原告（反诉被告）湘西土家族苗族自治州荣复医院（以下简称“荣复医院”）、原告杨宏英、谢茂广、彭爱萍、孙春燕、张桂芝、晏小萍、刘精忠、彭美兰、彭善梅、赵云祥、陈莉、龙文涛、贺红青、彭夏雨、李贵菊、彭文、陈婧、祝玉娥、向世英、田文军、高吉、王平、陈连翠、李湘、彭碧山、向才盛、彭玉银、陈万玉、贺蓉、贺洪平、鲁万群、彭水艳、吴青兰、龚永利、阙霄寒、田伟、向尔富、李作法、彭晓春、李萍、杨鸣、王冬花、张华、姚绍富、张雷、贺双爱、董清春、王小平、颜军、赵爱红、向明慧、王莉群、孙健、杜正明、田绍芝、胡新、符蓉、李心红、吴兰英、石兰英、彭艳萍、宛千里、肖化易、谢贵英、田洪卫、伍先红、梁碧双、文亚龙、张先文、姚魏、张玲、黄爱君、徐敏、龙凤、蒋胜菊、张海英、鲁帮志（以上77名自然人，以下简称“杨宏英等77人”）与被告（反诉原告）湘西自治州鸿大房地产开发有限责任公司（以下简称“鸿大公司”）、第三人刘本铁、辰溪县华盛工程建设有限公司（以下简称“华盛公司”）、湖南锦锋市政建筑有限公司（以下简称“锦锋公司”）以及被告（反诉原告）鸿大公司反诉原告（反诉被告）荣复医院房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月11日作出（2017）湘3101民初387号民事判决后，被告（反诉原告）鸿大公司不服判决提出上诉。湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院审理后，于2019年6月19日作出（2019）湘31民终430号民事裁定，裁定撤销本院（2017）湘3101民初387号民事判决，将案件发回本院重审。本院于2019年7月1日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，于10月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）荣复医院的委托诉讼代理人石文好、原告杨宏英等77人的诉讼代表人鲁帮志、姚绍富以及委托诉讼代理人石文好、被告（反诉原告）鸿大公司的委托诉讼代理人向超、第三人刘本铁和第三人华盛公司的共同委托诉讼代理人杨涛、第三人锦锋公司的委托诉讼代理人龙晶晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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荣复医院、杨宏英等77人向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告履行原、被告双方签订的《州荣复医院定向开发修建职工商住楼合同》，并在合同约定的建设期限内完工；2．判令被告支付田淑英等78户购房户逾期履行违约金共计554万元；3．判令第三人刘本铁退还以个人名义借支田淑英等78户购房户的职工商住楼工程预付款共计470万元；4．判令被告承担本案的诉讼费和其他必要的费用。2018年4月27日，原告变更诉讼请求如下：1．请求判令解除原、被告双方签订的三份合同，即：2010年9月10日《州荣复医院定向开发修建职工商住楼合同》、2011年7月25日《州荣复医院定向开发修建职工商住楼补充协议》、2011年11月22日《州荣复医院定向开发职工商住楼合同》；2．判令被告缴纳的保证金100万元归原告所有；3．判令被告赔偿损失共计1500万元；4．判令被告退还以支付土地出让金借支田淑英等78户购房户的职工商住楼工程预付款520万元，并按照银行同期贷款利息给田淑英等78户购房户支付借款之日至今的利息共计248.9万元；5．判令被告已经完成的小高层（Ａ栋）房屋归原告所有，房屋价格按照2992018元支付给被告，应由被告缴纳但实际被告尚未缴纳的相关税费由被告补交；6．判令被告已经完成的电梯房基础和电梯房范围内的国有土地使用权归原告所有，基础工程价格由原告按1547913元的价格给被告支付，电梯房的土地出让金原告按照电梯房实际占受让土地面积比例由原告退还给被告；7．原告应给被告支付的所有款项从被告应付给原告的赔偿中抵扣；8．判令被告补交小高层人防及办证所需费用；9．判令被告承担本案的全部费用。2019年10月16日，荣复医院、杨宏英等77人再次变更诉讼请求为：1．请求判令解除荣复医院及杨宏英等购房户与鸿大公司签订的三份合同：即2010年9月10日《荣复医院定向开发修建职工商住楼合同》、2011年7月25日《荣复医院定向开发修建职工商住楼补充协议》、2011年11月22日《荣复医院定向开发职工商住楼合同》；2．