方曾共同清点涉案单元的物品，越伟公司提交了2019年8月15日《清点＊＊室内物品清单》。庆德保安公司对该清单无异议，但认为该清单所列物品不完整。 为证明越伟公司在2019年8月拒收涉案单元的钥匙，庆德保安公司提交了视频及文字整理资料。越伟公司对上述材料均不予确认，认为视频并非原件，对话内容不清晰且混乱，且经过编辑，真实性存疑，视频中并没有明确向庆德保安公司拒绝收取钥匙，在偷录过程中，庆德保安公司存在欺骗及故意引导套话的行为，文字整理资料中“不收是吧”并未在视频中出现，有歪曲视频对话内容的内容，不能作为证据使用。 为证明庆德保安公司向越伟公司邮寄涉案单元的钥匙，庆德保安公司提交了ＥＭＳ邮件详情单（寄出时间为2019年8月16日，编号为1077628111＊＊2，载明邮件内件品名为＊＊门钥匙）、投递情况清单（载明2019年8月19日签收）。越伟公司确认收到庆德保安公司邮寄的该邮件，但尚未拆封。一审法院在庭审中对该邮件拆封，内为钥匙一条。越伟公司质证称庆德保安公司邮寄钥匙时场地并未达到清空场地的条件，庆德保安公司将钥匙邮寄给越伟公司的行为不能认定为已将涉案场地交还给越伟公司。 一审庭审中，庆德保安公司表示：我方在2019年5月31日对物业上锁，当天越伟公司也对物业上锁，2019年8月15日双方到场同时将各自的锁打开，共同清点物品后，双方再次用各自的锁将门锁上，并共同到越伟公司的办公室协商物品作价问题，由于双方未能达成一致，庆德保安公司要求将钥匙交给越伟公司，但越伟公司拒收，此后庆德保安公司将钥匙邮寄给越伟公司。越伟公司表示：越伟公司是在2019年8月5日上锁的，不清楚庆德保安公司的上锁时间；2019年8月15日越伟公司、庆德保安公司将各自的锁打开并清点物品，物品详见《清点＊＊室内物品清单》，但由于庆德保安公司不同意相应的处理方式及折价，所以在清点完物品后拒绝在清单上签名。双方清点后，再次用各自的锁将门锁上；不确认越伟公司曾拒绝庆德保安公司交还钥匙。 诉讼过程中，一审法院于2020年5月26日组织各方到现场查勘，情况如下：涉案房屋门上锁有两把锁，一审法院使用开庭时拆封邮件内的钥匙打开了其中一把锁，另一把锁由越伟公司打开。庆德保安公司称涉案单元内的所有可移动物品均属其所有，可以变卖。双方同意变卖物品所得价款0.1元用于抵偿庆德保安公司欠款。涉案单元于当日清理完毕，越伟公司、庆德保安公司完成交接，越伟公司对涉案单元进行上锁。 一审法院认为：在越伟公司、庆德保安公司和中＊公司签订的《租赁合同》中，既有规范越伟公司、庆德保安公司之间租赁关系的条款，也有规范庆德保安公司与物业管理公司之间关于物业服务关系的条款。鉴于上述买卖合同是三方的真实意思表示，且该合同中规范越伟公司、庆德保安公司之间的租赁关系条款没有违反法律、法规的强制性规定，故该合同中规范越伟公司、庆德保安公司间租赁关系的条款是有效条款,对租赁关系中的双方均有约束力。 关于合同终止的时间，根据合同第8.1条约定，“租赁期届满后、合同提前解除或终止时，乙方须在届满之日前向甲方缴清一切费用（包括补偿甲方的所有损失），并将租赁物业清理返还至甲方（其中乙方的添附物按本合同7.4条之约定处理）”；第8.2条约定：“乙方返还该租赁建筑物应当经甲方验收认可，并由双方签署交接验收单”。第11.5条约定：“如乙方中途提前退租，应提前30日以书面形式通知甲方，双方签署书面协议，甲方已收取的押金不予退回，乙方还需另行支付剩余租期租金总额的50%作为违约金，上述金额不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。乙方按上述约定向甲方支付违约金后，可提前终止本合同。”庆德保安公司于2019年6月3日向越伟公司发出《解除租赁合同通知》载明基于庆德保安公司发展经营需要而要求解除合同，应适用上述关于庆德保安公司中途退租、办理交接手续等条款。因此，庆德保安公司应提前30日以书面形式通知越伟公司，并及时交清费用、清理场地、交还钥匙，在上述合同义务履行完毕前，庆德保安公司应继续承担交纳租金等费用的义务。从本案查明事实来看，庆德保安公司在2019年6月3日发出《解除租赁合同通知》后的30天内，既未付清应交费用，亦未对涉案单元物品清理完毕，且越伟公司对庆德保安公司发出的解除通知持有异议，因此双方的租赁关系并未因庆德保安公司向越伟公司发出《关于搬离＊＊发展大厦＊＊单元的函》及《解除租赁合同通知》而解除，一审法院对庆德保安公司抗辩称双方的租赁关系已于2019年5月31日解除的意见不予接纳。根据合同第11.1.2条约定，庆德保安公司未按本合同的规定期限交纳租金等费用，越伟公司有权解除或终止本合同并提前收回租赁物并不予退还租赁保证金，经越伟公司多次催告庆德保安公司清缴费用，庆德保安公司仍未按时交纳2019年6月起的租金等费用，已构成违约，越伟公司于2019年8月7日发出《关于终止＊＊写字楼租赁合同告知函》，要求终止双方的租赁合同，符合合同约定。由于该函送达给庆德保安公司的时间为2019年8月7日，故双方的租赁合同终止时间应为2019年8月7日，越伟公司要求确认租赁合同的终止日期应予以调整。