上诉人桂林市城和物业服务有限公司因与上诉人广西壮族自治区烟草公司桂林市公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结

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上诉人桂林市城和物业服务有限公司上诉请求：1．撤销桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303民初653号民事判决并依照上诉人的诉讼请求进行判决；2．本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人提供的证据可以证实，被上诉人经确认被疏散的门面只有六个即（23／24／25／100／101／102），而被上诉人还有21／22两个门面及103杂物间共三间并没有被列入疏散范围。一审判决依据被上诉人的辩解就认定被上诉人上述所有门面均是被强制疏散并据此作出被上诉人全部门面在疏散期间免交物业费的判决，是毫无事实依据的，21／22两个门面及103杂物间共三间也不属于政府要求疏散的范围，不存在免交物业费的事由。二、一审法院据以作出被上诉人在疏散期间全部门面免交物业费及其公共维护费判决的证据缺乏真实性和合法性。一审判决确定被上诉人被强制疏散的时间为2012年11月-2014年8月，依据是：华城新贵小区业主委员会出具的情况说明。该情况说明缺乏真实性、客观性，无证明力。2、被上诉人没有对21／22两个门面及103杂物间共三间被强制疏散提供证据证明。一审仅凭被上诉人一面之词作出的上述判决，显然是无证据支持的。三、一审法院以被上诉人“被疏散期间无法享受物业服务”为由，作出被上诉人在疏散期间其全部八间门面及一个杂物间免交物业费及违约金的判决是错误的。1、一审法院判决扣除被上诉人被疏散期间的全部门面物业费及其他费没有法律依据也没有双方合同的约定。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、物业服务具有公共性，其管理、服务面向小区整体，其成本应由全体业主承担，不论业主实际承受多寡，都必须承担相应的责任。4、致使被上诉人被疏散的过错责任是桂林市桂加房地产有限公司，与上诉人毫无关系。在整个疏散期间上诉人提供了物业服务的对价且没有违约和过错行为，被上诉人没有理由不交物业费。5、被上诉人共有八间门面及一个杂物间，被强制疏散的门面只有六间，被上诉人还有二间门面及一个杂物间并没有被列入强制疏散范围，且被疏散的原因是第三方造成的，上诉人不但没有任何过错还为被上诉人提供了申请索赔、补贴、发放补贴款等等一系列物业服务，为被上诉人收回了几万元的租金损失，被上诉人在被疏散期间与正常使用门面并没有多少区别。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，支持上诉人的上诉请求。 上诉人广西壮族自治区烟草公司桂林市公司辩称，第一，一审判决的事实认定基本是正确的，烟草公司所购八个门面以及一个杂物间，在同一片区该片区被疏散，且对小区内毗邻一侧的道路实行封闭，禁止通行，疏散封闭期间封闭区域无法使用，包括物业公司人员在内，物业公司没有在此区域提供物业服务的现实基础。第二，业主委员会是业主自治组织，对小区的情况十分熟悉的，业主组成的业主委员会出具的证明文件真实有效，客观反映了证明文件中所述的具体内容。第三，一审法院认定的烟草公司被疏散期间无法享受物业服务这一事实是正确的。因为疏散期间疏散区域无法正常使用，物业公司没有提供物业服务的场所，不符合城和物业所引用的最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题第六条当中物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务这一前提，没有提供服务的物业公司无权主张要求业主支付物业费。第四，根据前期物业服务合同第二条第一款的约定，城和物业公司负有对房屋公共部分的维护和管理职责，小区1-3区域的业主被疏散区域房屋和地面开裂，其中包括房屋共有部分如房屋主体承重结构部位户外、墙面等，物业公司未对上述房屋共有部分进行维护和管理，直至2018年1月物业公司撤离，上述的问题城和物业都没有进行解决，物业主张疏散过错责任应由桂加房产来承担，明显是在推卸责任。 上诉人广西壮族自治区烟草公司桂林市公司上诉请求：1．撤销（2020）桂0303民初653号判决第一、第二项判决内容，依法改判上诉人支付被上诉人物业费、公共维护费44.5元；2．本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对诉讼时效的理解和法律适用存在错误。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定：可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。上诉人与被上诉人签署的《前期物业服务合同》明确约定了物业费每月20日至30日交纳。在有明确的履行期限的约定前提下，物业费应该按月计算，诉讼时效也应按月计算。