原告佛山市南海区＊＊＊道平东社区＊村三股份经济合作社（以下简称“东村三经济社”）与被告佛山市南海区＊＊＊道平东社区平东经济联合社（以下简称“平东经联社”）、佛山市南海区平洲信展五金厂（以下简称“信展五金厂”）、佛山市展盈物业投资有限公司（以下简称“展盈公司”）合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序于2019年8月14日进行了庭前证据交换、于2019年9月5日公开开庭进行了第一次审理。后因案件审理需要，本案变更适用普通程序，并于2019年11月12日公开开庭进行了第二次审理。原告的委托诉讼代理人麦剑飞、唐广凌、被告平东经联社的委托诉讼代理人戴国梁、张小莉、被告信展五金厂、展盈公司的共同委托诉讼代理人潘洁颜、黄健仪到庭参加了庭前证据交换及两次庭审。本案现已审理终结

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原告东村三经济社向本院提出诉讼请求：1、确认原告与平东经联社于2013年7月31日签订的《合作开发协议》无效；2、确认平东经联社与信展五金厂于2013年12月16日签订的《合作开发意向协议》无效；3、确认被告平东经联社与展盈公司签订的《合作开发协议》及其《补充协议》无效；4、判令平东经联社、信展五金厂、展盈公司共同支付平东柏丽道8-9号（原灯具厂及南平厂）地块［即粤（2017）佛南不动产权第0335166号、第0335278号两土地］立即将前述两地块交还给原告，并判令三被告共同支付平东柏丽道8-9号（原灯具厂及南平厂）地块［即粤（2017）佛南不动产权第0335166号、第0335278号两土地］的占有使用费461.16万元（暂按三被告约定的计租标准计算，主张至被告方将两地块实际交还之日：2013年10月1日至2016年3月31日，按4500平方米5万元／月标准计算；2016年4月1日至2018年9月30日，按4500平方米8.5万元／月标准计算；自2018年10月1日起以4500平方米为基数，按20.8元／平方米／月暂计至2019年4月30日）；5、被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告系佛山市南海区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊（原灯具厂及南平厂）地块的所有权人，在未经本集体经济组织成员的村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意的情形下，原告与平东经联社于2013年7月31日就两涉案地块合作开发事宜签订《合作开发协议》。2011年10月，平东经联社未经原告同意委托佛山市南海区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊对两涉案地块合作开发项目进行竞投，佛山市南海区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊于2011年10月25日发布《佛山市南海区＊＊＊平东经济联合社平东柏丽道现灯具厂及南平厂地块ＢＯＴ合作开发竞投公告》，并于2011年11月3日进行竞投。直至2013年12月16日，信展五金厂方才以其在2011年11月3日公开竞投中竞得两涉案地块ＢＯＴ合作开发项目为由，与平东经联社就此签订《合作开发意向协议》，但双方最终的签订《合作开发意向协议》约定内容明显与前述《佛山市南海区＊＊＊平东经济联合社平东柏丽道现灯具厂及南平厂地块ＢＯＴ合作开发竞投公告》确定的起止期限、交易底价等内容不相一致；2015年12月10日，平东经联社与展盈公司以合作开发主体转为展盈公司为由就两涉案地块ＢＯＴ合作开发项目签订《合作开发协议》；2017年7月12日，平东经联社、展盈公司双方以前述《合作开发协议》存在未尽事宜为由另行签订一份《补充协议书》。两涉案地块自2013年10月1日起，即由平东经联社交付信展五金厂使用，并由信展五金厂、展盈公司一直使用至今，信展五金厂、展盈公司出资在该两涉案地块上兴建了信汇广场，并对外将建成的物业对外进行出租。原告方认为：两涉案地块系原告所有的农村集体建设用地，平东经联社将两涉案地块以所谓的ＢＯＴ合作开发项目对外进行流转，未依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等相关法律、法规规定经原告本集体经济组织成员的村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表表决同意。因此，依照前述相关法律、法规规定，原告与平东经联社于2013年7月31日签订的《合作开发协议》、平东经联社和与信展五金厂双方于2013年12月16日签订的《合作开发意向协议》，以及平东经联社与展盈公司签订的《合作开发协议》及其《补充协议》均属无效合同；且上述三被告违法占用使用原告所有的两案涉案地块至今，被告方理应向原告支付该两涉案地块的占用使用费。被告方的行为已严重侵害了原告的合法权益，原告经多方投诉无果，只得依法诉至法院，恳请法院依法查明本案事实并判如所请! 