上诉人佛山市南海区桂城街道平东社区东村三股份经济合作社（以下简称东村三经济社）因与上诉人佛山市南海区桂城街道平东社区平东经济联合社（以下简称平东经联社）、被上诉人佛山市南海区平洲信展五金厂（以下简称信展五金厂）、佛山市展盈物业投资有限公司（以下简称展盈公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初13735号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结

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东村三经济社上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认东村三经济社与平东经联社签订的《合作开发协议》、平东经联社与信展五金厂签订的《合作开发意向协议》、东村三经济社与展盈公司签订的《合作开发协议》及其《补充协议》无效，改判平东经联社、信展五金厂、展盈公司立即将粤（2017）佛南不动产权第0＊＊＊＊＊＊6号、第0＊＊＊＊＊＊8号两地块【即＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊地块】交还给东村三经济社，平东经联社、信展五金厂、展盈公司按实际占用面积7762.50平方米共同向东村三经济社支付占有使用费7955010元（参照平东经联社、信展五金厂、展盈公司约定的计租标准计算，暂计至2019年4月30日，主张至两地块实际交还之日）；3.本案全部诉讼费由平东经联社、信展五金厂、展盈公司承担。事实和理由:一、一审法院以案涉两地块的开发经东村三经济社的上级平东经联社的股东讨论及表决，且东村三经济社有股东代表参与，并经＊＊集体资产管理交易中心的公开招标，东村三经济社有配合展盈公司建设、验收等为由，认定案涉《合作开发协议》《合作开发意向协议》等合同有效，与本案事实及相关法律规定不符，存在明显错误。1.平东经联社召开的股东会无权对属于东村三经济社的案涉两地块事项作出表决，案涉两地块的开发，属于涉及东村三经济社本集体经济组织成员切身利益的重大事项，依据《广东省农村集体经济组织管理规定》第九条之规定，必须提交东村三经济社成员大会讨论决定，其它任何单位及组织均无权就此作出决定。第一，案涉两地块为农村集体所有土地，依据《中华人民共和国土地管理法》（2004）第十五条第二款之规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。第二，案涉两地块的开发亦未按《佛山市南海区集体建设用地使用权出让出租管理办法》的通知（南府［2011］308号）第七条等有关规定的集体建设用地使用权出让、出租公开交易的办理程序进行表决。第三，如上所述，案涉《合作开发协议》《合作开发意向协议》等合同明显与相关法律、法规不符，故应当无效。2.即便按《佛山市南海区＊＊＊平东经济联合社＊＊＊＊＊＊＊＊地块ＢＯＴ合作开发竞投公告》来看，本案中据此所签订的《合作开发协议》《合作开发意向协议》等合同中约定的土地合作开发年限为33年，其明显超出了前述竞投公告中公示的25年年限，年限变更这一重要事项是未经东村三经济社本集体经济组织成员集体表决通过。且ＢＯＴ项目租赁案涉两地块的年限无论是25年，还是33年，均明显超出了《中华人民共和国合同法》规定的最长20年的租赁期限。二、一审法院未按实际占用面积判令平东经联社、信展五金厂、展盈公司支付土地占用使用费，与本案事实及相关法律规定不符。1.本案证据显示案涉两地块由平东经联社、信展五金厂、展盈公司违法占用，故其应共同支付占有使用费。2.《合作开发意向协议》虽附有一份2012年11月19日平东经联社《关于是否同意通过平东经联社土地使用权出租期限标准方案的决议》，但案涉两地块开发年限的变更属于涉及东村三经济社本集体经济组织成员切身利益的重大事项，必须提交东村三经济社成员大会讨论决定，其它任何单位及组织均无权就此作出决定。3.即便按《关于是否同意通过平东经联社土地使用权出租期限标准方案的决议》，年限变更33年的前提应是案涉开发项目需实施报建且需建地下车场，并经评估其投资额应超过1.2亿元。而一审中信展五金厂、展盈公司一再否认东村三经济社主张的实际占用面积7762.50平方米，并认为仅有4500平方米，但其提交的《房地产估价报告》显示的两地下停车场的面积就已达8403.91平方米，其主张明显与《房地产估价报告》的记载自相矛盾。