原告（反诉被告）成都城投资产经营管理有限公司（以下简称城投公司）与被告（反诉原告）刘志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案受理。被告（反诉原告）刘志刚在法庭辩论终结前提出反诉，本院经审查后依法受理，并决定与本诉合并审理。本案依法由审判员徐俊杰适用简易程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）城投公司的委托诉讼代理人任成娇，被告（反诉原告）刘志刚的委托诉讼代理人冯涛、王天澜到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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城投公司向本院提出本诉诉讼请求：1．判令刘志刚立即将位于成都市锦江区皇经楼二街三楼，建筑面积为1442.84平方米的房屋腾空并交还给城投公司（庭审中，城投公司明确要求返还的房屋位于成都市锦江区皇经楼二街77号附1号三楼）；2．判令刘志刚按2.6元／㎡／日的标准立即向城投公司支付位于成都市锦江区皇经楼二街三楼房屋自2019年4月1日至付清之日止的占有使用费（暂算至2020年2月10日为1181685.96元），并以应支付的房屋占有使用费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向城投公司支付至付清之日止的资金占用利息；3．判令刘志刚按2.6元／㎡／日的标准立即向城投公司支付位于成都市锦江区皇经楼二街81、83、85、73、79、87、75、77、91、89号房屋尚欠的占有使用费共计124843.85元（上述房屋占用费共计713987.85元，扣除刘志刚于2019年4月10日支付的房屋占用费300000元并扣除租赁保证金289144元，尚欠124843.85元），并以应支付的房屋占有使用费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向城投公司支付至付清之日止的资金占用利息；4．判令刘志刚承担本案诉讼费用。 事实和理由：2013年12月8日，城投公司作为甲方与刘志刚作为乙方签订了《成都城投资产经营管理有限公司房屋租赁合同（成城资租南字351号）》（以下简称租赁合同），约定刘志刚租赁城投公司位于成都市皇经楼二期Ｂ区2号楼的房屋，建筑面积4190.49㎡，租期五年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止；租金按照房屋建筑面积计算，房屋租金标准为23元／㎡／月。合同尾部备注“租金从第三年起，逐年递增壹元正”。合同第八条第（四）款约定“租赁期满，乙方应如期腾空房屋并交还房屋。如乙方逾期未归还，则每逾期一日按本合同约定的每日租金的3倍向甲方支付违约金。”合同签订后，刘志刚向城投公司支付了289144元租赁保证金，城投公司依约交付了房屋。租赁合同到期前，城投公司多次口头告知刘志刚合同到期后不再续签合同。但租赁合同到期终止后，刘志刚一直未按照约定向城投公司交还上述租赁房屋，在城投公司不知情的情况下于2019年4月10日单方向城投公司账户转账300000元。后经城投公司多番努力，在2019年6月至2019年9月期间收回了上述租赁房屋中的部分房屋（具体为位于成都市锦江区皇经楼二街81、83、85、73、79、87、75、77、91、89号房屋）。上述已收回房屋的占有使用费与刘志刚已支付的租赁保证金289144元及2019年4月10日支付的300000元抵销后，刘志刚尚欠该部分房屋占有使用费124843.85元。除上述已收回房屋外，仍有1442.84平方米的房屋刘志刚拒不交还，也拒不支付房屋占有使用费。 刘志刚本诉辩称，城投公司发出的腾退通知书明确2019年4月1日后案涉房屋不再出租给刘志刚，租赁合同约定的标的物系整栋楼，城投公司已将整栋楼收回，且已将一楼、二楼出租出去，建立了新的租赁关系，故不存在交还问题，也不存在房屋占用费的问题，城投公司主张的占用费标准没有任何法律依据。双方签订的合同已于2019年3月31日到期，刘志刚已将租赁房屋交还，房屋占用费系基于物权产生，系物上请求权产生的占用费，2019年4月1日之后刘志刚未实际占用房屋，双方之间已无合同关系，城投公司无权主张房屋占用费。