上诉人刘祺琳因与被上诉人重庆新康幸瑞置业有限公司（以下简称新康公司）、原审龙凤霞、中太建设集团股份有限公司（以下简称中太公司）、中太建设集团股份有限公司重庆分公司（以下简称中太公司重庆分公司）、重庆金康新能源汽车有限公司（以下简称金康公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2018）渝0115民初9261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘祺琳的委托诉讼代理人刘彬、张华，被上诉人新康公司的委托诉讼代理人王辉，原审第三人龙凤霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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刘祺琳上诉请求：1.撤销原判，改判驳回新康公司的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由新康公司负担。事实和理由：1.关于案涉房屋买卖合同的由来及过程。案涉房屋系工程抵款房。龙凤霞以中太公司内部承包人的身份承接了新康公司的关联公司金康公司的两个项目。在结算时，金康公司要求龙凤霞将应得的部分工程款用来购买新康公司开发的房屋。后龙凤霞以银行承兑汇票的方式向新康公司支付了案涉房屋以及其丈夫许先勇重庆市长寿区193号的房屋，新康公司财务人员刘辉在银行承兑汇票复印件上签字确认。由于许先勇欠案外人毛颖40万元，许先勇将案涉房屋抵给了毛颖。2015年12月29日，新康公司和毛颖签订了《重庆市商品房买卖合同》，并将房屋交给了毛颖。毛颖在取得案涉房屋后，又租给了杜鹃。因毛颖不想要房屋，刘彬就代许先勇归还了该40万元，并于2018年1月5日与龙凤霞就案涉房屋签订了《购房协议》。之后，龙凤霞通知新康公司，将案涉房屋更名为刘祺琳。2018年1月17日，刘祺琳向新康公司交了2000元更名费，并与新康公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。综上，刘祺琳系向对案涉房屋具有实际支配权的龙凤霞购买房屋，仅为办理房屋产权证方便才形式上与新康公司签订了房屋买卖合同，新康公司并非房屋买卖交易的相对方。2.《重庆市商品房买卖合同》约定刘祺琳必须在签订合同时以及交房前一次性付清所有房款。案涉房屋已于2018年1月17日网签至刘祺琳名下，并交付给刘祺琳，刘祺琳也已出租给他人。倘若刘祺琳没有付清全部款项，新康公司网签到刘祺琳名下，更不可能交付房屋。3.新康公司的工作人员李汶峰在合同首页顶部证明“工程抵款全款29-1刘祺琳”，能够证实案涉房屋系工程抵款房。李汶峰称该备注系为了归档方面，未经过公司授权，明显系虚假的。同时，许先勇与新康公司签订的《重庆市商品房买卖合同》首页顶部同样有类似备注，约定的付款方式也与本案一样，该房款同样包含在龙凤霞提交的银行承兑汇票中。两套房屋的房款与银行承兑汇票的金额也基本吻合，仅相差7万元左右。4.一审法院认定刘祺琳需提供证据证明李汶峰具有代表新康公司承诺以房抵债的权利，系错误分配举证责任。银行承兑汇票复印件上有新康公司财务人员刘辉的签字，一审法院应该确认其真实性。5.刘彬、龙凤霞签订的《购房协议》约定价格不需要与刘祺琳、新康公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定价格一致，两个价格分别是龙凤霞卖房价格以及买房价格。6.一审判决在错误认定前述事实的基础上，错误支持新康公司的违约金诉讼请求。 新康公司辩称，新康公司未收到刘祺琳支付的购房款；新康公司未将案涉房屋出售给龙凤霞，也没有收到龙金凤的购房款，刘祺琳称从龙金凤处购买房屋不属实；承兑汇票系新康公司从中太公司获得，并非从龙凤霞获得；综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 龙凤霞述称，同意刘祺琳的意见。 中太公司、中太公司重庆分公司、金康公司均未作陈述。 刘祺琳向一审法院起诉请求：1.判令新康公司为刘祺琳办理重庆市长寿区房屋产权证；2.