诉讼中，东村三经济社变更诉讼请求第4项为：信展五金厂、展盈公司立即将平东柏丽道8-9号（原灯具厂及南平厂）地块交还给原告，并判令平东经联社、信展五金厂、展盈公司共同支付平东柏丽道8-9号（原灯具厂及南平厂）地块的占有使用费795.501万元（按实际占用面积7762.5平方米，参照三被告约定的计租标准计算，主张至被告方将两地块实际交还之日；2013年10月1日至2016年3月31日，参照4500平方米5万元／月标准计算；2016年4月1日至2018年9月30日，参照4500平方米8.5万元／月标准计算；自2018年10月1日起，参照20.8元／平方米／月暂计至2019年4月30日）。 被告平东经联社辩称：一、平东经联社与十一个经济合作社的经济合作关系。平东村由11个自然村组成，村基本结构是1个村委会下有11个村小组。平东村的集体经济组织形式为“政经分离”的管理模式，平东经联社由11个下属经济合作社组成，形成“一个统筹，两级分配”的合作模式，即11个经济合作社拥有各村集体土地和其他集体资产的所有权，并将该集体资产交由平东经济联合社统筹规划、统一管理、利益共享，各经济社可单独与平东经联社约定管理分成形式。在经联社与合作社合作经营管理过程中，依据《广东省农村集体经济组织管理规定》及集体经济组织章程行事，即凡涉及经联社、合作社成员切身利益的重大事项，必须提交经联社、合作社股东会讨论决定。凡涉及具体事项的表决，可以通过召开经联社股东代表会议（即11个合作社都有股东代表参加表决，他们都各自代表本合作社的利益进行表决）的形式进行。过去十多年来，平东经联社与11个下属经济合作社秉承互惠互利原则，为共同发展村、组集体经济，下属经济社会将一些土地使用权交由平东经联社进行整体规划及统一开发，同时约定双方的权利义务：1、各经济社拥有土地的最终归属权，标的土地及物业在合同期内由各经济社有偿提供给经联社统一整体规划、统一开发使用，土地地上、地下所有建，构筑物权属在合同到期后均属11个经济社共同所有。2、各经济社不参与经联社在标的土地及物业的经营行为，不承担标的土地及物业的经营风险与责任，不直接享有标的土地及物业经营收益。3、经联社负责土地的填土，平整以及相关配套道路水，电等市政设施配置与建设。4、经联社享有标的土地经营的所有收益权，经联社应按时向经济社缴纳土地及物业租金。 二、涉案事实经过日程 1、2011年10月12日，原告在东村三办公室召开股东代表会议，参会股东代表有杨景辉、黎彬、周锦添、宗建东、区钜成、张桂琼、谈惠娟、陈肖芳、陈某1，会议一致表决通过同意将涉案土地使用权交由平东经联社进行整体规划及统一开发。 2、2011年10月21日，平东经联社组织召开第五届股东代表会议，参会股东代表人员73名（第五届股东代表大会成员共78人），包括原告东村三经济社股东代表9人。会议议题之一为：土地ＢＯＴ合作开发框架条款细则。该次会议决议内容经参会股东代表73人表决通过，占股东代表成员的93.55%，原告东村三经济社股东代表9人全部投赞成票。表决通过的内容是：平东柏丽道现灯具厂及南平厂地块进行ＢＯＴ合作开发招标主要内容。包括：我平东经济联合社计划对平东柏丽道现灯具厂及南平厂地块进行ＢＯＴ合作开发投标，该项目方案中，由我方提供初步建筑设计效果及平面图纸，投资方按我方提供初步建筑设计效果及平面图纸进行施工……项目占地面积约4500平方米……合作期限为25年……大楼建筑期为24个月，投资方向我方租用商铺首3年租金标准为70元／平方米／月，第4-5年为90元／平方米／月，第6-10年为130元／平方米／月，第11年起按以甲方为主导柏丽道商圈周边商铺平均价格70%物业租值计收租金。租金每3年视情况作调整……。 3、2011年11月3日，平东经联社委托南海区桂城农村集体资产管理交易中心对涉案土地ＢＯＴ合作开发项目进行竞投，竞投合作开发项目土地面积约4500平方（位于平东柏丽道现灯具厂及南平厂地块上），合作起止期限从交付使用之日起25年（从项目建筑期后算起），按照“价高者中标”方式进行，众多投标人参与竞投，最后，只有信展五金厂以最高价中标。 4、2012年11月19日，平东经联社组织召开了第五届股东代表大会，参会股东代表人员73名（第五届股东代表大会成员共78人），占股东代表成员的94%，包括原告东村三经济社股东代表9人。会议议题之一为：经联社土地使用权出租期限的表决，表决通过的内容包括：商业及高层办公楼／厂房类，项目总建筑面积2000平方米以上，需实施报建且需建地下车场且投资额超过1.2亿元的，出租期限为33年。 5、2013年7月31日，平东经联社（甲方）与原告东村三（乙方）签订《合作开发协议》。该协议第一条约定：合作开发项目地址“包括①平东灯具厂地块及②东兴丝印-南平摩擦长地块。第二条约定：1.由本协议签订日起至2017年12月31日止，本合作开发联合地块所产生经济收益由甲、乙双方以上述界限面积按比例进行分配。2.自2018年1月1日起，合作开发土地收益按甲方20%，乙方占80%比例进行分配，此分配方式执行至本合作开发土地上盖物业合同期结束为止……”。 6、2013年12月16日，平东经联社（甲方）与信展五金厂（乙方）签订《合作开发意向协议》，该合同主要条款内容与竞投公告内容一致。第一条约定合作开发地块位于平东柏丽道8-9号地段，土地面积约4555.07平方米。第二条约定，该地块开发经营合作的正式期限从该大厦落成之日起起算，依招标公告不少于25年，但按甲方以开发商的投资额及地下停车场建设情况可另行确定土地使用年限的规定，双方同意确切的正式的合作期限以该地建成后的投资额及地下停车场建筑情况的具体参数签订补充条款来确认。 7、2015年12月3日，平东经联社组织召开农村集体资产表决会议，应到会人数78人，实到会人数70人，包括原告东村三经济社股东代表5人。