上诉人黑龙江至诚融金后勤管理服务股份有限公司、上诉人杨成刚因与被上诉人绥化市国家安全局房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初2283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人黑龙江至诚融金后勤管理服务股份有限公司委托诉讼代理人车延丰、赵雪辉，上诉人杨成刚及其委托诉讼代理人魏超、唐德明，被上诉人绥化市国家安全局委托诉讼代理人崔宝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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黑龙江至诚融金后勤管理服务股份有限公司（以下简称至诚公司）上诉请求：1.撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初2283号民事判决书；2.查清事实，将此案发回重审；3.一、二审诉讼费用由绥化市国家安全局承担。事实和理由：1.绥化市国家安全局在一审法院审理过程中撤回对宋连生的诉讼，并变更了起诉状的诉讼请求、事实及理由，至诚公司鉴于绥化市国家安全局变更诉讼请求，要求法院重新指定举证期限和答辩期间，但一审法院未予准许，程序违法。2.一审判决认定事实错误。至诚公司与绥化市国家安全局于2018年1月1日签订服务合同，约定由至诚公司为绥化市国家安全局职工食堂提供配餐服务，合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，服务费229740元，绥化市国家安全局用自有的房屋（约610平方米）交由至诚公司对外出租和使用，折抵绥化市国家安全局服务费145000元，剩余服务费84740元由绥化市国家安全局按季度支付。2018年3月1日，至诚公司将504.13平方米房屋租赁给杨成刚，租赁期限为2018年3月1日至2020年2月28日，租期两年。2018年5月24日，至诚公司将其中一户104.53平方米房屋租赁给宋连生，租赁期限为2018年9月20日至2020年3月19日。至诚公司在租赁上述房屋时已征得绥化市国家安全局的口头同意，绥化市国家安全局原则上同意继续履行服务合同，保证至诚公司与杨成刚、宋连生租赁合同的履行。2019年初，由于至诚公司与绥化市国家安全局服务合同未履行，故承租人杨成刚、宋连生的租赁费直接由绥化市国家安全局收取。此后由于绥化市国家安全局的原因要求至诚公司终止与杨成刚、宋连生合同的履行。绥化市国家安全局与宋连生协商，补偿宋连生40500元。而对杨成刚的租赁合同，绥化市国家安全局未遵守诚实信用原则，杨成刚的租赁费在未收取时发生政策性变化，绥化市国家安全局将这种情势变更的责任推给杨成刚。一审法院认定至诚公司与杨成刚之间的租赁合同无效显属错误。 绥化市国家安全局辩称，1.一审中绥化市国家安全局撤回对宋连生的诉讼主张，并不损害至诚公司的利益，因此一审程序合法。2.绥化市国家安全局不认可至诚公司将房屋延期租赁给杨成刚。一审判决认定事实清楚，处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 杨成刚辩称，同至诚公司上诉意见。 杨成刚上诉请求：1.依法撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初2283号民事判决书，驳回绥化市国家安全局的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由绥化市国家安全局承担。事实与理由：1.绥化市国家安全局在一审法院审理过程中撤回对宋连生的诉讼，并变更了起诉状的诉讼请求、事实及理由，杨成刚鉴于绥化市国家安全局变更诉讼请求，要求法院重新指定举证期限和答辩期间，但一审法院未予准许，程序违法。2.一审判决认定事实错误，本案不是房屋租赁合同纠纷，一审判决认定本案案由为房屋租赁合同纠纷和至诚公司与杨成刚之间是房屋转租法律关系错误。