原告冯世清与被告饶志强，第三人饶淑文、饶淑贞、海南省农垦三亚金城实业开发总公司（以下简称金城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告冯世清的委托诉讼代理人曹礼跃，被告饶志强和第三人饶淑文、饶淑贞的共同委托诉讼代理人何晋前，第三人金城公司的委托诉讼代理人林伟、薛开发到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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原告冯世清向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告饶志强，第三人饶淑文、饶淑贞的父亲饶储先签订的《房屋转让合同》合法有效；2.确认解放四路号海南省位于三亚市农垦三亚金城实业开发总公司合作新建的住宅综合楼第二区第四层Ｇ型三房二厅一厨一卫（建筑面积为117.92平方米）的房屋归原告所有；3、判令被告协助原告将涉案房屋办理过户登记手续至原告名下。在庭审中，原告冯世清当庭变更诉讼请求为：1.确认原告与被告饶志强，第三人饶淑文、饶淑贞的父亲饶储先签订的《房屋转让合同》合法有效；2.确认解放四路号海南省位于三亚市农垦三亚金城实业开发总公司合作新建的住宅综合楼第二区第四层Ｇ型三房二厅一厨一卫（建筑面积为117.92平方米）的房屋归原告所有。被告饶志强，第三人饶淑文、饶淑贞、金城公司对原告当庭变更诉求无异议。事实与理由：原告冯世清与被告父亲饶储先于2007年12月13日订立《房屋转让合同》，约定由原告以460079元价格购买饶储先、黄丽生夫妇位于三亚市解放四路138号金城公司合作新建住宅综合楼第二区第四层Ｇ型三房二厅一厨二卫（建筑面积117.92平方米）的毛坯房，该房屋以后办房产证过户时发生的一切税费均由原告承担。此外，该合同还约定被告饶志强作为饶储先的全权代理人承担该合同约定的“处置该房产的一切事物”责任，而被告饶志强亦在《房屋转让合同》签名予以确认。原告按合同约定将全部房款支付完毕后，饶储先夫妇亦将该房屋按合同约定，交付给原告装修后居住使用至今已逾十年。目前，饶储先已于2012年3月16日过世，饶储先妻子黄丽生女士已于2013年8月2日过世，但该房屋至今未办理过户登记手续。饶储先、黄丽生夫妇有子女三人，分别为被告饶志强及第三人饶淑贞、饶淑文。本案中《房屋转让合同》是合同双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，理应合法有效。被告饶志强未履行合同约定的配合办证义务，致使原告实际占有使用的房产一直未办理房产权证，侵犯了原告权益。 被告饶志强和第三人饶淑文、饶淑贞共同辩称，原告冯世清与答辩人父亲饶储先签订的《房屋转让合同》违反了国务院、海南省以及三亚市有关经济适用房的上市交易规定，为无效合同。第三人金城公司提供的证据充分证实，本案的涉案房屋为经济适用房。经济适用房属于政府保障性住房，其土地是政府划拨地，享受国家和地方众多的优惠政策，申请经济适用房有着硬性的政策和条件规定，各级政府对经济适用房的上市交易也作出了严格的规定。本案原告与饶储先签订《房屋转让合同》时，饶储先购买涉案房屋不满5年，而且涉案房屋至庭审时，饶储先或答辩人都没有取得房屋所有权证。因此，依据以上规定，涉案的房屋至今仍然都属于禁止直接上市交易的房屋。《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第16条规定：对，合同签订于国务院意见实施后，“①经济适用房初始购买者就自取得房屋所有权证未满5年的经济适用住房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方当事人按过错责任大小分担。”因此，原告与答辩人父亲饶储先签订的《房屋转让合同》损害了社会公共利益，依据《合同法》第五十二条第（四）项的规定，双方签订的《房屋转让合同》为无效合同。原告与答辩人父亲饶储先签订《房屋转让合同》的时间是2007年12月13日，而饶储先与金城公司签订《经济适用住房购房协议书》的时间是2007年12月28日。也就是说饶储先在签订《房屋转让合同》时，涉案的房屋尚属于金城公司所有，饶储先并无处分权。因此，饶储先与原告签订《房屋转让合同》属无权处分行为，双方所签订的《房屋转让合同》自然无效。按照《房屋转让合同》第三条的约定，《房屋转让合同》的性质实际上是饶储先将其与金城公司签订的《经济适用住房购房协议书》的权利义务概括转让给了原告。但依据《合同法》第八十八的规定，双方在签订《房屋转让合同》时，应当征得金城公司的同意。在未征得金城公司同意的情况下，双方签订的《房屋转让合同》显然违反了《合同法》第八十八的规定，也应认定为无效合同。综上所述，原告的诉讼请求没有法律依据。 第三人金城公司辩称，该房屋转让并没有告知我司，直到现在打官司我司才知道他们的转让关系，该房钱也交了，但交多少我们不清楚，是饶储先跟我们公司买的。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月13日，原告冯世清与被告饶志强、第三人饶淑文、饶淑贞的父亲饶储先（已去世）订立《房屋转让合同》，约定饶储先将位于三亚市解放四路138号金城公司合作新建住宅综合楼第二区第四层Ｇ型三房二厅一厨二卫（建筑面积117.92平方米）的毛坯房转让给原告冯世清，转让总价格为460079元，且该房屋以后办房产证过户时发生的一切税费均由原告负责。该合同第六条还约定被告饶志强作为饶储先的全权代理人承担该合同约定的“处置该房产的一切事物”责任。被告饶志强在该《房屋转让合同》落款处签名予以确认。后原告按合同约定将全部房款支付完毕，饶储先夫妇亦将该房屋按合同约定，交付给原告装修后居住使用至今。饶储先、黄丽生夫妇相继于2012年、2013年过世。该房屋至今未办理过户登记至原告冯世清名下

1确认原告冯世清与被告饶志强、第三人饶淑文、饶淑贞的父亲饶储先于2007年12月13日签订的《房屋转让合同》合法有效； 2确认解放四路号海南省位于三亚市农垦三亚金城实业开发总公司合作新建的住宅综合楼第二区第四层Ｇ型三房二厅一厨一卫（建筑面积为117.92平方米）的房屋归原告所有。 案件受理费4100元（原告已预交），由被告饶志强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院

审判员吴雄文 二〇一九年六月五日 书记员孙艳妮

2020-03-30