鉴于越伟公司已于2020年5月26日在一审法院组织清理物品及办理交接手续之日已实际收回场地，故一审法院对越伟公司要求庆德保安公司交还场地的诉讼请求及庆德保安公司要求越伟公司返还涉案单元留置物的反诉请求不予调处。 关于租金和房屋使用费，首先，在2019年8月7日租赁合同终止前，双方尚未办理交接手续且庆德保安公司未支付2019年6月1日起的租金，故庆德保安公司应承担自2019年6月1日起至2019年8月7日期间的租金。需要说明的是，越伟公司在庭审中承认其在2019年8月5日对涉案单元上锁，由于越伟公司向庆德保安公司发出终止合同通知的日期为2019年8月7日，也就是说，越伟公司在上锁时合同尚未终止，越伟公司该上锁行为客观上致使庆德保安公司无法正常使用涉案单元，故应在庆德保安公司应付的2019年6月1日至合同终止期间的租金中扣减2019年8月5日至2019年8月7日的租金。其次，从查明事实可见，双方曾于2019年8月15日共同到涉案单元清点物品，当日在没有清理物品的情况下双方继续各自上锁，次日庆德保安公司发函要求越伟公司在8月23日前交出物品，至2019年8月19日越伟公司复函表示同意庆德保安公司在2019年8月23日前清理物品，但此后双方因费用结算、留置财产折价等问题协商不成一直未进行物品清理或评估折价及共同办理交接手续，直至双方纠纷引致本案诉讼，才在诉讼过程中（2020年5月26日）由法院组织双方共同到现场开启门锁、清理物品以及由越伟公司收回涉案单元。在此期间，庆德保安公司曾于2019年8月16日以邮件方式寄出涉案单元钥匙，该邮件于2019年8月19日送达给越伟公司。根据合同约定，庆德保安公司提前退租的，应“向甲方缴清一切费用（包括补偿甲方的所有损失），并将租赁物业清理返还至甲方”、“乙方返还该租赁建筑物应当经甲方验收认可，并由双方签署交接验收单”，因此，庆德保安公司向越伟公司邮寄涉案单元钥匙的行为并不能视为庆德保安公司已向越伟公司交还涉案单元，庆德保安公司仍应承担自合同终止之日起的房屋使用费。另一方面，庆德保安公司邮寄钥匙的行为虽属其单方行为，没有双方共同验收和交接的过程，但在明知庆德保安公司已提出解除合同，越伟公司亦已发出合同终止通知的情况下，越伟公司在收到该邮件后一直未予拆封，对钥匙和门锁的匹配性未能及时查验，亦未依合同约定及时清理或变卖屋内物品以防止损失扩大，据此，一审法院结合合同中关于“甲方对乙方物品留置2个月后乙方仍未结清欠款，甲方有权以任何形式予以清理或变卖，清理或变卖所得清偿欠款及甲方的保管费用”的约定，对越伟公司主张的合同终止后2个月期限届满之日起的房屋使用费（即2019年11月7日起的房屋使用费）不予支持。关于房屋使用费的标准，虽合同约定越伟公司逾期交还物业需按月租金的两倍支付房屋使用费，但该费用标准明显过高，且越伟公司在本案中同时主张了提前退租的违约金，从公平合理角度，一审法院将房屋使用费标准调整至每月13833.68元。再有，因双方在勘查现场时一致同意变卖物品所得价款0.1元用于抵偿庆德保安公司欠款，故应在庆德保安公司上述应付费用中扣减0.1元。 关于租金保证金问题，合同明确约定在庆德保安公司违约的情况下，租赁保证金不予退还，庆德保安公司提前解除合同且欠付费用已构成违约，故一审法院对庆德保安公司反诉要求退还租金保证金的请求不予支持。 关于违约金，合同约定，庆德保安公司中途提前退租需支付剩余租期租金总额的50%作为违约金，越伟公司主张违约金符合合同约定，一审法院予以支持，结合本案对庆德保安公司应付房屋使用费至2019年11月6日的处理，庆德保安公司应向越伟公司支付自2019年11月7日起至2020年6月30日的违约金（按每月13833.68元的50%标准计）。 关于管理费及利息，根据《租赁合同》约定，物业管理费的收取方为物业管理公司即中＊公司而非越伟公司，且越伟公司未举证证明其已代庆德保安公司向物业管理公司垫付了物业管理费，故一审法院对越伟公司要求庆德保安公司支付管理费及利息的主张不予支持。 关于电费押金和物业管理费保证金，庆德保安公司提交的缴费凭据显示上述费用的收款主体为凯莱物业管理（广州）有限公司而非越伟公司，庆德保安公司要求越伟公司返还上述费用缺乏依据，一审法院不予支持。 关于搬离办公物资保证金10000元，因该费用的性质为保证办公物资正常搬离的担保费用，合同并未对该费用的收取及退还作出约定，现涉案单元物品已搬离完毕，庆德保安公司反诉要求越伟公司退还该保证金合法有理，一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审法院于2020年9月9日判决如下：一、确认广州越伟房产发展有限公司与广州市庆德保安服务有限公司之间关于广州市越秀区小北路185、187、189号广州＊＊发展大厦8楼08-11室的租赁关系于2019年8月7日终止；二、广州市庆德保安服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州越伟房产发展有限公司支付2019年6月1日至2019年8月4日的租