会议内容之一为：原平东灯具厂、南平摩擦厂地块合同修改租赁方名称。该次会议决议内容经参会股东代表68人表决通过，占到会人数的97.1%，原告东村三经济社股东代表5人投赞成票。表决通过的内容是：佛山市南海区平东信展五金厂于2013年7月与平东经联社签订租用原平东灯具厂、南平摩擦厂地块合同，现因办理工商登记、用电申请等事项改用佛山市展盈物业投资有限公司名义作为该地块开发的实际主体，承担该租赁合同的所有权利义务，变更后合同条款没有任何改变。 8、2015年12月10日，由平东经联社平东经联社（甲方）与展盈公司（乙方）签订《合作开发协议》。约定将平东经联社与信展五金厂签订的《合作开发意向协议》中的合作开发主体转为展盈公司，由乙方全面履行合作开发项目一切权利义务，并按《合作开发意向协议》内容条款不变，签订本协议。该协议的内容与《合作开发意向协议》一致。 9、2017年7月11日，原告召开股东代表会议并一致表决通过同意以东村三经济社名义办理信汇广场１、２的权属登记手续及退回代收的信汇广场1、2的专项基金的事项。由此印证了原告的股东代表成员通过民主议定程序对涉案《合作开发意向协议》、二份《合作开发协议》的合法效力和实际履行情况进行认可、追认。 10、2017年7月12日，平东经联社（甲方）与展盈公司（乙方）签订《补充协议书》。针对甲方与乙方于2015年12月10日签订一份《合作开发协议》，存在未尽事宜，达成补充协议，该协议内容是：第一条约定，甲方和乙方一致同意原协议项下合作项目的建筑期确定为从2013年10月1日起至2018年9月30日止。第二条约定，根据甲方于2012年11月19日召开的股东代表大会表决通过的《平东经联社土地使用权出租期限标准方案（商业及高层办公楼使用年限及要求）》，甲乙双方一致确认，本项目合作开发正式期限由2018年10月1日起至2051年9月30日止。 三、原告与平东经联社签订的《合作开发协议》已经原告股东代表三分之二的表决通过合法有效 1、2011年10月12日，原告在东村三经济社办公室召开股东代表会议，会议一致表决通过同意将涉案土地使用权交由平东经联社进行整体规划及统一开发。 2、2012年11月19日，平东经联社组织召开第五届股东代表大会，参会股东代表人员73名，包括原告东村三经济社股东代表9人。会议议题之一为：平东经联社土地使用权出租期限的表决。该次会议决议内容经参会股东代表73人表决通过，占股东代表成员的94%，原告东村三经济社股东代表7人投赞成票。表决通过的内容是对平东经联社土地使用权出租期限，根据不同的条件设置不同的出租年限。由此可见，原告与平东经联社的土地开发合作已得到经联社股东代表，包括原告股东代表7人的一致表决通过。 2、《合作开发协议》涉及的地块为①平东灯具厂地块及②东兴丝印-南平摩擦长地块。该两块地是由原告东村三经济社委托平东经联社出租的。因为是原告直接收取租金及物业收益分成（80%：20%），故双方需对该地块收益进行约定，于是双方签订了本协议。 3、双方已实际履行该协议，视为东村三经济社村民对合同效力的追认。根据该协议第二条约定的分配方式“1.由本协议签订日起至2017年12月31日止，本合作开发联合地块所产生经济收益由双方以上述界限面积按比例进行分配。2.自2018年1月1日起，合作开发土地收益按平东经联社占20%，东村三经济社占80%比例进行分配，此分配方式执行至本合作开发土地上盖物业合同期结束为止……”。双方已实际按照该条约定进行经济收益分配，平东经联社有如约支付经济收益给东村三经济社，东村三经济社予以接受，并应该已将收益分配给其村民，从2013年起，东村三经济社一直未对该协议的效力以及该协议的履行提出过异议，应认定该协议已得到东村三经济社全体村民的追认。并且该协议已明确约定了双方合作期限是“至本合作开发土地上盖物业合同期结束为止”，也就是到平东经联社与合作开发商签订的《合作开发土地合同》（ＢＯＴ方式）合作期届满为止。 四、平东经联社与信展五金厂签订的《合作开发意向协议》已经原告股东代表三分之二的表决通过合法有效 1、2011年10月12日，原告在东村三经济社办公室召开股东代表会议，会议一致表决通过同意将涉案土地使用权交由平东经联社进行整体规划及统一开发，再由平东经联社在南海区桂城农村集体资产管理交易中心进行涉案土地ＢＯＴ合作开发项目竞投。 2、2011年10月21日，平东经联社召开第五届股东代表会议，决议内容主要是平东柏丽道现灯具厂及南平厂地块将进行ＢＯＴ合作开发招标的主要内容。该决议内容经参会股东代表73人表决通过，占股东代表成员的93.55%，原告东村三经济社股东代表9人全部投赞成票。即原告股东代表代表原告同意涉案地块将由平东经联社委托桂城农村集体资产管理交易中心进行竞拍。 2、2011年11月3日，信展五金厂在桂城农村集体资产管理交易中心组织的竞拍会上，在众多投标人中，以最高价竞得平东柏丽道现灯具厂及南平厂地块ＢＯＴ合作开发项目。 3、2013年12月16日，经过前期对涉案土地上的旧带租约的厂房及商铺，进行拆迁及补偿后，平东经联社与信展五金厂才签订《合作开发意向协议》。 4、《合作开发意向协议》约定的起止期限为“该地块开发经营合作的正式期限从该大厦落成之日起起算，依招标公告不少于25年，但按平东经联社以开发商的投资额及地下停车场建设情况可另行确定土地使用年限的规定，双方同意确切的正式的合作期限以该地建成后的投资额及地下停车场建筑情况的具体参数签订补充条款来确认。”