判令鸿大公司缴纳的保证金100万元归荣复医院及杨宏英等购房户所有；3．判令鸿大公司赔偿损失共计1500万元；4．判令鸿大公司退还以支付土地出让金借支杨宏英等购房户的职工商住楼工程预付款520万元，并按照银行同期贷款利息给杨宏英等购房户支付借款之日至今的利息；5．判令鸿大公司已经完成的电梯房基础和电梯房范围内的国有土地使用权归荣复医院及杨宏英等购房户所有，基础工程价格由荣复医院及杨宏英等购房户按1547913元的价格给鸿大公司支付，电梯房的土地出让金荣复医院及杨宏英等购房户按照电梯房实际占受让土地面积比例由荣复医院及杨宏英等购房户退还给鸿大公司；6．荣复医院及杨宏英等购房户应给鸿大公司支付的所有款项从鸿大公司应付给荣复医院及杨宏英等购房户的赔偿中抵扣；7．判令鸿大公司补交小高层人防及办证所需费用；8．判令鸿大公司承担本案的诉讼费181773元及鉴定费100000元。在庭审过程中，荣复医院、杨宏英等77人再次变更诉讼请求，放弃第5点诉讼请求。事实和理由：2010年2月，州人民政府召开专题会议，同意荣复医院依法开发建设职工住房。8月，荣复医院在医院内的国有划拨土地内以招标挂牌方式出让土地800平方米用于开发职工宿舍。2010年9月10日，由荣复医院工会负责组织院内78户职工缴纳认购款并以荣复医院的名义与鸿大公司签订了第一份《荣复医院定向开发修建职工商住楼合同》，约定鸿大公司修建职工商住楼两栋76套，价格为电梯房1360元／平方米包干、小高层楼为1140元／平方米包干，刘本铁在签订合同后将工程发包给华盛公司承建。2011年5月，刘本铁对价格提出异议。经协商，于2011年7月25日签订《荣复医院定向开发修建职工商住楼补充协议》，主要约定：一、电梯房由原合同的11＋1层更改为18＋1层，由荣复医院负责增加一台电梯；二、电梯房价格为1650元／平方米，多层楼价格为1430元／平方米；三、荣复医院无偿给鸿大公司提供16套住房作为补偿。补充协议签订后，鸿大公司以协议变更规划容积率等需重新办理相关手续为由，没有开工建设，并再次对购房价格提出异议，要求荣复医院及杨宏英等购房户提高购房价格。2011年11月22日，双方签订了《荣复医院定向开发职工商住楼合同》，同意将电梯房价格调至1780元／平方米，小高层楼价格调至1430元／平方米。此后，刘本铁以种种理由迟迟没有开工，直到2014年才开始开工建设。2015年2月5日，刘本铁借支310万元工程款后突然全面停工，再次要求荣复医院及杨宏英等购房户提高房价。目前仅完成电梯楼基础和小高层主体工程。为履行合同，杨宏英等购房户已缴纳购房款518.8万元，实际支付给刘本铁470万元，刘本铁所交100万保证金，已经支付50万元。鸿大公司和刘本铁没有诚信，不履行合同义务，其行为已经构成违约。为维护荣复医院及杨宏英等77人合法权益，特起诉。 鸿大公司辩称，1．同意并且也要求解除2011年11月22日签订的《州荣复医院定向开发修建职工商住楼合同》，同时解除其他两份合同；2．荣复医院、杨宏英等77人先违反合同约定，应该向鸿大公司支付违约金；3．因为荣复医院、杨宏英等77人违反合同的约定，应该双倍向鸿大公司返还缴纳的保证金；4．鸿大公司已提起了反诉，荣复医院、杨宏英等77人对鸿大公司造成的损失的具体金额会列举；5．荣复医院、杨宏英等77人第5项诉讼请求与鸿大公司无关；6．本案涉及的土地系鸿大公司通过拍卖依法取得，支付了各项税费，独立开发，荣复医院、杨宏英等77人没有法律依据及事实理由要求土地归其所有；7．鸿大公司没有收到荣复医院、杨宏英等77人款项，不存在抵扣；8．因为要求解除合同，不存在交付房屋及补交各项费用；9．本案的全部费用应当由荣复医院、杨宏英等77人承担。 刘本铁述称，认可鸿大公司的答辩意见。刘本铁向荣复医院的借款属实，且在借款中明确了是无息退还。刘本铁与杨宏英等77人没有买卖合同关系，只有借款关系。 华盛公司述称，认可鸿大公司的意见。鸿大公司与华盛公司的建安合同依然存在，在有效的法律效力内，在建工程的所有权归华盛公司。鸿大公司开发的房产目前工程量的估算在八九百万元间，对荣复医院单方提出的对工程造价及工程质量鉴定不认可，因为在建工程的资料尚在华盛公司手上，在评估时，没有任何单位或者个人要求华盛公司提供相关建设施工资料用于鉴定。工程未完工，对在建工程的工程质量鉴定没有法律依据，也与原告方无关。 