原告（反诉被告）赵官琼与被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司深圳分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人邹中国、邹龙、被告（反诉原告）委托诉讼代理人尹国辉、陈雏婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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原告诉请：1.判令被告按照《合作建立移动电话基地站协议书》（编号：ＣＴＣ-ＧＤＳＺ-2016-001733）约定的双倍租金标准支付从2017年3月31日起至实际搬离租赁场地之日止的房屋占有使用费130000元（房屋占有使用费按333.3元／日计，暂计至2018年4月30日）；2.判令被告按照《龙眼村（Ｍ）站址天面租赁续签合同》（合同编号：ＣＴＣ-ＧＤＳＺ-2016-001713）约定的租金标准支付拖欠的天面场地使用费65000元（2017年9月1日至2018年8月31日期间的应付租金）；3.判令被告按照《龙眼村（Ｍ）站址天面租赁续签合同》（合同编号：ＣＴＣ-ＧＤＳＺ-2016-001713）约定支付逾期缴纳天面使用费的违约金13000元（合同总款的10%）；4.判令被告支付涉案租赁房屋及天面恢复原状所需费用共计200000元（具体以评估为准）；5.判令被告承担本案诉讼费用及保全费。后，原告变更第4项诉讼请求金额为207206元，增加一项诉请为被告支付案涉租赁房屋及天面恢复的工程造价评估鉴定费用1600元。 被告辩称，1.我方未能在合同期限届满后搬离涉案房屋且涉案房屋至今未能恢复原状是原告造成的，我方不存在过错，无需支付房屋占用费。相反，因原告阻扰我方搬离设备导致设备闲置发生损耗等损失，我方已提出反诉；2.案涉天面合同因原告对机房供电设施加锁导致我方无法使用天面设备，直接导致我方合同目的不能实现。针对原告的根本性违约行为，我方有权拒绝支付剩余租金并解除合同，在合同解除后有权要求原告依约返还部分租金，我方已经提出反诉；3.原告企图通过扣押我方设施设备以要挟我方的行为不属于合理的止损措施，属于违法维权，不仅无权要求我方支付所谓的“占有使用费”及违约金，而且应当对给我方造成的损失承担赔偿责任；4.原告提出的修复方案不具备合理性，无事实和法律依据，不能作为其要求我方支付恢复原状费用的定案依据。 被告（反诉原告）反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签署的《龙眼村（Ｍ）站址天面租赁续签合同》于2017年10月13日解除；2.判令反诉被告立即无条件配合和协助反诉原告对深圳市宝安区石岩街道浪心社区龙眼山居民小组新村一巷10号一楼房内及天面通信基站设备进行搬离（具体设备见《设备明细清单》）；3.确认反诉原告无需支付反诉被告《龙眼村（Ｍ）站址天面租赁续签合同》项下自2017年3月31日后的租金；4.反诉被告立即返还反诉原告预付的天面租赁合同租金27246.58元（2017年4月1日至2017年8月31日期间租金）；5.反诉被告赔偿反诉原告因设施设备被强制扣押所遭受的损失（自被实际扣押之日2017年4月1日起至反诉原告最终实际接收之日止的折损，暂计至2018年8月约计20950.79元，具体以评估值为准）；6.本案诉讼费用由反诉被告承担。 原告（反诉被告）辩称，1.反诉请求一没有事实依据，截止到2018年双方均在协商相关的履行事宜；2.针对第二项反诉请求，我方没有意见，我方也希望可以立即搬离恢复原状，但前提是被告依法支付拖欠的租金、管理费用及修复费用；3.反诉请求三没有任何依据，因为截止到2018年被告仍在继续使用其设备，并且其占用的事实客观存在，因此其主张无须支付相应的费用没有依据；4.反诉请求四更是没有道理，其本身已使用房屋，根据合同约定及事实，承租人支付租金是天经地义的义务；5.反诉请求五没有任何依据。首先承租人应该依法履行支付租金的义务，并且根据合同的约定，出租人有权采用停电、扣押设备等措施维护自己的权益；6.针对反诉请求六诉讼费用应由被告承担，根据基本的事实导致今天的结果是因为被告拒不支付租金费用所致，因此其应该对自己的行为承担法律责任。 本案相关案情 1.2016年12月20日，原告与被告签订《龙眼村（Ｍ）站址天面租赁续签合同》（合同编号：ＣＴＣ-ＧＤＳＺ-2016-001713）（下称“《天面合同》”），约定被告向原告承租位于深圳市宝安区××街道××山新村××楼顶天面用于架设天线和支架，原告保证对租赁场地拥有完全产权，租期自2016年9月1日起至2018年8月31日，年租金为65000元，双方签字后7个工作日内支付第1年租金，合同期限届满一年前20天支付下年度租金；租赁期内，因非被告的原因导致被告不能继续使用场地时，被告有权解除合同，原告应按未履约时间比例退还被告已预付的相应租金；被告在结清合同款后方能将设备撤离现场，逾期搬迁需缴纳场地租赁费；被告应按照合同约定按时足额缴纳租金，逾期十天支付则视为被告违约，并需向原告缴纳合同总款的10%作为违约金。