上诉人张店宝、张艳玲因与上诉人蚌埠银河置业有限公司（以下简称银河置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2019）皖0311民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结

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张店宝、张艳玲上诉请求：撤销原判，支持张店宝、张艳玲的一审诉请；一、二审诉讼费用由银河置业公司承担。事实和理由：一、一审法院部分事实认定不清。1.银河置业公司故意隐瞒房屋不具备法定交付条件的事实，责任不应当归责于张店宝、张艳玲。涉案房屋未经过法定验收程序，依法不具备法定交付条件，一审法院已经查明，银河置业公司至今未提交商品房验收备案表，同时也未通过房屋综合验收，银河置业公司存在违法交付房屋的行为在先，一审法院认定张店宝、张艳玲明知商品房不符合交付条件、选择暂时中止原违约金的计算去接收房屋并使用，违反诚实信用原则这一认定与事实不符，一审法院要求张店宝、张艳玲承担60%的过错责任显属牵强。2.一审法院认定违约金赔付标准有误。一审审理期间，张店宝、张艳玲向一审法院提交了两份会议纪要和一份承诺书，其内容都载明了银河置业公司若逾期交房，给予全体业主日万分之二点五的违约金赔付标准。鉴于上述证据在庭审中银河置业公司对该证据真实性无异议，同时一审法院对其真实性也予以确认，既然一审法院已经对上述证据真实性予以认定，但在判决时，还沿用之前的违约金赔付标准，显然遗漏这一重大事实。一审判决按每日万分之一点五逾期交房违约金的赔付标准显属不当，应当以每日万分之二点五的标准支付逾期交房违约金。二、适用法律错误。1.房地产权属证书违约金应当依法赔偿。涉案合同虽约定了房地产权属证书违约金的计算标准，但该约定违反了《合同法》公平原则，其约定标准过低，不足以对银河置业公司造成震慑作用，银河置业公司基于合同约定，即便违约所承担的违约责任都可以忽略不计，但对于张店宝、张艳玲来说，不能够办理房地产权属证书，影响以及损失远远大于银河置业公司赔付的损失。因此，应当依据《合同法》第五条、第一百一十四条以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定予以确定违约金计算标准。2.排除妨害、消除影响属于合同约定的范围，不应当要求张店宝、张艳玲起诉。银河置业公司明知涉案房屋不具备法定交付条件而故意交付房屋的行为，本身存在违法行为，鉴于本案属房屋买卖合同纠纷，且合同相对方固定，银河置业公司在交付房屋时，理应将符合法定交付条件的房屋交付张店宝、张艳玲，又鉴于张店宝、张艳玲在购买门面房时就是为了经营需要，银河置业公司交付张店宝、张艳玲的房屋不仅门前路面不平整、下水管道堵塞等情形，更严重的是距离张店宝、张艳玲门面房三米的距离拉起了一堵围墙，且附近还有高达二十余米的水塔，完全不符合张店宝、张艳玲当初购买门面房的初衷。银河置业公司应当按照合同约定交付符合正常营业门面房，同时消除影响，恢复原状也属于合同调整的范围，不应当另案起诉。综上，银河置业公司逾期交付房屋已经一审法院认定，鉴于相关法律规定和银河置业公司的承诺，请求依法支持张店宝、张艳玲的上诉请求。 银河置业公司辩称，张店宝、张艳玲已实际接收房屋，且该房屋已经验收合格，符合合同约定的交付条件。银河置业公司在2017年4月30日已把涉案房屋交付给张店宝、张艳玲，不存在逾期交房的行为，不应当承担因逾期交付房屋支付违约金的义务。依据合同约定，张店宝、张艳玲在银河置业公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全时，张店宝、张艳玲有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由银河置业公司承担，也就是说因为文件不齐全，张店宝、张艳玲拒绝交接房屋，这是张店宝、张艳玲要求银河置业公司承担违约责任的前提，因而在房屋已由张店宝、张艳玲实际接收的情况下，张店宝、张艳玲主张逾期交付房屋的违约金责任无事实和法律依据。银河置业公司不是办理产权证的行政机关，没有为张店宝、张艳玲办理产权证的义务，合同只是约定了银河置业公司将相关的材料递交产权部门备案的义务，且未能办理产权证的原因不能归责于银河置业公司，银河置业公司不应承担违约责任。张店宝、张艳玲要求排除妨碍、恢复原状与本案不是同一个法律关系，且张店宝、张艳玲没有证据证明门前建筑垃圾与银河置业公司之间存在关联性。综上，请求驳回张店宝、张艳玲的上诉请求。 银河置业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回张店宝、张艳玲的诉请；一、二审诉讼费用由张店宝、张艳玲承担。事实和理由：一、一审判决银河置业公司承担逾期交房的违约金缺乏依据。银河置业公司不存在逾期交房的行为，不应当承担因逾期交付房屋支付违约金的义务。