上诉人刘惠丽因与被上诉人中粮地产集团深圳房地产开发有限公司（以下简称“中粮公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初3481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结

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刘惠丽上诉请求：1、撤销原判；2、判令中粮公司向刘惠丽赔偿人民币708487.3元（购房款7084873元的10%）；3、判令由中粮公司承担刘惠丽为维护自身合法权益已经支出的律师费20000元；4、中粮公司承担本案的全部诉讼费用（合计：728487.3元）。 事实与理由： 一、一审法院判决认定事实不清。一审法院认为，《深圳市房地产买卖合同（预售）》后附的立面图，以及售楼现场沙盘均明确显示：涉案楼层的相关房间窗口与其他楼层有所区别，且并非为栅栏。法院的上述认定是不正确的。中粮公司在与刘惠丽签订涉案商品房买卖合同时，应向买受人明确告知该商品房存在的上述特殊设计，以便买受人在对涉案商品房的真实状况有准确认识的基础上，作出购买与否的选择。一审法院认为中粮公司已通过在销售现场展示沙盘模型及在双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》后附的立面图进行约定等方式履行告知、提醒义务。但双方签订的商品房买卖合同及补充协议均未对涉案商品房的特殊设计作出任何说明。虽然补充协议中载明出卖人已对涉案商品房的相关情况向买受人进行告知，但该内容并不明确具体。同时，双方签订的上述补充协议属于格式合同，其字体及行间距均明显小于双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，中粮地产深圳分公司作为格式合同的提供者，其未能举证证明其已通过加粗字体等方式就补充协议中的上述约定，向买受人作了提示及说明。故补充协议中的上述约定于买受人不产生法律效力。此外，涉案商品房销售现场展示的沙盘模型虽对涉案商品房所在楼层进行展示，但该模型为涉案商品房所在房屋的整体展示，一般买受人若非经特别观察，很难发现涉案房屋所在楼层属于特殊楼层，更不用说能够据此观察到涉案房屋在房屋部分结构设计上的特殊之处。因此，在销售现场展示的沙盘模型亦不能免除中粮公司对刘惠丽所负的明确告知义务，中粮公司已构成违约。 二、中粮公司在向刘惠丽出售涉案房产的过程中，就房产阳台特殊设计之处对刘惠丽负有明确提示说明义务。中粮公司出售的涉案房产与其他楼层在阳台设计上存在较大差异，并且是商品房预售而非商品房现售的情况下，中粮公司理应对其宣传内容与最终实际交付的房产是否存在较大差异向作为购房者的刘惠丽履行明确提示说明义务。具体理由如下：第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，房地产开发商向消费者就商品房开发规划范围内的房屋所作的说明和允诺具体确定的，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容。另外，根据刘惠丽与中粮公司双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十八条的明确规定：“出卖人所做的售楼广告、宣传资料符合要约条件的以及样板房等说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为本合同的组成部分，出卖人应承担相应的义务。”本案中，中粮公司样板房宣传片及展示的样板房中均显示待出售房产的主卧阳台护栏为铁栏河，次卧阳台护栏主要也是铁栏河。上述宣传内容对涉案房地产买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，刘惠丽正是因为看中了中粮公司所宣传的房产阳台光线良好、视野开阔的格局，才让刘惠丽下定决心向中粮公司一次性付清房款购买涉案房产。因此，即使未载入涉案房地产买卖合同，亦视为合同内容。第二，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，刘惠丽与中粮公司签订深圳市房地产买卖合同，约定商品房买卖事宜，中粮公司对所售商品房的结构、状况等方面负有的提示、说明义务。尤其是与其他正常楼层相比，涉案房产的主卧阳台及两个次卧阳台处于整栋楼房外墙处，阳台护栏大部分都是砖砌体而非铁栏河，影响通风和采光，属特殊楼层。