平东经联社事实上也确认在该4500平方米之外另有公用通道以及实际占用的事实。4.案涉两份不动产权证清楚地显示＊＊广场1、2的独用宗地面积共为11962.50平方米，故扣除东村三经济社另行租赁给信展五金厂、展盈公司的另两块地4200平方米，即案涉的实际占用面积为7762.50平方米，一审法院完全可以通过委托有资质的第三方机构依法鉴定即可查明，但一审法院以另案诉讼为由拒不作出处理，明显与本案事实和相关法律规定不符。 平东经联社上诉请求：1.确认平东经联社已支付的1445700元系平东经联社向东村三经济社支付的土地使用费；2.东村三经济社承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定错误。实际上根据平东经联社与东村三经济社签订的《合作开发协议》，案涉项目的土地收益按平东经联社占20%，东村三经济社占80%的比例进行分配，故本案的土地使用费应按上述比例进行分配。平东经联社已支付了2013年10月开始至2018年12月土地租金1445700元，详见一审证据17、19。若一审判决无法确认该1445700元与本案的土地使用费有关，则东村三经济社已实际收取的1445700元构成不当得利，应当立即返还给平东经联社。 东村三经济社答辩称，平东经联社的上诉请求没有事实和法律依据，案涉证据显示案涉土地的实际占用面积按平东经联社的陈述为9.15亩（包括平东经联社自称的ＢＯＴ6.75亩及公用通道2.40亩），因此一审法院对于平东经联社上诉主张的1445700元所作的处理和认定符合本案事实。 平东经联社答辩称，一审法院关于合同有效的认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，东村三经济社的上诉理由不能成立。 信展五金厂答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。信展五金厂并非本案的适格被告和被上诉人，与本案无关，请求驳回东村三经济社对信展五金厂的所有诉讼请求。 展盈公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 东村三经济社向一审法院提出诉讼请求：1.确认东村三经济社与平东经联社于2013年7月31日签订的《合作开发协议》无效；2.确认平东经联社与信展五金厂于2013年12月16日签订的《合作开发意向协议》无效；3.确认平东经联社与展盈公司签订的《合作开发协议》及其《补充协议》无效；4.平东经联社、信展五金厂、展盈公司共同支付＊＊＊＊＊＊＊＊地块［即粤（2017）佛南不动产权第0＊＊＊＊＊＊6号、第0＊＊＊＊＊＊8号两土地］立即将前述两地块交还给东村三经济社，并判令平东经联社、信展五金厂、展盈公司共同支付＊＊＊＊＊＊＊＊地块［即粤（2017）佛南不动产权第0＊＊＊＊＊＊6号、第0＊＊＊＊＊＊8号两土地］的占有使用费461.16万元（暂按平东经联社、信展五金厂、展盈公司约定的计租标准计算，主张至平东经联社、信展五金厂、展盈公司将两地块实际交还之日：2013年10月1日至2016年3月31日，按4500平方米5万元／月标准计算；2016年4月1日至2018年9月30日，按4500平方米8.5万元／月标准计算；自2018年10月1日起以4500平方米为基数，按20.8元／平方米／月暂计至2019年4月30日）；5.平东经联社、信展五金厂、展盈公司承担本案所有诉讼费用。 一审法院查明：案涉项目建设用地是证号为粤（2017）佛南不动产权第0＊＊＊＊＊＊6号［原土地证号为佛府南集用（2009）第0＊＊＊＊＊＊2号,独用宗地面积为5660.6平方米］、粤（2017）佛南不动产权第0＊＊＊＊＊＊6号［原土地证号为佛府南集用（2009）第0＊＊＊＊＊1号，独用宗地面积为6301.9平方米］的土地，上述集体土地使用权的权利人为东村三经济社。 2011年5月13日，平东经联社公布股东代表名单，其中东村三经济社股东代表为九人。 2011年10月12日，东村三经济社召开股东代表会议。会议制定了《土地合作发展条款》，内容为：“1.合作期25年，大楼建筑期为24个月，25个月未建成大楼时，投资方按每月5万元金额向我方支付租金，25个月仍未建成大楼时，投资方按每月8.5万元金额向我方支付租金”；等等。会议记录附有图纸，上述土地发展条款由与会九名代表一致同意。 