锦锋公司述称，2014年1月13日锦锋公司在中标案涉工程后，在2014年2月8日与鸿大公司签订合同，但在同年8月19日解除了合同。合同解除后，公司没有施工也没有领取工程款，对项目进展不清楚。2017年11月18日的结算价单上有锦锋公司项目部的印章，但是该章不是锦锋公司加盖。 鸿大公司对荣复医院提出反诉，向本院提出诉讼请求：1．请求解除2011年11月22日的《州荣复医院定向开发修建职工商住楼合同》；2．请求判令荣复医院支付违约金100万元，其他损失另案起诉；3．诉讼费由荣复医院承担。事实和理由：2011年11月22日，荣复医院与鸿大公司签订《州荣复医院定向开发修建职工商住楼合同》，合同第二条第十二款第二点第九项约定了工程款的支付方式。合同签订后，鸿大公司按约定进行了开发，但是荣复医院未按合同约定支付工程进度款，构成了根本性违约，导致合同无法履行，为维护鸿大公司的合法权益，特诉至法院。 荣复医院辩称，同意解除合同。鸿大公司主张各项赔偿及反诉的事实不成立，欠缺事实依据，荣复医院按约支付了足额甚至超额的进度款，鸿大公司迟迟未动工，以不动工要挟抬高房价，构成根本性违约。除开第一项反诉请求外，其他反诉请求不成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 荣复医院向本院提交了以下证据材料： 1．州荣医字［2010］3号《关于出让土地建设职工商住楼的请示》、州荣医字〔2010〕79号《关于增加出让土地建设职工宿舍楼的请示》、州政府〔2010〕4号《专题会议纪要》、州国土资［2010］72号《关于州荣复医院国有划拨土地使用权土地处置问题的请示》、州政函〔2012〕148号《关于州荣复医院国有划拨土地使用权处置有关事项的批复》，拟证明政府同意出让土地修建荣复医院职工宿舍楼。 2．州发改投〔2012〕367号《关于湘西州鸿大房地产开发有限责任公司州荣复医院开发项目备案通知》、州发改投［2013］504号《关于调整湘西州鸿大房地产开发有限责任公司州荣复医院开发项目投资规模的批复》，拟证明商住楼已经进行登记、投资规模改变、鸿大公司已经逾期不履行合同的事实。 3.2010年9月10日《州荣复医院定向开发修建职工商住楼的合同》、2011年7月25日《州荣复医院定向开发修建职工商住楼补充协议》、2011年11月22日《州荣复医院定向开发职工商住楼合同》，拟证明双方权利义务议定情况。 4．《职工集资建房收支明细》，拟证明职工已经交房屋认购款及开支、刘本铁借支数额情况。 5．州荣医字［2010］3号《关于出让土地建设职工商住楼的请示》，拟证明职工商住楼按照程序进行的事实。 6．《湘西自治州国有建设用地使用权挂牌出让公告》，拟证明商住楼土地使用权挂牌出让事实。 7．《州荣复医院原门诊楼室内改造装修工程合同》，拟证明医院为弥补商住楼价格给予鸿大公司工程项目。 8．《关于州鸿大房地产开发公司再次就定向开发合同进行综合修改的几点建议的答复》、州荣医字〔2011〕46号《关于州鸿大房地产开发公司项目经理刘本铁提议修改原已于（注：原文如此）我院签订定向开发职工商住楼合同的答复》，拟证明荣复医院督促鸿大公司开工的事实。 9．《州荣复医院关于定向开发职工商住楼建设复工的通知》（2015年12月9日、2016年4月8日各一份），拟证明荣复医院要求鸿大公司履约的事实。 10．州信联办函〔2017〕20号《湘西自治州信访工作联席会议办公室关于交办吉首地区房地产领域信访突出问题专题研究会议相关要求的函》，拟证明荣复医院商住楼纠纷已列入信访案件。 11．吉首市大汉城镇建设有限公司证明，拟证明吉首雅溪社区房屋均价为3600元／平方米的事实。 12．省检司鉴中心［2017］司鉴字第19号《质量鉴定意见书》、省检司鉴中心［2017］司鉴字第20号《质量鉴定意见书》，拟证明小高层商住楼质量存在问题、电梯房商住楼基础需要加固的事实。 13．《荣复医院Ｂ栋基础植植筋工程造价预算》《湘西自治州荣复医院职工宿舍Ａ栋修复加固造价估算》，拟证明电梯房、小高层加固所需的费用。 14．《湖南省湘西州2018年吉首市一季度房地产市场统计报表》，拟证明2018年度吉首市房屋均价每平方米4066.34元。 15．湘西锦兴鉴字［2018］156号《关于对湘西州荣复医院、鲁帮志、田淑英等78户购房户诉湘西鸿大房地产开发公司、刘本铁房地产开发经营合同纠纷一案工程造价鉴定的意见书》，拟证明小高层（Ａ）栋未完成的工程量为636413.51元、电梯房已经完成的工程量价款为1597830.49元。 