同日，双方还签订《合作建立移动电话基地站协议书》（编号：ＣＴＣ-ＧＤＳＺ-2016-001733）（下称“《基站合同》”），约定被告向原告承租位于深圳市宝安区石岩街道浪心社区龙眼山居民小组新村一巷10号1楼建筑面积为40平方米的房屋用于建立移动电话基地站机房，租期自2016年9月1日起至2017年3月31日止，月租金5000元，租期内共计35000元，由被告在7天内一次性支付给原告；协议期满，被告承诺在2017年3月31日前必须结清欠款并将机房设备搬迁完毕，将房屋恢复至租赁前现状，搬迁前双方各自找工程队对恢复房屋进行报价，统一报价后确认的金额作为施工押金给原告保存才可搬迁，完工后经原告验收合格后，一周内全部退还给被告；若被告在2017年3月31日前仍未将机房搬迁完则按合同约定机房租金的两倍即（每月1万元）支付给原告，原告短信告知被告后七天内未支付，原告可采取一切措施（包括停电、扣押设备等）。在双方签订《基站合同》之前的2011年7月，原告与中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司（下称“中国移动深圳公司”）签订协议，约定中国移动深圳公司租赁案涉房屋，期限至2016年8月31日，后中国移动深圳公司将基站移交给被告，故在协议到期后由原告与被告签订《基站合同》。 2.2017年3月28日，被告通过ＥＭＳ分别向原告及其儿子赵学文发出《通知函》，称双方已签订《基站合同》，期限至2017年3月31日，自2016年11月22日起，被告先后28次通过电话、4次上门面谈的方式就基站搬迁事宜与原告及赵学文联系，双方于2016年12月20日在基站现场协商场地的恢复事宜，并就地面破损瓷砖的更换、破裂墙体的恢复等五大项内容达成初步意向，同时被告于2017年3月27日按照3月24日约定的时间前往原告处协商搬迁事宜及恢复方案，但赵学文的妻子表示无法做主，并表示赵学文近期没空与被告沟通恢复机房事宜，被告3月27日和3月28日两次到原告处均未能见到赵学文本人，电话联系，赵学文表示无暇处理，为保证原告依约交还场地、恢复原状，请原告和赵学文配合原告拆站及设备搬迁工作。快递详情单显示，原告及赵学文于2017年3月30日收到该函件。 3.双方发生争议后，被告于2017年5月18日在原告附近重新租赁了房屋用于建设基站机房。 4.2017年8月16日、10月10日和10月23日，原告委托律师向被告发出律师函，称被告拖欠租金或占用费，要求被告结清相关费用。2017年11月23日，原告向被告发出协商函，称鉴于被告有意协商解决双方纠纷，要求双方在11月30日达成协议，被告承担并支付所有费用70万元，双方权利义务结清，被告不用承担物业维修、恢复等费用，若双方在11月30日前未能达成协议，则被告占用费仍按2倍租金计算。 5.2017年10月12日，被告通过ＥＭＳ分别向原告及其儿子赵学文发出《关于解除龙眼村（Ｍ）站址天面租赁续签合同的函》，称因原告恶意将被告设置的用电电闸拉闸断电，并私自在被告设备电闸外安装防盗笼并加锁，以致安装在租赁物内的设备因断电无法正常运作，导致被告合同目的无法实现，故告知原告收到函件之日起《天面合同》解除，并要求原告配合被告于2017年10月16日的拆除设备事宜。快递详情单显示，原告及赵学文于2017年10月13日收到该函件。此外，被告还于2017年10月12日委托律师向原告发出律师函，称被告在《基站合同》期限届满前已多次就搬离事宜向原告提出要求，同时多次就恢复房屋原状事宜提出履行要求并委托相关装修公司提供可行的恢复原状方案，由于原告怠于履行配合义务，导致被告未能对案涉房屋进行清空腾退，此外原告在《天面合同》期限内多次擅自拉闸限电，导致设备无法正常使用，被告不应支付合同到期后的房屋占用费等费用，自被告未能实际使用天面设备之日起的租金等费用，被告不应承担，已付款项，原告予以退还，原告应尽快协助被告对涉案房屋设备进行拆除和搬离，关于恢复原状事宜，双方可另行协商处理。 6.2017年10月16日，被告和中国移动深圳公司一同派员到原告处与原告协商设备拆迁、搬离事宜，表示同意向原告支付相应的租金，并向原告提交了与中国移动深圳公司共同的恢复原状工程报价表。因双方分歧较大，未能达成一致意见。 7.2017年11月29日，被告致函原告，称公司有严格的财务制度，无法在无法定依据的情况下支付现金费用，双方的房屋租赁关系已经终止，被告愿意承担租赁物业恢复原状的义务，但合同并未约定原状的恢复标准，将派员与原告沟通恢复方案。 8.2017年12月27日，原告儿子与被告工作人员通过电话就恢复原状的费用进行协商，被告工作人员提出修复费用为20万元（包括中国移动深圳公司承租房屋的修复部分），由被告和中国移动深圳公司各负担10万元。原告儿子称费用需要50多万元，因双方差距较大，未能达成一致意见。 9.2018年5月22日，被告向原告发出《关于龙眼村基站拆迁修复方案的函》，向原告提出了拆迁修复的具体方案。5月28日，原告复函被告，由于纠纷已经进行诉讼，故希望在法院介入下安排有资质的第三方进行鉴定后，在通过合理方式确认拆除和恢复方案。 