原告（反诉被告）覃永春、蒙勇华与被告（反诉原告）广西壮乡房地产开发有限公司（下称壮乡公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，被告壮乡公司于2018年7月30日向本院提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）蒙勇华，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人韦文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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原告（反诉被告）覃永春、蒙勇华向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，并支付因逾期交房违约金9248.67元给原告（违约金计算方式为总房款201936元×0.0002×229天＝9248.67元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年2月5日与被告签订《藤县商品房买卖合同》（下称合同），购买被告出售的位于藤县藤州镇西厚路122号3号楼1单元302号房（建筑面积88.41㎡，总购房款201936元）。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（见合同），并符合合同约定的商品房交付买受人使用。原告在2016年8月17日刊登交房公告，逾期了229天交房。按照合同的第九条第1项第（2）目约定：交房逾期60天后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。为此，被告应支付原告违约金9248.67元（总房款201936元×0.0002×229天＝9248.67元。）经原告多次与被告协商未果，为此，原告向法院起诉。 被告（反诉原告）壮乡公司辩称，1.由于在合同履行期间，广西壮族自治区人民政府出台了《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护费管理办法》，要求从2015年3月1日起，新建小区供配电报装要按照该新办法有关规定办理，致使藤县二期经济适用房“山水人家”小区的供配电安装费用增加，但是因为该小区是经济适用房，经济适用房销售价格及工程建设利润有严格的文件规定，一旦备案不能随意改动，所以被告需要和县水利电业公司、县政府等部门多方协调后才解决供配电问题。被告从2015年5月开始申请协调处理，一直到2015年12月才获批准施工，中间共耽误了7个月；获批准施工后，设计、预算、招标、施工又用了7个月。因此，该事件可视为因政府原因造成工程延误，依约应予以延期；2.小区的22台电梯以及消防水泵要等到电力安装公司安装专用电缆接通市电后才能调试，通过验收；3.2015年11月9日，被告在建设过程中发现原水泵房所在位置，地质结构不稳定，如果在上面建水泵房，可能会出现下陷，墙体开裂，甚至倒塌的隐患，经设计单位和地质勘探单位研究后，建议变更到安全的位置。同日县房改办签署了同意变更的意见。同年11月，县住建局同意变更水泵房位置。被告即让设计单位重新设计图纸，由于设计图纸变更耽误了两个多月的工期，于2016年1月22日才完工；4.原告不按合同约定交款。被告通知了原告去银行办理按揭手续，但原告没有按合同约定时间办理按揭手续已构成违约。 因此，被告壮乡公司提出以下反诉请求：1.判令原告（反诉被告）覃永春、蒙勇华向被告（反诉原告）壮乡公司支付违约金5129元；2.反诉的诉讼费全部由原告（反诉被告）覃永春、蒙勇华共同承担。事实和理由：2013年9月26日，壮乡公司取得《预售商品房许可证》，同年10月12日藤县物价局和藤县住房制度改革委员会办公室下发“藤价格［2013］18号文件”。2013年12月12日，反诉被告向壮乡公司支付购房首付款60936元。2015年2月5日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《藤县商品房买卖合同》，购买反诉原告建设的经济适用房“山水人家”项目中的藤县藤州镇西厚路122号3号楼1单元302号房，当时覃永春、蒙勇华已清楚该房屋买卖是经济适用房买卖，与普通经济适用房买卖有区别。壮乡公司在双方签订正式合同同时口头通知反诉被告按合同第六条约定：覃永春、蒙勇华应当在签订合同第二天起（即2015年2月6日）15日内到银行办理余款按揭贷款手续，如买受人的原因不能办理的，买受人也要在15日之内一次性付清房款或解除购房合同。但合同签订后，壮乡公司于2015年5月19日才收到第二笔房款41000元，后又分别于2015年9月2日和2016年8月17日收到原告支付的84000元和16000元。