同年10月21日，平东经联社召开股东代表会议。会议经表决一致通过：1.＊＊＊＊＊＊＊＊号地块ＢＯＴ合作开发投标方案；2.＊＊＊＊＊＊＊＊地块ＢＯＴ合作开发投标方案。《土地ＢＯＴ合作开发框架条款》内容为：项目占地面积约4500平方米，现况为带租约厂房及商铺，投资方需自行与租户协商拆迁事项及补偿条款。合作年限为25年，大楼建筑期为24个月，若我方向投资方提供地块后第25个月投资方仍未建成大楼时，投资方需按每月50000元的金额向我方支付租金，如第31个月起投资方仍未建成大楼时，投资方需按每月85000元向我方支付租金；等等。 东村三经济社的九名股东代表作为平东经联社的股东代表参与了表决，并投了赞成票。 同年10月25日，佛山市南海区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊发布《＊＊＊＊＊＊＊＊地块ＢＯＴ合作开发竞投公告》，公示项目面积为4500平方米，合作起止期限为合同期从交付使用之日起共25年；等等。 同年11月3日，佛山市南海区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊与信展五金厂签订《竞投租赁成交确认书》，确认上述项目由信展五金厂竞得。 2013年7月31日，平东经联社（甲方）与东三村经济社（乙方）签订《合作开发协议》，约定：项目地址包括＊＊＊＊＊＊地块及＊＊＊＊＊＊＊＊地块。由协议签订日起至2017年12月31日止，合作开发联合地块所产生经济收益由甲、乙双方以上述界限面积按比例进行分配。自2018年1月1日起，合作开发土地收益按甲方占20%，乙方占80%比例进行分配。此分配方式执行至本合作开发土地上盖物业合同期结束为止。租金收取由甲方先行向开发方收取，在租金到账后需于3个工作日内向乙方支付相应款项。双方均有义务协助项目投资方进行规划报建、办理经营所需的各种证照的义务与责任。 同年12月16日，平东经联社（甲方）与信展五金厂（乙方）签订《合作开发意向协议》，约定：乙方于2011年11月3日公开竞投中竞得＊＊＊＊＊＊＊＊地块ＢＯＴ合作开发项目。项目土地面积约4555.07平方米。该地块开发经营合作的正式期限从该大厦落成之日起算，依招标公告不少于25年，但按甲方以开发商的投资额及地下停车场建设情况可另行确定土地使用年限的规定，双方同意确切的正式合作期限以该地建成后的投资额及地下停车场建筑情况的具体参数签订补充条款来确认。因项目建成前有建筑期，在建筑期间头24个月为免费使用期，即以2013年10月1日起计建筑期至2015年9月30日止；第25至30个月付甲方土地使用费为每月共50000元，第31至60个月付甲方土地使用费为每月共85000元，即最长建筑期为五年；超过期限甲方以正式合作期间收益分成来收取收益。 同年7月9日，东村三经济社（甲方）与信展五金厂（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方租赁土地使用权，面积为2700平方米。同年7月31日，双方就该2700平方米的土地开发签订《合作开发协议》。 2014年5月23日，平东经联社、东村三经济社及信展五金厂共同向＊＊经促局出具《项目开发情况说明函》，内容为：项目由信展五金厂分别与平东经联社及东村三经济社签订土地租赁合同。1.项目对应的土地为佛府南集用（2009）第＊＊＊＊＊＊2号及佛府南集用（2009）第＊＊＊＊＊＊1号，使用面积为6301.9平方米及5660.6平方米，共计11962.5平方米。2.两地块中的共4555.07平方米土地，由东村三经济社委托平东经联社出租予信展五金厂。3.佛府南集用（2009）第＊＊＊＊＊＊2号土地中的2700平方米土地，由东村三经济社直接出租予信展五金厂。4.余下部分由东村三经济社自行用于道路建设及其他；等等。 2015年12月3日，平东经联社召开股东代表会议，并就信展五金厂申请改用展盈公司名义作为地块开发的实际主体进行表决，包括五名东村三经济社股东代表在内的全部与会股东代表一致同意上述变更。 同年12月10日，平东经联社（甲方）、信展五金厂（乙方）、展盈公司（丙方）签订《协议》，约定：甲方同意由丙方单方履行《合作开发意向协议》中关于乙方的义务并享有相关的权利，为合作开发的实际投资主体；乙方将甲乙双方签订的《合作开发意向协议》中属于乙方的权利、义务全部转移至丙方，丙方同意并接受《合作开发意向协议》中所规定乙方应承担的全部责任权利、义务。 