10.原告提交的用电记录显示，被告的设备在2017年6月之后还产生电费。被告对电费情况予以确认，称2017年6月之后的用电量相比之前已经锐减，仅处于自然损耗的状态。被告提交的基站及天面设备断电记录显示，2017年6月、8月、10月基站及天面设备多次发生断电。 11.原告提交的短信记录显示，2017年3月29日起，原告多次与被告工作人员协商搬迁事宜，要求被告按照协议先交押金后再搬迁。被告工作人员回复称，要求原告明确押金的金额及依据。原告在2017年6月15日的短信中称已多次通知被告前来恢复房屋原状和结清费用，但被告不来处理也不交费，要求被告在7日内支付违约金30000元，否则将被迫采取包括停电在内的一切措施，被告工作人员当天回复原告，称被告多次与原告协商搬迁事宜，因原告声索的要求与行业状况、市场价格等实际情况出入较大而未谈妥，仍希望积极处理。 12.被告提交了一份设备清单，称相关设备自2017年3月31日起就无法使用，导致设备折旧产生损失。 13.2018年6月，原告委托深圳长基资产评估房地产土地估价有限公司对案涉房屋室内自行装修装饰修补（40%）进行估价。6月26日，评估公司出具工程估价报告称，确定价值时点为2017年6月22日，评估结果为207206元，评估费为4000元。估价报告中的装修包括一层的两个客厅、两个卧室、两个卫生间、楼梯、夹层客厅、夹层两个卧室、一个厨房、一个卫生间、顶层天台、综合工程等项目。对于该报告，被告称该评估报告不存在合理性，与被告所了解的事实情况严重不符，（1）据了解，在实际使用过程中不存在夹层的问题，被告实质也未使用夹层，另因原告对涉案房屋进行加锁，导致被告自2017年合同到期后就无法对涉案房屋进行实际控制，（2）天面工程的修复范围也不具备合理性，被告在涉案天面只装有5根通讯抱杆，所实际使用的面积是非常小的，而原告要求对涉案天面恢复原状的范围包括了整个天面的面积，其要求被告对涉案天面全部进修复和翻新不具备合理性，（3）评估报告中所使用的材料及使用的品牌、价格均是按照常说的豪华装修的标准所进行的二次装修，该要求远远超出了租赁房屋要求恢复原状的标准，（4）涉案房屋系由中国移动深圳公司自2006年起向原告租赁使用至今，如果需要恢复原状，应当按照2006年涉案房屋的原状标准进行恢复，（5）涉案房屋系由中国移动深圳公司与被告分别租赁，虽然被告租赁了40平方米左右的房屋，但是按房屋总装修价值的40%去进行划分，不具备合理性。 判决结果

一、确认原告（反诉被告）赵官琼与被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司深圳市分公司2016年12月20日签订的《龙眼村（Ｍ）站址天面租赁续签合同》（合同编号：ＣＴＣ-ＧＤＳＺ-2016-001713）于2017年10月13日解除； 二、被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司深圳市分公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵官琼支付天面场地占用费（按2500元／月，从2017年4月1日计至租赁物内设备返还之日）； 三、被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司深圳市分公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵官琼支付基站场地占用费36596元； 四、被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司深圳分市公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵官琼支付恢复原状费用120000元； 五、原告（反诉被告）赵官琼在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司深圳市分公司返还租赁物内的设备（现状交付），由中国铁塔股份有限公司深圳市分公司自行取回，赵官琼予以协助； 六、原告（反诉被告）赵官琼在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司深圳市分公司赔偿损失2000元； 七、驳回原告（反诉被告）赵官琼的其他诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司深圳市分公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3776元，保全费2560元，由原告（反诉被告）负担2811元，被告（反诉原告）负担3525元。反诉案件受理费503元，由原告（反诉被告）负担50元，被告（反诉原告）负担453元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院

审判员柳海涛 二〇一九年七月十九日 书记员池晓漫（兼） 书记员江伟娣

2019-07-19