根据《民法总则》第一百八十八条第二款规定：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《民法总则》第一百八十九条的规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。本案中物业费按月计算，被上诉人知道或者应当知道权益受到损害的时间，应该是当月未收到物业费的时候，无需等到撤离小区后。在服务过程中无法确定物业费债务总额，更无法约定分期支付，且本案存在中断物业服务的情形，不能认定物业费为同一债务，更不能将按月支付的约定理解为分期支付。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被上诉人未在诉讼时效内向上诉人提出书面催收物业费的要求，直到2020年4月9日才起诉，未及时行使督促交纳物业费的权利，不形成时效中断。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。2017年9月30日前的物业费已过诉讼时效，被上诉人诉讼请求只有2017年10月至2018年1月期间的物业费主张未过诉讼时效，诉讼时效已经经过的部分诉讼请求不应得到支持。二、被上诉人提供的物业服务没有达到合同约定要求，前期物业服务合同约定的物业收费标准明显过高，应减半收取。《前期物业管理服务协议》第二条、第三条约定了物业管理服务内容以及物业管理服务质量。但是，小区内房屋2012年11月即出现严重安全隐患，墙体大面积开裂，而直至被上诉人撤离小区时，房屋裂缝仍未修复。小区物业服务中心是公共区域，但是墙体严重白蚁虫蛀，至今未修复。小区商住楼楼顶被违规占用搭建工棚，被上诉人疏于管理，损害业主利益。在上诉人提交叠彩区人民政府下发的疏散安置方案作为证据当庭进行质证时，被上诉人居然表示不知道疏散事宜，对小区的管理工作极度疏忽。2017年6月21日，桂林叠彩区公安消防大队给被上诉人下达责令限期改正通知书，明确被上诉人管理小区期间，小区存在灭火器过期，消防栓为保持完好有效，物业工作人员不会使用灭火器，阻塞消防通道等。被上诉人未对小区消防设施进行维护和改正，直至2019年1月17日才向桂林市公安消防支队申请建设工程消防验收。被上诉人在庭上补充提交的消防检测报告存在虚假成分。被上诉人提供的《华城商贸城消防栓内水带、水枪及消防灭火器交接说明》中，仅记载交接当时的消防设施的外观和数量情况，无法证明城和公司提供物业服务过程中，消防设施一直处于交接当时的状态。消防设施交接时间为2018年2月5日，本应与其他设施一并于2018年1月31日移交，却推迟了数日，不排除被上诉人为了完成交接工作临时修复消防设施的可能。小区环境卫生不合格，占道停车情况严重，社区文化建设更是无从谈起。被上诉人管理小区期间，严重违反合同约定，未提供合格的物业服务，服务内容和质量均达不到要求，应降低物业收费标准，减半收取。同时，由于被上诉人的违约行为导致合同不能正常履行，不应追究上诉人的违约责任。三、一审法院认定上诉人被疏散期间物业费应该扣除是正确的，但是扣除期间计算错误，应予以改正。一审判决认定了上诉人已经支付了2012年5月30日至2012年12月31日的物业服务费的事实，同时，认定了2012年11月至2014年8月期间上诉人被疏散无法使用物业的事实，该期间的物业服务费应予扣除。上诉人在2012年支付物业费时，基于对被上诉人的信任，根据合同约定按照3.5元／ｍ2的标准支付了物业费，上诉人实际一次性支付了的14488.60元，其中包含公共维护费480元。2012年11月、12月上诉人被疏散，多交纳了2个月物业费，即333.55㎡×2×3.5＝2334.85元，多交纳的公共维护费80元，加实际多支付的35.5元，共计多交纳2450.35元。根据诉讼时效已经经过的部分，不应得到支持的法律规定，上诉人支付4个月的物业费，且按照1.75元／㎡的标准支付，计算后应支付的物业费为2334.85元、公共维护费160元，总计2494.85元。上述两项费用相抵后，上诉人仅需支付44.5元。综上，上诉人提出本案上诉，希望支持上诉人的上诉请求。 上诉人桂林市城和物业服务有限公司辩称，一、关于业主交纳物业费的诉讼时效问题：1、根据诚实信用原则物业服务企业的义务是提供物业服务，业主有义务交纳物业费。2、民法总则规定的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，业主交纳物业费也是履行一个持续的债务过程，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算三年。只有物业公司撤离所服务的小区超出三年未向业主主张物业费时，才可认定超出诉讼时效。如果物业公司在撤离后三年内向业主主张过物业费，即可引起诉讼时效中断，重新计算三年诉讼时效。二、关于物业服务质量问题，照片不能证明为涉案小区内的物业，不能反映被答辩人物业服务期间的事实。消防验收问题是开发商的工作职责，与物业服务质量问题没有关系。 