本案诉讼费用由新康公司承担。 一审法院认定事实：2014年2月，许先勇向刘彬出具借条一张。载明：“今许先勇［（身份证号）：2201041977××××××××］向刘彬（身份证号：5102211969××××××××）借款人民币50万元（伍拾万元正），利息每月支付10000.00（壹万圆正）到刘彬银行卡上（建行卡号为62×××64），借款期一年。如刘彬本人须用钱时，请提前一个月通知借款人，借款人立即归还，借款人也可以随时归还。另免息一个月。（2014年1月29日至2014年2月29日，2014年3月29日开始支付利息。）”借条出具前，2014年1月29日，刘彬通过中国建设银行向许先勇转账给付410000元，2014年1月30日，刘彬通过中国建设银行向许先勇转账给付90000元。 2014年8月15日，许先勇向刘彬出具借条一张。载明“今许先勇（身份证号：2201041977××××××××）向刘彬（身份证号：5102211969××××××××）借款人民币50万元（大写伍拾万元正），利息每月支付15000.00（壹万伍仟元正），打到刘彬农行卡上（农行卡号为：62×××15）.借款期为叁个月。”2014年11月18日，龙凤霞在该借条上备注“以上借款再延期壹个月，借款到期日为2014.12.18，到期还本付息，此据。”，借条出具前，2014年8月4日，刘彬通过中国工商银行向许先勇转账给付250000元，2014年8月7日，张春丽通过中国工商银行向许先勇转账给付250000元。 2014年8月18日，张春丽通过中国工商银行向许先勇转账给付500000元。 2017年6月1日，龙凤霞向刘彬出具借条一张，载明：今借到刘彬（身份证号：5102211969××××××××）款项￥910000.00（玖拾壹万元），注：此笔借款利息按月息2%计算，月底支付，借款期限一年，中途可随时归还本金，利息按实际借款时间计算，无违约金。 2018年1月5日，龙凤霞（甲方）与刘彬（乙方）签订《购房协议》。载明：“经甲乙双方协商一致，龙凤霞现将位于重庆市长寿区商业用门面一套卖给刘彬，双方协商购房款为人民币2800000.00元（贰佰捌拾万元整）。付款方式及其他事项：一.2018年1月10日前支付伍拾万元到龙凤霞指定银行账号上。二.从向刘彬处借到其他时间段的借款中扣除，共有借款金额：玖拾壹万＋伍拾万＋伍拾万，合计:壹佰玖拾壹万整。三.前期购房者毛颖收的租房押金陆万元转为刘彬的购房款。四.以上合计已付购房款给龙凤霞：人民币2470000.00元（贰佰肆拾柒万元整）。五.购房款尾款以在房产证办好之日为准，双方在结算支付。六.本协议一式两份，双方各持一份。同具法律效率。”《购房协议》签订前，即2017年12月25日，刘彬通过中国工商银行转账给付龙凤霞100000元，附言：借款。2018年1月10日，刘彬通过中国工商银行向张鹏辉转账给付400000元，用途：购房款。2018年1月10日，龙凤霞向刘彬出具收条一张，载明：今收到刘彬（身份证号：5102211969××××××××）购房款￥500000.00，（大写：伍拾万元整），此据，支付明细如下：1.龙凤霞，农行渝中大坪支行62×××12，金额￥100000.00（大写壹拾万元整）；2.张鹏辉，建行6214663760131155，金额￥400000.00（肆拾万元整）。 2018年1月5日，龙凤霞在前述三张借条上备注“此款刘彬用于购买龙凤霞位于重庆市长寿区购房款，以房产证办好之日为准，此借条就还回龙凤霞”。 2018年1月17日，新康公司（卖方、甲方）与刘祺琳（买方、乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同编号：ＣＱ-206-01468998。