上诉人许昌同欣科技孵化器有限公司因与被上诉人许昌智能继电器股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服建安区人民法院（2019）豫1003民初5053号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后组成合议庭，依法公开开庭审理了本案。上诉人许昌同欣科技孵化器有限公司的委托诉讼代理人孙婧楠、王笑雨，被上诉人许昌智能继电器股份有限公司的委托诉讼代理人陈丽丽、陈从林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结

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上诉人许昌同欣科技孵化器有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人不承担租金及违约金，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人没有按照约定进行共同检查租赁物，也未交付钥匙和门禁卡，所以租赁合同未生效，一审判决上诉人支付租金及违约金无事实和法律依据。 被上诉人许昌智能继电器股份有限公司答辩称请求驳回上诉，维持原判；二审诉讼费用由上诉人承担。关于共同检查验收问题：首先从时间上看，合同明确约定合同签订后2日内共同检查验收，3日内上诉人缴纳房屋押金，双方均无异议，上诉人于2019年5月22日实际缴纳押金，此押金缴纳构成对已实际检查验收的追认；其次证据及现场勘验情况充分证明上诉人于2019年5月24日将相关办公设施搬入涉案租赁物，已实际占有使用租赁物并利用租赁物经营收益，此也是对已实际检查验收的追认。关于钥匙及门禁卡交付问题：一从订立合同的目的以及目的的实现上看，本案上诉人已实际履行了合同并实现了合同目的，主要合同条款已实际完成；二交付钥匙及门禁卡的前提是上诉人应先支付首次房租552934.875元；三租赁合同与房屋买卖合同不同，交钥匙不是租赁合同的必要条件。上诉人未按合同约定支付租金明显违约。 被上诉人许昌智能继电器股份有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付从2019年5月16日（租赁合同生效之日起）至起诉之日（暂计至10月15日）房租租金359763元及逾期支付房屋租赁所产生的违约金143445.2元，共计503208.2元；2、本案诉讼费用由被告承担。 上诉人许昌同欣科技孵化器有限公司向一审法院反诉请求：1、要求解除合同；2、要求原告退还押金154537.5元，并返还物品；3、反诉费由反诉被告承担。 一审法院经审理查明：2019年5月16日，原告（反诉被告）许昌智能继电器股份有限公司作为出租方与被告（反诉原告）许昌同欣科技孵化器有限公司作为承租方签订租赁合同一份，合同约定：甲方将位许昌市中原电气谷许昌留学生创业园内16＃楼科研楼一、三层和车间二层的厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为4076.05平方米。租赁物的功能为办公和材料存放，包租给乙方使用。租赁期限为五年，即从2019年5月16日起至2024年5月15日止。在本出租合同生效之日起两个工作日内，该租赁物经双方共同检查，确认能保证正常使用，验收合格后按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。租金自2019年5月16日起，办公楼每月每平方米人民币22元，按照2304平方米计租，每月乙方支付甲方房租50688元；厂房每月每平方米人民币15元，按照1772.05平方米计租，每月乙方支付甲方房租26580.75元。合同期内房租价格随市场价格上涨10%以上，由甲乙双方重新协商确定租赁价格。乙方应将房屋押金（押金金额为两个月租金）共154537.5元于订立本合同后3日内交付给甲方，甲方应在乙方交付押金时为乙方出具押金收据，甲方应在房屋租赁期满或合同解除后五日内将押金如数交还给乙方。房屋租金按每半年支付，定于每年6月15日、12月15日前提前支付后续半年房租费用。乙方未按时缴纳以上任意一笔费用，除应及时如数补交外，每逾期一日应以所欠部分每日千分之三向甲方支付逾期付款违约金。经甲乙双方协商，乙方向甲方首次支付房租按以下形式：自本合同书签订之日起7日内，乙方向甲方支付首次房租，“办公楼部分”租金自2019年5月16日交纳至2019年12月31日共380160元；“厂房部分”租金自2019年5月16日（“厂房部分”甲方给予乙方1个月的“装修期”，“装修期”期间免收租金）交纳至2019年12月31日共172774.875元。乙方向甲方首次支付房租的金额共552934.875元。乙方首次房租支付到位后，甲方向乙方交付租赁房屋的钥匙并送水送电。此后的房租交纳时间按本条第一款第二项执行。在租赁期限内，若遇乙方欠交租金，甲方在书面通知乙方交纳欠交租金之日起五日内，乙方未支付相关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金超过壹个月，甲方有权提前解除本合同，并按本条第2款的规定执行。甲乙双方书面协商一致可以提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前三个月书面通知甲方。如甲方确需提前解约，应提前三个月书面通知乙方，并征得乙方书面同意。2019年5月22日，被告（反诉原告）许昌同欣科技孵化器有限公司将合同约定的房屋押金（押金金额为两个月租金）154537.5元支付给原告（反诉被告）许昌智能继电器股份有限公司，原告（反诉被告）许昌智能继电器股份有限公司于当日为其出具收据一份。