双方亦未约定房屋占用费按合同最后一期租金的三倍计算。 刘志刚向本院提出反诉诉讼请求：1．判令城投公司立即向刘志刚支付违约金326858.22元（庭审中，刘志刚阐明违约金系按照租赁合同最后三个月的租金计算。）；2．判令城投公司立即向刘志刚退还租赁保证金289144元；3．判令城投公司立即向刘志刚退还续租预付租金300000元；4．判令城投公司立即向刘志刚支付续租预付租金及租赁保证金的资金占用利息（续租预付租金自2019年4月11日起，租赁保证金自2019年4月1日起按同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起以589144元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付全部款项为止）；5．本案诉讼费由城投公司承担。 事实与理由：2013年12月8日，刘志刚与城投公司签订房屋租赁合同，约定刘志刚承租城投公司位于成都市锦江区平方米的房屋，租赁期限为2014年4月1日至2019年3月31日。合同第九条约定：“租赁期满，若乙方仍需继续租赁该房屋……在同等条件下，乙方享有优先承租权。”刘志刚在租赁期限届满前向城投公司提出续租申请，城投公司已经同意，并于2019年4月10日收取了原租期届满后一季度的续租租金。但城投公司于2019年4月26日发出腾退通知，表明双方租赁合同已经于2019年3月31日到期，不再与刘志刚续签租赁合同。实际上，城投公司在租赁期满前已经与次承租人洽谈直接建立租赁关系事宜，并在期满后陆续与次承租人签订了租赁合同。城投公司拒绝与刘志刚签订书面续租合同，亦未向刘志刚告知招租条件，损害了刘志刚的优先承租权，系严重违约行为。城投公司的行为造成了刘志刚的巨大经济损失。 城投公司反诉辩称，优先承租权并非法定权利，应遵从当事人的约定。租赁合同第九条约定，租赁期满，若刘志刚仍需继续租赁该房屋，应至少提前30日内向城投公司提出书面申请，并重新签订租赁合同，在同等条件下，刘志刚享有优先承租权。刘志刚享有优先承租权的前提条件是刘志刚应至少提前30日内向城投公司提出书面续租申请。但在租赁合同到期前30日内，刘志刚并未提出书面续租申请，故刘志刚不具备合同约定的享有优先承租权的前提条件，应视为刘志刚放弃了优先承租权。租赁合同到期后，刘志刚在未经城投公司同意的情况下，于2019年4月10日向城投公司转款300000元，城投公司于2019年4月26日向刘志刚送达《腾退通知书》明确告知刘志刚案涉租赁合同已经到期，不再续签合同。根据法律规定，城投公司享有不再与刘志刚续签合同的权利，且已履行了告知义务。在租赁合同到期后，刘志刚一直拒不腾退并返还案涉租赁房屋，且城投公司了解到刘志刚将租赁房屋分别转租给了多个不同的第三人，租赁期限均超过案涉合同租赁期限。为了维护社会稳定、减少双方的损失，城投公司才于租赁期限届满3个月后与案涉租赁房屋的次承租人签订租赁合同，收回了部分租赁房屋。城投公司与次承租人签订租赁合同的行为系城投公司为了收回租赁房屋的自救行为，并未侵犯刘志刚的优先承租权。刘志刚对其所主张的损失并未提供相应证据证明，亦未提供要求城投公司支付362858.22元违约金的依据。 根据租赁合同第五条约定，若刘志刚存在违约行为给城投公司造成损失的，城投公司有权拒绝退还保证金。因刘志刚在租赁期限届满后未按时腾退并返还房屋，已构成违约，这一违约行为给城投公司带来的直接损失就是房屋占有使用费。故城投公司有权不退还保证金，直接用于抵扣刘志刚应支付的房屋占有使用费，且不用计算租赁保证金的资金占用利息。由于案涉房屋租赁期限届满后，刘志刚既未返还房屋亦未支付房屋占有使用费，其于2019年4月10日支付的300000元可以视为刘志刚支付的房屋占有使用费，故城投公司有权直接用于抵扣刘志刚应支付的房屋占有使用费，且该300000元也不应计算资金占用利息。前述保证金289144元及300000元，城投公司在本诉请求中已主动抵扣，在本案反诉中不应对上述两笔款项再次进行处理，以免重复。综上所述，刘志刚的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2013年12月8日，刘志刚与城投公司签订《房屋租赁合同》约定：刘志刚承租城投公司位于成都市皇经楼二期Ｂ区2号楼，建筑面积共计4190.49平方米的房屋。