约定甲方将位于重庆市［房地产权证号：渝（2016）长寿区不动产权第000850274号］的商服用房房屋出售给乙方，该房屋建筑面积207.35平方米，套内建筑面积201.70平方米；该商品房为清水房，总成交金额为3587501元整，建筑面积单价为17301.67元／平方米，套内建筑面积单价为17786.32元／平方米，乙方必须在签订《重庆市商品房买卖合同》时，一次性支付该商品房房款人民币3587501元给甲方；甲方应在2014年12月31日前，将商品房交付乙方使用；该合同第十条第一款第（2）项约定：“逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之5向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定：1、现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机关规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。…3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房产权呢登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”。刘祺琳在《重庆市商品房买卖合同》载明的通讯地址为：重庆市九龙坡区，联系电话为：130××××1087。该合同封面用铅笔字样写明：“工程抵款全款29-1刘祺琳”。《重庆市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议（商业）》第十三条第2款约定，甲、乙双方协商一致解除本合同或因其他原因导致本合同解除的，乙方应当在接到甲方发出的书面通知之日起10日内配合甲方按照土地房屋登记管理机构的要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续……。《合同补充协议（商业）》第二十三条关于联系的约定，本合同及本补充协议规定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式送达，双方均保证其在本合同中所提供的通讯地址、传真号码的真实性和可靠性，同意按本合同所列传真电话、地址进行联络……。 2018年1月17日，刘祺琳向新康公司缴纳合同变更费2000元。 2018年1月22日，刘祺琳与杜娟签订了《商铺租赁合同》，约定刘祺琳将长寿区小康路1号附1号商铺租赁给杜娟，作为牙医诊所，建筑面积207.35平方米，租赁期限六年，自2017年9月20日起至2023年9月19日止，租金为建筑面积60元／平方米，每月租金12441元，2017年9月20日至2018年9月19日为免租期，杜娟在签订本合同之日交纳人民币60000元作为铺面使用保证金等。 2018年4月12日，新康公司作出《对外工作联系函》，告知刘祺琳“1、根据合同第十条第1款（2）条中约定，我司将每日收取应付款万分之3的滞纳金，截止今日约9万元。2、本案诉讼费及律师费约5万元。3、同时，根据合同第十条第1款（2）条中约定，我司有权解除合同，收回该房屋并收取应付款5%的违约金，约18万元”。2018年4月24日，刘祺琳作出《工作联系函》，对新康公司2018年4月12日作出《对外工作联系函》予以了回复，认为涉案房屋系工程款抵款房，刘祺琳已经付清了购房款等。 2018年7月10日，新康公司作出《对外工作联系函》，告知刘祺琳“1、根据合同第十条第1款（2）条中约定，我司将每日收取应付款万分之3的滞纳金，截止今日约10万元。2、本案诉讼费及律师费约5万元。3、同时，根据合同第十条第1款（2）条中约定，我司有权解除合同，收回该房屋并收取应付款5%的违约金，约18万元”。2018年7月18日，刘祺琳作出《工作联系函》，对新康公司2018年7月10日作出《对外工作联系函》予以了回复，认为涉案房屋系工程款抵款房，刘祺琳已经付清了购房款等。 2018年10月17日，新康公司作出《对外工作联系函》，告知刘祺琳“我司于2018年4月2日、2018年4月12日及7月10日先后三次向您邮寄了《关于催收房款的函》，该函已明确告知您，请您限期支付该笔房款。截止今日（2018年10月15日），已超过该期限，我司将通过法律途径保障双方的利益，现郑重告知您：我司解除与您签订的《重庆市商品房买卖合同》，请您向我公司移交该房屋；该函送达您处后即生效”。