原告北京人天书店有限公司（以下简称北京人天公司）、山东人天书店有限公司（以下简称山东人天公司）与被告山东诺思家纺织品有限公司（以下简称诺思家公司）、被告ＮＯＳＴＡＬＧＩＡＨＯＭＥＦＡＳＨＩＯＮＳ.ＩＮＣ（以下简称ＮＯＳＴＡＬＧＩＡ公司）合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京人天公司、山东人天公司共同委托诉讼代理人郑红丽、韩沐新，被告诺思家公司委托诉讼代理人安树军、赵庆，被告ＮＯＳＴＡＬＧＩＡ公司委托诉讼代理人李文深到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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原告北京人天公司、山东人天公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令诺思家公司履行《土地及房产增资转让协议书》（以下简称《增资协议》）及《土地及房产增资转让协议书补充协议》（以下简称《补充协议》）约定的义务，将增资土地以及增资房产立即依法过户至山东人天公司名下；2.依法判令诺思家公司向原告支付违约金、损失暂定人民币1186.25万元（以3250万元为基础，自2016年8月3日之日起至实际履行之日止，按照每日万分之五计算）；3.依法判令诺思家公司将其占用的已经交付给北京人天公司的库房（一层办公区及二层大空间办公区域）立即腾退给原告，并支付2016年11月1日至今的房屋租金暂定人民币115.6万元；4.依法判令ＮＯＳＴＡＬＧＩＡ公司依据《股权质押合同》对诺思家公司违反《增资协议》及《补充协议》所应承担的全部法律责任承担担保责任；5.依法判令诺思家公司向原告支付利息暂定31.6667万元（以400万元为基础，自2017年1月1日之日起至涉案房产过户之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；6.本案的诉讼费用、保全费、律师费60万元等均由被告承担。事实与理由:2015年8月3日,北京人天公司与诺思家公司友好协商签署了《增资协议》，诺思家公司承诺在2016年8月3日之前获得《增资协议》规定的增资土地及增资房产的所有权证书，并完成用增资土地及房产对山东人天公司的增资。北京人天公司同意向诺思家公司支付增资补偿金合计4668.75万元，并在增资协议规定条件满足后先期向诺思家公司支付定金3250万元。该协议对有关增资土地及房产的交付、验收及增资义务履行和违约责任等均进行了明确的约定。为保证《增资协议》的履行，在签署该协议的同时，诺思家公司向北京人天公司提供了下述担保：第一，诺思家公司的实际控制人、法定代表人张建力向北京人天公司出具了《保证担保函》。依据该保证函，张建力作为诺思家公司的实际控制人对诺思家公司全面及时履行《增资协议》规定的各项义务承担连带保证责任；第二，北京人天公司与诺思家公司的股东美国ＮＯＳＴＡＬＧＩＡ公司签署了《股权质押合同》，依据该合同ＮＯＳＴＡＬＧＩＡ公司以其持有的诺思家公司的全部股权向北京人天公司提供担保，保证诺思家公司全面履行《增资协议》。《增资协议》签署后，为解决开具发票问题北京人天公司与诺思家公司又于2015年9月22日签署了《补充协议》。随后，北京人天公司按照增资协议的约定分别于2015年9月24日、2015年9月25日、2015年9月28日以及2015年9月30日向诺思家公司分别支付812.5万元，共计支付定金3250万元。2015年10月30日北京人天公司与诺思家公司就增资协议规定的增资土地和增资房产移交北京人天公司使用签署了《土地和库房移交确认书》。依据《土地和库房移交确认书》的规定，在增资房产移交北京人天公司使用后，诺思家公司可免费使用一楼库房协定区域一年（2015年11月1日至2016年10月30日），到期后诺思家公司如继续使用该库房应该向北京人天公司缴纳租金。但上述免费使用期限届满后，诺思家一直无偿占用上述库房，并拒绝北京人天公司要求其缴纳租金、腾退库房的要求。自增资协议规定的增资期限（2016年8月3日）到期后，北京人天公司一直催促诺思家公司及张建力尽快履行增资义务及担保义务，但诺思家公司一直拖延履行增资协议，并提出办理增资土地及房产所有权证明需要资金，要求北京人天公司在大额定金的基础上再向其提供贷款。对于如此明显不合理的要求，北京人天公司都出于无奈予以了配合。