银河置业公司与张店宝、张艳玲签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，只要商品房经验收合格，该商品房就具备交付条件。在本案中，涉案房屋已于2016年12月30日竣工验收合格，符合双方约定的交付条件，双方于2017年4月30日办理房屋交付手续，通过双方的交房结算单、财务明细、汇款单均可证明涉诉房屋已经交付，并且银河置业公司已将未按期交付导致的违约金也已全部支付，张店宝、张艳玲已经实际占有使用房屋。《商品房买卖合同》第十一条约定，张店宝、张艳玲能够要求银河置业公司承担违约责任的前提为，未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》且张店宝、张艳玲拒绝接收房屋。但是在本案中，张店宝、张艳玲现已实际接收房屋，该接受行为属于对自己权利进行处分，视为放弃对银河置业公司要求承担违约责任。现张店宝、张艳玲又以银河置业公司没有提供两书为由，要求银河置业公司承担逾期交房的违约责任，有违诚信原则，张店宝、张艳玲的该主张，不应得到支持。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第6条规定：“房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时必须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。”又参照如厦门市中级人民法院《商品房买卖合同指导意见》第3条第2款规定：“买受人已经接受了出卖人所交付的商品房钥匙，又以出卖人没有同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张出卖人承担因不具备交付条件而逾期交房违约责任的，不予支持。”据此，在张店宝、张艳玲已经实际占有使用合同约定房屋的情况下，银河置业公司不应当承担因逾期交付房屋支付违约金的责任。二、一审法院以银河置业公司未办理房地权属证书为由判决银河置业公司承担违约金，缺乏依据。银河置业公司并非相关的行政机关，没有权力为张店宝、张艳玲办理产权证的义务，合同只是约定了银河置业公司将相关的材料递交产权部门备案的义务，且未能办理产权证的原因不能归责于银河置业公司。综上，请求二审法院依法纠正一审错误判决，支持银河置业公司的上诉请求。 张店宝、张艳玲辩称，房屋的交付条件不是以单体验收合格为标准，应当以综合验收为标准，综合验收的法律规定在一审已经载明。银河置业公司上诉的理由不是以住宅质量保证书、住宅使用说明书为理由，住宅质量保证书、住宅使用说明书只是理由之一，是否符合验收仍应当以综合验收为标准。同时，应当以综合验收备案表为基础。办理房地产权证书的义务，银河置业公司在一审庭审已经予以认可，现又提出相反的观点，违背了诚实信用原则。综上，请求驳回银河置业公司的上诉请求。 张店宝、张艳玲向一审法院起诉请求：1.判决银河置业公司支付逾期交付房屋违约金78187.5元（计算标准为以购房总价款750000元为基数，按日万分之二点五的利率，从2018年1月17日起计算至符合交付条件时截止，暂计算至2019年3月10日止，共计417天，为78187.5元）；2.银河置业公司支付未办理房地产权属证书违约金60986.25元（按同期银行贷款利率的1.3倍计算）并配合张店宝、张艳玲办理房地产权属证书；3.排除妨害（门前围墙拆除）、恢复原状（恢复门前水泥路面并接通下水管道）；4.银河置业公司承担本案案件受理费。 一审法院认定事实：2014年10月24日，张店宝、张艳玲与银河置业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号201401040025，房屋总价款750000元。双方就房屋面积、价款、付款方式、交付期限以及违约责任等条款均作了约定。合同第八条约定“出卖人应当在2015年12月30日前交付房屋”。合同第九条约定“出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限之日第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金”。第十一条是交接条款，约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购买商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。另查明，银河置业公司已将房屋交付给张店宝、张艳玲使用，但银河置业公司至今未为张店宝、张艳玲办理房地产权属证书。 一审法院认为，张店宝、张艳玲与银河置业公司于2014年10月24日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效，双方均应依约履行。银河置业公司已将房屋交付给张店宝、张艳玲，对此事实双方均无异议，本案争议焦点为：一、交付房屋后，张店宝、张艳玲是否可以以房屋未达到交付条件为由主张支付逾期交房违约金？