同日，平东经联社（甲方）与展盈公司（乙方）签订《合作开发协议》，约定：合作开发主体转为乙方，《合作开发意向协议》项下信展五金厂的一切权利义务由乙方履行，并按《合作开发意向协议》内容条款不变，签订《合作开发协议》。在建筑期间头24个月为免费使用期，即以2013年10月1日起计建筑期至2015年9月30日止。第25至30个月付甲方土地使用费为每月50000元，第31至60个月付甲方土地使用费为每月85000元。2018年10月1日至2023年9月30日总金额为5616000元。 2017年4月10日，东三经济社召开股东代表会议，与会九名股东代表一致同意将1500平方米土地以50元／月／平方米出租给梁某1，合同期限至2044年6月30日，由2018年1月1日开始计租。 同年6月12日，东村三经济社（甲方）与展盈公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将面积为1500平方米的土地出租给乙方，租金为每月每平方米50元。 同年6月28日，平东经联社、东村三经济社、展盈公司（甲方）与佛山市＊＊土地房地产评估有限公司（乙方）签订《房地产评估委托合同书》，约定：评估项目和名称内容为＊＊＊＊＊＊＊＊地块ＢＯＴ合作开发项目＊＊广场1、＊＊广场2的建筑物投资总额。评估目的为因甲方之间签订了《合作开发协议》，合同约定“以开发商的投资额及地下停车场建设情况确定土地使用年限”，现项目已经竣工并通过了有关部门的综合竣工验收，符合确定投资额的条件。为明确项目的投资额，甲方共同委托乙方对项目进行评估，并以乙方出具的《评估报告》作为委托方确定＊＊广场1、＊＊广场2建筑物的投资总额的合法依据。 同年7月3日，佛山市恒邦土地房地产评估有限公司作出评估报告，估价结果为案涉建筑物的价值为12925.04万元。 同年7月12日，平东经联社、东村三经济社、展盈公司共同确认上述报告内容。同日，平东经联社（甲方）与展盈公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：甲方和乙方一致同意《合作开发协议》项下合作项目的建筑期为从2013年10月1日起至2018年9月30日止，建筑期间的土地使用费为2013年10月1日至2015年9月30日免费使用，2015年10月至2016年3月每月使用费为50000元，2016年4月1日至2018年9月30日每月使用费为85000元。项目合作开发正式期限由2018年10月1日起至2051年9月30日止。 另查1，案涉项目以东村三经济社的名义报建及验收。验收合格后，东村三经济社办理了案涉建筑物＊＊广场1、＊＊广场2的不动产权证，权利人为东村三经济社。 另查2，平东经联社向东村三经济社支付了2013年至2018年期间的地租6504686.57元。平东经联社主张其中的1445700元为案涉项目及公共通道的土地使用费。 一审法院认为，本案为合同纠纷。根据双方的诉辩意见，一审法院对案件的争议焦点作如下分析： 一、合同效力评价 1.东村三经济社主张合同无效的依据，是案涉土地开发未经村内民主议定程序，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》及《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定。虽然本案没有证据显示，案涉土地开发经过集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，但平东经联社提供的证据可以证明案涉土地开发的主要条款即《土地合作发展条款》，是由东村三经济社股东代表拟定并一致同意通过，此后平东经联社在《土地合作发展条款》基础上制定案涉项目的ＢＯＴ合作开发投标方案，东村三经济社的股东代表参与了该方案的表决并投赞成票。因此，案涉的土地开发经过了一定的讨论及表决程序，东村三经济社的股东代表对此知悉并同意。 2.信展五金厂通过佛山市南海区＊＊＊＊集体资产管理交易中心的公开招标竞得案涉的ＢＯＴ合作开发项目，而非私下与平东经联社签订开发合同，故其作为竞投人对合同符合民主议程程序具有合理信赖。 3.虽然协议的出租方为平东经联社而非土地权属人东村三经济社，但平东经联社与东村三经济社已另行签订《合作开发协议》就案涉土地开发及收益分配进行了约定，而东村三经济社在《项目开发情况说明函》亦明确其委托平东经联社出租案涉土地，故平东经联社出租案涉土地并非无权处分。 