原告重庆新康幸瑞置业有限公司（以下简称新康公司）与被告刘祺琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法适用简易程序于2018年11月29日公开开庭进行了审理。审理中，被告刘祺琳申请追加毛颖、龙凤霞、中太建设集团股份有限公司（以下简称中太公司）、中太建设集团股份有限公司重庆分公司（以下简称中太公司重庆分公司）、重庆金康新能源汽车有限公司（以下简称金康公司）为本案第三人参加诉讼，本院依法准予。因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，依法适用普通程序于2019年8月7日、2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告新康公司的委托诉讼代理人王辉、魏雳锋，被告刘祺琳的委托诉讼代理人张华、刘彬，第三人毛颖的委托诉讼代理人李玮、刘人媛，第三人龙凤霞到庭参加了诉讼。第三人中太公司、中太公司重庆分公司、金康公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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原告新康公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告新康公司与被告刘祺琳之间签订的《重庆市商品房买卖合同》（编号：ＣＱ-206-01468998）；2.被告刘祺琳协助原告新康公司按照土地房屋登记管理机构的要求办理完毕《重庆市商品房买卖合同》（编号：ＣＱ-206-01468998）的注销手续；3.被告刘祺琳支付原告新康公司违约金179375元（房屋总价款3587501元×5%）；4.本案诉讼费用由被告刘祺琳承担。事实及理由：2018年1月17日，被告刘祺琳在原告新康公司处购买位于重庆市长寿区Ｘ路Ｘ号附Ｘ号的房屋一套，双方签订有《重庆市商品房买卖合同》（编号：ＣＱ-206-0146ＸＸＸＸ）。合同第五条第（二）款约定本商品房总成交额为3587501元，被告刘祺琳在签订《重庆市商品房买卖合同》时，一次性支付该商品房房款给原告新康公司。合同第十条约定了被告刘祺琳逾期付款的违约责任，被告刘祺琳逾期付款超过30日的，原告新康公司有权解除合同。原告新康公司解除合同的，被告刘祺琳按应付款的百分之五向原告新康公司支付违约金。《重庆市商品房买卖合同》附件五第十三条约定，本合同解除的，被告刘祺琳应接到原告新康公司发出的书面通知之日起10日内配合原告新康公司按照土地房屋登记管理机构的要求办理完毕本合同注销手续。合同签订后，被告刘祺琳未按时付款，原告新康公司数次向被告刘祺琳发函催收，但被告刘祺琳仍未付款。故提起诉讼，请法院判如所请。 被告刘祺琳辩称，原告新康公司的诉讼请求依法应予以驳回，理由：1.被告刘祺琳不是在原告新康公司处购买的房屋，虽然双方签订有商品房买卖合同，但原告新康公司只是配合原房屋所有权人毛颖与被告刘祺琳办理了合同更名，将毛颖变更成了被告刘祺琳，并收取了更名费2000元；2.根据合同补充协议第7条，关于交房手续的办理，买方在办理该商品房的交接手续前，应当按本合同的约定付清全部应付房价款，该房屋2018年1月17日已网签至被告刘祺琳名下，且由被告刘祺琳出租给他人，证明原告新康公司是认可被告刘祺琳是涉案房屋的所有权人，同时也证明被告刘祺琳虽然没有向原告新康公司支付购房款，但原告新康公司认可其已经收到了购房款，不需要被告刘祺琳再支付购房款；3.原、被告之间签订的商品房买卖合同有别于一般的商品房买卖合同，该房屋是工程抵款房，被告刘祺琳已经向相对方履行了房款支付义务，原告新康公司不是被告刘祺琳购房的相对方，因此无权向被告刘祺琳要求支付房款。 第三人毛颖述称，作为本案无独立请求权的第三人，请求法院在查明事实后依法裁判。 第三人龙凤霞述称，龙凤霞在金康公司（曾用名重庆东康新能源汽车有限公司）与中太公司的项目“年产10万辆新能源汽车项目-冲焊联合厂房工程”和“总装车间工程”中作为中太公司的内部承包人，做了两个项目的施工，金康公司付了一部分工程款给龙凤霞。