因此，根据合同第八条的约定，壮乡公司可以据实予以延期交房，不属违约。现双方未解除合同，反诉被告没有如期办理银行按揭也没有依约一次性向反诉人支付购房款，反诉被告从2015年2月21日开始违约，按合同第六、八、九条约定，应向反诉原告支付违约金共计5129元，其中从2015年2月21日至2015年5月18日反诉被告支付第二笔房款41000元，逾期97天，应支付违约金为1889元，即（201936元-60936元）×0.0001×60天＋（201936元-60936元）×0.0002×37天＝1889元；2015年5月19日至2015年9月2日办理按揭贷款84000元，逾期106天，应支付违约金为2120元，即（201936元-60936元-41000元）×0.0002×106天＝2120元；2015年9月2日至2016年8月17日原告交清购房款余款16000元，逾期350天，应支付违约金1120元，即（201936元-60936元-41000元-84000）×0.0002×350天＝1120元。 原告（反诉被告）覃永春、蒙勇华对反诉请求辩称，反诉原告的诉讼请求不成立，应驳回反诉原告的诉讼请求。理由如下：1.买受人是在约定的期限内交付购房首付款，出卖方提供的首期款发票出具的日期并非是买受人的真正付款日期，真正的付款日期应以银行的记录为准；2.合同虽然约定买受人在收到出卖人通知后15日内必须与银行办理房款余款按揭手续，但是由于银行是出卖人联系指定的，买受人是按照反诉原告的通知才交款的，只有出卖人通知后才能知道交款时间及账号。因此，合同约定的15日不具备约束力，且出卖人壮乡公司在签订合同时没有明确告知买受人应向哪家银行办理按揭，实际通知买受人的时间远远超出15日，现壮乡公司也没有任何证据证明其何时通知买受人覃永春、蒙勇华去银行办理按揭贷款手续；3.关于银行按揭金额不足的尾款问题，由于银行按揭最终审批下来金额是直接到壮乡公司账户，至于是否存在不足，尚欠多少房款尾款，只有出卖方通知买受人后，买受人才知道，且反诉被告在接到反诉原告的通知后马上支付了尾款，卖方至今也没有提供任何证据证明其何时通知买受人应在什么时间内付清房款尾款。因此，反诉被告并没有存在违约，不应承担违约责任，请求法院判决驳回反诉原告壮乡公司的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。 原告（反诉被告）提交的证据有：1.原告的身份证、结婚证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2.《藤县商品房买卖合同》复印件份，拟证明双方签订合同的时间，合同约定了2015年12月31日被告把房交给原告，证明被告存在逾期交房的违约行为；3.销售不动产发票2份、收据、复印件，拟证明原告已完成全部交付购房款的义务。 被告（反诉原告）壮乡公司提交的证据有：1.《营业执照》、《投标函》、《报价项目估算表》复印件，拟证明被告的主体资格，用电安装工程费15元／平方；2.《藤县建设项目招标中标通知书》复印件，拟证明被告中标；3.《藤县人民政府藤政函》［2013］175号文件复印件，拟证明“山水人家”小区销售均价2313元／㎡；4.《关于藤县第二期经适房“山水人家”销售平均价格构成的解释》复印件，拟证明“山水人家”小区销售均价2313元／㎡的解释；5.《用电申请报告》（2015.5.12）复印件，拟证明壮乡公司于2015年5月12日申请“山水人家”小区用电；6.《广西壮族自治区人民政府令第108号,桂价格［2013］139号文件》复印件，拟证明“山水人家”小区按新规定用电缴费为127.71元／㎡；7.《关于请求协调新建居住区供配电设施维护费有关问题的报告》复印件，拟证明被告为原告权益向县政府提出降低供配电收费的请求；8.《藤工信函［2015］7号文件》复印件，拟证明藤县工业和信息化局下文建议藤县水利电业有限公司按《通知》出台前的办法解决“山水人家”小区的供配电设施建设维护费；9.《客户供电方案通知书》复印件，拟证明藤县水利电业有限公司同意按《通知》出台前办法收取“山水人家”小区供配电费；10.《藤县山水人家配电工程施工设计图，工程预算书》复印件，拟证明“山水人家”小区配电工程施工设计，配电工程造价3852569.72元；11.《中标通知书》（ＣＪＺＢ2016-ＴＸ-2006Ｇ）复印件，拟证明广西晨天工程有限公司以380万元中标“山水人家”小区配电工程（约53.5元／㎡）;12.《藤县电力工程竣工检验合格报告，关于藤县“山水人家”小区申请用电有关情况说明的函》复印件，拟证明“山水人家”配电施工合格，被告为“山水人家”争取降低配电费的经过；13.《关于“山水人家”小区水泵房移位的申请》复印件，拟证明水泵房位置不合理；14.《情况说明》复印件，拟证明水泵房按规定变更位置所需时间；15.预售商品房许可证，拟证明反诉原告依法规销售商品房；16.藤价格［2013］18号文件，拟证明反诉原告依法规销售商品房；17.