上诉人罗章振与被上诉人中国南方航空股份有限公司深圳分公司（以下简称南航深圳分公司）、深圳市南方航空经济发展有限公司（以下简称深圳南航公司）、深圳市航天物业管理有限公司（以下简称深圳航天物业公司）、邵向明房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初27252号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结

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上诉人罗章振上诉请求：撤销原审民事裁定，发回一审法院进行实体审理。 被上诉人南航深圳分公司、深圳南航公司、深圳航天物业公司、邵向明未向本院提交书面答辩意见。 罗章振向一审法院起诉请求：1.判令南航深圳分公司、深圳南航公司将深圳市××××街道明珠花园8栋1单元6Ｂ（以下称涉案房屋）交付给罗章振；2.判令南航深圳分公司、深圳南航公司迟延交付房屋的违约金（违约金从2018年5月16日开始计算，暂时计算至2018年8月31日，按涉案房屋租金5000元每月，小计17500元，判决支付至实际将涉案房屋交付给罗章振之日止）；3.判令深圳航天物业公司与罗章振签订《物业管理服务合同》；之后，行使物业管理的权利和义务，阻止邵向明侵占涉案房屋的行为；4.由南航深圳分公司、深圳南航公司、深圳航天物业公司承担本案的全部诉讼费用。 南航深圳分公司、深圳南航公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除罗章振与南航深圳分公司签订的《南航明珠花园商品房订购合同》；2.本案诉讼费由罗章振承担。 一审法院认定事实：2012年7月19日，罗章振（甲方）与邵向明（乙方）签订《房产转让协议书》，约定：甲方同意将以其名义内部所购买的位于深圳市宝安区西乡宝安大道与航城大道交叉口西北侧地块“南航明珠花园”设计户型为“120平方米以上”的集资房一套及该房产附带的“南航明珠花园”楼盘集体分摊承建所得商铺、车位等所有的产权转让给乙方，乙方同意除支付集资购房款外再给甲方17万元作为转让费；该集资房由甲方于2009年6月以其名义向“南航明珠花园”开发商申请购买设计户型为建筑面积“120平方米以上”集资房一套，包括赠送面积及该房产附带集体分摊的商铺、车位等所有产权（该房产至今尚未建成，房号需建成后才能确定）；2012年8月1日前，乙方应向甲方支付470000元，其中300000元用于甲方已向“南航明珠花园”开发商支付第一期集资款，即房屋地价及工程设计款等，余款170000元为乙方向甲方支付的该集资房转让费，以上款项还清后，乙方拥有以甲方名义购买该集资房的购房权，甲方明白并应无条件配合；乙方不得迟于“南航明珠花园”开发商公告的工程建设款、办理房产证税费及其他相关款项缴交最后期限前五个工作日，向甲方支付对应款项，甲方向乙方开具相应收据，在甲方向“南航明珠花园”开发商和相关部门缴交相关款项后，甲方应向乙方提交由开发商出具的工程建设款、有关部门出具的办理房产证税费及其他相关款项收据原件，并由乙方保管，乙方向甲方开出收据；乙方按上述规定按时支付相关款项的前提下，自“南航明珠花园”开发商向甲方移交该房产权之日起，该房产实际使用权直接移交乙方居住、收益，乙方即行使基于实际产权人对该房屋的所有权益，包括该集资房附带的车位权益、赠送面积以及商铺收益；同时，物业管理、房屋维修基金、水、电、煤气、有线电视等费用由乙方自理，至此，乙方实际拥有该集资房及附带的所有产权；甲、乙双方需及时主动配合办理好房产证（蓝本）以及蓝本换红本的手续，办理好的房产证原件由乙方保管，并再补充追加制定一份带有该房产房号的买卖合同（补充合同基于本协议内容）。按照该集资房更名适用的国家政策规定，自可以合法更名之日起三个月内，甲方应保证协助乙方将该集资房更名为乙方名下，办证及过户所需相关费用由乙方承担；如甲方因自身原因未能履行本协议，除退还乙方已支付的款项、利息及装修费用外需赔偿乙方所缴款项等额的违约金，如乙方违反协议内容，甲方有权收回该集资房产权和使用权，造成损失由乙方承担；甲方确认其配偶已明白并同意甲方签订本协议，并同意以后由甲方全权处理该房产后续相关的所有事宜；及其他内容。