原告新康公司与金康公司系关联公司，金康公司要求将龙凤霞应得的一部分工程款购买原告新康公司开发的包括涉案房屋在内的房屋，龙凤霞用作买房的工程款，一共分几次付了670几万元，过户在龙凤霞的老公许先勇名下的房屋价值328万元，另外一套就是涉案房屋。当时因为龙凤霞的老公认识毛颖，是比较好的朋友，在2015年6、7月份，就向毛颖借了40万元，到2015年年底，金康公司要求将工程款用于购买原告新康公司开发的房屋，许先勇就将涉案房屋网签给毛颖，余下的房款由毛颖陆续支付。后来毛颖不想要涉案房屋，而龙凤霞向被告刘祺琳有借款，被告刘祺琳就帮龙凤霞支付了毛颖40万元，毛颖将涉案房屋过户给了被告刘祺琳，因为该房屋是原告新康公司开发的，许先勇给原告新康公司经办人打了电话的，说房屋的网签合同需要变更为另一人，原告新康公司同意配合，最后将涉案房屋变更为了原告新康公司与被告刘祺琳之间的买卖合同，并进行了网签。 第三人中太公司未作答辩。 第三人中太公司重庆分公司未作答辩。 第三人金康公司书面述称，中太公司承建金康公司“年产10万辆新能源汽车项目-冲焊联合厂房工程”属实，双方签订了《建筑工程施工合同》［ｘｋ（工程）2014字第95号］。合同发包人重庆东康新能源汽车有限公司系金康公司历史名称。二、金康公司与中太公司重庆分公司、龙凤霞无业务往来。对于中太公司重庆分公司、龙凤霞的《内部承包协议》不知情。三、金康公司仅对中太公司结算过工程款，未对其以外的人结算过工程款。四、金康公司与中太公司结算工程款系通过转账、承兑汇票方式，未采用工程抵款方式，也未与本案当事人签订任何形式的工程抵款协议。五、金康公司未参与原告新康公司与被告刘祺琳购房过程中的任何一个环节，未支付过任何形式的购房款或其他款项，对此亦不知情。综上，金康公司非本案买卖合同的相对人，本案与金康公司无利害关系，请求贵院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据，本院评析如下： 被告刘祺琳提交了《重庆市商品房买卖合同》，其封面上铅笔字样载明的“工程抵款全款ＸＸ-Ｘ刘祺琳”，证明原告新康公司的置业顾问李汶峰注明了该房屋为工程抵款房，并且是全款，被告刘祺琳父亲刘彬与龙凤霞签订购房协议后，支付了购房款，在龙凤霞的安排下通过变更买方名字的方式，与原告新康公司签订了房屋买卖合同，该合同除了买方的名字以外，其余条款都和毛颖签订的合同一致，被告刘祺琳申请对“工程抵款全款ＸＸ-Ｘ刘祺琳”是否是李汶峰所写进行鉴定。原告新康公司认为合同的三性认可，但是封面上的铅笔字样，不是合同的一部分，也不能证明该房屋是工程抵款房以及付了房款的事实，字体是谁所写无法说清。本院认为，到庭的当事人均认可《重庆市商品房买卖合同》，本院予以采信。该合同封面上铅笔字样“工程抵款全款ＸＸ-Ｘ刘祺琳”不能证明原告新康公司与被告刘祺琳、龙凤霞达成了以涉案房屋冲抵工程款的合意，达不到被告刘祺琳的证明目的；同时李汶峰虽然是原告新康公司的工作人员，但被告刘祺琳未提供证据证明李汶峰具有代表原告新康公司承诺以房抵款的权力，故“工程抵款全款ＸＸ-Ｘ刘祺琳”是否系李汶峰书写，不影响本案的裁判，被告刘祺琳申请鉴定“工程抵款全款ＸＸ-Ｘ刘祺琳”是否系李汶峰书写已无必要，本院不予准许。 被告刘祺琳、第三人龙凤霞提交的《建设工程施工合同》、《内部承包协议》，证明龙凤霞是中太公司“年产10万辆新能源汽车项目-冲焊联合厂房工程”和“总装车间工程”的内部承包人。原告新康公司对《建设工程施工合同》真实性认可，对《内部承包协议》真实性不认可；第三人毛颖认为其不是合同当事人，不清楚该组证据的真实性。本院认为，以上证据与本案无关联性，在本案中不予采信。 被告刘祺琳提交的《购房协议》、收条、借条，虽然原告新康公司称无法核实，不认可真实性，第三人毛颖认为其不是合同当事人，不清楚。但上述证据被告刘祺琳提交的均系原件，且合同相对方第三人龙凤霞予以认可，故本院予以采信。 被告刘祺琳提交的银行承兑汇票，原告新康公司认为银行承兑汇票系复印件且严重不清晰，对其真实性不予认可。本院认为，对于能看清票面信息的银行承兑汇票（票号：ＸＸＸＸ、ＸＸＸＸ），经本院依法向上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行作业中心核查，确认其真实性。