在没有对原有增资协议进行任何修改的前提下，2016年10月18日北京人天公司与诺思家公司签署了借款合同，并向诺思家公司提供了400万元贷款。依据贷款协议的规定，诺思家公司应该向北京人天公司支付贷款协议规定的利息。但是，北京人天公司的长期忍让和善意并没有换来诺思家公司的自省，诺思家公司及张建立对于北京人天公司一直找出各种理由拒绝履行增资协议明确规定的增资过户义务，甚至要求北京人天公司另行签署土地和房产的转让协议，增加承担本应由诺思家公司承担的各种税费。北京人天公司实在忍无可忍，只能依法请求法院维护原告的合法权益。 被告诺思家公司答辩称，1.山东人天公司并非案涉协议当事人，其诉讼主体不适格，法院应当依法裁定驳回其起诉。诺思家公司与北京人天公司签订《增资协议》、《补充协议》，上述协议约定由北京人天公司出资设立“甲方一”公司，其中《补充协议》第一条约定“甲乙双方确认2015年8月3日签署《增资协议》对双方具有法律效力。乙方确认甲方所签署合同对乙方及甲方一同样具有法律效力。甲方一注册完成后补充签署该协议后，该协议对甲方、甲方一及乙方具有法律效力。”而山东人天公司于2015年12月24日设立，截至当前山东人天公司并未补充签署协议，北京人天公司也从未对何为“甲方一”明确告知诺思家公司。在此后《土地和库房移交确认书》、《补充协议》、《腾退期库房临时租用合同》、以及《借款合同》中，合同签订主体也无山东人天公司。首先，依据合同相对性原理，山东人天公司不属合同当事人，山东人天公司与本案没有法律上的利害关系，根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，山东人天公司不是本案适格原告，诉讼主体不适格，法院应当依法裁定驳回山东人天公司起诉；其次，由于原告一直未向被告明确增资主体，也是导致增资协议不能履行的主要原因。2.案涉转让协议名为增资实为土地房产交易，违反税收法律强制性规定应为无效。财税［2002］191号文件第一条规定：“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”财税字［1995］048号文件第一条规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”故如果名义上采用作价入股形式，按照协议约定本应由北京人天公司承担的营业税与土地增值税将会免交。所以，为了达到逃税的非法目的，北京人天公司在其起草的《增资协议》中将支付对价设置为目标公司“甲方一”1%股权以及4668.75万元增资资产补偿款，明显不符合社会常理。依法纳税是公民、企业负有的强制法律义务，依据《合同法》第五十二条之规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故转让协议是无效的，原告无权依据协议主张违约责任。3.退一步讲，即便转让协议有效，但因协议形式自始至终都不符合登记机构要求，协议实际履行不能。一般来说，作价股权协议是将某项资产以一定评估价值投入目标公司，并获得对应股权，而在《增资协议》中，既包括土地增资补偿款，又包括房产增资补偿款，又涉及1%股权约定，并不符合作价入股协议的形式要求，故案涉作价入股实质上是土地、房产的买卖。为此，诺思家公司在取得房产证后去房管局咨询增资过户事宜，房管局明确口头答复《增资协议》不符合作价入股的过户条件，并要求诺思家公司与北京人天公司重新签订符合要求的协议。因此，《增资协议》自始至终都是实际履行不能的协议，即便诺思家公司在合同约定期限内补办完相关手续也无法依据协议办理过户手续。并且，《增资协议》是由北京人天公司提供的版本，所以从一开始《增资协议》就不符合办理过户的条件。更何况后期北京人天公司与诺思家公司通过微信聊天对合同期限变更达成合意，变更为不定期合同期限，诺思家公司在办完房产证之后及时告知北京人天公司重新签订增资协议，但北京人天公司却以各种无理要求拒绝重新签订新协议，再次导致土地、房产过户实际履行不能。4.原告无权主张支付库房租金，借款利息也应截止房产证签发之日而非过户之日，双方约定的违约金过高亦应予调减。首先，双方只约定无偿租赁，未约定租金标准，《腾退期库房临时租用合同》系土地房产过户前临时协议，在过户之前诺思家公司均有权无偿使用库房，过户之前原告无权主张支付租金。其次，根据《借款合同》第二条约定“2017年1月1日起按照当日银行贷款利率收取利息，直至房产证书签发之日终止”，而原告主张至被告将案涉房产过户之日止按同期贷款利率计算，违反合同约定。