刘祺琳于2018年10月26日收到该《对外工作联系函》，并于2018年10月26日，刘祺琳作出《工作联系函》，对新康公司2018年10月17日作出《对外工作联系函》予以了回复，认为涉案房屋系工程款抵款房，刘祺琳已经付清了购房款等。 2018年10月31日，新康公司作出《对外工作联系函》，告知刘祺琳“我司于2018年4月2日、2018年4月12日及7月10日先后三次向您邮寄了《关于催收房款的函》，该函已明确告知您，请您限期支付该笔房款。截止今日（2018年10月30日），已超过该期限，我司将通过法律途径保障双方的利益，现郑重告知您：我司解除与您签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：ＣＱ-206-01468998），请您向我公司移交该房屋，并协助我公司按照土地房屋登记管理机构的要求办理完毕本合同注销手续（包括签署解约协议、提供相应资料、到土地房屋登记管理机构办理网上签约的解除手续等）；该函送达您处后即生效”。 2020年4月9日，一审法院依法询问李汶峰，在问到《重庆市商品房买卖合同》封面用铅笔字样写明：“工程抵款全款29-1刘祺琳”是否为其书写。是否经过新康公司授权。李汶峰回答称“工程抵款全款29-1刘祺琳”是其书写，未经过新康公司授权，新康公司不清楚这件事。 同时查明，刘祺琳与刘彬系父女关系。龙凤霞与许先勇系夫妻关系。 一审法院认为，刘祺琳与新康公司于2018年1月17日签订的《重庆市商品房买卖合同》（编号：ＣＱ-206-01468998）系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。本案中，刘祺琳要求新康公司按照《重庆市商品房买卖合同》约定办理涉案房屋产权证，新康公司辩称刘祺琳没有按照《重庆市商品房买卖合同》约定向其支付购房款，刘祺琳无权要求新康公司为其办理房屋产权证。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，本案《重庆市商品房买卖合同》约定，刘祺琳必须在签订《重庆市商品房买卖合同》时，一次性支付该商品房房款人民币3587501元给新康公司。刘祺琳举示的证据无法证明其已经向新康公司足额支付了购房款，刘祺琳称龙凤霞与父亲刘彬签订了抵房协议，本案购房款系第三人龙凤霞以工程款支付的，新康公司并未认可，刘祺琳举示的证据亦无法证明第三人龙凤霞以工程款支付了本案购房款，涉案房屋系工程抵款房的事实。据此，刘祺琳作为先履行一方未履行其主要义务，新康公司有权拒绝其要求办理房屋产权证的要求，一审法院对新康公司的辩称意见予以采纳。 一审法院判决：驳回刘祺琳的诉讼请求。本案受理费40元，由刘祺琳负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘祺琳向本院举示了二组证据，第一组证据毛颖、许先勇于2015年12月29日分别与新康公司签订的《重庆市商品房买卖合同》两份，拟证明该两份合同与刘祺琳与新康公司签订的《重庆市商品房买卖合同》存在同样的“工程抵款全款”备注，龙凤霞已以银行承兑汇票的形式支付了许先勇所购房屋以及案涉房屋的房款；刘祺琳与新康公司只存在形式上的买卖合同关系。第二组证据企业查询截图，拟证明新康公司与金康公司属于关联公司，均属于重庆小康控股有限公司下属企业。新康公司质证认为，对第一组证据的真实性予以认可，但与本案无关，也达不到证明目的；合同首页载明的“工程抵款全款”字样并非合同约定内容，仅凭该备注不能证明案涉房屋属于工程抵款及已支付全款；对第二组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。龙凤霞质证认为，对两组证据的真实性、合法性及关联性均无异议。本院质证认为，因新康公司、龙凤霞、毛颖对第一组证据的真实性均无异议，且与证明刘祺琳是否已支付了购房款具有关联性，本院依法予以采信；至于能否达到证明目的，将在说理时一并论述。第二组证据系刘祺琳单方制作，且新康公司不予认可，本院依法不予采信。 经二审审理查明：龙凤霞与许先勇系夫妻。2015年12月29日，许先勇与新康公司签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，约定由许先勇购买新康公司开发的重庆市长寿区房屋。