原告徐芳（以下简称原告）与被告北京泛海东风置业有限公司、泛海物业管理有限公司（以下分别表述时称泛海置业公司、泛海物业公司，一并表述时简称二被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨振中，泛海置业公司的委托诉讼代理人苏荣城、王天祺，泛海物业公司的委托诉讼代理人史良玉、张静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结

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原告向本院提出诉讼请求:二被告为原告更换或维修新风系统及管道、抽油烟机及管道。事实与理由：原告与泛海置业公司于2014年12月10日签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，原告购买坐落于北京市朝阳区ｘｘ路ｘｘ号房屋，该房屋为精装修房屋。原告已经按照约定向泛海置业公司支付了全部房款，泛海置业公司于约定交房日期向原告交付了涉案房屋。但原告在居住使用过程中发现泛海置业公司交付的房屋装修存在严重问题，因此多次找到二被告进行维修，但时至今日仍未解决。双方签订的预售合同第十七条、第十八条对商品房质量、装饰、设备标准的约定及住宅保修责任进行了明确的约定。同时《泛海国际居住区泛海世家住宅质量保证书》约定，泛海置业公司已委托泛海物业公司对涉案房屋进行维护保养，因房屋交付过程、保修期内等与住宅质量保修有关事宜（包括但不限于与住户的往来函件、保修费用收取、保修事项的确认与验收等）均由泛海物业公司负责。保修事项及期限亦有明确约定。《住宅室内装饰装修管理办法》第三十二条规定：“在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起算。”原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 泛海物业公司辩称：原告房屋的新风系统和抽油烟机系统原配就是这样，我公司已经多次向原告解释过了，原告可以自行更换，我公司没有看到原告要求更换抽油烟机和管道的报修记录。我公司已经履行了物业公司的职责，第一时间将问题报给了开发商，我公司不是责任主体，不应由我公司赔偿。我公司也一直在为业主解决问题，也免费提供了一些增值服务，不应让我公司支付违约金。 泛海置业公司辩称：原告房屋新风系统的品牌出风量符合交房规范，原告也曾予以确认并验收完毕。质量保证书约定有两年的质保期，质保期期间没有任何问题，现在质保期已经过了，我公司也本着可修尽修的原则给原告修了，但超过合同约定的部分我公司无法做到。原告提出超出合同约定的要求，我公司对此不存在相应责任。原告主张的违约金没有事实和法律依据。 原告就其主张向本院提交以下证据：1．《商品房预售合同》及发票；2．照片及返修记录单，欲证明抽油烟机的烟道有问题，新风系统没有达到净化空气的作用。 二被告就原告提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可，我公司已经按照合同约定尽到了合同义务及维保义务，不存在违约和拒不履行合同的行为；对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，原告没有提供拍摄时间和拍摄部位，空气检测不在合同约定范围内，维修单上没有我公司的签字。 泛海置业公司就其主张向本院提交以下证据：1．《商品房预售合同》；2．商品房交接材料；3．《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》；4．报修单。 原告就泛海置业公司提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可，证明目的不认可，通过合同可知原告的房屋单价及总价较高，属于精装修房屋，附件也对装修标准作出了约定，因此二被告需要对装修部分承担修理或更换的义务；对证据2的真实性认可，证明目的不认可，该验收仅是对防水、消防等验收，并不包含原告起诉的事项，且部分业主在验收时已经注明存在的问题；对证据3的真实性认可，证明目的不认可，该证据也说明原告起诉的事项在保修期内，该证据针对的是非精装修房屋，而原告房屋为精装修房屋，二被告的义务要高于该证据的规定；对证据4的真实性认可，证明目的不认可，该证据也说明了原告一直在反映装修质量问题，二被告也存在相应问题。 泛海物业公司就泛海置业公司提交的证据均予以认可，其未向本院提交任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。 本院根据现有证据依法确认如下事实：原告系北京市朝阳区ｘｘ路ｘｘ号（以下简称涉案房屋）业主，泛海置业公司系该房屋的开发建设单位，泛海物业公司系该房屋的物业服务企业。2014年12月10日，原告作为买受人与泛海置业公司作为出卖人签订了《北京市商品房预售合同》，合同附件六中关于装饰和设备标准约定：买受人对上述装修、装饰、设备标准有异议的，必须在保修期内提出；如买受人在保修期届满后提出异议，出卖人不承担任何责任。涉案房屋的《住宅质量保证书》中标明室内装修的保修期限为2年，保修起始时间自《泛海国际居住区（泛海世家）房屋交付通知书》约定的交房日期最后期限的第二日计算；泛海置业公司已委托泛海物业公司对本小区主张进行维护保养，因房屋交付过程、保修期内等与住宅质量保修有关事宜（包括但不限于与住户的往来函件、保修费用收取、保修事项的确认与验收等）均由泛海物业公司负责。 2016年3月29日，原告签署了涉案房屋的商品房交接单，并于同日填写了验房记录单，其中没有关于新风系统及抽油烟机系统问题的反馈记录。 2018年8月16日，原告向本院递交了本案的起诉状。 原告主张涉案房屋存在的问题包括新风系统温度和质量不达标，抽油烟机常反味等。经询，原告和二被告均未就本案涉及的工程质量问题申请鉴定

驳回原告徐芳的全部诉讼请求。 案件受理费50元，由原告徐芳负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院

审判长史震 审判员刘鹏 审判员谷培培 二〇二〇年七月三十一日 书记员邓嘉男

2020-11-09