该期限与竞投公告不一致是因为考虑到为了吸引投资商长期投资、大额投资，以最大限度发展村经济，为村民谋取利益，2012年11月19日，平东经联社召开第五届股东代表会议，会议主要内容是对平东经联社土地使用权出租期限，根据不同的条件设置不同的出租年限。包括：商业及高层办公楼／厂房类，项目总建筑面积2000平方米以上，需实施报建且需建地下车场且投资额超过1.2亿元的，出租期限为33年。该决议内容经参会股东代表73人表决通过，占股东代表成员的94%，原告东村三经济社股东代表7人投赞成票。故协议约定根据开发商投资额及地下停车场建设等情况另行确定了土地使用年限。 5、竞投公告中的交易底价，是一种预算行为，平东村的商铺租金根据项目进展情况及市场行情的影响，不可能完全跟预想的一致。在2012年11月19日召开的股东代表会议上，相关人员也向所有参会人员介绍了近段时间玉器行业铺位租金下降，内忧外患的市场情况。 五、平东经联社与展盈公司签订的《合作开发协议》及《补充协议书》已经原告股东代表三分之二的表决通过合法有效 1、2012年11月19日，平东经联社召开了第五届股东代表会议，对出租的土地租赁期限，根据不同的条件设置不同的出租年限，会议表决通过了对涉案土地出租期限为33年，当时包括原告股东代表9人一致表决同意。 2、2015年12月3日，平东经联社召开农村集体资产表决会议，表决主要内容是：佛山市南海区平东信展五金厂于2013年7月与平东经联社签订租用原平东灯具厂、南平摩擦厂地块合同，现因办理工商登记、用电申请等事项改用佛山市展盈物业投资有限公司名义作为该地块开发的实际主体，承担该租赁合同的所有权利义务，变更后合同条款没有任何改变。该决议内容经参会股东代表68人表决通过，占到会人数的97.1%，原告股东代表5人投赞成票。 3、2015年12月10日，平东经联社与展盈公司签订了《合作开发协议》，约定将原平东经联社与信展五金厂签订的《合作开发意向协议》中的开发主体变更为展盈公司。 4、因为展盈公司对涉案地块的投资额已达到12925.04万元，建筑面积已达到4万多平方米（经第三方佛山市恒邦土地房地产评估有限公司评估），并且2012年11月19日平东经联社召开的第五届股东代表会议表决通过了《平东经联社土地使用权出租期限标准方案（商业及高层办公楼使用年限及要求）》，在2017年7月11日，原告召开股东代表会议并一致表决通过，同意以东村三经济社名义办理信汇广场1、2的权属登记手续及退回代收的信汇广场1、2的专项基金的事项。2017年7月12日，因此平东经联社才与展盈公司签订了《补充协议书》，对展盈公司的项目合作开发期限正式做了约定。 六、原告请求将涉案两地块交回给原告无法律依据和事实基础 1、如上所述，原告委托平东经联社对外出租涉案两地块，并与平东经联社约定了分成方式，双方的合作已经过原告股东代表同意，或经过原告的事实认可。原告主张的涉案三合同无效已无法律依据，故其要求返还涉案地块也无法律依据。 2、平东经联社在协助原告办理涉案土地权属证时，所有费用都是平东经联社承担的 3、涉案地块已经开发商展盈公司开发，且已投入使用近一年，大多商铺已出租，返还土地已无现实基础。 七、原告主张的“占有使用费”计算有误，部分支付请求已过诉讼时效 1、根据原告起诉状所述，其主张的所谓“占有使用费”计算标准是按照平东经联社与信展五金厂以及平东经联社与展盈公司签订的相关协议中的计租标准计算的，因涉案土地上有带租约的厂房及商铺，需要进行拆迁及补偿工作，因此，在相关协议中规定：建筑期间头24个月为免费使用期，从第25至30个月展盈公司才开始支付土地使用费为每月为5万元；从31个月至60个月展盈公司支付土地使用费为每月为8.5万元；从2018年10月1日开始至2023年9月30日，展盈公司按照竞投成交价20.8元／平方米／月支付土地使用费。因此，原告第四项诉求计算有错误，将24个免费使用期也计算了展盈公司要支付土地使用费120万元。2、实际上，平东经联社已支付了2013年10月开始至2018年12月土地租金1445700元，仍拖欠2019年1月至4月土地租金152500元。平东经联社确实拖欠了2015年10月至2019年4月原告物业分成费2804160元。3、原告主张的2016年6月16日以前的所谓“占有使用费”已超过法律规定的诉讼时效，应依法予以驳回。 八、若判决三份合同无效将损害三被告合法利益，引发群体性纠纷。 1、涉案相关表决程序均合法合规，并且经过了原告股东代表三分之二的表决通过，若认定相关合同无效，损害众多合同当事人利益，信展五金厂、展盈公司必将因此向平东经联社提出巨额赔偿诉求，这将严重影响日后平东经联社引进投资，影响平东村的发展，损害村民集体长远利益。2、涉案ＢＯＴ项目的项目竞投、立项备案、规划、设计、报建、施工、竣工验收备案、房屋权属登记等所有手续，全部都是以原告名义办理，原告及其股东代表、平东经联社均一直高度配合信展五金厂、展盈公司对涉案ＢＯＴ项目的立项、规划、设计、报建、施工、竣工验收、办理产权登记等等全部基建手续，历时八年多，期间并未有任何主体包括村民向信展五金厂、展盈公司提出过任何异议。由此可见，涉案ＢＯＴ项目由信展五金厂并转由展盈公司取得并开发经营建设，原告及其股东代表、村民一直都是知情、同意，并且积极配合办理所有相关报批手续的。3、若贵院认定三份合同无效，将损害平东村其他十个合作社的利益，也会损害原告利益，平东经联社将不得不解除过去与原告所有合作协议书，这样将损害众多承租人利益，导致后续系列民事诉讼纠纷案产生，可能导致严重群体性事件。 九、结语。