上诉人桂林市城和物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业管理费65470元、公共水电费及维护费2530元，总计68000元，并从2018年2月1日起至还清欠费款项之日止按每天3％日利率向原告支付违约金；2、判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2011年，被告购买了位于桂林市叠彩区㎡），1-22商铺（46.08㎡），1-23商铺（32㎡），1-24商铺（33.31㎡），1-25商铺（33.31㎡）、1-100商铺（32.9㎡）、1-101商铺（32.9㎡）、1-102商铺（58.34㎡）、1-103杂物间（25.47㎡）共8间商铺。2012年5月30日，原告与被告就上述8间商铺分别签订了《前期物业管理服务协议》，约定：由原告向“华城商贸城”小区提供物业管理服务，合同期限至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。协议约定了双方的权利义务及物业管理服务的内容、质量、物业管理费收费标准、代收代缴服务、违约责任等。第十一条违约责任第四款规定：被告不按约定交纳有关费用的，原告有权要求被告补齐并从逾期之日起按每天3％交纳违约金。其中商铺的物业管理费按3.5元／㎡月收取，公共水电公摊费（按每月实际发生额进行分摊）；第六条规定：单元楼道灯电费及灯具维护费60元／年、业主住宅的垃圾费按市政有关规定执行。 2012年11月5日，华城商贸城部分住户疏散安置工作小组出具《华城商贸城部分住户疏散安置方案》，确定了安置工作小组成员、疏散的范围及对象、疏散安置方式、疏散安置的经费及保障等。该方案落款处有桂林市叠彩区人民政府办公室的盖章。 华城新贵小区业主委员会出具情况说明，载明：“华城商贸城1-3区业主因存在安全隐患，自2012年11月至2014年8月期间，根据叠彩区政府成立的华城商贸城部分住户疏散安置工作领导小组出台的《疏散安置方案》，进行了疏散，并从桂加房地产开发公司领取赔付款项，情况属实。特此说明。” 另查明，从2012年11月-2013年8月，被告所有的六个门面（23／24／25／100／101／102）不同程度出现裂纹，均得到了相应的赔付款。本案中被告称，因被告的八个门面及一个杂物间与上述六个门面，在同一个片区，所以都被疏散了，直至2014年8月才搬迁回来。 被告向原告缴纳物业费至2012年12月31日，从2013年1月至2018年1月31日，被告未向原告缴纳全部物业费。2018年2月1日起，原告不再向华城商贸城提供物业服务。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告的诉请是否过了相关的诉讼时效；2、原告的各项诉请是否合法有据。关于争议焦点一，原告的诉请是否过诉讼时效的问题。物业公司提供的物业服务具有连续性，诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算三年。原告于2018年2月1日撤离小区，故原告起诉时未满3年，原告的诉讼请求未过诉讼时效。关于争议焦点二，原告的各项诉讼请求是否合法有据。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实的意思表示，内容未违反法律规定，合同合法有效。双方应按照合同的约定履行义务。被告辩解疏散期间无法使用物业，根据本案证据，可确认华城商贸城1-3区业主在2012年11月-2014年8月期间被疏散，而案涉商铺均属于被疏散的片区。且被告的部分商铺已经领取了赔付款，故一审法院对被告从2012年11月-2014年8月被疏散无法使用物业的辩解予以采信。被告亦辩解原告的物业服务存在消防等方面瑕疵，但物业存在部分瑕疵应向业委会及物业负责人反应，协商解决，不能成为其拒缴物业费的理由。故一审法院认为原告在合同存续期间向被告提供了物业服务，被告被疏散期间无法享受物业服务，故被告应按合同约定向原告支付扣除被疏散期间的物业费，即从2014年8月至2018年1月31日期间共42个月的相应物业费用。根据协议约定的商铺的物业管理费为3.5元／㎡每月，故被告应支付原告物业费为3.5元／㎡×（39.24㎡＋46.08㎡＋32㎡＋33.31㎡＋33.31㎡＋32.9㎡＋32.9㎡＋58.34㎡＋25.47㎡）×42个月＝49031.85元；根据协议约定，单元楼道灯电费及灯具维护费60元／年，故原告主张每户5元／月的公共水电公摊费及维护费属于合理范围，被告应支付原告公共水电公摊费及维护费5元／月×9户×42个月＝1890元。关于违约金问题，《前期物业管理服务协议》约定违约金从逾期之日起按每天3％交纳。现被告认为违约金过高，但其表示同意按总数的30％进行缴纳。一审法院综合被告违约的数额、时间、情形考虑，认为按总数30％计算违约金属于合理范围，且系被告的意思表示，一审法院予以采纳，故违约金为（49031.85＋1890元）×30％＝15276.56元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告广西壮族自治区烟草公司桂林市公司支付原告桂林市城和物业服务有限公司物业管理费49031.85元，公共维护费1890元；二、被告广西壮族自治区烟草公司桂林市公司支付原告桂林市城和物业服务有限公司违约金15276.56元；三、驳回原告桂林市城和物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费2010元，简易程序减半收取1005元，由被告广西壮族自治区烟草公司桂林市公司负担。 