租期五年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止。租金为23元／月／平方米，按房屋的建筑面积计算。合同签订当日刘志刚一次性交付三个月租金共计289144元，以后租金按季提前30日缴纳，逾期未交按该租期租金总额的0.5%收取每日滞纳金。如刘志刚拖欠租金逾期30日，城投公司有权终止合同，并要求刘志刚承担剩余租金总额10%的违约金。刘志刚应在合同签订当日支付租赁保证金289144元，租赁期届满时，如刘志刚无违约行为，刘志刚凭保证金票据由城投公司无息退还，如刘志刚出现合同约定的违约行为，城投公司有权拒绝退还保证金。承租期内，水、电、气等费用由刘志刚自行承担，刘志刚应保证按期向有关部门、单位缴纳，并在每次缴纳租金时一并将缴费凭证复印件交于城投公司，若刘志刚没有缴纳或没有及时缴纳的，城投公司有权在刘志刚缴纳的保证金中予以扣除。租赁期满，刘志刚应如期腾空房屋并退还房屋，如刘志刚逾期未归还，则每逾期一日按合同约定的每日租金的3倍支付违约金，刘志刚未如期腾空房屋或房屋中仍有余物的，刘志刚同意房屋中未搬迁的所有物品由城投公司处置。若城投公司违反合同约定，应向刘志刚支付相当于3个月房屋租金的违约金。租赁期满，若刘志刚仍需租赁该房屋，应至少提前30日向城投公司提出书面申请，并重新签订租赁合同，在同等条件下，刘志刚享有优先承租权。合同末尾手写备注：租金从第三年起，每平方递增壹元正。 合同签订后，城投公司于2014年2月24日向刘志刚出具《收据》载明收到刘志刚皇经楼二期Ｂ区2号楼租赁保证金289144元。后刘志刚将所承租的房屋分别转租给不同的第三人。 2019年4月10日，刘志刚向城投公司转入300000元。 2019年4月26日，城投公司向刘志刚出具《腾退通知书》，告知刘志刚双方于2013年12月8日签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月31日到期，在此之前城投公司工作人员已口头告知刘志刚不再续签合同，但合同到期后刘志刚未按时依约交还房屋，且在无合同依据的情况下一直使用该房屋。特通知刘志刚双方的租赁合同关系已于2019年3月31日终止，刘志刚于2019年4月30日前腾退并移交上述租赁房屋，并与城投公司就腾退移交房屋前的房屋占用费（按照最后一期租金标准算）等相关费用进行结算。刘志刚于2019年4月10日转入城投公司账户的300000元不视为刘志刚缴纳的房屋租金，在双方结算房屋占用费等相关费用过程中一并结算。 2019年4月28日，城投公司向刘志刚位于成都市武侯区的地址分别邮寄《腾退通知书》，邮件分别于2019年4月29日、2019年6月1日签收。该《腾退通知书》同时在案涉租赁房屋处进行了张贴。 城投公司提交的《房屋占有使用费计算明细》载明，位于皇经楼二街三楼即77号附1号建筑面积为1442.84平方米的房屋至今未收回，占用费应从2019年4月1日起计算至房屋交还之日止。皇经楼二街81、83、85号共计572.35平方米的房屋于2019年9月3日收回，占用费应从2019年4月1日计算至9月2日。皇经楼二街73号77.84平方米的房屋于2019年7月18日收回，占用费应从2019年4月1日计算至7月17日。皇经楼二街79号169.59平方米的房屋于2019年5月27日收回，占用费应从2019年4月1日计算至5月26日。皇经楼二街87号191.3平方米的房屋于2019年7月16日收回，占用费应从2019年4月1日计算至7月15日。皇经楼二街75号（一楼）、77号（二楼）共计1465.29平方米的房屋于2019年6月23日收回，占用费应从2019年4月1日计算至6月22日。皇经楼二街91号101.98平方米的房屋于2019年9月1日收回，占用费应从2019年4月1日计算至8月31日。皇经楼二街89号207.48平方米的房屋于2019年6月4日收回，占用费应从2019年4月1日计算至6月3日。 同时查明，2019年4月24日，皇经楼二期Ｂ区2号楼多户租户向城投公司发出《申请书》，表示愿意以原承租价格与城投公司签订租赁合同。