涉案三份合同是原告、三被告平等主体经过法定程序，协商一致达成的合法协议，各方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务，不得擅自变更、解除合同或者以非法理由要求无效。综上，原告起诉内容毫无法律和事实依据，请法院依法驳回原告的一切诉求。 被告展盈公司辩称：涉案ＢＯＴ项目的《合作开发意向协议》、《合作开发协议》、《补充协议书》均不存在合同法第五十二条规定的合同无效情形，故不应被认为无效，理由如下： 一、涉案ＢＯＴ项目的《合作开发意向协议》、《合作开发协议》、《补充协议书》没有违反效力性的强制性规定。《中华人民共和国村民委员会组织法》关于村民小组的经营管理等事项的办理需召开村民小组会议的规定，约束的是农村集体组织的内部管理行为，该规定是涉及村民利益事项的程序性规定，但是，并未规定“未经村民小组会议或村民代表会议成员2／3以上表决通过”将导致所签的合同协议必然无效，因此，该项规定当属管理性的指导规定，而非效力性的强制性规定,即便没有履行民主议定程序，也不影响合同的效力。 二、涉案ＢＯＴ项目的《合作开发意向协议》、《合作开发协议》、《补充协议书》的条款内容，是合同双方的真实意思表示，并无损害国家利益或社会公共利益，涉案合同合法有效，应予继续履行。 （一）《合作开发意向协议》（平东经联社和信展五金厂于2013年12月16日签订）。信展五金厂作为合同相对方，系通过竞投取得涉案ＢＯＴ项目并据此签订该《合作开发意向协议》。信展五金厂完全有理由相信该协议是符合民主议定程序的，原告以该协议违反民主议定程序为由主张上述《合作开发意向协议》无效，应当不予支持。涉案ＢＯＴ项目合法开发竞投是由平东经联社委托佛山市南海区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊举办的，该交易中心平台是包括信展五金厂在内的所有主体取得该项目合法开发的唯一途径。信展五金厂作为交易相对人，基于对上述交易中心作为公开交易平台所具备的政府公信力，且经向平东经联社和交易中心查询均回复涉案ＢＯＴ项目已经村民代表会议表决通过，为此，信展五金厂完全有理由相信：上述交易中心对涉案ＢＯＴ项目组织公开竞投是合法有效的。经查获上述信息后，信展五金厂才参与竞投并竞得上述ＢＯＴ合作开发项目。随后，平东经联社提出，为了整体提升土地项目建设规模并同时提高村民成员的经济收入，平东经联社召开了包括原告的股东代表在内的全体股东代表会议，对桂城平东柏丽道现灯具厂及南平厂地块ＢＯＴ合作项目的建设要求、投资总额所分别对应的合作经营期限进行表决并获得通过，该表决中原告的村民代表表决通过人数已经超过其村民代表人数的2／3，据此，2013年12月16日，平东经联社和信展五金厂签订《合作开发意向协议》。该《合作开发意向协议》对应涉案ＢＯＴ项目的合作经营期限、费用标准进行了具体细化约定，但是相应条款均没有违背，更没有低于竞投公告设定的标准，完全没有损害原告的合法利益。 （二）《合作开发协议》（平东经联社和展盈公司于2015年12月10日签订）。2015年12月1０日，平东经联社、信展五金厂和展盈公司签订《协议》，三方一致同意将平东经联社和信展五金厂签订涉案《合作开发意向协议》中关于信展五金厂的全部义务和权利转移至展盈公司，由展盈公司承继信展五金厂在上述《合作开发意向协议》中享有的所有债权债务，此后《合作开发意向协议》的债权债务与信展五金厂无关。同日，展盈公司和平东经联社签订涉案《合作开发协议》，该《合作开发协议》和涉案《合作开发意向协议》的条款是完全一致的，没有损害原告的合法权益，该《合作开发协议》是合法有效的。展盈公司系信展五金厂的关联企业，其是专门为了对涉案ＢＯＴ项目进行更加专业和有效的后续经营而设立的企业，展盈公司的注册资金为7000万元，已经全部进行了实缴，资金实力雄厚，已经组成了专业的物业管理和经营团队，能够为涉案ＢＯＴ项目提供更加优质的服务。涉案ＢＯＴ项目变更由展盈公司开发经营后，涉案ＢＯＴ项目顺利完工并通过竣工验收，原告亦以其自身名义办妥了不动产权证，没有损害包括原告在内的任何主体的权益。 （三）《补充协议书》（平东经联社和展盈公司于2017年7月12日签订）。该补充协议没有损害村集体和村民利益。由于涉案ＢＯＴ项目的《合作开发协议》已经约定以“开发商的投资额及地下停车场建设情况确定土地使用年限”，因涉案ＢＯＴ项目”信汇广场１、２已经竣工，为了落实确定涉案ＢＯＴ项目的土地使用年限，故平东经联社、原告和展盈公司共同委托案外人对信汇广场１、２的建筑物投资总额进行评估。 2017年７月３日，案外人作出评估结论，认定涉案ＢＯＴ项目信汇广场１、信汇广场２的总建筑面积为49107.28平方米，价值为12925.04万元。平东经联社、原告和展盈公司一致确认已经收到上述评估报告，并对评估报告内容和评估结果没有异议。 根据上述涉案ＢＯＴ项目的《合作开发协议》和上述评估结论，平东经联社和展盈公司一致明确，涉案ＢＯＴ项目的建筑期为从2013年10月1日起至2018年9月30日止，合作开发正式期限由2018年10月1日起至2051年9月30日止，该期间内，展盈公司对该项目享有自主经营、管理、使用、收益、分租、转租等权利和权益，并对该项目自负盈亏。据此，平东经联社和展盈公司签订涉案《补充协议书》并落实涉案ＢＯＴ项目的合作开发正式期限，原告对此是完全同意并共同委托案外人开展评估工作。