4.在合作过程中，东村三经济社的股东代表一直参与平东经联社的股东会议，并就合同的签订进行了表决。在案涉项目竣工并通过竣工验收后，平东经联社、东村三经济社、展盈公司共同委托房地产评估机构对项目的投资额进行评估，以确定正式使用年限。在《房地产估价报告》作出后，平东经联社、东村三经济社、展盈公司共同确认报告内容，而平东经联社与展盈公司于同日根据报告内容签订《补充协议》，由此推断，东村三经济社一直参与合同的拟定，并知悉最终的合同内容。 5.项目从竞投的2011年到竣工验收的2017年前后共计六年，在此期间，投资方信展五金厂、展盈公司持续进行土地整理及开发建设，东村三经济社在此过程中亦一直配合展盈公司以东村三经济社的名义进行建设、验收，并另行出租两处土地予展盈公司以配合项目开发，期间没有提出任何异议。信展五金厂、展盈公司基于合理信赖投入巨额资金进行项目开发，而东村三经济社在开发完成、建筑物投入使用后，随即主张合同无效，有违诚实信用原则。 综上分析，东村三经济社主张合同无效，一审法院不予支持。 二、土地使用费金额 1.根据平东经联社与东村三经济社签订的《合作开发协议》，案涉项目的土地收益按平东经联社占20%、东村三经济社占80%的比例进行分配，故本案的土地使用费应按上述比例分配。 2.根据ＢＯＴ合作公告、《合作开发意向协议》、《合作开发协议》及东三村经济社、平东经联社、信展五金厂共同出具的《项目开发情况说明函》，信展五金厂、展盈公司根据合同所租赁的土地面积为4555.07平方米。由于本案为合同纠纷，故一审法院在本案中仅就上述合同项下4555.07平方米的土地使用费进行核算。东村三经济社主张其土地被他人占用存在损失，可依据另行主张，一审法院在本案中不作处理。 3.根据平东经联社与展盈公司签订的《合作开发协议》及《补充协议书》，2013年10月1日至2015年9月30日免费使用土地，2015年10月1日至2016年3月31日每月使用费为50000元，2016年4月1日至2018年9月30日每月使用费为85000元，2018年10月1日至2023年9月30日总金额为5616000元即每月93600元。因此，土地使用费应按上述标准核算。 据此核算，截止至2019年9月30日，案涉土地的总土地使用费为3973200元，东村三经济社依约占其中的80%即3178560元。平东经联社主张其已向东村三经济社支付土地使用费1445700元，但东村三经济社予以否认。从平东经联社的证据来看，其主张的已付款项1445700元是从总付款6504686.57元中核算而来，但金额与合同之约定并不相符，计算标准亦不明确，且其自称该款项包含合同以外的其他2.4亩公共通道租金，故一审法院无法确认该1445700元与本案之土地使用费有关。对平东经联社主张已经支付1445700元，一审法院不予支持。因此，平东经联社应向东村三经济社支付3178560元，对东村三经济社超出上述部分的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、平东经联社应于判决发生法律效力之日起十日内支付柏丽道8-9号ＢＯＴ项目地块（约4500平方米）截止至2019年9月30日的土地使用费3178560元予东村三经济社。二、驳回东村三经济社的其他诉讼请求。平东经联社如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用普通程序，案件受理费全额收取67665.07元（东村三经济社已预交），由东村三经济社负担40628.34元，由平东经联社负担27036.73元。 二审期间，东村三经济社向本院提交了东村三所有权界线图，拟证明案涉土地的使用情况，即实际占用土地面积是7762.50平方米，其中并未包含1170.63平方米公共道路。 本院经核查认证如下，该证据与本案的实体处理不具有关联性，本院不予采信。 二审期间，平东经联社、信展五金厂、展盈公司均未向本院提交新证据。 经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费85296.37元，由佛山市南海区桂城街道平东社区东村三股份经济合作社负担67485.07元，由佛山市南海区桂城街道平东社区平东经济联合社负担17811.30元。 本判决为终审判决

审判长余珂珂 审判员李虹 审判员黄玉凤 二〇二〇年七月二十日 法官助理黄结仪 书记员蔡依丽

2020-12-04