原告曾进如、吴群芳诉被告深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店（以下简称“卓悦时尚龙华分店”）、范书棋、深圳市卓悦时尚健身管理有限公司（以下简称“卓悦时尚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，被告卓悦时尚龙华分店依法提起反诉。本院适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告曾进如及委托诉讼代理人尹杰珍，三被告共同委托代理人刘剑锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结

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原告向本院提出如下诉讼请求：1.判决确认原告曾进如、吴群芳与被告卓悦时尚龙华分店、范书棋签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2018年4月17日解除；2.判决被告卓悦时尚龙华分店、范书棋返还原告合同保证金、入场费、房屋租金、热水器使用费合计人民币321950元；3.判令被告卓悦时尚龙华分店、范书棋赔偿原告经济损失331368.86元；4.判令被告卓悦时尚公司对被告卓悦时尚龙华分店、范书棋的返还和赔偿款项653318.86元承担连带责任。 原告起诉的事实与理由：被告卓悦时尚龙华分店系被告卓悦时尚公司的分公司，被告卓悦时尚龙华分店在龙华区××浪街道从事物业转租业务。2017年11月28日，原告与被告卓悦时尚龙华分店、范书棋签订《深圳市房屋租赁合同书》约定被告卓悦时尚龙华分店向原告转租位于深圳市××浪街道××龙××花园（××）5／6／7栋205-213／215-218房产作为开办中医理疗馆所用，转租面积451平方米，建筑总层数2层，租金70元／平方米，合同期限自2018年1月1日起至2022年10月30日止。合同签订后，原告向被告卓悦时尚龙华分店、范书棋缴纳了保证金94710元、入场费150000元、2018年1、2、3月租金63240元，热水器费用14000元。然而，合同签订后被告卓悦时尚龙华分店、范书棋迟迟不能交房，直至2018年1月1日才交付房产。装修过程中，原告对涉案房产面积提出质疑，被告范书棋称过道装修后可以使用，还有其自己开办的健身房公摊面积100多平方米要分摊给原告，并称先装修再处理面积问题。后经物业管理处确认，被告范书棋所称过道根本无法使用，消防通道亦不能进行装修。因此，被告提供的房产面积只有316.2平方米，无法满足原告承租房产的规划，不能达到租赁目的。其后，原告要求二被告依照实际面积计算租金，均被拒绝。2018年3月9日，被告范书棋张贴公告，称原告拖欠租金及滞纳金，并称在10日停水、停电，导致原告无法继续施工。2018年3月20日、4月8日，原告委托广东君言律师事务所向被告卓悦时尚龙华分店、范书棋发律师函，被告卓悦时尚龙华分店于2018年4月12日、17日分两次发函通知解除合同，并从2018年3月10日停水、停电并锁上大门，造成原告已完工90%的装修工程无法使用。原告认为，被告卓悦时尚龙华分店、范书棋故意隐瞒面积不足问题，单方要求解除合同并停水、停电，违背诚实信用原则，造成原告巨额经济损失，应当予以赔偿。请求法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。 三被告共同答辩称：1.本案不存在租赁面积与约定面积不一致的情形。涉案205-208房及分摊的210卫生间面积合计451平方米。原告承租区域的卫生间已经拆除，需要与205-216租户共同使用210卫生间，加上该卫生间的面积为450.97平方米，符合约定。原告承租涉案房产前曾多次前往现场查看，对租赁物的状况应当有所了解，双方已经就租赁事宜充分沟通后签订的协议，不存在原告所述面积不符的事实。2.原告拖欠租金存在违约，被告有权行使解除权。3.原告的损失系其自身违约行为造成的，应当由其自行承担。4.被告范书棋不是涉案合同的相对人，原告无权要求被告范书棋承担责任。请求驳回原告的诉讼请求。 被告卓悦时尚龙华分店向本院提出如下反诉请求：1.判令反诉被告支付2018年1月租金及物业管理费3382元、2018年2月租金及物业管理费16850元、2018年3月租金及物业管理费10110元、2018年4月租金及物业管理费19168元；2.判令反诉被告支付违约金49510元（其中，以3382元为基数自2018年1月6日起；以16850元为基数自2018年2月6日起；以10110元为基数自2018年3月6日起；以19168元为基数自2018年4月6日起，按每日5%计算，暂计至2018年7月23日，最终违约金额以欠付租金总额为限）；3.判令不予退还反诉被告租赁保证金94710元。 被告卓悦时尚龙华分店反诉的事实与理由：2017年11月28日，反诉原告与反诉被告签订《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》，由反诉原告将涉案房产出租予反诉被告。当天，反诉被告缴纳了租赁保证金94710元，并由反诉原告出具收款收据。2018年1月至3月，反诉被告出现拖欠租金、物业管理费的行为。2018年3月9日，反诉原告向反诉被告发出通知，要求缴纳拖欠的租金、物业管理费及违约金，后因反诉被告迟迟未缴纳费用，反诉原告于2018年4月17日发出解除合同通知书，并已送达反诉被告。反诉原告的诉求符合法律规定，请求支持全部反诉请求。 针对被告卓悦时尚龙华分店的反诉，原告答辩称：1.被告卓悦时尚龙华分店提供的房产面积实际只有316.2平方米，违反合同约定。2.被告卓悦时尚龙华分店以整栋房产的公共使用面积作为出租面积分摊给原告明显不合理，合同也没有约定要原告承担整个楼宇的使用面积，且事实上原告租用的面积中已经有卫生间及其他使用设施。3.被告卓悦时尚龙华分店明显违约，导致矛盾的发生，存在过错，应由其承担赔偿责任。 