由此可见，上述《补充协议书》是根据涉案ＢＯＴ项目《合作开发协议》而延伸签订的细化补充，并非是新形成的涉及集体经济组织财产和村民利益的事项，故，该上述《补充协议书》的内容实质上已经被包含在涉案ＢＯＴ项目《合作开发协议》内容中，并不需要原告重新召开村民代表会议进行表决，该《补充协议书》是合法有效的。 三、涉案合同在本案起诉前的履约过程中，原告、原告的股东代表、原告的村民以及平东经联社，均以实际行动表明其是清楚并同意履行合同的，任何主体均没有对合同效力提出任何异议。 （一）如果确如原告起诉状所述，是未经原告同意的，那么根据常理，原告及其股东代表、村民早应该于2011年在项目在交易中心平台公示期间就提出异议，但是在平台公示期间，原告及其股东代表、村民并没有提出异议。（二）信展五金厂竞投成功后，原告及其股东代表、平东经联社用了两年的时间对涉案ＢＯＴ项目所在地块进行搬迁整理，做了大量的工作，将该地块上原承租户全部迁走，并最后于2013年12月才整理完毕，将涉案土地交给信展五金厂进行ＢＯＴ项目开发，在该期间，搬迁行动均是公开的，原告及其股东代表、村民均是知情并同意，并无任何人提出过异议。（三）在项目立项或动工围蔽建设期间，原告及其股东代表、村民均没有提出任何异议，而且原告及其股东代表还先后已将涉案ＢＯＴ项目毗邻的两块土地一并出租给展盈公司、信展五金厂统一开发经营建设。（四）涉案ＢＯＴ项目的项目立项备案、规划、设计、报建、施工、竣工验收备案、房屋权属登记等所有手续，均是信展五金厂、展盈公司根据原告及其股东代表、平东经联社的要求办理，并全部以原告名义办理涉案ＢＯＴ项目的立项、规划、设计、报建、施工、竣工验收、办理产权登记等等全部基建手续，历时多年，期间并未有任何主体包括村民向信展五金厂、展盈公司提出过任何异议。由此可见，涉案ＢＯＴ项目由信展五金厂竞投取得，并转由展盈公司取得并开发经营建设，原告及其股东代表、村民一直都是知情、同意，并且积极参与办理所有相关报批手续的。 四、即使真如原告诉状中所述涉案相关合同未经其民主议定程序，那么涉案合同也已经获得了原告及其股东代表的追认。原告于2017年7月11日召开股东代表会议并一致表决通过同意以东村三经济社名义办理信汇广场１、２的权属登记手续及退回代收的信汇广场1、2的专项基金的事项，由此可见原告的股东代表成员已经通过民主议定程序对涉案《合作开发意向协议》、《合作开发协议》、《补充协议书》的合法效力和实际履行情况进行了再次认可，即使真如原告诉状中所述涉案相关合同未经其民主议定程序，那么其再次认可的行为，也已经构成了法律上的追认。当信汇广场１、２竣工后，原告随即马上召开股东代表会议并一致表决通过同意以东村三经济社名义办理信汇广场１、２的权属登记手续及退回代收的信汇广场1、2的专项基金。如果原告所称的涉案ＢＯＴ项目的《合作开发意向协议》未经村民小组会议或村民代表会议成员2／3以上表决通过的这一说法属实的话，那么，对于展盈公司根据上述协议而自筹资金投资建成的建筑物信汇广场１、２，与原告是没有任何关联关系，原告是根本没有任何法律依据和合同依据来以自身名义办理权属登记的，原告又是凭什么召开股东代表会议并一致表决通过同意以东村三经济社名义办理信汇广场１、２的权属登记手续呢？！由此可见，原告召开股东代表会议并一致表决通过同意以东村三经济社名义办理信汇广场１、２的权属登记手续这一举动，不但印证了前述涉案ＢＯＴ项目的《合作开发意向协议》是已经由平东经联社召开了包括原告的股东代表在内的全体股东代表会议对涉案ＢＯＴ合作项目的建设要求、投资总额所分别对应的合作经营期限进行表决并获得通过（其中，原告的村民代表表决通过人数已经超过其全体村民代表人数的2／3）这一事实，而且还体现出原告的股东代表成员通过民主议定程序对涉案《合作开发意向协议》、《合作开发协议》、《补充协议书》的合法效力和实际履行情况进行认可、追认。 五、涉案ＢＯＴ项目信汇广场1、2以及毗邻的2700平方米土地、1500平方米土地整体由展盈公司、信展五金厂统一开发经营建设至今，展盈公司、信展五金厂作出了大量人力、金钱投入，仅是ＢＯＴ项目信汇广场１、２的投入资金已经超过2亿元，并且，无论是建筑规模、经营业态，还是经营管理，展盈公司和信展五金厂对前述四地块是进行统一整体开发建设，不可分割。如以原告主张涉案合同违反民主议定原则为由宣告合同无效，明显有碍交易的稳定性和安全性，显然违背立法本意和法律的公平原则。 六、原告要求展盈公司退还涉案ＢＯＴ项目所在土地和支付占有使用费，没有任何法律和事实依据。如前述，涉案合同不存在无效的法定情形，故原告无权要求展盈公司退还涉案ＢＯＴ项目所在土地和支付占有使用费。而且，对于ＢＯＴ项目所在土地的占用面积，原告所称实际占用面积为7762.5平方米，这是没有事实依据的，涉案《合作开发意向协议》、《合作开发协议》、《补充协议书》已经约定涉案ＢＯＴ项目所在土地面积为4555.07平方米，展盈公司亦是据此投资开发使用。同时，针对涉案ＢＯＴ项目的信汇广场1、2，展盈公司已按照涉案《合作开发意向协议》、《合作开发协议》、《补充协议书》约定，将相应费用付清给平东经联社，没有拖欠。 综上所述，请求贵院支持被告的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求，以维护诚实信用的市场经济秩序。 被告信展五金厂辩称：一、信展五金厂并非本案的适格被告，与本案无关，请求驳回原告对被告所有诉讼请求，具体理由如下:2015年12月10日，平东经联社、信展五金厂和展盈公司签订《协议》，三方一致同意将平东经联社和信展五金厂签订涉案《合作开发意向协议》中关于信展五金厂的全部义务和权利转移至展盈公司，由展盈公司承继信展五金厂在上述《合作开发意向协议》中享有的所有债权债务，此后《合作开发意向协议》的债权债务与信展五金厂无关,信展五金厂与涉案ＢＯＴ项目已经不存在法律意义上的关联性。