另查明，被告（反诉原告）许昌同欣科技孵化器有限公司的办公设备：老板桌2张、老板椅2张、木质单人沙发4个、木质长沙发1个、全息能量光波热能仪1个、保险柜1个、电脑显示屏1个、办公椅43把、可移动办公柜2个、电脑桌柜2套、大方桌1个、小方桌5个、大型装裱风景墙画1副、长条柜1个、打印机1台、各种广告牌10个、花架2个、植物饮品1提、杂物2袋、演讲台1个、小钻机（装订用）1个、工具箱1个、小推车1个、小盆景1个至今仍在原告（反诉被告）许昌智能继电器股份有限公司租赁物内存放。 一审法院认为，原告（反诉被告）许昌智能继电器股份有限公司与被告（反诉原告）许昌同欣科技孵化器有限公司签订的《租赁合同书》均系当事人真实意思表示，且不违反法律规定的有效合同，当事人各方应当按约全面履行各自义务。关于本案租赁合同是否已经实际履行的问题，本院认为，双方合同虽然约定了在合同生效之日起两个工作日内，经双方共同检查，确认能保证正常使用，验收合格后按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租，但同时双方合同亦约定了乙方应当将房屋押金于订立本合同后3日内交付甲方，且2019年5月22日被告（反诉原告）许昌同欣科技孵化器有限公司向原告（反诉被告）许昌智能继电器股份有限公司交纳了房屋押金154537.5元，根据原、被告双方陈述及现场勘验情况，被告的相关办公设施已经在涉案租赁物内存放，综上，应视为双方对租赁合同的履行。承租人应当按照约定的期限支付租金，本案中合同约定乙方向甲方首次支付房租是自本合同签订之日起7日内，乙方向甲方支付首次房租共计552934.875元，被告（反诉原告）许昌同欣科技孵化器有限公司未按约定支付租金，故对原告（反诉被告）许昌智能继电器股份有限公司要求被告（反诉原告）许昌同欣科技孵化器有限公司支付租金359763的诉讼请求，该院予以支持。被告（反诉原告）许昌同欣科技孵化器有限公司辩称，原告（反诉被告）许昌智能继电器股份有限公司未实际交付房屋，合同未实际履行，并要求原告返还押金的诉讼请求于法无据，该院不予支持，其所交纳的押金154537.5元应抵扣所欠租金。关于合同是否解除的问题，本院认为，当事人协商一致，可以解除合同，本案中被告（反诉原告）许昌同欣科技孵化器有限公司请求解除合同，原告（反诉被告）许昌智能继电器股份有限公司同意解除合同，故本院确认解除原、被告双方之签订的《租赁合同书》，被告（反诉原告）许昌同欣科技孵化器有限公司放在原告（反诉被告）许昌智能继电器股份有限公司处的办公设备：老板桌2张、老板椅2张、木质单人沙发4个、木质长沙发1个、全息能量光波热能仪1个、保险柜1个、电脑显示屏1个、办公椅43把、可移动办公柜2个、电脑桌柜2套、大方桌1个、小方桌5个、大型装裱风景墙画1副、长条柜1个、打印机1台、各种广告牌10个、花架2个、植物饮品1提、杂物2袋、演讲台1个、小钻机（装订用）1个、工具箱1个、小推车1个、小盆景1个，应由原告（反诉被告）许昌智能继电器股份有限公司返还给被告（反诉原告）许昌同欣科技孵化器有限公司。故对被告（反诉原告）许昌同欣科技孵化器有限公司要求解除合同，并返还物品的诉讼请求，该院予以支持。关于原告（反诉被告）许昌智能继电器股份有限公司要求被告（反诉原告）许昌同欣科技孵化器有限公司支付违约金的请求，该院认为，合同中双方当事人约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案中被告（反诉原告）许昌同欣科技孵化器有限公司提前解除合同，故对原告（反诉被告）许昌智能继电器股份有限公司请求支付违约金的诉讼请求，该院予以支持，但原告（反诉被告）许昌智能继电器股份有限公司请求违约金数额过高，该院综合合同履行情况、过错程度、以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原因予以衡量，酌定予以调整，按照合同约定的每逾期一日以所欠部分每日千分之二计算，自逾期之日2019年5月23日起算至原告（反诉被告）许昌智能继电器股份有限公司请求之日2019年10月15日即104331.27元，对原告（反诉被告）许昌智能继电器股份有限公司高出上述数额的请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）许昌智能继电器股份有限公司与被告（反诉原告）许昌同欣科技孵化器有限公司于2019年5月16日签订的《租赁合同书》。二、被告（反诉原告）许昌同欣科技孵化器有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）许昌智能继电器股份有限公司租赁费及违约金共计309556.77元。三、原告（反诉被告）许昌智能继电器股份有限公司于本判决书生效之日起十日内返还被告（反诉原告）许昌同欣科技孵化器有限公司办公设施：老板桌2张、老板椅2张、木质单人沙发4个、木质长沙发1个、全息能量光波热能仪1个、保险柜1个、电脑显示屏1个、办公椅43把、可移动办公柜2个、电脑桌柜2套、大方桌1个、小方桌5个、大型装裱风景墙画1副、长条柜1个、打印机1台、各种广告牌10个、花架2个、植物饮品1提、杂物2袋、演讲台1个、小钻机（装订用）1个、工具箱1个、小推车1个、小盆景1个。四、驳回被告（反诉原告）许昌同欣科技孵化器有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8832元，财产保全费3036元，由被告（反诉原告）许昌同欣科技孵化器有限公司承担8979元，由原告（反诉被告）许昌智能继电器股份有限公司承担2889元，反诉费1696元，由被告（反诉原告）许昌同欣科技孵化器有限公司承担。 本院经审理查明的事实与一审一致

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5944元由上诉人许昌同欣科技孵化器有限公司承担。 本判决为终审判决

审判长王秋霞 审判员谢新旗 审判员蒋家康 二〇二〇年七月二日 书记员李向阳

2020-07-15