最后，《增资协议》第9.4条约定的以定金为基础计算违约金方式，因定金数额超过法定最高比例，故原告据此计算的违约金数额过高，原告应当提供证据证明实际损失与主张违约金数额相当，否则法院应予以调减违约金数额。综上所述，案涉转让协议违反法律强制性规定应为无效，即便有效自始至终也实际履行不能，诺思家公司无违约行为，请求依法驳回原告诉讼请求或起诉，维护答辩人合法权益。 ＮＯＳＴＡＬＧＩＡ公司答辩称，1.《增资协议》应属无效合同，答辩意见同诺思家公司，《股权质押合同》作为从合同也应当无效，原告依据该合同主张担保责任于法无据。2.退一步讲，《股权质押合同》即使有效，原告要求ＮＯＳＴＡＬＧＩＡ公司承担的担保责任也不能成立。首先，该质押合同第三条担保的范围约定：本合同担保的范围诺思家公司与质权人签订的《增资协议》规定的诺思家公司的全部义务。原告起诉状主张的诺思家公司违反《增资协议》及《补充协议》应承担的法律责任超出了《股权质押合同》约定的担保范围，不应得到支持。其次，《股权质押合同》第七条约定了质权实现的条件和方式，但《增资协议》和《股权质押合同》中诺思家公司的增资对象没有填写，增资对象不明确，合同无法履行，诺思家公司不应承担违约责任。同时质押合同所担保债权（以增资资产进行增资）属于非金钱债权，合同也没有约定担保债权金额，因此实现质权的前提条件根本不具备，原告的诉讼请求缺乏合同依据，应予驳回起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月3日，北京人天公司（甲方）、甲方一（名称处空白，本院注）与诺思家公司（乙方）签订《增资协议》，约定：鉴于：1.诺思家公司拥有本合同规定的土地及房产并同意依据本合同规定对甲方一进行增资；2.甲方一为北京人天公司出资设立的公司，北京人天公司同意向诺思家公司支付本合同规定的补偿款以换取诺思家公司以本合同规定的土地及房产对甲方一进行增资；3.北京人天公司和诺思家公司双方同意在诺思家公司完成对甲方一的增资并将转让土地及房产过户到甲方一名下之前，诺思家公司将增资资产交付北京人天公司和甲方一使用；4.北京人天公司依据本合同的规定向诺思家公司支付补偿款定金，诺思家公司同意就履行本合同所规定的义务向北京人天公司提供担保。北京人天公司、甲方一、诺思家公司自愿协商签署合同如下：一、定义：1.1增资土地：指山东省市中国用（2014）第0200061号土地使用证对应的地号021632002-1土地，该土地位于济南市市中区七贤镇腊山，土地使用面积为17317.00平方米，地类（用途）为工业用地。1.2增资房产：指建筑与增资土地上的所有房产，含库房、办公楼、后勤用房、门卫室、宿舍楼等建筑物和设施。总建筑面积11931.00平方米。1.3增资资产：增资土地及增资房产的总称。1.4增资期限：指自本合同签署日后12个月。1.5定金：指本合同第5.2条固定的甲方向乙方支付的定金。二：增资安排2.1甲方、甲方一及乙方协商同意乙方依据本合同规定条件以增资资产对甲方一进行增资。乙方增资后在甲方一所占股份为1%。2.2乙方对甲方一增资完成的标准为增资土地及增资房产的产权登记变更为甲方一，并且甲方一获得相应的房地产产权证明。在完成增资前，乙方应自行取得增资土地及增资房产的产权登记，权属证书及其他相关政府审批文件。2.3鉴于乙方正在办理增资房产的房产证书，甲方、甲方一及乙方协商同意在增资资产具备过户条件前，双方应依据本合同第3.1和3.2条的规定办理增资土地及增资房产的临时验收手续。在临时验收完成后，甲方应向乙方支付本合同第5.2条规定的定金，乙方应将增资土地和增资房产交付给甲方使用。2.4甲方及甲方一应就增资事项予以配合。除非经甲方书面同意，乙方将增资土地及增资房产过户到甲方一的时间不应晚于增资期限。乙方不得以增资土地及增资房产以外的资产履行增资义务。2.5在甲方支付定金后，甲方有权要求乙方将增资土地先行过户到甲方一名下，乙方应在接到甲方的过户通知后立即办理增资土地的过户事项。在增资土地过户到甲方一名下后，甲方所支付的定金自动转为甲方对乙方向甲方一投入增资土地的补偿款。三、增资资产临时验收和使用。3.1在本合同签署后20日，乙方应将增资资产交付甲方及甲方一进行临时验收，临时验收标准如下……3.5甲方同意在甲方临时接收增资房产后，将增资房产中仓库西侧两排柱间，约1728平方米的使用面积继续提供给乙方作为临时仓库使用，使用期限为自交接完成后12个月，甲方使用上述仓库面积无须向甲方支付租金，但应遵守甲方的管理规定，乙方使用中应向甲方以外的第三方缴纳的费用（消防、水电等），以及乙方使用中引起的法律责任应由乙方自行承担。