但该汇票出票人、收款人、被背书人均不是本案当事人，与本案无关。对被告刘祺琳举示的其他银行承兑汇票，因系复印件，且汇票载明的信息不全，无法核实，故在本案中，本院对其真实性不予确认。 被告刘祺琳提交的房屋产权证（登记人为许先勇），证明第三人龙凤霞与许先勇系夫妻关系，登记在许先勇名下的房屋也是第三人龙凤霞的工程抵款房，该房屋的房款与涉案房屋是一起支付，支付方式一致。原告新康公司认为与本案无关；第三人毛颖、龙凤霞认可其真实性。本院认为，该份证据显示的房屋与案涉房屋属于不同的房屋，与本案无关联性，本院不予采信。 被告刘祺琳举示《询证函》、《往来账款询证函》复印件，证明原告新康公司与第三人中太公司之间存在购房关系，购房款已支付。原告新康公司不认可其真实性、关联性；第三人毛颖不清楚情况，无法确认真实性；第三人龙凤霞确认其真实性。本院认为，因该组证据系复印件，故本院对其真实性、关联性不予确认。 被告刘祺琳申请证人杜娟出庭作证，杜鹃陈述：大概是一年前，具体时间不记得了，就案涉房屋，我第一次是和毛颖本人签订的商铺租赁合同。原告新康公司售房部的工作人员李汶峰告知我该房屋是工程抵款房。签了合同半年后，被告刘祺琳的父亲刘彬先到门市来了一次，说毛颖将房屋转给他了，他可能要接手，我和毛颖签的租赁合同可能要变更一下，到时候提前联系，一起到售房部去将合同改一下。2018年，我们就一起去售房部将租赁合同中毛颖的名字改为了被告刘祺琳的名字，售房部也给我说了被告刘祺琳就是涉案房屋的所有权人；第一次交租金是在李汶峰面前给毛颖，第二次及以后是直接通过银行打款到被告刘祺琳提供的账户，快交第二次款时，原告新康公司的工作人员李汶峰来找过我，告知现在的租金先不忙交，存在争议；2018年10月17日，原告新康公司向我发出的关于告知新康璞山Ｘ路Ｘ号附Ｘ号商铺产权归属的《对外工作联系函》，我已收到。收到后，我就马上拍照将该函的照片发给了被告刘祺琳。对于上述证言，原告新康公司质证认为，是否属于工程抵款房应当看三方是否签订有抵款协议，或者是否有抵款事实等，而不是证人基于被告刘祺琳给的错误信息导致了不正确的认识，故对证人杜鹃关于案涉房屋属于工程抵款房的证言不予认可。本院认为，证人杜娟系案涉房屋的承租人，其上述陈述内容都与租赁事宜相关，证人证言具有客观真实性，本院对其陈述事实的真实性予以采信。但因被告刘祺琳未向本院提供案涉房屋属于工程抵款房的有关合同，故不能由此达到被告刘祺琳想证明案涉房屋是工程抵款房，且属于被告刘祺琳所有的事实。 根据当事人陈述及经本院审理确认的证据，本院认定事实如下： 2014年2月29日，许先勇向刘彬出具借条一张。载明：“今许先勇［（身份证号）：ＸＸＸＸ］向刘彬（身份证号：ＸＸＸＸ）借款人民币50万元（伍拾万元正），利息每月支付10000.00（壹万圆正）到刘彬银行卡上（建行卡号为ＸＸＸＸ），借款期一年。如刘彬本人须用钱时，请提前一个月通知借款人，借款人立即归还，借款人也可以随时归还。另免息一个月。（2014年1月29日至2014年2月29日，2014年3月29日开始支付利息。）”借条出具前，2014年1月29日，刘彬通过中国建设银行向许先勇转账给付410000元，2014年1月30日，刘彬通过中国建设银行向许先勇转账给付90000元。 2014年8月15日，许先勇向刘彬出具借条一张。载明“今许先勇（身份证号：ＸＸＸＸ）向刘彬（身份证号：ＸＸＸＸ）借款人民币50万元（大写伍拾万元正），利息每月支付15000.00（壹万伍仟元正），打到刘彬农行卡上（农行卡号为：ＸＸＸＸ）。借款期为叁个月。”2014年11月18日，龙凤霞在该借条上备注“以上借款再延期壹个月，借款到期日为2014.12.18，到期还本付息，此据。”借条出具前，2014年8月4日，刘彬通过中国工商银行向许先勇转账给付250000元，2014年8月7日，张春丽通过中国工商银行向许先勇转账给付250000元。借条出具后，2014年8月18日，张春丽通过中国工商银行向许先勇转账给付500000元。 