金（其中，2019年6月1日至2019年6月30日按每月13430.76元标准计，2019年7月1日至2019年8月4日按每月13833.68元标准计）；三、广州市庆德保安服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州越伟房产发展有限公司支付2019年8月8日起至2019年11月6日止的房屋使用费（按每月13833.68元计，并扣减0.1元结算）；四、广州市庆德保安服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州越伟房产发展有限公司支付违约金（自2019年11月7日起至2020年6月30日止，按每月13833.68元的50%标准计）；五、广州越伟房产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市庆德保安服务有限公司返还搬离办公物资保证金10000元；六、驳回广州越伟房产发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回广州市庆德保安服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4536元，由广州越伟房产发展有限公司负担1271元，广州市庆德保安服务有限公司负担3265元。反诉受理费589元，由广州越伟房产发展有限公司负担50元，广州市庆德保安服务有限公司负担539元。 经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 本院二审期间,越伟公司提供了庆德保安公司的企业信用信息公示报告和中＊公司出具的《工作函及授权书》作为证据，拟证明庆德保安公司在2020年1月20日将住所变更至涉案物业处，以及中＊公司授权越伟公司以越伟公司名义追讨庆德保安公司欠付的2019年6月1日至2019年8月5日的管理费13316.94元和2019年6月1日至2019年7月19日的电费143.2元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。庆德保安公司和庆德物业公司质证认为，对企业信息报告真实性予以确认，但该证据不属于新证据，关联性不予确认；对《工作函及授权书》三性不予确认。 上述证据与本案二审争议事实有关，本院予以采纳，但能否证明越伟公司主张方面，将结合本案其他证据予以综合认定。 二审过程中，越伟公司确认其并未向中＊公司支付中＊公司授权其来主张的物业管理费和电费；越伟公司并认为《租赁合同》约定的租赁保证金并非定金，因庆德保安公司有多个违约行为，故其有权同时主张该合同第3.5条约定的每日5‰的逾期交租违约金、第8.1条约定的按双倍租金计算的逾期交场占用费、第11.1条约定的木守保证金和第11.5条约定的按剩余租期全部租金50%计算的违约金，如法庭认定租赁保证金是定金，非要其选择适用其选择违约金。 庆德保安公司在二审过程中确认，其在2019年8月16日发函之后未再发函通知越伟公司可以处分遗留在案涉物业处的物品，其在2019年8月15日寄出钥匙即表明达到法定行使处分权的期限即合同约定的合同解除后两个月，越伟公司可以变卖相关物品，其在8月16日函件中提到的“法定可行使处分权期限”也是上述期限；至于其工商登记地址在2020年1月变更回涉案物业，是被其他人利用了，其已经在进行纠正，已经向主管部门提交手续

一、维持广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5436号民事判决第一、二、五、七项； 二、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5436号民事判决第四、六项； 三、变更广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5436号民事判决第三项为：广州市庆德保安服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市越伟房产发展有限公司支付2019年8月8日起至2019年10月7日止的房屋使用费（按每月27667.36元计，并扣减0.1元结算）； 四、驳回广州市越伟房产发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费4536元，由广州越伟房产发展有限公司负担2761元，广州市庆德保安服务有限公司负担1775元。反诉受理费589元，由广州越伟房产发展有限公司负担50元，广州市庆德保安服务有限公司负担539元。二审案件受理费5007元,由上诉人广州越伟房产发展有限公司负担2761元，广州市庆德保安服务有限公司负担2246元。 本判决为终审判决

审判长张明艳 审判员李静 审判员唐佩莹 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理眭翘 书记员苏劲丹

2020-12-31