鸿大公司向本院提交了以下证据材料： 1.2011年11月22日《州荣复医院定向开发职工商住楼合同》，拟证明荣复医院违反合同约定，没有按时支付工程款，构成根本性违约。 2．《国土资源交易中心国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，拟证明案涉土地系鸿大公司通过拍卖方式取得。 3．吉建规〔建〕字第201310040号《湖南省建设工程规划许可证》、州发改投〔2012〕367号《关于湘西州鸿大房地产开发有限责任公司州荣复医院开发项目备案的通知》《工程建设监理合同》《项目开发配套环卫基础设施建设协议》，拟证明案涉土地及建设项目的建设单位是鸿大公司。 4.2012年5月24日发票1张（55600元）、2013年10月23日发票1张（3200元），拟证明项目建设税费等均由鸿大公司缴纳。 5．《中标通知书》，拟证明案涉项目由鸿大公司发包给华盛公司施工，鸿大公司系发包人，与荣复医院无关。 6．《刘本铁自述支付》、国有土地使用证两份、《国土资源交易中心国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、收款通知书、委托书，拟证明鸿大公司依法取得案涉土地。 7．《州荣复医院住宅楼项目分段结算协议书》、《湘西州荣复医院住宅楼ＡＢ栋施工承包合同专用条款补充内容谈判会议纪要》《湘西州荣复医院住宅楼Ａ栋工程结算价（11238386.3元）》，拟证明案涉项目已完工部分的结算情况。 8．《基础部分工程质量验收申请审批表》《基础工程质量验收会议记录》《隐蔽工程验收记录（13页）》《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表（24页）》《单位工程招标控制价汇总表（3页）》，拟证明案涉工程的验收情况。 9.2015年2月6日借据，拟证明刘本铁向荣复医院借款，借据上注明了是免息归还，归还期限是商住楼首付款收到后。 10．施工日记单5页（2014年8月8日、8月9日、12月26日、12月27日、2015年2月6日），拟证明荣复医院未按施工进度付款，构成严重违约，Ａ栋主体已经完工，应该支付89万元，即使算上支付给刘本铁的款项，也达不到应该付款的标准，构成了违约。 锦锋公司向本院提交了以下证据材料： 1．《中标通知书》《湖南省建设工程施工合同》（2014年11月16日）、《吉首地区建设工程项目施工合同备案表》，拟证明锦锋公司与鸿大公司签订建设工程施工合同。 2．《申请解除的报告》《解除合同协议书》，拟证明2014年8月19日，锦锋公司和鸿大公司解除合同。 3．《申请取消备案的报告》及备案信息，拟证明2014年8月25日湘西州住建局取消荣复医院工程配备人员备案信息。 4．锦锋公司《情况说明》，拟证明锦锋公司与鸿大公司已经解除合同，锦锋公司未进场施工，也没有收取任何款项。 本院在原审时，依照职权调取了与案涉项目工程相邻的楼盘房价材料，即2018年7月5日从吉首市房地产档案馆调取的吉盟天下二期商品房成交价格，吉盟天下楼盘共开发11栋，总房屋面积61207.58平方米，总住宅面积61207.58平方米，住宅房屋均价从每平方米1340元到3702元不等，住宅房屋均价为每平方米3298.79元；大汉新城Ｂ区商品房网签成交价格，大汉新城开发共7栋，总房屋面积32694.76平方米，总住宅面积为30650.58平方米，住宅房屋均价从每平方米3164.68元到3855.55元不等，住宅房屋均价为每平方米3683.58元。荣复医院质证对该份证据没有异议。鸿大公司认为不应由法院调取，属于荣复医院举证责任，不符合法院调取证据规定；且证据与案件无关，位置、地段没有可比性，调取的材料没有体现成交时间。刘本铁和华盛公司赞同鸿大公司的意见。锦锋公司不发表意见，由法院裁决。 本院综合审核认定：荣复医院提交的第1至第10组证据、第12至第15组证据均系书证，具有真实性、合法性和关联性，予以采信，第11组证据不具有形式合法性，不予采信。鸿大公司提交的第1至第5组、第7至第9组证据均系书证，具有真实性、合法性和关联性，予以采信；第6组证据中的刘本铁的自述材料不具有合法性，不予采信，其他的证据具有真实性、合法性和关联性，予以采信；第10组证据材料系鸿大公司单方制作，不具有合法性，不予采信。锦锋公司提交的证据均具有真实性、合法性和关联性，予以采信。