二、未办理房地产权属证书违约金应以什么为计算标准？三、张店宝、张艳玲能否在本案中主张排除妨碍、恢复原状？结合案件事实、证据，一审法院评析：一、开发商不具备交付条件交房应承担逾期交付违约责任。张店宝、张艳玲主张银河置业公司支付逾期交房违约金，现已查明张店宝、张艳玲已经接收房屋，所主张的违约金并非接收房屋以前所产生的违约金。逾期交房违约金是指由于开发商或者购房者等原因导致房屋不能按时交付，违反了双方签订的房屋买卖合同约定，构成违约所产生的违约金。《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”银河置业公司陈述自己房屋取得了竣工验收报告，但未提供证据证明。开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给购房者使用，包括两层意思，一是开发商应按照约定期限将商品房交付使用；二是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋，即交付验收合格的房屋。只有上述两项同时具备，才是房屋的有效交付。本案中，虽然张店宝、张艳玲接受了房屋交付，但此时房屋并不具备交付条件，庭审中银河置业公司也未提供证据证明其已经取得商品房竣工验收备案表或者其他同等效力的文件，说明合同的履行义务没有完成、应当承担相应违约责任。不过，张店宝、张艳玲明知商品房不符合交付条件，选择暂时中止原违约金的计算去接收房屋并使用，违反诚实信用原则。一审法院认为新建房屋在取得初始登记证前属于在建工程，在取得初始登记证后方能成为可供交易的商品房，相关部门组织竣工验收是其核发初始登记证的前提。基于以上理由，确定将取得商品房验收备案表或者其它同等效力的文件作为符合交付条件的标准，更加符合商品房交易的实际需要。综上，张店宝、张艳玲该部分诉讼请求部分予以支持，即以750000元的40%为基数，从2018年1月17日起，按每日万分之一点五的标准计算至被告取得商品房验收备案表或者其他同等效力的文件之日止，暂计算至2019年6月26日共计525天，金额为23625元。二、未办理房地产权属证书违约金应按合同约定计算。按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现张店宝、张艳玲不能在规定期限内取得房地产权属证书，银河置业公司也无证据证明自己已履行了相应合同义务，存在违约，应当承担违约责任，张店宝、张艳玲认为《商品房买卖合同》约定的违约金过低，请求按照银行同期利率的1.3倍赔偿。本案中，合同中约定按照购房款0.01%支付未办理房地产权属证书违约金，该约定是双方在自愿、平等的基础上形成的，是双方的真实意思表示，逾期办理房地产权属证书违约金应按照双方约定进行计算，计75元。张店宝、张艳玲主张法院判决银河置业公司配合其办理房地产权属证书，但本案中没有证据证明该房屋已符合法律规定的办理条件、而银河置业公司能够配合而未配合，并且产权登记机关依法对开发商提供的资料进行审查，并履行相关程序，这是行政机关履行行政职责的职权范围，不是人民法院民事审判的范围，故对张店宝、张艳玲的该项诉讼请求不予支持。三、排除妨碍、恢复原状不应在本案中主张。本案系房屋买卖合同纠纷，排除妨碍、恢复原状系侵权责任纠纷的范畴，且从张店宝、张艳玲提供的证据来看，其门前的建筑垃圾等障碍产生的时间不清楚，该项权利张店宝、张艳玲可另行主张，本案不予审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、银河置业公司于判决生效之日起十日内支付张店宝、张艳玲逾期交房违约金（违约金以750000元的40%为基数，自2018年1月17日起按每日万分之一点五的标准计算至被告蚌埠银河置业有限公司取得工程竣工验收备案表或者同等效力的文件之日止），其中计算至2019年6月26日的违约金为23625元；二、银河置业公司于判决生效之日起十日内支付张店宝、张艳玲未办理房地产权属证书违约金75元；三、驳回张店宝、张艳玲的其他诉讼请求。案件受理费3084元，减半收取计1542元，由张店宝、张艳玲负担462元，银河置业公司负担1080元。 本院二审期间，张店宝、张艳玲为证明其上诉主张，向本院提交了2017年3月30日交房通知书，证明银河置业公司已经向所有业主承诺房屋符合交付条件。银河置业公司质证意见：对该证据的真实性无异议，但达不到其证明目的，该证据从内容上反映是针对已经可以交付的房屋，是对达到交付条件的房屋进行的承诺。本院认证：银河置业公司对交房通知书的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。银河置业公司为证明其上诉主张，向本院提交:证据一、《工程竣工验收报告》，证明张店宝、张艳玲购买的涉案房屋已于2016年12月30日竣工验收合格，符合合同约定以及法律规定的交付条件。证据二、银河置业公司2019年11月26日出具的情况说明一份，证明涉案房屋材料已经全部符合办理产权登记的条件且验收合格，房屋交付的时间为2017年4月30日，违约金支付到2018年1月16日。