本案相关事实 一、涉案房产系位于深圳市××浪街道龙××社区新区大道东侧××龙××花园（××）5／6／7栋205-213、215-218房，系市场商品房，用途为商业，不动产登记权利人为深圳市潜龙实业集团有限公司。其中，205房登记建筑面积72.42平方米、206房登记建筑面积138.8平方米、207房登记建筑面积104.98平方米、208房登记建筑面积105.89平方米、210房登记建筑面积68.22平方米， 二、2017年11月28日，原告（乙方）与被告卓悦时尚龙华分店（甲方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将涉案房产部分转租给乙方使用，转租房屋面积451平方米，建筑物总层数2层；单位租金按房屋面积每平方米70元计算，月租金31570元；乙方应于2017年12月1日交付首期租金31570元，每月5日前支付租金；租赁期限自2018年1月1日起至2022年10月30日止；甲方应于2018年1月1日前将租赁房屋交付乙方使用，交付租赁房屋时，甲方可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金，即94710元；如合同期未满，乙方单方解除合同，甲方可不予返还保证金。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定，且落款甲方处加盖了被告卓悦时尚龙华分店公章、法定代表人处加盖了被告范书棋个人印章，乙方处则由二原告签字予以确认。 2017年1月25日，被告卓悦时尚龙华分店向原告出具《收款收据》，确认收取原告热水器费用14000元。 2017年11月28日，被告卓悦时尚龙华分店向原告出具两份《收款收据》确认收取原告支付的保证金94710元及入场费150000元。 2018年1月25日，原告向被告卓悦时尚龙华分店支付1月份租金22550元。2018年2月5日，原告向被告卓悦时尚龙华分店支付2月份租金16975元。2018年3月5日，原告向被告卓悦时尚龙华分店支付3月份租金23715元。 三、原告主张，其实际承租的房产为205至207房，208房为被告经营的健身房，210卫生间属于公摊面积，不应包括在租赁范围内，被告未能按照约定交付房产，构成违约。被告卓悦时尚龙华分店则辩称，原告实际承租的房产为205至208房以及210卫生间，房产面积合计451平方米，被告已经将房产交付予原告，不存在违约事实。 庭审中，被告卓悦时尚龙华分店确认涉案201至216房产系共用210房作为卫生间，该卫生间属于公用卫生间。关于租金支付情况，原告确认其在2018年3月5日支付最后一期租金后再未向被告卓悦时尚龙华分店支付任何租金，并于2018年3月25日前后搬离了涉案房产。 四、本案审理过程中，原告申请就其在涉案房产投入的装修费用及房屋面积申请鉴定。本院委托深圳科宇工程顾问有限公司实施该委托事项，原告向深圳科宇工程顾问有限公司支付了鉴定费4万元。 2019年4月19日，深圳科宇工程顾问有限公司出具《评估文件》，鉴定结论：其一，评估建筑面积为205房72.42平方米、206房138.8平方米、207房104.98平方米、208房105.89平方米、210房68.22平方米；其二，（1）按照设计方案图可评估部分装饰工程价值为208817.82元；（2）按设计方案图不能确定的装饰工程价值为52128.24元；（3）不在评估范围的装饰工程设计费8600元、广告设计费3000元。 原告认为，鉴定结论关于装修工程价值的三项结论均为原告实际投入的价值，均应当予以确认。被告认为，（1）该报告关于门窗工程、地板、天花、储物柜金额认定过高；（2）消防烟感系统、消防水系统原来就存在，原告未开始改装，且调试费过高；（3）被告并非鉴定依据的方案设计图的当事人，对该鉴定依据，被告不予认可。 五、庭审中，原告申请证人王某、李某出庭作证。根据王某证言，其系原告装修工程的施工人，装修的房号为205、206、207房；208房为健身房，装修时该健身房仍在营运。根据李某的证言，其对原告装修工程消防系统实施了装修，在装修过程中，房屋的格局亦进行了变更，但双方未就消防工程进行验收。 裁判结果

一、确认原告曾进如、吴群芳与被告深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店之间的《房屋租赁合同》于2018年4月17日解除。 二、被告深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店应于本判决生效之日起十日内向原告曾进如、吴群芳返还保证金、入场费、热水器费用及租金人民币321950元。 三、被告深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店应于本判决生效之日起十日内向原告曾进如、吴群芳赔偿损失人民币260946.06元。 四、被告深圳市卓悦时尚健身管理有限公司对上述债务承担连带责任。 五、驳回原告曾进如、吴群芳的其他诉讼请求。 六、驳回被告深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店的反诉请求。 如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费人民币5178元，由原告负担人民币1178元，由被告卓悦时尚龙华分店、卓悦时尚公司负担人民币4000元；反诉受理费人民币2087元，由被告卓悦时尚龙华分店负担。保全费人民币3798元，由原告负担人民币798元，被告卓悦时尚龙华分店、卓悦时尚公司负担人民币3000元。鉴定费人民币40000元，由原告负担人民币12000元，被告卓悦时尚龙华分店、卓悦时尚公司负担人民币28000元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院

审判员李知擎 二〇一九年十二月十七日 书记员谢玉霞 书记员刘佳欣

2019-12-25