本院依职权调取的证据材料具有真实性、合法性和关联性，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 为解决职工宿舍紧缺状况，荣复医院于2009年12月28日向湖南省湘西土家族苗族自治州人民政府（以下简称“州政府”）请示，请求同意出让医院内土地800平方米左右，用于建设两栋职工宿舍供医院职工购买。2010年2月20日，州政府作出〔2010〕4号专题会议纪要，同意在政策允许范围内支持荣复医院的职工住房开发建设。2010年11月29日，荣复医院再次请示州政府，请求在州政府专题会议纪要〔2010〕4号文件审批基础上，增加出让医院内土地400平方米，共计1200平方米建设职工宿舍。2012年3月28日，鸿大公司分两次竞得荣复医院院内土地共计918.01平方米（553.56平方米＋364.45平方米），成交价款共计133万元。2012年6月29日，鸿大公司取得上述土地的国有土地使用证，证号分别为：州国用（2012）第000452号和州国用（2012）第000453号。2012年9月12日，州政府下发《湘西自治州人民政府关于州荣复医院国有划拨土地使用权处置有关事项的批复》（州政函〔2012〕148号），同意在州政函〔2010〕115号批复文件基础上，以招标拍卖挂牌方式再出让土地118.01平方米，由国土资源部门按有关程序依法组织公开出让。 鸿大公司在办理土地竞拍等手续的同时办理了工程立项、规划及施工手续。2012年9月19日，州发改委下发《关于湘西州鸿大房地产开发有限责任公司州荣复医院开发项目备案的通知》（州发改投〔2012〕367号），对案涉项目工程准予备案。2013年12月26日州发改委下发《湘西自治州发展和改革委员会关于调整湘西州鸿大房地产开发有限公司州荣复医院开发项目投资规模的批复》（州发改投［2013］504号），同意鸿大公司项目估算总投资由1664万元调整为2188.5万元，资金来源为公司自筹，并督促鸿大公司加快项目建设进度。2013年10月25日，吉首市规划局给鸿大公司颁发吉建规〔建〕字第201310040号《建设工程规划许可证》，建设项目名称医院Ａ栋住宅楼，建设位置，雅溪荣复医院院内，建设规模2504.14平方米地上6＋1层。是否办理Ｂ栋规划许可双方没有提交证据。2013年11月27日，鸿大公司与湖南正茂建设管理有限公司签订工程建设监理合同。案涉项目工程设计单位为湘西自治州一品建筑设计院有限公司。 2010年9月10日，荣复医院、荣复医院工会委员会、职工代表鲁帮志等6人与鸿大公司签订《州荣复医院定向开发修建职工商住楼的合同》约定，由鸿大公司定向开发修建商住楼，满足76套，供荣复医院职工购买，鸿大公司交纳保证金100万元，荣复医院按工程进度退还，荣复医院职工购买电梯房价格为1360元／平方米包干，多层楼房价格为1140元／平方米包干等等。合同签订后，鸿大公司拒绝施工，提出价格过低，要求重新协商定价。 2011年7月25日，荣复医院、荣复医院工会委员会、职工代表田伟等7人与鸿大公司签订《州荣复医院定向开发修建职工商住楼补充协议》约定，在2010年9月10日合同的基础上，电梯房层数由11＋1层更改为18＋1层，增加一台核载13人的电梯，电梯房价格定为1650元／平方米，多层楼房价格定为1430元／平方米，荣复医院方提供16套住房给鸿大公司，建安成本由鸿大公司承担等等。随后，鸿大公司对协议再次提出修改要求，要求提高房屋价格，荣复医院较长时间内没有同意修改要求，鸿大公司一直停止施工。 2011年11月22日，荣复医院、荣复医院工会委员会、职工代表田伟等5人与鸿大公司签订《州荣复医院定向开发职工商住楼合同》约定：荣复医院经批准，协商以荣复医院出让土地，荣复医院职工出资，鸿大公司定向开发方式修建职工商住楼，供荣复医院职工团购。1．项目概括：建设地位于荣复医院院内，用地以实际挂牌出让办理的土地证为准，建筑层数，Ａ栋小高层电梯全框架结构18＋1层，Ｂ栋多层楼为砖混结构6＋1层；工期，24个月，即以基础竣工验收合格之日起计算；套数，满足80套，单价，电梯房1780元／平方米（以第九层为均价楼层），多层楼1430元／平方米。2．其他约定：（1）鸿大公司交100万元保证金并出具书面保证作为公司项目经理刘本铁承揽工程的担保，合同才生效。（2）土地出让费，鸿大公司垫资160万元用于土地出让费用，从土地挂牌完成之日起三个月内进场施工，进入施工详勘一个星期内，荣复医院出借给鸿大公司土地出让费160万元，从拨付给鸿大公司工程款的40%（即荣复医院首付款）中分批扣回。