罗章振与邵向明于一审庭审中确认，双方签署该《房产转让协议书》时，深圳南航公司并不知情，且深圳南航公司原则上不支持非员工之间进行转让。 2015年6月15日，深圳南航公司（甲方）与邵向明（乙方）签订《南航明珠花园商品房订购合同》，约定：甲方经批准取得位于深圳市××××街道的宗地编号为Ａ115—0131的土地使用权，甲方经批准在该地块上兴建商品房，项目名称为明珠花园；乙方自取得《房地产证》之日起10年内不得转让，其中第1Ｃ栋2单元10Ｄ房，建筑面积为138平方米；甲乙双方约定该房产按建筑面积计算购房总价款，总金额暂定为1076073.77元；截止到2015年6月15日前，已支付524510元，剩余房款551563.77元，待明珠花园项目验收结算并经审计后，甲乙双方依据最终确定的房产总价款实行多退少补；乙方自行选择自筹资金付款时间截止日期为2015年8月10日，乙方需在此日期前交清剩余款项；及其他内容。 罗章振主张其与深圳南航公司已形成了事实上的集资建房关系，并提交了深圳南航公司向邵向明发出的《南航明珠花园选房通知书》、罗章振与深圳南航公司签署的《入户装修特别事项约定协议》、深圳南航公司向罗章振发出的《南航明珠花园交钥匙通知书》、罗章振与深圳航天物业公司签署的《前期物业管理服务协议》等证据以证明其主张。其中，《南航明珠花园选房通知书》中记载的涉案房屋业主为邵向明，委托人为罗章振。邵向明对上述证据的真实性予以认可，但认为深圳南航公司允许罗章振入住涉案房产不等于承认该房产所有权属于罗章振。 另查，1、罗章振与邵向明均确认涉案房产现由邵向明居住使用。2、2016年3月8日，罗章振以邵向明为被告，向深圳市南山区人民法院提起诉讼，案号为（2016）粤0305民初2650号，深圳市南山区人民法院依法追加南航深圳分公司、深圳南航公司作为邵向明参加诉讼，罗章振诉请确认其与邵向明签订的《房产转让协议书》合法有效，邵向明在该案中提起反诉，请求解除其与罗章振签署的《房产转让协议书》。深圳市南山区人民法院于2016年6月15日作出（2016）粤0305民初2650号民事判决，判决确认罗章振与邵向明于2012年7月19日签订的《房产转让协议书》有效，并驳回邵向明的全部反诉请求。上述民事判决于2016年7月6日发生法律效力。3、2016年5月10日，罗章振以邵向明为被告，向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，案号为（2016）粤0306民初10188号，罗章振诉请确认其与邵向明签订的《房产转让协议书》无效，并要求邵向明退还《南航深圳公司集资建房申购协议书》原件一份及收据原件四份、房号单原件一份。我院于2016年8月9日作出（2016）粤0306民初10188号民事判决，判决驳回罗章振的全部诉讼请求。罗章振不服上述判决，遂向深圳市中级人民法院提出上诉，深圳市中级人民法院于2017年9月11日作出（2017）粤03民终7751号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，涉案房产为非市场商品房，根据《深航限价商品房配售方案》，涉案房产的销售是深圳航空公司基于解决公司员工住房问题，根据职工的贡献、业绩、任职时间、学历、考核等因素进行配售，因此罗章振与被告之间就涉案房产并非平等民事主体间的民事法律关系，双方之间的房地产纠纷系因国有企业内部建房、分房所引起的，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，本案不属于人民法院主管工作的范围，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第139条之规定，一审法院裁定：一、驳回罗章振的起诉；二、驳回南航深圳分公司、深圳南航公司的反诉。本案一审本诉受理费人民币10771元，罗章振已预交。反诉受理费5385元，被告已预交。一审法院均予以退回。 经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认

驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定

审判长张睿 审判员聂效 审判员黄玮娜 二〇二〇年六月二十二日 书记员付红萍（兼）

2020-09-30