2017年6月1日，龙凤霞向刘彬出具借条一张，载明：今借到刘彬（身份证号：ＸＸＸＸ）款项￥910000.00（玖拾壹万元），注：此笔借款利息按月息2%计算，月底支付，借款期限一年，中途可随时归还本金，利息按实际借款时间计算，无违约金。 2018年1月5日，第三人龙凤霞（甲方）与刘彬（乙方）签订《购房协议》。载明：“经甲乙双方协商一致，龙凤霞现将位于重庆市长寿区Ｘ路Ｘ号附Ｘ号商业用门面一套卖给刘彬，双方协商购房款为人民币2800000.00元（贰佰捌拾万元整）。付款方式及其他事项：一.2018年1月10日前支付伍拾万元到龙凤霞指定银行账号上。二.从向刘彬处借到其他时间段的借款中扣除，共有借款金额：玖拾壹万＋伍拾万＋伍拾万，合计:壹佰玖拾壹万整。三.前期购房者毛颖收的租房押金陆万元转为刘彬的购房款。四.以上合计已付购房款给龙凤霞：人民币2470000.00元（贰佰肆拾柒万元整）。五.购房款尾款以在房产证办好之日为准，双方在结算支付。六.本协议一式两份，双方各持一份。同具法律效率。”《购房协议》签订前，即2017年12月25日，刘彬通过中国工商银行转账给付龙凤霞100000元，附言：借款。2018年1月10日，刘彬通过中国工商银行向张鹏辉转账给付400000元，用途：购房款。2018年1月10日，第三人龙凤霞向刘彬出具收条一张，载明：今收到刘彬（身份证号：ＸＸＸＸ）购房款￥500000.00，（大写：伍拾万元整），此据，支付明细如下：1.龙凤霞，农行渝中大坪支行ＸＸＸＸ，金额￥100000.00（大写壹拾万元整）；2.张鹏辉，建行ＸＸＸＸ，金额￥400000.00（肆拾万元整）。 2018年1月5日，龙凤霞在前述三张借条上备注“此款刘彬用于购买龙凤霞位于重庆市长寿区小康路1号附1号商铺购房款，以房产证办好之日为准，此借条就还回龙凤霞”。 2018年1月17日，原告新康公司（卖方、甲方）与被告刘祺琳（买方、乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同编号：ＣＱ-206-01468998。约定甲方将位于重庆市小康路Ｘ号附Ｘ号［房地产权证号：渝（2016）长寿区不动产权第ＸＸＸＸ号］的商服用房出售给乙方，该房屋建筑面积207.35平方米，套内建筑面积201.70平方米；该商品房为清水房，总成交金额为3587501元整，建筑面积单价为17301.67元／平方米，套内建筑面积单价为17786.32元／平方米，乙方必须在签订《重庆市商品房买卖合同》时，一次性支付该商品房房款人民币3587501元给甲方；甲方应在2014年12月31日前，将商品房交付乙方使用；该合同第十条第一款第（2）项约定：“逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之5向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。”被告刘祺琳在《重庆市商品房买卖合同》载明的通讯地址为：重庆市九龙坡区ＸＸ镇ＸＸ正街Ｘ号ＸＸ小区Ｘ幢Ｘ单元Ｘ，联系电话为：ＸＸＸＸ。该合同封面用铅笔字样写明：“工程抵款全款29-1刘祺琳”。《重庆市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议（商业）》第十三条第2款约定，甲、乙双方协商一致解除本合同或因其他原因导致本合同解除的，乙方应当在接到甲方发出的书面通知之日起10日内配合甲方按照土地房屋登记管理机构的要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续……。《合同补充协议（商业）第二十三条关于联系的约定，本合同及本补充协议规定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式送达，双方均保证其在本合同中所提供的通讯地址、传真号码的真实性和可靠性，同意按本合同所列传真电话、地址进行联络……。 2018年1月17日，被告刘祺琳向原告新康公司缴纳合同变更费2000元。 2018年1月22日，刘祺琳与杜娟签订了《商铺租赁合同》，约定刘祺琳将长寿区Ｘ路Ｘ号附Ｘ号商铺租赁给杜娟，作为牙医诊所，建筑面积207.35平方米，租赁期限六年，自2017年9月20日起至2023年9月19日止，租金为建筑面积60元／平方米，每月租金12441元，2017年9月20日至2018年9月19日为免租期，杜娟在签订本合同之日交纳60000元作为铺面使用保证金等。 