因此，中粮公司作为房地产开发商，应当按照诚实信用原则，在《〈深圳市房地产认购书〉补充协议》、《购房风险提示》、《购房须知》中明确提示9楼等楼层是特殊楼层，以便刘惠丽更好地选购商品房。 三、中粮公司在出售涉案房产前后未就房产阳台特殊设计之处向刘惠丽履行明确提示说明义务，构成违约；对此，刘惠丽无任何过错。虽然，中粮公司在《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第十二条规定了：“买受人确认：出卖人为销售本项目而设置之样板房仅作为展示之用，该样板房内容（包括但不限于格局等）不构成出卖人对本交付房地产的任何说明与允诺，亦不够成出卖人交付本房地产的标准，本房地产的交付标准应以本合同附件三的约定为准。”另外，中粮公司还在附件五第二十二条第5款规定：“出卖人就本房地产及本项目所做的一切介绍、宣传、示范单元、广告资料（包括但不限于售楼书、宣传手册等）仅供买受人参考，不构成出卖人向买受人作出的任何承诺亦不构成双方的合同条款，本房地产的交付标准以本合同附件三约定为准。”在附件五第二十二条第6款规定：“买受人确认：在签订本合同之前……买受人已认真查阅并充分理解、知悉及认可本房地产的基本情况且无任何异议。”但是，以上规定并未达到免除中粮公司对出售特殊楼层而负有的提示说明义务的法律效果。具体而言：第一，附件五中将中粮公司具体宣传的样板房内容及相关宣传资料排除在合同内容之外且不允许刘惠丽对涉案房产基本情况提出异议的条款，因适用于涉案楼盘所有买受者，未与刘惠丽协商而设定，符合合同法第三十九条第二款规定的“为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商”的特征，属于免除或限制中粮公司责任的格式条款。对此，纵观整个附件五，中粮公司不仅未采取适当方式合理提醒刘惠丽，反而上述格式条款所采用的字体、行间距均比前面的商品房买卖合同要小。显然，中粮公司并未向刘惠丽就涉案房产阳台的特殊设计之处进行适当的提示与说明。第二，附件五第十二条作为格式条款，与前面的商品房买卖合同第十八条、第二十八条内容存在冲突，应当按照不利于提供格式条款的一方即不利于中粮公司进行理解。涉案商品房买卖合同第十八条、第二十八条明确将中粮公司宣传的样板房内容作为合同内容，但是在涉案商品房买卖合同附件五第十二条却规定“双方同意对本合同第十八条补充约定如下”的内容，将样板房内容排除在合同内容之外。该条特别使用了“补充约定”的字样，但下面的内容却又实际变更了涉案商品房买卖合同第十八的内容。因此，关于中粮公司宣传的样板房内容是否构成涉案商品房买卖合同的内容存在争议，按照合同法第四十一条，应当按照不利于提供格式条款的一方进行理解，即中粮公司宣传的样板房内容包含在涉案合同之中，中粮公司理应对其与实际交付的房产存在不同之处，进行提示说明。第三，退一步讲，即使暂且不考虑中粮公司宣传的样板房内容是否构成了商品房买卖合同的内容，中粮公司在附件五格式条款中提到的以附件三为房产交付标准，也并不具体明确。附件三本身就未能清晰体现中粮公司宣传内容与实际交付房产存在何种不同之处，更不用提对于缺乏建筑行业专业知识的一般人，在没有特殊提示、说明的情况下，更加无法得知最终交付的特殊楼层与正常楼层之间的较大差异。第四，从公平合理的角度考虑，中粮公司作为专业的房地产开发商在信息、技术、开发经验等方面居于优势地位，据此自愿作出关于涉案房产具体内容的宣传，刘惠丽予以接受的情况下，已构成协商一致的合同内容。中粮公司通过宣传资料的介绍提升了自己房屋的销量、价格，赚取了利益，最后却又将其排除在合同约定之外，显然也有违诚实信用原则。第五，刘惠丽向中粮公司购买的是预售房而非现售房，商品房买卖合同缔约时，标的物尚处于建设过程中。买受人通过在中粮公司处了解样板房及宣传情况后，未再到涉案房产现场进行检查，符合预售房屋买卖市场的交易习惯，刘惠丽对购买到特殊楼层的房产不存在过错。 四、基于中粮公司的违约行为，刘惠丽有权向中粮公司主张违约损害赔偿。不可否认，中粮公司最终实际交付的房产属于特殊楼层且后续不能更改，其不仅影响观感，还对房产的通风与采光有很大程度的影响，客观上造成了刘惠丽的经济损失。因此，根据合同法第一百零七条的规定，中粮公司应赔偿刘惠丽的损失。 中粮公司辩称:一审认定事实清楚，适用法庭正确，刘惠丽上诉请求和理由不成立。具体如下：1、一审庭审时刘惠丽明确主张赔偿购房款10%的依据有三点（详见一审判决第7-8页），也就是说赔偿款由三部分组成，而刘惠丽的上诉状中未再主张其他两点依据，但上诉请求中主张赔偿的金额却没变，故逻辑上存在矛盾。 