（3）税费承担，开发所涉的报批、地质勘探、地质资料、图纸设计等费用均由鸿大公司负责，包含在总成交价内。（4）鸿大公司按团购房成交单价在高层楼13-17层中随机抽取三层即12套房，再在高层楼12层以下随机抽取一层即4套房，总计16套对外销售，所得归鸿大公司所有，以补电梯增加费用。（5）价格调差：如遇材料上涨，可调差，主材、工资上限值为钢筋5400元／吨，水泥500元／吨，人工工资180元／吨。（6）工程款付款时间安排，工程款（购房款）分为首付款和按揭款组成，首付款由荣复医院收集，用于购买土地，办理开发相关手续和工程进度款。电梯房款支付时间：①基础完工付工程总造价20%（包括借支给鸿大公司交土地出让款的40万元）；②完成7楼楼面时付总造价10%（含鸿大公司借支的土地出让金60万元）；③完成14楼楼面付总造价的10%（含鸿大公司借支的土地出让金60万元）④主体完工后，工程款由银行按揭付款，从工程款双控账户中支付总造价的25%……多层楼梯房款支付时间：①基础完成支付总造价的20%（基础超深部分另算并和基础款一同全额支付）；②完成4楼楼面时支付总造价的10%；③主体封顶时支付总造价的10%；④主体完工后，通过银行按揭付款，从工程款双控账户中支付工程总造价的25%；⑤竣工验收合格，从工程款双控账户中支付工程总造价的23%；⑥办好房产证、土地使用证过程中，从工程款双控账户中支付工程总造价的10%（即已经支付总造价的98%）；⑦荣复医院留工程总造价的2%作为房屋质量保证金，竣工满三年后（以房产证发放日期为准），无质量问题，一次性退还（主体工程质保五年、水电质保三年）。（7）违约责任：工期为24个月，即从签合同后，基础验收合格之日计算工期，未能验收合格、交付使用，每逾期30天，从鸿大公司交纳的100万元保证金中按工程总造价的1%扣除；工期超半年仍未验收合格，则视为鸿大公司无力履行合同，放弃执行合同；施工当中无故停工超过一个月，荣复医院有权解除合同，所引发的一切后果均由鸿大公司负责；一方违约，一切损失由违约方负责，鸿大公司违约或放弃履行本合同，荣复医院除不退还100万元保证金外，保留追究鸿大公司的担保责任；工程开发中由荣复医院委派建房领导小组代表为驻工地代表……合同尾页，有荣复医院、荣复医院工会、鸿大公司盖章，鸿大公司项目经理刘本铁、荣复医院职工代表彭晓春等5人签字。签订合同当日，鸿大公司向荣复医院出具《合同担保证明》，为刘本铁承揽工程提供担保，并向荣复医院交纳了100万元保证金。 2014年1月13日，锦锋公司中标案涉Ａ、Ｂ栋工程施工，于2014年2月8日与鸿大公司签订施工合同，于2014年8月19日解除合同。2014年11月16日，华盛公司与鸿大公司签订建设工程施工合同，约定：由华盛公司施工案涉工程，按图纸设计范围内土建、水电安装及其他附属工程，其中Ａ栋2504平方米（6＋1层），Ｂ栋10443平方米（18＋1层），Ａ栋地下室毛石条基础除外；工期从2014年11月28日至2015年11月28日共360天，价款为15059429元；建筑面积Ａ栋2504.14平方米、Ｂ栋10443.3平方米，共12947.44平方米；项目经理为杨华。华盛公司进行了实际施工。案涉工程自2015年2月停工至今，仅完成Ａ栋主体及Ｂ栋基础、部分承台工程。 “Ａ栋”多层砖混结构6＋1层楼隐蔽工程验收情况：2014年7月23日，地梁验收，参加验收单位有锦锋公司（施工单位）、湘西自治州一品建筑设计院有限公司（设计单位）、湖南正茂建设管理有限公司（监理单位）、鸿大公司（建设单位）、湖南省湘西工程勘察院（勘察单位）；2014年11月21日，一层柱、二层梁板梯验收；2014年12月7日，二层柱、三层梁板梯；2014年12月17日，三层柱、四层梁板梯；2014年12月26日，四层柱、五层梁板梯；2015年1月5日，五层柱、六层梁板梯；2015年1月14日，六层柱、6＋1层梁板梯；2015年1月26日，6＋1层柱、屋面梁板梯。从一层柱至屋面梁板梯的七次验收单位有华盛公司（施工单位）、湘西自治州一品建筑设计院有限公司（设计单位）、湖南正茂建设管理有限公司（监理单位）、鸿大公司（建设单位）。 “Ｂ栋”小高层电梯全框架结构18＋1层楼隐蔽工程验收情况：2014年11月28日，1＃、2＃、3＃、4＃、5＃、6＃、7＃、8＃、9＃桩验收，参加验收单位有华盛公司（施工单位）、湘西自治州一品建筑设计院有限公司（设计单位）、湖南正茂建设管理有限公司（监理单位）、鸿大公司（建设单位）、湖南省湘西工程勘察院（勘察单位）。 