原告周家倩、原告徐叶芳与被告杨万良、被告武艳芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月31日做出（2016）京0115民初17548号民事判决书后，周家倩、徐叶芳提出上诉，北京市第二中级人民法院于2017年12月27日做出（2017）京02民终12483号民事裁定书，撤销（2016）京0115民初17548号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周家倩的委托诉讼代理人郭永强、原告徐叶芳的委托诉讼代理人周立斌、被告杨万良、被告武艳芳的共同委托诉讼代理人王艺、景艳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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周家倩、徐叶芳向本院提出诉讼请求：1.杨万良、武艳芳继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，协助原告办理位于北京市大兴区西红门镇瑞海家园三区2号楼5层1-502室房屋的所有权转移手续，将房屋过户至徐叶芳名下；2.被告向原告支付违约金（以107万元为基数，按每日万分之五计算，自2016年10月1日起至被告实际履行完毕第一项诉讼请求之日止）；3.被告向原告支付房屋租赁费（月租金3600元标准，自2016年10月1日起至实际履行之日止）、财产保全费10440元、财产保全申请费5000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：徐叶芳系周家倩的嫂子。2016年7月16日，周家倩与杨万良、武艳芳就位于北京市大兴区西红门镇瑞海家园三区2号楼5层1-502室房屋（以下简称：涉案房屋）买卖事宜，经由居间人北京筑家赢房地产经纪有限公司（以下简称：筑家赢公司）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。根据合同约定，购房总价款为348万元，被告应于贷款机构签发批贷函后7日内办理权属转移登记手续，如逾期被告应按房屋总价款的万分之五每日向原告支付逾期违约金。后原告依约及被告要求支付购房首付款共计107万元。2016年9月23日贷款机构签发了批贷函并经由居间方告知了被告，但被告却一直以各种理由拖延办理房屋权属转移手续。现原告认为，被告的行为已违反合同约定，因此被告应当立即协助原告办理产权过户手续并承担相应违约责任。 杨万良、武艳芳辩称：不同意过户，我方与徐叶芳没有合同关系，我方是与周家倩签的合同，且收到的4万元定金也是周家倩支付的。原告及中介称是徐叶芳买房，与书证不符。原告存在一系列违约及不诚信、私自更改网签的行为。原告有欺诈出卖人的情况，且至今未按合同约定提供批贷函。 本院经审理认定事实如下：2016年7月16日，周家倩（买受人，乙方）与杨万良（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方与筑家赢公司（居间方，丙方）签订《补充协议》。其中买卖合同约定：周家倩购买杨万良位于北京市大兴区西红门镇瑞海家园三区2号楼1单元502号房屋，房屋总价款为348万元；房屋已经设定抵押，抵押权人光大银行。补充协议约定：乙方于2016年7月16日向甲方支付定金5万元；甲方应于2016年8月31日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；乙方于网签后面签当天将首付款108万元（该金额包括乙方已支付的全部定金5万元）以自行支付的方式支付甲方；甲乙双方应于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在贷款机构签发批贷函后7日内，甲乙双方应当共同办理房屋所有权转移登记手续。关于违约责任的约定：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。 2016年7月16日，周家倩、杨万良与筑家赢公司签订《居间服务合同》。同日，周家倩向杨万良支付定金5万元。2016年8月10日，周家倩通过银行转账向杨万良支付首付款102万元。 2016年9月12日，杨万良办理完毕涉案房屋的按揭贷款还款解押手续。 2016年8月4日，筑家赢公司对涉案房屋办理了网签手续，但网签合同的买受人为徐叶芳，出卖人为杨万良，合同约定房屋成交价格为343万元。此后，筑家赢公司撤销了此份网签合同。