2、刘惠丽称买卖合同和补充协议未对特殊设计作任何说明，商品房相关情况告知不具体，沙盘若非经特别观察很难发现涉案房屋所在楼层属于特殊楼层、特殊设计。中粮公司认为刘惠丽的该上诉理由不成立。首先，《购房风险提示》建筑结构与装修部分中有专门的条款提示局部层门、窗、阳台、空调机位等因立面设计会有所不同；其次，《认购书》中双方确认所有《购房风险提示》、《购房须知》、《按揭须知》、主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图等，中粮公司在售楼现场公示并做出解答，刘惠丽已认真查阅并理解、知悉及认可上述文件的内容；最后，买卖合同后附的立面图以及售楼现场的沙盘，清晰的显示涉案楼层的相关房间窗口并非栅栏。由此可见刘惠丽主张的中粮公司未告知其所称的特殊设计和房屋的相关情况不属实。 3、刘惠丽称样板房阳台护栏为铁栏河对价格有重大影响，对此中粮公司认为其主张没有证据证明。另外刘惠丽称是看中阳台采光良好视野开阔格局才下定决心购买涉案房屋，刘惠丽认为，涉案房屋的阳台采光、通风等均符合设计规划和相关要求，不存在采光不好或视野不好的问题，另外刘惠丽在购房时也没有提出过是看中样板房的采光和视野才下定决心购房。关于样板房问题，中粮公司在购房风险提示明确了样板房不作为交楼标准。在买卖合同附件五中，双方再次确认“样板房不构成任何对涉案房产的允诺和说明，亦不构成交付标准”。 4、刘惠丽称买卖合同的补充协议字体行距明显小于主合同，补充协议不产生法律效力。中粮公司认为刘惠丽该主张也不成立。买卖合同的附件五补充约定字体字号及行距等，与合同第20页是基本一致的，买卖合同第20页的内容是声明和网签合同的系统提示，里面还要求刘惠丽亲笔抄了一部分内容。补充约定采用相同的字体字号，本身就是起到强调、提示的作用。另外，补充约定的字体字号行距，不会对阅读造成不便。 5、刘惠丽诉称附件五第十二条与买卖合同第十八条、第二十八条存在冲突，应以买卖合同约定为准，对此中粮公司认为其主张不成立。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第二十二条第9款，补充协议与买卖合同约定不一致的，以补充协议的约定为准。 综上，刘惠丽的上诉请求与理由均不成立，故请求二审依法予驳回，维持原判。 刘惠丽向一审法院起诉请求：1、中粮公司向刘惠丽赔偿人民币708487.3元（购房款7084873元的10%）；2、由中粮公司承担刘惠丽为维护自身合法权益已经支出的律师费20000元；3、中粮公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年10月20日，中粮公司就中粮××花园项目取得了《建设工程规划许可证》，该许可证的备注部分载明“按规划要求允许本宗地与相邻××宗地机动车泊车位数总量平衡，本宗地停车位981辆车中含××宗地66辆”、“本宗地规划停车位915辆”。2015年12月1日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局在验线记录中注明“验线合格”并加盖公章。 2016年9月22日，中粮公司就涉案房产项目取得深圳市房地产预售许可证。 2017年4月7日，刘惠丽作为买方，中粮公司作为卖方，双方签订了《深圳市房地产认购书》，约定：1、买方自愿认购卖方中粮××花园项目的×栋×座×层×号房，房地产总价款为7603589元，买方采取向银行借款的方式付款。买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。 2017年4月7日，刘惠丽作为买方，中粮公司作为卖方，双方签订了《补充协议》，约定将付款方式变更为签订《深圳市房地产买卖合同》当日一次性付款。补充协议中载明“认购书及本补充协议签署前，所有《购房风险提示》、《购房须知》、《按揭须知》、主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图等，卖方已在售楼现场公示并做出解答，买方已认真查阅并理解、知悉及认可上述文件内容。在刘惠丽签署的中粮××花园购房风险提示中载明由于户型较多，户型图不能精确表现所有户型的局部细微变化，户型之结构和平面布局以买卖合同为准；同一户型的不同单位的阳台、门窗、通道可能不同，每一单位的精确面积、尺寸、形状、平面布局、通风、采光、环境条件可能会因位置不同而有所差异。户型平面图中结构承重墙体厚度因层数不同有差异，局部层门、窗、阳台、空调机位等因立面设计有所不同，以现场实际为准；所有样板房的设计与施工做法仅作为样板示意，不作为交楼标准”。