从绥化市国家安全局与至诚公司签订的《服务合同》，双方之间的约定是以案涉房屋的使用权折抵服务费，至诚公司可对外出租或使用，并没有约定就是租赁给至诚公司，所以至诚公司与绥化市国家安全局并没有建立租赁关系，杨成刚与至诚公司的租赁关系也不是转租关系，一审判决认定杨成刚与至诚公司为转租关系错误。3.杨成刚与黑龙江至诚融金后勤管理服务股份有限公司签订的合同合法有效，应当受到法律保护，一审判决杨成刚返还绥化市国家安全局房屋是错误的。至诚公司依据《服务合同》对房屋享有使用权（对外租赁权），将房屋租赁给杨成刚，至诚公司与杨成刚设立了租赁关系，租赁行为有效，双方均具有约束力。绥化市国家安全局将租赁房屋提供给至诚公司使用，如果至诚公司存在违约也只能向至诚公司主张权利。4.绥化市国家安全局对杨成刚与黑龙江至诚融金后勤管理服务股份有限公司签订的租赁协议的期限是知情和认可的，绥化市国家安全局主张返还房屋没有事实和法律依据。至诚公司与绥化市国家安全局签订的《服务合同》的期限虽为一年，但杨成刚对此并不知情，同时杨成刚在与至诚公司签订的2年期限的租赁协议绥化市国家安全局是知情并默许同意的。绥化市国家安全局退还宋连生租赁费并给予其补偿，而对杨成刚的租赁合同，绥化市国家安全局未遵守诚实信用原则。5.一审判决错误认定案涉租赁房屋是转租关系，错误适用法律。 绥化市国家安全局答辩称，1.一审中绥化市国家安全局撤回对宋连生的诉讼主张，并不损害杨成刚的利益，因此一审程序合法。2.至诚公司将房屋租赁给杨成刚，因租赁房屋的使用期限超过了绥化市国家安全局与至诚公司签订合同的使用期限，超期部分无效。一审判决认定超期部分无效正确。3.绥化市国家安全局并不知晓至诚公司与杨成刚的租赁履行期限，绥化市国家安全局不认可至诚公司将房屋延期租赁给杨成刚。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 黑龙江至诚融金后勤管理服务股份有限公司辩称，同杨成刚上诉意见一致。 绥化市国家安全局向一审法院起诉请求：1.判决黑龙江至诚融金后勤管理服务股份有限公司返还其依据与绥化市国家安全局签订的服务合同取得的商服用房；2.判决杨成刚从其依据与黑龙江至诚融金后勤管理服务股份有限公司签订的房屋（商服）租赁协议书取得的商服用房中迁出。 一审法院认定事实：绥化市国家安全局与至诚公司于2018年1月1日签订服务合同，约定由至诚公司为绥化市国家安全局职工食堂提供配餐服务，合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，服务费用总计229740元。绥化市国家安全局将自有约610平方米商服用房交由黑至诚公司对外出租或使用，折抵至诚公司服务费用145000元，剩余服务费用84740元由绥化市国家安全局按季度支付。2018年3月1日，至诚公司将其中两所房屋共计504.13平方米转租给第三人杨成刚，租赁期限为2018年3月1日至2020年2月28日。2018年5月24日，至诚公司将一所104.53平方米房屋转租赁给宋连生，租赁期限为2018年9月20日至2020年3月19日。服务合同到期后，绥化市国家安全局要求至诚公司返还商服用房，至诚公司以其已将房屋租赁给他人，现租赁合同尚未到期为由拒绝返还。绥化市国家安全局诉至法院。在诉讼过程中，宋连生与绥化市国家安全局达成协议，从承租房屋中迁出，绥化市国家安全局与宋连生有关的起诉部分申请撤诉，本院准许撤诉。 一审法院认为，本案当事人争议的法律关系是房屋租赁关系，因此应当适用合同法的相关规定。绥化市国家安全局在与至诚公司缔结服务合同的同时，又通过建立房屋租赁关系，以租金折抵方式实现向被告支付服务合同的部分对价。绥化市国家安全局与至诚公司之间签订的服务合同以及建立的房屋租赁法律关系，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此应认定绥化市国家安全局、至诚公司之间的服务合同以及附含的房屋租赁合同合法有效。