2016年9月21日，由北京速通美宅房地产经纪有限公司为涉案房屋再次办理了网签手续，买受人仍为徐叶芳，合同约定房屋成交价格为182万元。以上两份网签合同均无双方当事人签字。 庭审过程中，筑家赢公司的工作人员赵亚楠作为证人出庭作证，陈述如下：我是原、被告双方这笔房屋买卖交易的经纪人的组长，在房屋交易中出现问题就由我负责处理，我对双方的房屋交易的具体情况都了解。当时签订合同时是徐叶芳要买被告房屋，因为当时徐叶芳签合同时没有来，而周家倩和徐叶芳是亲戚，就由周家倩签了相应的房屋买卖合同，实际上还是周家倩买，但涉及到购房资质的问题，所以需要用徐叶芳的购房资质。周家倩的资质问题具体是哪方面的原因我记不清了，但确实当时没有购房资质，而徐叶芳有购房资质。所以就由周家倩签合同，但想过到徐叶芳名下。上述情况在签合同时，中介人员及原告方都明确告知了被告本人，他本人也同意这么处理，如果他不同意也不会签这个合同。签订合同当天给的定金，网签之后买方给了首付款。网签合同签的买方就是徐叶芳，买方也在网签合同上签字了。买方交了所有交易税款后，到该过户的时候，我通知被告配合进行过户，我们定的是9月26日去过户，被告说他出差，去不了，后来就说出差回来再过户，此后我方又约过户时间约了三次，每次都是被告说有各种原因不能来，导致没有办法过户。因为被告解抵押的时间比约定的晚了两周，买方担心会导致贷款延误不能在合同期内完成贷款，买方就准备付全款，不再贷款，这样快一些，这个情况我们也告知了被告不只一次，被告并未表示不同意变更付款方式，但就是不去办过户。对于上述证人证言，周家倩、徐叶芳予以认可，杨万良、武艳芳均不予以认可。 庭审过程中，原筑家赢公司的工作人员赵某作为证人出庭作证，陈述如下：2016年5、6月份左右，原告看完涉案房屋表示满意，就约了被告到我们店面谈。当时被告夫妻都到场参与签合同，原告这边到场是周家倩。此前，原告和我提过，房子要过户到徐叶芳名下，合同只是由周家倩来签，因为徐叶芳当天没有时间，这个事儿我和被告说过，且在签合同时周家倩也和被告说过，被告应该是同意的，不然也不会签字。当时被告询问过徐叶芳有没有购房资质，担心这个会影响交易，我们核实过徐叶芳确实有购房资质。当天双方就签了合同，之后走相关流程。先是准备走贷款，后来怕还款压力大，又准备走全款。网签改过一次，然后被告就在交税后不配合办理过户。在交税之前，被告就有点不配合了，此后就更不配合了。我在这期间给双方都打过电话协调这个事儿，被告方不同意配合，说的理由是网签合同签的是徐叶芳，他不同意。对于上述证人证言，周家倩、徐叶芳予以认可，杨万良、武艳芳均不予以认可。 对于涉案房屋两次网签的问题，证人赵某称：第一次网签是我公司作的，后来因变更付款方式就撤销了。第二次网签因为我公司的工作人员将钥匙盘丢了没有做成，就由我公司工作人员联系了另一家公司叫北京速通美宅房地产经纪有限公司作的网签，这个网签此后就没有撤过。 庭审中，徐叶芳提交中国邮政储蓄银行股份有限公司北京西城区支行2016年9月1日的《个人消费贷款审批通知书》作为证据证明其已完成批贷手续，该通知载明批贷金额为240万元，借款人为徐叶芳、周立斌。对于此份证据，杨万良、武艳芳不予认可，认为：其一，买卖合同的主体是杨万良与周家倩，原告提交的是徐叶芳的批贷通知，与本案无关。其二，网签合同的房屋总价为182万元，原告不可能批贷到240万元，原告存在欺诈行为。另，徐叶芳提交由北京厚泽融资担保有限公司于2016年9月23日出具的批贷证明一份，该证明的载明：“徐叶芳委托本公司向中国邮政储蓄银行西城区支行申请办理个人二手房按揭贷款现已批贷（贷款金额240万元，贷款年限30年，利率8.5折）。” 徐叶芳提交的与杨万良的微信沟通记录显示，杨万良向周家倩之夫郭永强发送《关于大兴瑞海家园房屋买卖事宜的函》以及《撤销委托通知》，在该两份函件中均出现了徐叶芳的名字

一、本判决生效后十日内，徐叶芳给付杨万良、武艳芳房款2410000元； 二、徐叶芳履行上述义务后十日内，杨万良、武艳芳协助将位于北京市大兴区西红门镇瑞海家园三区2号楼5层1-502房屋过户至徐叶芳名下； 三、驳回周家倩的诉讼请求。 四、驳回徐叶芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38017元，由徐叶芳、周家倩负担4113元（已交纳），由杨万良、武艳芳负担33904元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由杨万良、武艳芳负担（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理

审判长杨怡 人民陪审员王继华 人民陪审员张景华 二〇一九年七月十五日 书记员马伊祎

2019-12-09