同日，毛颖与新康公司签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，约定由毛颖购买案涉房屋，房款在签订合同时一次性支付。其中，合同载明许先勇所购房屋的价款为3282855元，毛颖所购房屋的价款为3587501元；两份合同首页顶部均备注了“工程抵款全款”字样。2017年9月29日，许先勇取得了重庆市长寿区房屋的不动产权证书。 2017年2月28日，龙凤霞以银行承兑汇票的形式向新康公司分别支付了598309.63元、1000000元；2017年5月25日，龙凤霞以银行承兑汇票的形式向新康公司支付了1400000元；2017年8月25日，龙凤霞以银行承兑汇票的形式向新康公司分别支付了800000元、100000元、500000元、50000元、50000元、1300000元、1000000元；前述款项合计6798309.63元。新康公司财务经理刘辉在龙凤霞持有的复印件上备注“原件已收，刘辉”。 2018年1月17日，刘祺琳向新康公司缴纳了合同变更费2000元。同日，新康公司与刘祺琳就案涉房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，办理了案涉合同的备案手续，并将房屋交付给了刘祺琳。 龙凤霞陈述，其系通过工程抵款的形式以前述银行承兑汇票支付重庆市长寿区房屋及案涉房屋的房款。新康公司陈述，其系根据与中太公司的协议将重庆市长寿区房屋过户登记到许先勇名下；未收取到毛颖的购房款。重庆市长寿区人民法院（2018）渝0115民初9084号一案的庭审笔录显示，毛颖及新康公司均认可毛颖本人未向新康公司支付房款；新康公司在合同签订后将案涉房屋交给了毛颖，并办理了合同备案手续；现双方已办理了合同备案注销手续。对于新康公司在未收到购房款的情况下将房屋交付给毛颖及办理合同备案手续的原因，新康公司二审解释为“公司办理人员认为只要没有过户，那么这个房屋是我公司的，网签及交付都不影响我公司对房屋的归属权”。 刘祺琳、龙凤霞均陈述，因龙凤霞的丈夫许先勇欠毛颖40万元，许先勇与毛颖经商议同意将案涉房屋转让给毛颖，并由毛颖支付差价，后龙凤霞通知新康公司与毛颖签订了《重庆市商品房买卖合同》；因毛颖不想要案涉房屋，经龙凤霞与刘彬商议改由龙凤霞将案涉房屋转让给刘彬，并由刘彬代龙凤霞偿还毛颖40万元以及冲减刘彬的借款等；后龙凤霞通知新康公司与毛颖办理了合同备案注销手续，与刘祺琳签订了《重庆市商品房买卖合同》。重庆市长寿区人民法院（2018）渝0115民初9084号一案的庭审笔录显示，毛颖认可刘祺琳、龙凤霞的前述陈述。 2020年4月9日，新康公司工作人员李汶峰在接受一审法院询问具体卖房经过时陈述“签合同也是领导直接给我说签合同，我就签的，我也不知道什么原因，刘祺琳买房与其他人不一样”；对于具体不一样的地方，李汶峰陈述“刘祺琳他们直接来看的这个商铺，然后就签约了”；对于为什么备注“工程抵款全款29-1刘祺琳”，李汶峰陈述“因为涉案房屋对我来说是新康公司领导喊我跟刘祺琳签的约，不是客户自己来看房后我谈好生意后签的约，作为方便合同归类就写了这句话，但是是否是工程抵款房，我也不清楚”。 另查明，刘祺琳陈述，其诉请新康公司为刘祺琳办理重庆市长寿区房屋产权证，其实质为要求新康公司协助刘祺琳办理重庆市长寿区房屋的过户登记手续。 二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致

一、撤销重庆市长寿区人民法院（2018）渝0115民初9261号民事判决； 二、重庆新康幸瑞置业有限公司于本判决生效后三十日内协助刘祺琳办理重庆市长寿区房屋的过户登记手续。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 一审案件受理费80元，减半收取40元，二审案件受理费80元，均由重庆新康幸瑞置业有限公司负担。 本判决为终审判决

审判长陈娅梅 审判员刘家秀 审判员赵文建 二〇二〇年九月十六日 法官助理黄灵攀 书记员李艾玲

2020-09-23