《购房风险提示》中载明“项目西面邻新圳河，河对面为一类工业用地”、“本项目停车位915个，规划停车位981个，地上27个，地下954个，其中地下-2层停车位中有66个车位为相邻办公地块的停车位，两块地的地下停车空间通过-2层的车道连通”。 2017年10月3日，刘惠丽作为买受人，中粮公司作为出卖方签订了深（宝）网预买字（20×）第××号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定如下：1、刘惠丽购买中粮公司开发的深圳市宝安区新安街道中粮××花园第×栋×单元×楼×号房，用途为住宅，建筑面积88.13平方米，购房总价为7084873元，刘惠丽于签订合同之日一次性付清购房总价款，中粮公司于2018年12月31日前将房地产交付给刘惠丽。2、第十九条约定，已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得随意变更原有规划和设计。确需变更的，本房地产专有部分的规划变更和设计变更，出卖方应征得买受人书面同意，并依照相关规定向深圳市规划国土主管部门申报。不同意变更的买受人有权自收到书面通知之日起15日内做出解除合同的书面决定；出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人亦可解除合同。买受人解除合同的，出卖人需在买受人通知解除合同之日起10日内，退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金；买受人不解除合同的，双方按附件五处理。3、本房地产仅作住宅使用，买受人不得改变该房地产的建筑主体结构、承重结构和用途。4、附件五第十二条载明，买受人确认：出卖人为销售本项目而设置之样板房仅作为展示之用，该样板房内容（包括但不限于格局、装修装饰材料、设施设备、家私电器等）不构成出卖方对本交付房地产的任何说明与允诺，亦不构成出卖人交付房地产的标准。5、附件五第二十二条第5款载明，出卖人就本房地产及本项目所做的一切介绍、宣传、示范单元、广告资料（包括但不限于售楼书、宣传手册、户型折页、沙盘、建筑模型等）仅供买受人参考，不构成出卖人向买受人作出的任何承诺，亦不构成双方的合同条款，前述介绍、宣传、示范单元、广告资料等对小区和该房地产的描述与本合同不一致之处，以本合同为准。 2017年12月7日，中粮公司以特快专递方式向刘惠丽发出《关于中粮××花园（推广名：中粮前海××）局部户型窗户、阳台立面设计不同的说明函》，函件回复内容如下：1、中粮××花园的建筑方案（含外立面设计）均于2016年4月取得《方案审核意见书》，符合设计规范安全性的要求、采光规范要求和通风要求；2、涉案房产现场公示及提供给刘惠丽的《中粮××花园购房风险提示》中针对建筑结构及装修、景观与环境影响、停车位数量均有明确提示；3、根据刘惠丽、中粮公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》所附立面图，以及销售现场展示的楼体沙盘，均可以明显看到刘惠丽购买的中粮××花园第2栋在局部楼层与户型的楼体外立面、窗户、阳台设计上存在不同之处。 2017年12月8日，中粮公司就涉案房产项目取得了《建设工程规划验收合格证》，该合格证备注中载明“按规划要求允许本宗地与相邻××宗地机动车泊车位数总量平衡，本宗地停车位981辆车中含××宗地66辆”。 2017年12月27日，中粮公司就涉案房产项目取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。 另查，1、刘惠丽在一审庭审中明确主张中粮公司向其赔偿的依据如下：①中粮公司的销售人员在销售房产时，没有明确告知涉案楼层是不同于其他楼层的特殊楼层，涉案房产存在主卧阳台、两个次卧的飘窗都是砖砌体并非铁栏河，影响通风采光，也不能改建为落地窗，居住起来像坐牢；②中粮公司称至少保证一户一个停车位，实际上涉案小区有1000多户，但停车位仅有915个；③小区旁边有一个臭水沟，但是在购买涉案房产时，销售人员称是景观河，沙盘模型上也是景观河。 2、中粮公司主张房屋买卖合同后附的立面图显示，涉案楼层相关房间窗口与其他楼层有所区别，为砖砌体并非栅栏，且该立面图与房地产现场公示的立面图以及备案的立面图一致。另，根据双方确认真实性的售楼现场沙盘照片亦可以明显看出立面图载明的情况。 3、刘惠丽主张中粮公司销售人员口头承诺可以将相关窗口改造成落地窗，但刘惠丽并未提交证据予以证明，中粮公司对此不予确认，且中粮公司主张刘惠丽所述的上述改造属于违建。 