根据合同相对性原则，原告无权要求信展五金厂对涉案合同、涉案ＢＯＴ项目承担任何义务。二、其他答辩意见与展盈公司一致。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据材料，本院认定如下：对平东经联社的举证2、3、4、7、8，由于东村三经济社的股东代表已当庭确认上述会议记录签名的真实性，故本院对上述证据的真实性予以确认。平东经联社的举证5-6是真实的招投标文件，本院予以确认。平东经联社的举证9-12是经联社成员的选举办法及代表花名册，在东村三经济社没有证据证明该文件为虚假的情况，本院对证据的真实性予以确认。对平东经联社的举证17-18，该表格为其自行制作，对表格的数据，本院结合案件事实进行分析。对平东经联社的举证19，该证据为平东经联社向东村三经济社支付款项的凭证，东村三经济社也承认收到款项，故本院对证据的真实性予以确认。对信展五金厂、展盈公司的举证1、2、9、14，由于ＢＯＴ项目的招标公告为真实的公告，而相对方平东经联社也对证据予以确认，故本院对上述证据的真实性予以确认。 综合采信经审查确认的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实： 案涉项目建设用地是证号为粤（2017）佛南不动产权第＊＊＊＊＊＊号［原土地证号为佛府南集用（2009）第＊＊＊＊＊号,独用宗地面积为5660.6平方米］、粤（2017）佛南不动产权第＊＊＊＊＊＊号［原土地证号为佛府南集用（2009）第＊＊＊＊＊＊号，独用宗地面积为6301.9平方米］的土地，上述集体土地使用权的权利人为东村三经济社。 2011年5月13日，平东经联社公布股东代表名单，其中东村三经济社股东代表为九人。 2011年10月12日，东村三经济社召开股东代表会议。会议制定了《土地合作发展条款》，内容为：“1.合作期25年，大楼建筑期为24个月，25个月未建成大楼时，投资方按每月5万元金额向我方支付租金，25个月仍未建成大楼时，投资方按每月8.5万元金额向我方支付租金”；等等。会议记录附有图纸，上述土地发展条款由与会九名代表一致同意。 同年10月21日，平东经联社召开股东代表会议。会议经表决一致通过：1.平东昆岗西路13号地块ＢＯＴ合作开发投标方案；2.平东柏丽道现灯具厂及南平厂地块ＢＯＴ合作开发投标方案。《土地ＢＯＴ合作开发框架条款》内容为：项目占地面积约4500平方米，现况为带租约厂房及商铺，投资方需自行与租户协商拆迁事项及补偿条款。合作年限为25年，大楼建筑期为24个月，若我方向投资方提供地块后第25个月投资方仍未建成大楼时，投资方需按每月50000元的金额向我方支付租金，如第31个月其投资方仍未建成大楼时，投资方需按每月85000元向我方支付租金；等等。 东村三经济社的九名股东代表作为平东经联社的股东代表参与了表决，并投了赞成票。 同年10月25日，佛山市南海区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊发布《平东柏丽道现灯具厂及南平厂地块ＢＯＴ合作开发竞投公告》，公示项目面积为4500平方米，合作起止期限为合同期从交付使用之日起共25年；等等。 同年11月3日，佛山市南海区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊与信展五金厂签订《竞投租赁成交确认书》，确认上述项目由信展五金厂竞得。 2013年7月31日，平东经联社（甲方）与东三村经济社（乙方）签订《合作开发协议》，约定：项目地址包括平东灯具厂地块及东兴丝印-南平摩擦厂地块。由协议签订日起至2017年12月31日止，合作开发联合地块所产生经济收益由甲、乙双方以上述界限面积按比例进行分配。自2018年1月1日起，合作开发土地收益按甲方占20%，乙方占80%比例进行分配。此分配方式执行至本合作开发土地上盖物业合同期结束为止。租金收取由甲方先行向开发方收取，在租金到账后需于3个工作日内向乙方支付相应款项。双方均有义务协助项目投资方进行规划报建、办理经营所需的各种证照的义务与责任。 同年12月16日，平东经联社（甲方）与信展五金厂（乙方）签订《合作开发意向协议》，约定：乙方于2011年11月3日公开竞投中竞得平东柏丽道8-9号地块ＢＯＴ合作开发项目。项目土地面积约4555.07平方米。该地块开发经营合作的正式期限从该大厦落成之日起算，依招标公告不少于25年，但按甲方以开发商的投资额及地下停车场建设情况可另行确定土地使用年限的规定，双方同意确切的正式合作期限以该地建成后的投资额及地下停车场建筑情况的具体参数签订补充条款来确认。因项目建成前有建筑期，在建筑期间头24个月为免费使用期，即以2013年10月1日起计建筑期至2015年9月30日止；第25至30个月付甲方土地使用费为每月共50000元，第31至60个月付甲方土地使用费为每月共85000元，即最长建筑期为五年；超过期限甲方以正式合作期间收益分成来收取收益。 同年7月9日，东村三经济社（甲方）与信展五金厂（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方租赁土地使用权，面积为2700平方米。