四、增资资产正式验收…...。五、增资补偿款的支付。5.1甲方同意向乙方支付增资资产补偿款合计人民币4668.75万元，其中增资土地补偿款为人民币4150.00万元，增资房产补偿款为人民币518.75万元。5.2下述条件满足后5个工作日内，甲方应向乙方支付定金人民币3250万元……。5.3下述条件满足后15个工作日内甲方应向乙方支付增资资产补偿款1418.75万元，甲方已经支付的定金在甲方支付上述款项时自动转为增资补偿款。（1）乙方已经就增资资产转让到甲方一名下缴纳了相关税费。（2）甲方依据本合同第4.4条规定签署增资资产正式验收确认函。5.4乙方收到甲方支付的增资补偿款后应向甲方开具发票。5.5甲乙双方确认依据国家及地方法规办理增资土地及增资房产过户到甲方一名下所应向政府缴纳的各项税费，包括但不限于营业税、契税、印花税及转让登记费用等都应有甲乙双方平均分担。甲方一及乙方应在办理增资土地和增资房产过户到甲方一的相关手续时缴纳法定税费。六、乙方的担保。鉴于甲方向乙方支付增资资产补偿款定金后，增资资产尚未过户到甲方一名下，乙方实际控制人同意向甲方及甲方一提供本合同附件一的保证担保，同时乙方的股东同意提供本合同附件二规定的股权质押担保，该项抵押用于担保乙方在本合同项下对其他合同各方承担的各项义务。七、甲方及甲方一的陈述和保证。7.1甲方和甲方一是依据中国法律注册并合法存续的有限责任公司，甲方拥有甲方一的全部股权，甲方及甲方一已经依据各自公司章程获得了签署本合同的全部授权。八、乙方的陈述和保证。8.1乙方是依据中国法律注册并合法存续的有限责任公司。乙方已经依据其公司章程获得了签署本合同的全部授权。8.2本合同签署生效后对于乙方具有法律约束力。乙方及在本合同中对甲方所作出的各项承诺和保证依法有效。8.3增资资产不存在任何产权争议。除增资房产存在254634.32元未结建筑款外，乙方对增资资产不存在其他对第三方的负债。8.4乙方依法拥有增资土地的使用权。除本合同签署时增资土地使用权证载明的抵押外，增资土地上未设定任何抵押或担保权益。乙方向甲方一投入的增资土地面积与土地使用权证所载明的面积相符。乙方保证增资土地符合临时验收和正式验收的各项标准。8.5乙方依法拥有增资房产的所有权，增资房产的各项建设标准，包括但不限于建设规划、设计、防火及验收标准符合国家及行业法规规定标准。8.6乙方保证在增资期限内完成对甲方一的增资，乙方向甲方一投入的增资房产面积与增资房产所有权证所载明的面积相符。乙方保证增资房产符合临时验收和正式验收的各项标准。8.7乙方将自行处理本合同规定的临时验收前增资资产纠纷及债务，如果由于临时验收前的债务或资产纠纷导致甲方的损失，乙方将负责赔偿。九、违约责任和争议解决。9.2甲方或甲方一未能按照本合同规定履行对乙方的任何金钱支付义务，甲方或甲方一应按照拖延支付款项总额每日万之五的标准向乙方支付违约金。甲方累计拖延支付的数额超过2000万元并且超过60天时，乙方有权解除合同，并没收甲方定金。9.3乙方未能在本合同第3.1条规定期限内向甲方交付增资资产用于临时验收，乙方应按照甲方支付定金总额每日万分之五的标准向甲方支付违约金。乙方拖延交付增资资产超过60天时，甲方有权解除合同，并要求乙方双倍返还定金。9.4乙方未能在增资期限内完成增资事项，乙方应按照甲方支付定金总额每日万分之五的标准向甲方支付违约金。乙方在增资期限到期后90天内仍不能完成增资，甲方有权要求乙方赔偿甲方损失或者双倍返还定金。9.5本合同定金担保仅适用于本合同及法律规定的解除合同的情形。本合同其他违约事项应按照违约给守约方造成的损失（包括可得利益）计算违约责任。 同日，北京人天公司与ＮＯＳＴＡＬＧＩＡ公司签订《股权质押合同》，约定：ＮＯＳＴＡＬＧＩＡ公司以其持有的诺思家公司100%股权为《增资协议》规定的诺思家公司全部义务提供担保。2015年9月10日，济南工商行政管理局出具（济）外资股权登记设字［2015］第000007号《外商投资企业股权出质设立登记通知书》，载明：“根据申请，我局于2015年9月10日办理股权出质登记手续，质权自登记之日起设立。现将登记事项情况通知如下：质权登记编号：370100201509100001，出质股权所在公司：诺思家公司，出质股权数额：150万（美）元／万股，出质人：ＮＯＳＴＡＬＧＩＡ公司，质权人：北京人天公司。” 