本院二审期间，上诉人桂林市城和物业服务有限公司提交了如下新证据：证据一、1．应急处理意见（复印件）；2．华城商贸城商铺情况说明（复印件）；3．申请报告（复印件）；4．疏散安置费、搬家费发放表，拟证明被上诉人疏散的门面只有六间即（23／24／25／100／101／102）的事实以及上诉人为被上诉人在疏散期间提供物业服务。证据二、1．业主大会筹办组成员名单公示；2．公告；3．关于调取花城新贵小区业主清册的函；4．关于解聘城和物业服务有限公司的通知，拟证明华城新贵小区业主委员会成立时间是2017年8月19日。证据三、ｌ、会议纪要（2012年10月10日）；2、会议纪要（2012年11月3日）；拟证明被上诉人在疏散期间提供物业服务。证据四、责令整改通知书，拟证明被上诉人被疏散的责任是桂林市桂加房地产有限公司，与被上诉人无关。 上诉人广西壮族自治区烟草公司桂林市公司质证意见为：证据一没有原件核对，无法确定真实性，对证据的关联性和证明目的不认可；情况说明是烟草公司提供，对证据的真实性、关联性不认可；申请报告没有原件真实性无法核实，没有接到过这份报告，有六个商铺得到补偿，但是立即搬离的住户属于紧急疏散方案的一部分，疏散方案还包括小区、区域的封闭的问题；对发放表的真实性没有异议，不能证明物业公司提供了物业服务，发放表中的2013年9月份写的是唐宝珍代收，烟草公司并没有收到这一笔费用，唐宝珍与烟草公司无关；对证据二，名单公示和公告没有加盖公章，对证据的真实性无法确认；对调取函的真实性予以认可；解聘通知没有提供原件核实，对证据的真实性、合法性、与本案的关联性不予认可；对证据三的真实性没有异议；对证据四的真实性没有异议，证明被疏散的责任不是答辩人，与答辩人无关。 上诉人广西壮族自治区烟草公司桂林市公司提供了如下证据：证据一、烟草公司支付2011年11月28日至2012年12月27日期间物业费、公共维护费的凭证，拟证明上诉人实际一次性支付了的14488.60元费用，抵扣掉诉讼时效已经超过的部分，上诉人实际需支付被上诉人44.5元；证据二、情况说明一份；证据三、华城商贸城部分住户疏散安置方案；证据四、领取门面被疏散期间赔付款的财务凭证；证据二至证据四，拟证明2012年11月-2014年8月期间上诉人被疏散，所购门面均在疏散范围，无法使用；证据五、城和物业公司国家企业信用信息公示系统被列入严重失信名单，拟证明城和物业存在严重的诚信问题；证据六、华城商贸楼顶公告区域被占用的画面（视频及图片），拟证明：1、小区部分业主被疏散期间，物业公司不顾安全隐患，私自租赁公共区部分给他人；2、小区公共区域被长期占用，物业公司怠于管理，所获收益未公示，严重侵害小区业主利益。 上诉人桂林市城和物业服务有限公司质证意见为：证据一与本案没有关联性，真实性无法核实；证据二情况说明在一审已经提交过了，没有质证，我方质证意见是业委会成立是之后的事情，不能证明事情之前的事情；证据三安置方案是真实的；证据四财务凭证是真实的，凭证是他们自己内部的，恰恰证明他们领到款了；证据五不认可，不是发生在当时的事情；证据六不认可，是近期拍摄的，在拍摄之前我们已经撤出该小区了，现在的状况不能证明城和物业在小区时的情况。 本院对双方提供的证据作如下认证：上诉人桂林市城和物业服务有限公司提交证据与本案其他证据能够形成证据链，故对证据的真实性、合法性、与本案关联性予以认可。对于上诉人广西壮族自治区烟草公司桂林市公司提交的新证据，对证据的真实性予以认可，对证据一至四的与本案的关联性予以认可，对证据五与本案没有关联性，证据六系2020年7月拍摄，不能证明与本案有关联性。 上诉人广西壮族自治区烟草公司桂林市公司对一审查明的事实无异议，上诉人物业公司对一审查明的事实虽然提出异议，但未举出证据反驳，本院对其异议依法不予采信。综上，一审查明事实属实，本院予以确认

一、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303民初653号民事判决； 二、上诉人广西壮族自治区烟草公司桂林市公司支付上诉人桂林市城和物业服务有限公司物业管理费、公共水电及维护费共计68000元； 三、驳回上诉人桂林市城和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费2010元，适用简易程序减半收取1005元，二审案件受理费2010元（上诉人桂林市城和物业服务有限公司已预交）、二审案件受理费1408元（上诉人广西壮族自治区烟草公司桂林市公司已预交），以上合计4423元，由上诉人广西壮族自治区烟草公司桂林市公司负担3000元，上诉人桂林市城和物业服务有限公司负担1423元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 判长宿健慧审判长宿健慧 判员丁勇审判员丁勇 判员周霞审判员周霞

二〇二〇年十一月十三日 法官助理王国裕 书记员粟建玉

2020-12-22