证据三、《建设工程规划许可证》、《建设项目验收登记简表》、《关于银河置业公司银河湾项目环境影响报告书批复的函》、《建设工程竣工、验收、消防、备案、复查意见书》、《备案凭证》，证明银河置业公司在房屋交付之前已经具备环保、规划、消防的验收条件，已经按照合同约定交付了验收合格的房屋，对于是否能够办理竣工验收备案是行政管理的范畴，与双方合同约定及相关房屋交付的法律规定无关。张店宝、张艳玲质证意见：对证据一验收报告的真实性无异议，但认为验收报告不是完整的验收报告，验收报告中没有验收组成员的签字。同时验收报告缺乏消防部门、规划部门、环保部门及质量监督部门签字，达不到银河置业公司的证明目的。证据二不是原件，对其真实性不予认可，也达不到银河置业公司的证明目的。情况说明不能完整说明或者证明涉案房屋是否验收合格。张店宝、张艳玲起诉的违约金计算时间是从2018年1月17日计算的，与银河置业公司提到的违约金支付时间没有关系，房屋交付时间以结算单记载为准。对证据三中建设工程规划许可证原件的真实性无异议，但与本案没有关联性。本案是商品房买卖合同纠纷，建设工程规划许可证适用建设工程领域。《建设项目验收登记简表》、《关于银河置业公司银河湾项目环境影响报告书批复的函》、《建设工程竣工、验收、消防、备案、复查意见书》、《备案凭证》均系复印件，即便是真实的，也达不到银河置业公司的证明目的，且这份材料只是证明涉案房屋符合综合验收备案的部分需求，远远达不到综合验收的标准，同时该组证据可以看出银河置业公司现阶段仍不符合法定交付条件。本院认证：对银河置业公司提交的证据一，张店宝、张艳玲虽认为验收报告不是完整的验收报告，但其对验收报告的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。对银河置业公司提交的证据二，不是原件，张店宝、张艳玲对其真实性不予认可，本院对该证据不予认定。对银河置业公司提交的证据三，张店宝、张艳玲对建设工程规划许可证原件的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。对于《建设项目验收登记简表》、《关于银河置业公司银河湾项目环境影响报告书批复的函》、《建设工程竣工、验收、消防、备案、复查意见书》、《备案凭证》均系复印件，亦达不到银河置业公司的证明目的，本院对该证据不予认定。 双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审另查明，蚌埠银河置业有限公司交房结算单：合同总价750000元，签约交房日期2015年12月30日，实际交房日期2018年1月16日，双方就逾期交房违约金及交房费用进行了结算。 2016年7月10日，银河置业公司出具的承诺书载明：尊敬的银河湾小区业主：关于你们在蚌埠银河置业有限公司（曹老集银河湾小区）所购置商品房已过交房期限，我们为此深表歉意。现将具体交房时间及其他事项给大家做以下承诺。一、交房时间：2017年春节（2017年元月27日）前交房，违约金按照合同规定在银河湾交房时一次性算清。二、如2017年春节前再次延误交房时间，业主可以选择退房，违约金及损失按合同约定赔付；也可以选择不退房，从2017年元月28日春节起新的违约金按每日万分之2.5给予赔付。 蚌埠银河湾2＃楼工程竣工验收报告：开工日期2014年7月12日，完工日期2016年12月30日，单位工程质量竣工验收记录综合验收结论“符合要求，同意验收”，建设单位蚌埠银河置业有限公司盖章，汪国安签名；监理单位浙江长城工程监理有限公司盖章，黄国元签名；施工单位华汇建设集团有限公司盖章；设计单位中铁合肥建筑市政工程设计研究院有限公司盖章；勘察单位化工部徐州地质工程勘察院盖章

一、撤销安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2019）皖0311民初1475号民事判决。 二、蚌埠银河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付张店宝、张艳玲逾期交房违约金（以750000元的40%为基数，自2018年1月17日起按每日万分之二点五计算至案涉房屋经验收合格之日止）。 三、蚌埠银河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付张店宝、张艳玲逾期办理房地产权属证书违约金7500元。 四、驳回张店宝、张艳玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3084元，减半收取1542元，由张店宝、张艳玲负担1112元，由蚌埠银河置业有限公司负担430元；二审案件受理费3084元，由张店宝、张艳玲负担2225元（已交纳），由蚌埠银河置业有限公司负担859元（已交纳）。 本判决为终审判决

审判长许家才 审判员潘伟荣 审判员陈二伟 二〇一九年十二月十三日 法官助理丁刘女 书记员贡雪洁

2019-12-24