2015年9月22日，北京人天公司作为甲方与诺思家公司作为乙方签订《补充协议》，约定，鉴于：上述甲乙双方于2015年8月3日签署《增资协议》后，依据该合同5.4条，乙方应向甲方开具付款发票。现甲乙双方就付款及发票事项协商签署补充协议如下：第一，甲乙双方确认2015年8月3日签署《增资协议》对双方具有法律效力，乙方确认甲方所签署合同对乙方及甲方一同样具有法律效力。甲方一注册完成后补充签署该协议后，该协议对甲方、甲方一及乙方具有法律效力。第二，甲乙双方同意原合同第5.4条以下述条款替代：5.4乙方收到甲方支付的3250万元定金后，5.4.1乙方向甲方开具临时收据，并允许甲方开始进驻和使用库房。5.4.2乙方应在甲方支付5.3条的付款前向甲方开具土地增值税发票，但不论5.3条规定的付款条件是否满足，乙方向甲方开具上述发票的时间不应晚于甲方支付上述定金后6至12个月。乙方开具上述土地增值税发票所涉及的税收由乙方自行承担。第三，除本协议所作补充修改外，甲乙双方确认，原协议其他条款不变。本补充协议签署后，甲乙双方应立即办理增资资产临时交接手续。 北京人天公司分别于2015年9月24日、2015年9月25日、2015年9月28日、2015年9月30日共计向诺思家公司支付3250万元款项，银行流水用途均备注为“济南库房房款”。 2015年10月30日，北京人天公司与诺思家公司签订《土地和库房移交确认书》、《腾退期库房临时租用合同》及《补充协议》，确认诺思家公司向北京人天公司移交位于山东省济南市市中区七贤镇腊山的土地和位于该土地上的库房及一切配套设施，同时约定诺思家公司免费使用一楼库房一年，面积1728平方米，2015年11月1日至2016年10月31日免收租金。若诺思家公司确有特殊情况，需要延长租用时间，可由双方协商后另行签署租约。协议未约定超出免租期后的租金标准。免租期届满后诺思家公司继续占用库房，2018年8月2日，北京人天公司向诺思家公司发函要求其腾空占用的库房并承担租金等相关费用。 2016年10月18日，北京人天公司与诺思家公司签订《借款合同》，约定：《增资协议》签署后，诺思家公司正在履行增资房产的房产证书申领工作，为保证申领工作的正常进行，诺思家公司向北京人天公司申请借尾款400万元，用于支付办理房产证书的相关费用。2016年12月31日前不收取借款利息，自2017年1月1日起按当日银行贷款利率收取利息，直至房产证书签发之日终止。该笔借款直至房产证变更到人天书店名下，才能用于抵扣《增资协议》中约定的人天书店将向诺思家公司支付的增资房产的尾款。2016年10月19日，北京人天公司向诺思家公司转账400万元。 2018年1月4日，诺思家公司取得济南20180003341号房产证，2018年1月5日，诺思家公司取得济南20180003921号房产证与济南20180003860号房产证。另外，在《增资协议》履行过程中北京人天公司与诺思家公司双方均通过微信聊天方式进行沟通，但未实质变更上述有关协议内容。 山东人天公司于2015年12月24日登记设立，注册资本1000万元

一、原告北京人天书店有限公司与被告山东诺思家纺织品有限公司签订的《土地及房产增资转让协议书》、《土地及房产增资转让协议书补充协议》，北京人天书店有限公司与ＮＯＳＴＡＬＧＩＡ公司签订的《股权质押合同》均系无效合同； 二、被告山东诺思家纺织品有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告北京人天书店有限公司3250万元； 三、原告北京人天书店有限公司、山东人天书店有限公司于本判决生效之日起三十日内向山东诺思家纺织品有限公司返还案涉土地及房产； 四、驳回原告北京人天书店有限公司、山东人天书店有限公司其他诉讼请求。 案件受理费105411元、财产保全费5000元，由原告北京人天书店有限公司、山东人天书店有限公司负担55205.5元，由被告山东诺思家纺织品有限公司负担55205.5元。 如不服本判决，原告北京人天书店有限公司、山东人天书店有限公司，被告山东诺思家纺织品有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，被告ＮＯＳＴＡＬＧＩＡＨＯＭＥＦＡＳＨＩＯＮＳ.ＩＮＣ可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院

审判长李耀勇 审判员韩梅 审判员宋海东 二〇一九年十二月十七日 书记员程晓燕

2020-03-30