在绥化市国家安全局、至诚公司签订服务和租赁合同后，至诚公司与本案第三人杨成刚签订的房屋租赁合同，实质上市转租合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，转租期限超过原租赁合同剩余租赁期限的部分，属于无效的约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，绥化市国家安全局基于出租人的地位，有权要求承租人按期返还租赁物，亦有权要求转租的第三人返还出租屋。至诚公司提出的绥化市国家安全局口头同意合同期满后继续租赁关系，因而使转租超期而不同意返还租赁物的主张缺乏事实根据和法律依据。杨成刚提出的本案不是租赁法律关系，有悖法律关系的实质，对其诉讼主张不予支持。绥化市国家安全局要求至诚公司和杨成刚返还租赁房屋的诉讼请求有理，予以支持。至诚公司与杨成刚之间关于转租赁合同不能全部履行的问题，不在本案审理范围内，可以另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：黑龙江至诚融金后勤管理服务股份有限公司、杨成刚于判决生效后十日内将坐落于绥化市北林区奋斗街7委的绥化市国土安全局所有的面积为504.13平方米的两所房屋返还给绥化市国家安全局。案件受理费3200元，由黑龙江至诚融金后勤管理服务股份有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。至诚公司举示《服务合同》一份，意在证明至诚公司与绥化市国家安全局的《服务合同》履行期限应为2016年1月1日至2019年12月31日，依据此份合同至诚公司与杨成刚签订的房屋租赁协议书，绥化市国家安全局对至诚公司与杨成刚签订的房屋租赁协议是认可，至诚公司与杨成刚签订的房屋租赁协议应继续履行。杨成刚对至诚公司举示证据的真实性及证明的问题均无异议。绥化市国家安全局对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，提出这份合同没实际履行。因二审中至诚公司与绥化市国家安全局均认可双方履行的是2018年1月1日签订的《服务合同》，故此证据不能证明至诚公司与绥化市国家安全局的《服务合同》实际履行期限为2016年1月1日至2019年12月31日。绥化市国家安全局举示2017年8月19日与至诚公司签订的《服务合同》，意在证明至诚公司与绥化市国家安全局一年一签订《服务合同》。至诚公司对此证据的真实性无异议，提出此合同是在2016年的《服务合同》基础上签订，但什么原因出现2017年8月19日至2017年12月31日这份合同不清楚。杨成刚对此证据的真实性及证明的问题均有异议，提出2016年1月1日签订的《服务合同》合法有效，没有经过法定程序解除，2017年的《服务合同》即使对承包金额变更，只是对2016年《服务合同》的补充，虽然至诚公司与绥化市国家安全局均认可执行的是一年的《服务合同》，但没有法律依据，且不能证实至诚公司与绥化市国家安全局是一年一签订《服务合同》。因至诚公司对此证据的真实性无异议，本院予以采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年1月1日，绥化市国家安全局与至诚公司签订《服务合同》，合同履行期限为2016年1月1日至2019年12月31日。因为政策存在调整，不能确定此《服务合同》的履行时间，绥化市国家安全局又于2017年8月19日、2018年1月1日分别与至诚公司重新签订两份《服务合同》，合同履行期限至2018年12月31日止。除此本院确认前述一审判决认定事实

变更绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初2283号民事判决书判项为黑龙江至诚融金后勤管理服务股份有限公司于判决生效后十日内将坐落于绥化市北林区奋斗街7委的绥化市国土安全局所有的面积为504.13平方米的两所房屋返还给绥化市国家安全局；杨成刚从坐落于绥化市北林区奋斗街7委的绥化市国土安全局所有的面积为504.13平方米的两所房屋中迁出。 二审案件受理费6400元，由黑龙江至诚融金后勤管理服务股份有限公司负担3200元，由杨成刚负担3200元。 本判决为终审判决

审判长张晓弘 审判员李妍 审判员张辉 二〇一九年十月二十四日 书记员张一强

2019-10-24