在案涉工程施工过程中，刘本铁向荣复医院借款4笔，共计520万元：①2010年12月20日，办理土地出让手续，借20万元，打入其本人账户；②2011年7月26日，交纳土地出让金，借30万元，打入其本人账户；③2012年4月26日，交纳土地交易款，借160万元，打入湘西土家族苗族自治州非税收入管理局；④2015年2月6日，收商住楼首付款，借310万元打入其本人账户，该笔款项的借款用途说明栏注明“暂借款，期限：到贵院商住楼首付款收到后免息归还”。 荣复医院职工按三种情况交纳了部分购房款，分别是：①购买120平方米档房屋的26人，每人交款6.5万元，共计168.5万元；②购买140平方米档房屋的28人，每人交款7.5万元，共计210万元；③购买90平方米档房屋的24人（其中王莉群同时购买了140平方米档和90平方米档的房屋），其中20人每人交款5万元，其中4人每人交款10万元，共计140万元。交纳购房款的人数为77人，对应的房屋套数为78套。 荣复医院和杨宏英等77人于2017年4月20日申请对Ａ栋和Ｂ栋已施工工程质量进行鉴定。本院依法委托后，湖南省建设工程质量检测中心司法鉴定所于2017年8月14日作出省检司鉴中心［2017］司鉴字第19号《湘西自治州荣复医院院内职工住宅楼Ａ栋已完工程质量鉴定意见书》和省检司鉴中心［2017］司鉴字第20号《湘西自治州荣复医院院内职工住宅楼Ｂ栋已完工程质量鉴定意见书》，认为：Ａ栋（6＋1层砖混结构）工程局部存在楼板底露筋、楼板开裂、墙体开裂现象，Ｅ轴4处构造柱截偏小，达不到合格验收条件，其他符合设计及施工验收规范要求。应对楼板底露筋、楼板开裂、墙体开裂、Ｅ轴4处构造柱截面偏小进行修复。Ｂ栋（高层住宅框剪结构）已施工部分，桩基及部分承台，质量控制资料齐全，基桩及材料检测均为合格；结构平面布置与设计相符，桩主筋、剪力墙柱预留插筋、箍筋及水平向钢筋与设计相符，该工程已施工部分施工质量符合设计及施工验收规范要求。但因停工2年，基坑内外露钢筋出现锈蚀，钢筋截面面积减小，影响主体结构安全，应采取措施。建议①外露钢筋中的柱箍筋、墙水平向钢筋更换。②外露桩主筋、柱竖筋、剪力墙竖筋锈蚀，根部锈蚀较严重，建议采用植筋加固，植筋数量：直径14ｍｍ及以下的植筋不少于原钢筋40%，直径16ｍｍ及以上的植筋不少于原钢筋30%，且应由具备资质的单位进行设计及施工。荣复医院花费了鉴定费50000元。 2017年6月25日，荣复医院和杨宏英等77人申请对案涉Ａ、Ｂ栋房屋进行造价评估。本院依法委托后，湘西自治州锦兴工程造价咨询有限责任公司出具湘西锦兴鉴字［2018］156号《工程造价鉴定的意见书》：Ａ栋合同总价为3662058.40元，未完成的工程量为636413.51元，未完工程价款计算内容仅为施工费，不包括合同约定的开发过程中所涉及的归属于鸿大公司的各项费用。Ｂ栋已经完成的工程价款为1597830.49元。荣复医院花费了评估费50000元。 另查明，案涉《州荣复医院定向开发职工商住楼合同》约定的“Ａ栋”是指小高层电梯全框架结构18＋1层楼，“Ｂ栋”是指多层砖混结构6＋1层楼，但在后续的材料填报及表述中，当事人都将“Ａ栋”表述为多层砖混结构6＋1层楼，“Ｂ栋”表述为小高层电梯全框架结构18＋1层楼。 又查明，2018年10月26日，荣复医院和杨宏英等77人向本院提出损失鉴定申请，但因案涉工程尚未完工，房价不能确定等原因，经本院多方工作，未能找到能够作出该鉴定意见的机构，故未能对荣复医院和杨宏英等77人的损失作出司法鉴定。本院原审过程中，依职权于2018年7月5日前往吉首市房地产管理局对邻近案涉项目工程的“吉盟天下”楼盘价格和“大汉新城”楼盘价格进行了调查：“吉盟天下”共开发11栋，总房屋面积61207.58平方米，总住宅面积61207.58平方米，住宅房屋价从1340元到3702元不等，均价为3298.79元；“大汉新城”共开发7栋，总房屋面积32694.76平方米，总住宅面积30650.58平方米，住宅房屋价从3164.68元到3855.55元不等，均价为3683.58元。 还查明，湖南省湘西州2018年吉首市一季度房地产市场统计报表显示，2018年度吉首市房屋均价4066.34元／平方米