2018年4月12日，原告新康公司作出《对外工作联系函》，告知被告刘祺琳“1、根据合同第十条第1款（2）条中约定，我司将每日收取应付款万分之3的滞纳金，截止今日约9万元。2、本案诉讼费及律师费约5万元。3、同时，根据合同第十条第1款（2）条中约定，我司有权解除合同，收回该房屋并收取应付款5%的违约金，约18万元。”2018年4月24日，被告刘祺琳作出《工作联系函》，对原告新康公司2018年4月12日作出《对外工作联系函》予以了回复，认为涉案房屋系工程款抵款房，被告刘祺琳已经付清了购房款等。 2018年7月10日，原告新康公司作出《对外工作联系函》，告知被告刘祺琳“1、根据合同第十条第1款（2）条中约定，我司将每日收取应付款万分之3的滞纳金，截止今日约10万元。2、本案诉讼费及律师费约5万元。3、同时，根据合同第十条第1款（2）条中约定，我司有权解除合同，收回该房屋并收取应付款5%的违约金，约18万元。”2018年7月18日，被告刘祺琳作出《工作联系函》，对原告新康公司2018年7月10日作出《对外工作联系函》予以了回复，认为涉案房屋系工程款抵款房，被告刘祺琳已经付清了购房款等。 2018年10月17日，原告新康公司作出《对外工作联系函》，告知被告刘祺琳“我司于2018年4月2日、2018年4月12日及7月10日先后三次向您邮寄了《关于催收房款的函》，该函已明确告知您，请您限期支付该笔房款。截止今日（2018年10月15日），已超过该期限，我司将通过法律途径保障双方的利益，现郑重告知您：我司解除与您签订的《重庆市商品房买卖合同》，请您向我公司移交该房屋；该函送达您处后即生效。”被告刘祺琳于2018年10月26日收到该《对外工作联系函》，并于2018年10月26日作出《工作联系函》，对原告新康公司2018年10月17日作出《对外工作联系函》予以了回复，认为涉案房屋系工程款抵款房，被告刘祺琳已经付清了购房款等。 2018年10月31日，原告新康公司作出《对外工作联系函》，告知被告刘祺琳“我司于2018年4月2日、2018年4月12日及7月10日先后三次向您邮寄了《关于催收房款的函》，该函已明确告知您，请您限期支付该笔房款。截止今日（2018年10月30日），已超过该期限，我司将通过法律途径保障双方的利益，现郑重告知您：我司解除与您签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：ＣＱ-206-0146ＸＸＸＸ），请您向我公司移交该房屋，并协助我公司按照土地房屋登记管理机构的要求办理完毕本合同注销手续（包括签署解约协议、提供相应资料、到土地房屋登记管理机构办理网上签约的解除手续等）；该函送达您处后即生效。” 2020年4月9日，本院依法询问李汶峰，在问到《重庆市商品房买卖合同》封面用铅笔字样写明：“工程抵款全款ＸＸ-Ｘ刘祺琳”是否为其书写？是否经过原告新康公司授权？其回答是其书写，未经过原告新康公司授权，原告新康公司不清楚这件事。 同时查明，被告刘祺琳与刘彬系父女关系

一、原告重庆新康幸瑞置业有限公司与被告刘祺琳签订的《重庆市商品房买卖合同》（编号：ＣＱ-206-0146ＸＸＸＸ）于2018年10月26日解除； 二、被告刘祺琳从本判决生效之日起10日内协助原告重庆新康幸瑞置业有限公司按照土地房屋登记管理机构的要求办理完毕《重庆市商品房买卖合同》（编号：ＣＱ-206-0146ＸＸＸＸ）的注销手续； 三、被告刘祺琳从本判决生效之日起10日内给付原告重庆新康幸瑞置业有限公司违约金179375元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费35500元，由被告刘祺琳负担（于本判决生效后七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院

审判长何强 人民陪审员但远东 人民陪审员青琼 二〇二〇年五月十五日 法官助理万莉 书记员殷于茸

2020-09-29