2019年7月1日，城投公司将锦江区皇经楼二街81、83、85号房屋出租给徐红萍，租赁期限从2019年9月3日起至2024年8月2日止；将锦江区皇经楼二街73号房屋出租给叶忠伟，租期从2019年7月18日起至2023年7月17日止；将锦江区皇经楼二街89号房屋出租给吴忠翔，租期从2019年6月4日起至2023年6月3日止；将锦江区皇经楼二街87号房屋出租给陈木华，租期从2019年7月16日起至2023年7月15日止；将锦江区皇经楼二街79号房屋出租给刘光俊，租期从2019年5月27日起至2021年5月26日止；上述房屋初始租金均高于26元／平方米／月，最高为70元／平方米／月，均约定按年递增。城投公司提交的房屋占用费计算明细载明：皇经楼二街75号（一楼）、77号（二楼）房屋（建筑面积1465.29平方米）收回时间为2019年6月23日，房屋占用费从2019年4月1日计算至2019年6月22日；皇经楼二街91号房屋（101.98平方米）收回时间为2019年9月1日，房屋占用费从2019年4月1日计算至2019年8月31日。 另查明，成都市皇经楼二期Ｂ区1、2、3号楼及相应地下室工程是由成都市中锦建设投资有限责任公司建设，该工程已于2014年4月17日竣工验收备案。成都市中锦建设投资有限责任公司将上述项目1号楼、2号楼内部分房屋出售给城投公司。 庭审中，城投公司陈述已将案涉73、75、77、79、81、83、85、87、89、91号房屋收回，仅77号附1号三楼房屋未收回，所主张的已收回房屋的占有使用费以城投公司与案外人签订的租赁合同所约定的租期起始日作为收回时间。刘志刚陈述城投公司已于2019年4月1日将整栋出租房屋收回。双方一致陈述2019年3月31日前的房租已结清，77号附1号的房屋现已上锁，屋内尚有健身器材未处理。 本案在审理过程中，本院要求城投公司、刘志刚完成案涉77号附1号租赁房屋的交付，双方约定于2020年4月7日一同前往77号附1号房屋办理腾退返还手续。庭审时，城投公司陈述该房屋目前仍未交接，因物业公司告知刘志刚从2018年10月开始就未交物业管理费，要求刘志刚结清至2020年4月的物管费才能搬走剩余物品，刘志刚提出缴纳至2019年4月以前的物管费，但物业公司不同意，各方对此协商无果。 上述事实的认定，有双方当事人的庭审陈述及城投公司提交的城投公司营业执照、刘志刚身份证复印件、建设工程规划许可证、《竣工验收备案表》、《协议书》、《房屋租赁合同》、《收据》、《腾退通知书》、ＥＭＳ邮寄单及查询单截图、视频资料、《情况说明》，刘志刚提交的《房屋租赁合同》、《腾退通知书》、城投公司与次承租人签订的《房屋租赁合同》复印件、次承租人工商登记信息、《申请书》、中国农业银行交易明细等证据材料在案为证。 刘志刚庭审中出示了落款日期为2019年3月26日的《续租申请》打印件，城投公司对该申请的真实性不予认可，因刘志刚未提供签收回执，故本院对该证据不予采纳

一、被告（反诉原告）刘志刚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）成都城投资产经营管理有限公司支付房屋占有使用费372854.6元； 二、被告（反诉原告）刘志刚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）成都城投资产经营管理有限公司支付违约金200000元； 三、原告（反诉被告）成都城投资产经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告（反诉原告）刘志刚预付租金300000元，并支付资金占用利息（计算方式：以预付租金300000元为基数，从2020年2月28日起至预付租金退还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告（反诉被告）成都城投资产经营管理有限公司的其他本诉诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）刘志刚的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取8279元，由原告（反诉被告）成都城投资产经营管理有限公司负担4649元，被告（反诉原告）刘志刚负担3630元。反诉案件受理费减半收取6603.5元，由原告（反诉被告）成都城投资产经营管理有限公司负担2105元，被告（反诉原告）刘志刚负担4498.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院

审判员徐俊杰 二〇二〇年八月十三日 书记员王渭雨

2020-11-30