同年7月31日，双方就该2700平方米的土地开发签订《合作开发协议》。 2014年5月23日，平东经联社、东村三经济社及信展五金厂共同向桂城经促局出具《项目开发情况说明函》，内容为：项目由信展五金厂分别与平东经联社及东村三经济社签订土地租赁合同。1.项目对应的土地为佛府南集用（2009）第＊＊＊＊＊号及佛府南集用（2009）第＊＊＊＊号，使用面积为6301.9平方米及5660.6平方米，共计11962.5平方米。2.两地块中的共4555.07平方米土地，由东村三经济社委托平东经联社出租予信展五金厂。佛府南集用（2009）第＊＊＊＊＊＊号土地中的2700平方米土地，由东村三经济社直接出租予信展五金厂。4.余下部分由东村三经济社自行用于道路建设及其他；等等。 2015年12月3日，平东经联社召开股东代表会议，并就信展五金厂申请改用展盈公司名义作为地块开发的实际主体进行表决，包括五名东村三经济社股东代表在内的全部与会股东代表一致同意上述变更。 同年12月10日，平东经联社（甲方）、信展五金厂（乙方）、展盈公司（丙方）签订《协议》，约定：甲方同意由丙方单方履行《合作开发意向协议》中关于乙方的义务并享有相关的权利，为合作开发的实际投资主体；乙方将甲乙双方签订的《合作开发意向协议》中属于乙方的权利、义务全部转移至丙方，丙方同意并接受《合作开发意向协议》中所规定乙方应承担的全部责任权利、义务。 同日，平东经联社（甲方）与展盈公司（乙方）签订《合作开发协议》，约定：合作开发主体转为乙方，《合作开发意向协议》项下信展五金厂的一切权利义务由乙方履行，并按《合作开发意向协议》内容条款不变，签订《合作开发协议》。在建筑期间头24个月为免费试用期，即以2013年10月1日起计建筑期至2015年9月30日止。第25至30个月付甲方土地使用费为每月50000元，第31至60个月付甲方土地使用费为每月85000元。2018年10月1日至2023年9月30日总金额为5616000元。 2017年4月10日，东三经济社召开股东代表会议，与会九名股东代表一致同意将1500平方米土地以50元／月／平方米出租给梁永泉，合同期限至2044年6月30日，由2018年1月1日开始计租。 同年6月12日，东村三经济社（甲方）与展盈公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将面积为1500平方米的土地出租给乙方，租金为每月每平方米50元。 同年6月28日，平东经联社、东村三经济社、展盈公司（甲方）与佛山市恒邦土地房地产评估有限公司（乙方）签订《房地产评估委托合同书》，约定：评估项目和名称内容为平东柏丽道8-9号（现灯具厂及南平厂）地块ＢＯＴ合作开发项目信汇广场1、信汇广场2的建筑物投资总额。评估目的为因甲方之间签订了《合作开发协议》，合同约定“以开发商的投资额及地下停车场建设情况确定土地使用年限”，现项目已经竣工并通过了有关部门的综合竣工验收，符合确定投资额的条件。为明确项目的投资额，甲方共同委托乙方对项目进行评估，并以乙方出具的《评估报告》作为委托方确定信汇广场1、信汇广场2建筑物的投资总额的合法依据。 同年7月3日，佛山市恒邦土地房地产评估有限公司作出评估报告，估价结果为案涉建筑物的价值为12925.04万元。 同年7月12日，平东经联社、东村三经济社、展盈公司共同确认上述报告内容。同日，平东经联社（甲方）与展盈公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：甲方和乙方一致同意《合作开发协议》项下合作项目的建筑期为从2013年10月1日起至2018年9月30日止，建筑期间的土地使用费为2013年10月1日至2015年9月30日免费使用，2015年10月至2016年3月每月使用费为50000元，2016年4月1日至2018年9月30日每月使用费为85000元。项目合作开发正式期限由2018年10月1日起至2051年9月30日止。 另查1，案涉项目以东村三经济社的名义报建及验收。验收合格后，东村三经济社办理了案涉建筑物信汇广场1、信汇广场2的不动产权证，权利人为东村三经济社。 另查2，平东经联社向东村三经济社支付了2013年至2018年期间的地租6504686.57元。平东经联社主张其中的1445700元为案涉项目及公共通道的土地使用费

一、佛山市南海区＊＊＊道平东社区平东经济联合社应于本判决发生法律效力之日起十日内支付柏丽道8-9号ＢＯＴ项目地块（约4500平方米）截止至2019年9月30日的土地使用费3178560元。 二、驳回原告佛山市南海区＊＊＊道平东社区＊村三股份经济合作社的其他诉讼请求。 佛山市南海区＊＊＊道平东社区平东经济联合社如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用普通程序，案件受理费全额收取67665.07元（原告已预交），由原告负担40628.34元，由佛山市南海区＊＊＊道平东社区平东经济联合社负担27036.73元。佛山市南海区＊＊＊道平东社区平东经济联合社负担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告已预交且应退还的受理费27036.73元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院

审判长冼文舜 人民陪审员梁文坚 人民陪审员詹小雅 二〇一九年十二月二十七日 书记员韦可楠

2020-12-10