4、刘惠丽主张中粮公司销售人员口头承诺涉案楼盘临近水域为景观河，但刘惠丽并未提交证据予以证明，中粮公司对此不予认可。另，中粮公司主张涉案合同签订前后，涉案楼盘临近水域情况并无变化。 一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。刘惠丽、中粮公司签订的《深圳市房地产认购书》、《补充协议》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》为双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同约定的内容。首先，双方签订的《补充协议》明确载明“认购书及本补充协议签署前，所有《购房风险提示》、《购房须知》、《按揭须知》、主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图等，卖方已在售楼现场公示并做出解答，买方已认真查阅并理解、知悉及认可上述文件内容”，《深圳市房地产买卖合同（预售）》后附的立面图，以及双方确认真实性的售楼现场沙盘照片均明确显示：涉案楼层的相关房间窗口与其他楼层有所区别，且并非为栅栏。一审法院认为刘惠丽作为有完全民事行为能力的买方主体，在签订房屋买卖合同时应当负有审慎的注意义务，立面图和售楼现场沙盘中均已明确显示涉案楼层的相关房间窗口与其他楼层有所区别的情况下，刘惠丽主张中粮公司对此存在隐瞒行为，缺乏事实依据。另，刘惠丽主张中粮公司口头承诺可以将相关窗口改造成落地窗，但刘惠丽并未提交证据予以证明，在中粮公司对此不予认可的情况下，根据谁主张谁举证，一审法院对刘惠丽该主张不予支持。其次，《建设工程规划许可证》、《购房风险提示》、《建设工程规划验收合格证》中均已经明确载明：本项目停车位915个，规划停车位981个（其中66个车位为相邻办公地块的停车位），在涉案小区以现有车位数量通过规划验收，且刘惠丽未提交证据证明双方约定的停车位数量多于915个的情况下，刘惠丽主张中粮公司应当向其赔偿损失，缺乏法律依据和合同依据。最后，《购房风险提示》中已经载明“项目西面邻新圳河，河对面为一类工业用地”、且刘惠丽并未提交充分有效证据证明双方约定临近水域为景观河，根据谁主张谁举证原则，刘惠丽主张中粮公司因此应当向其赔偿损失，缺乏合同依据，一审法院不予支持。综上所述，刘惠丽主张的赔偿款项和律师费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回刘惠丽的诉讼请求。本案一审受理费人民币11085元，由刘惠丽负担。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明以下事实： （一）涉案房屋买卖合同所附《立面图》呈微缩形式，二审调查时，本院当庭要求中粮公司指出该《立面图》如何看得出涉案楼层的相关房间窗口与其他楼层有区别，中粮公司表示看不出，但表示从沙盘可以看出。 （二）本案二审期间，中粮公司提交了涉案小区的沙盘照片，照片显示涉案房产所在楼盘约有40余层，具体到沙盘中的每一层约有一只签字笔的宽度，经过局布放大照片可见，涉案房产的房间外立面中，铁栏河的高度约为其他正常楼层的二分之一。故中粮公司主张，由此可见其已向业主公示涉案房产所在楼层的房间窗口与其他楼层不同。 （三）刘惠丽与中粮公司于2017年10月3日签订的涉案房屋买卖合同的《附件五》第二十二条第5项约定：“出卖人就本房地产及本项目所做的一切介绍、宣传、示范单元、广告资料（包括但不限于售楼书、宣传手册、户型折页、沙盘、建筑模型等）仅供买受人参考，不构成出卖人向买受人作出的任何承诺亦不构成双方的合同条款，前述介绍、宣传、示范单元、广告资料等对小区和该房地产的描述与本合同不一致之处，以本合同为准。本房地产的交付标准以本合同附件三约定为准

一、撤销深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初3481号民事判决； 二、被上诉人中粮地产集团深圳房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向上诉人刘惠丽支付违约金人民币20万元； 三、驳回上诉人刘惠丽的其他诉讼请求。 付款义务人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一、二审案件受理费合计22170元，由中粮公司负担6208元，由刘惠丽负担15962元。 本判决为终审判决

审判长张睿 审判员吴春泷 审判员许莹姣 二〇一九年十二月二十三日 书记员陈颖（兼）

2019-12-31