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原告诉讼请求 1、判决解除原告中国工商银行股份有限公司南安支行与被告陈进福、林明珠、泉州中裕房地产开发有限公司签定的合同编号为［］字［01408］行［南安］支行［2017］年［一手贷0426］号的《个人购房借款／担保合同》； 2、判令由被告陈进福、林明珠立即偿还贷款397383.22元整及其相应的利息、罚息、复利（截止2019年9月26日的利息、罚息、复利4894.57元，自2019年9月27日起至还款之日止的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行有关规定计算）； 3、判令泉州中裕房地产开发有限公司对上述借款承担连带保证责任； 4、判令原告对被告陈进福、林明珠的抵押物处置所得款享有优先受偿权； 5、判令由被告承担本案的诉讼费用及原告为实现债权而支出其它费用。 被告 答辩 意见 被告陈进福、林明珠未到庭参加诉讼也未提交答辩状。 被告泉州中裕房地产开发有限公司（以下简称泉州中裕公司）辩称本案所涉抵押物（即陈进福、林明珠所购商品房）早已具备办理抵押登记的条件，购房人陈进福、林明珠有义务协助办理抵押登记；在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，应赋予债权人对不动产的优先受偿权；在原告对案涉房产价款享有优先受偿权的情况下，泉州中裕公司的保证责任应当予以免除；如法院判决泉州中裕公司承担连带保证责任，在判决书中应确认泉州中裕公司对陈进福、林明珠享有追偿权。 本院 认定 事实 证据 2017年6月11日，原告（贷款人）与借款人（抵押人）陈进福、共同借款人（共同抵押人）林明珠、保证人泉州中裕公司签订编号为［］字［01408］行［南安］支行［2017年］［一手贷0426］号的《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放借款420000元用于向泉州中裕公司购买位于南安市美林办事处福溪村泉州保利香槟公馆一期18号楼8层803室的房产，借款期限240个月；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定；借款逾期的，在本合同所执行借款利率上浮30%按日计收罚息，不能按时支付利息的，按罚息利率计收复利；借款采用按月等额本息还款法；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息的，贷款人有权解除合同；陈进福、林明珠以上述南安市美林办事处福溪村泉州保利香槟公馆一期18号楼8层803室房产为该笔借款提供抵押担保，抵押担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等；泉州中裕公司为陈进福、林明珠的上述借款提供贷款到期之日起两年的阶段性连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等，在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人免除保证责任。同年8月31日，原告与陈进福、林明珠就美林办事处福溪村泉州保利香槟公馆一期18号楼8层803室办理了预购商品房抵押权预告登记。同年9月26日，原告发放贷款420000元给陈进福用于向泉州中裕公司支付购房款，执行年利率4.9%。陈进福、林明珠未能按期足额还款，泉州中裕公司代陈进福、林明珠偿还本息22171.7元。截至2019年9月26日，陈进福、林明珠尚欠原告借款本金397383.22元及利息、罚息、复利4894.57元。另查明，被告陈进福、林明珠于2002年10月登记结婚，系夫妻关系。 裁判 理由 原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效。原告依约发放贷款420000元给陈进福、林明珠，但陈进福、林明珠未能按约定还款，结欠借款本金397383.22元及相应利息、罚息、复利。原告有权根据合同约定，解除合同，要求陈进福、林明珠偿还尚欠借款本金及利息、罚息、复利。根据合同约定，该笔借款由保证人泉州中裕公司提供阶段性连带责任保证，抵押人陈进福、林明珠以其购买的泉州保利香槟公馆一期18号楼8层803室提供抵押担保。在抵押登记手续办理完毕，且原告收到房屋他项权权证之前，由保证人泉州中裕公司提供连带责任保证。本案讼争房产至今仅办理预购商品房抵押权预告登记，未办妥抵押登记手续，原告尚未收到房屋他项权证，其作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人陈进福、林明珠办理抵押登记手续，并对抗未经原告同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。目前原告的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人泉州中裕公司对陈进福、林明珠的债务承担连带保证责任。原告要求以处置被告陈进福、林明珠的抵押物所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。泉州中裕公司承担连带保证责任后,有权向陈进福、林明珠追偿。 法律 依据 《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第（一）项、第（二）项、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、 裁判

主文 一、解除中国工商银行股份有限公司南安支行与陈进福、林明珠、泉州中裕房地产开发有限公司签订的编号［］字［01408］行［南安］支行［2017］年［一手贷0426］号的《个人购房借款／担保合同》； 二、陈进福、林明珠应于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司南安支行借款本金397383.22元及其利息、罚息、复利（利息、罚息、复利截至2019年9月26日为4894.57元，自2019年9月27日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定与合同约定计算）； 三、泉州中裕房地产开发有限公司对陈进福、林明珠的上述债务承担连带清偿责任；泉州中裕房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向陈进福、林明珠追偿； 四、驳回中国工商银行股份有限公司南安支行的其他诉讼请求。 诉讼 费用 本案受理费7402元，减半收取为3701元，由被告陈进福、林明珠、泉州中裕房地产开发有限公司负担。 上诉 权利 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 落款 盖章

审判员尤江岚 二〇一九年十一月七日 书记员吴桂菊 速录员徐彤

2019-12-17