一、解除湘西土家族苗族自治州荣复医院、杨宏英、谢茂广、彭爱萍、孙春燕、张桂芝、晏小萍、刘精忠、彭美兰、彭善梅、赵云祥、陈莉、龙文涛、贺红青、彭夏雨、李贵菊、彭文、陈婧、祝玉娥、向世英、田文军、高吉、王平、陈连翠、李湘、彭碧山、向才盛、彭玉银、陈万玉、贺蓉、贺洪平、鲁万群、彭水艳、吴青兰、龚永利、阙霄寒、田伟、向尔富、李作法、彭晓春、李萍、杨鸣、王冬花、张华、姚绍富、张雷、贺双爱、董清春、王小平、颜军、赵爱红、向明慧、王莉群、孙健、杜正明、田绍芝、胡新、符蓉、李心红、吴兰英、石兰英、彭艳萍、宛千里、肖化易、谢贵英、田洪卫、伍先红、梁碧双、文亚龙、张先文、姚魏、张玲、黄爱君、徐敏、龙凤、蒋胜菊、张海英、鲁帮志与湘西自治州鸿大房地产开发有限责任公司订立的《州荣复医院定向开发职工商住楼合同》； 二、湘西自治州鸿大房地产开发有限责任公司所交纳的100万元保证金归湘西土家族苗族自治州荣复医院、杨宏英、谢茂广、彭爱萍、孙春燕、张桂芝、晏小萍、刘精忠、彭美兰、彭善梅、赵云祥、陈莉、龙文涛、贺红青、彭夏雨、李贵菊、彭文、陈婧、祝玉娥、向世英、田文军、高吉、王平、陈连翠、李湘、彭碧山、向才盛、彭玉银、陈万玉、贺蓉、贺洪平、鲁万群、彭水艳、吴青兰、龚永利、阙霄寒、田伟、向尔富、李作法、彭晓春、李萍、杨鸣、王冬花、张华、姚绍富、张雷、贺双爱、董清春、王小平、颜军、赵爱红、向明慧、王莉群、孙健、杜正明、田绍芝、胡新、符蓉、李心红、吴兰英、石兰英、彭艳萍、宛千里、肖化易、谢贵英、田洪卫、伍先红、梁碧双、文亚龙、张先文、姚魏、张玲、黄爱君、徐敏、龙凤、蒋胜菊、张海英、鲁帮志所有； 三、湘西自治州鸿大房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内，向湘西土家族苗族自治州荣复医院、杨宏英、谢茂广、彭爱萍、孙春燕、张桂芝、晏小萍、刘精忠、彭美兰、彭善梅、赵云祥、陈莉、龙文涛、贺红青、彭夏雨、李贵菊、彭文、陈婧、祝玉娥、向世英、田文军、高吉、王平、陈连翠、李湘、彭碧山、向才盛、彭玉银、陈万玉、贺蓉、贺洪平、鲁万群、彭水艳、吴青兰、龚永利、阙霄寒、田伟、向尔富、李作法、彭晓春、李萍、杨鸣、王冬花、张华、姚绍富、张雷、贺双爱、董清春、王小平、颜军、赵爱红、向明慧、王莉群、孙健、杜正明、田绍芝、胡新、符蓉、李心红、吴兰英、石兰英、彭艳萍、宛千里、肖化易、谢贵英、田洪卫、伍先红、梁碧双、文亚龙、张先文、姚魏、张玲、黄爱君、徐敏、龙凤、蒋胜菊、张海英、鲁帮志退还520万元； 四、湘西自治州鸿大房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内，向杨宏英、谢茂广、彭爱萍、孙春燕、张桂芝、晏小萍、刘精忠、彭美兰、彭善梅、赵云祥、陈莉、龙文涛、贺红青、彭夏雨、李贵菊、彭文、陈婧、祝玉娥、向世英、田文军、高吉、王平、陈连翠、李湘、彭碧山、向才盛、彭玉银、陈万玉、贺蓉、贺洪平、鲁万群、彭水艳、吴青兰、龚永利、阙霄寒、田伟、向尔富、李作法、彭晓春、李萍、杨鸣、王冬花、张华、姚绍富、张雷、贺双爱、董清春、王小平、颜军、赵爱红、向明慧、王莉群、孙健、杜正明、田绍芝、胡新、符蓉、李心红、吴兰英、石兰英、彭艳萍、宛千里、肖化易、谢贵英、田洪卫、伍先红、梁碧双、文亚龙、张先文、姚魏、张玲、黄爱君、徐敏、龙凤、蒋胜菊、张海英、鲁帮志赔偿损失1500万元； 五、驳回湘西土家族苗族自治州荣复医院、杨宏英、谢茂广、彭爱萍、孙春燕、张桂芝、晏小萍、刘精忠、彭美兰、彭善梅、赵云祥、陈莉、龙文涛、贺红青、彭夏雨、李贵菊、彭文、陈婧、祝玉娥、向世英、田文军、高吉、王平、陈连翠、李湘、彭碧山、向才盛、彭玉银、陈万玉、贺蓉、贺洪平、鲁万群、彭水艳、吴青兰、龚永利、阙霄寒、田伟、向尔富、李作法、彭晓春、李萍、杨鸣、王冬花、张华、姚绍富、张雷、贺双爱、董清春、王小平、颜军、赵爱红、向明慧、王莉群、孙健、杜正明、田绍芝、胡新、符蓉、李心红、吴兰英、石兰英、彭艳萍、宛千里、肖化易、谢贵英、田洪卫、伍先红、梁碧双、文亚龙、张先文、姚魏、张玲、黄爱君、徐敏、龙凤、蒋胜菊、张海英、鲁帮志的其他诉讼请求； 六、驳回湘西自治州鸿大房地产开发有限责任公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费181773元、反诉案件受理费6900元，共计188673元，由鸿大公司负担180000元、荣复医院、杨宏英等77人负担8673元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院

审判长刘静 人民陪审员唐弈辉 人民陪审员唐承嵘 二〇一九年十一月二十九日 书记员张艺馨

2019-12-02