商品房买卖合同，拟证明反诉原、被告的权利义务； 18.工行现金存款凭证复印件，拟证明被反诉人支付第一笔购房款60936元；19.农行现金缴款单复印件，拟证明被反诉人支付第二笔购房款41000元；20.农行借款凭证复印件，拟证明被反诉人支付第三笔购房款84000元；21.农行现金缴款单复印件，拟证明被反诉人支付第四笔购房款16000元；22.交款详情表，表格记录了被反诉人所交付房款的每一笔的数额、时间。 本院根据案情需要调取的证据有：1.《国家计委、建设部关于印发经济适用房价格管理办法的通知》、《广西壮族自治区经济适用房管理办法》、《梧州市政府关于我市经济适用住房管理实施办法的通知》复印件；2.藤县水利电业有限公司《关于山水人家经济适用房小区配电设备安装情况复函》；3.小区供配电设计图纸目录及总强电布置图（2012.08广西大学设计研究院设计）。 本院认为，对当事人无异议的证据，即原告（反诉被告）提供的证据1.2.3复印件本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，因双方当事人对对方所举证据的真实性、合法性均没有异议，或虽有异议但没有相反证据推翻，仅对证据的关联性或证明内容存在异议，故本院对双方有争议的证据予以采信。对于证明证据的关联性或证明对象，本院将在下文予以综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实： 2013年9月26日，被告（反诉原告）壮乡公司取得藤县藤州镇西厚路经济适用房山水人家的预售许可证。2013年12月12日，原告覃永春、蒙勇华（反诉被告）按被告壮乡公司（反诉原告）的要求支付了购房首付款60936元。2015年2月5日，原告覃永春、蒙勇华作为买受人，与被告壮乡公司作为出卖人签订了《藤县商品房买卖合同》。合同约定出卖人壮乡公司以划拨方式取得位于藤州镇西厚路122号的地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设经济适用房，现定名为“经济适用房山水人家”，覃永春、蒙勇华以201936元购买被告位于山水人家小区3号楼1单元302号经济适用房一套，双方对所购经济适用房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、房屋交付期限及交付条件、违约责任等均作了约定。合同订立后，原告于2015年5月19日支付购房款41000元，同年9月2日与中国农业银行股份有限公司藤县支行签订《个人购房担保借款合同》，办理了按揭贷款84000元。2016年7月22日，被告壮乡公司开发的经济适用房山水人家小区即本案讼争的商品房竣工验收。2016年8月17日，被告壮乡公司在梧州日报登报发布关于山水人家小区已定于2016年8月17日至10月17日交房的公告，并向原告发出《山水人家交房通知书》。2016年8月17日交清购房余款16000元。2018年7月10日，原告因逾期交房违约金问题与被告协商处理不成，遂起诉至本院，请求法院判令被告继续履行合同并向原告支付相应的逾期交房违约金。 另查明，2011年10月26日，被告壮乡公司以中标金额164820000元成为藤县经济适用房（二期）项目开发工程的中标人。2012年9月，被告分别对藤县第二期经济适用房“山水人家”项目进行施工。2015年5月，山水人家小区楼盘全部封顶。2015年5月12日，被告壮乡公司向藤县水利电业有限公司提交《用电申请报告》。同月藤县水利电业有限公司答复从2015年3月1日起，小区供配电要按《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》、《广西壮族自治区物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》执行，即保障房每平方米建设维护费为121元，高层住宅加收10%，比原来每平方米15元高出112.71元。被告多次与相关部门协商未果的情况下，于2015年11月23日向藤县人民政府提交《关于请求协调新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的报告》。后经县政府批示，藤县工业和信息化局于2015年12月5日向藤县水利电业有限公司发出的《关于我县二期经适房“山水人家”小区供配电设施建设维护费有关问题的函》，建议该公司在收取县二期经适房“山水人家”小区的供配电设施建设维护费时，仍按《通知》出台前的办法解决。2015年12月14日，藤县水利电力有限公司签发《客户供电方案通知书》同意壮乡公司提交的供电方案。2016年4月12日，壮乡公司将小区供配电工程发包给广西晨天建设工程公司施工。2016年7月22日，藤县水利电业有限公司对广西壮乡房地产开发有限公司藤县山水人家10ＫＶ配电安装工程进行检验，并于同年8月10日出具《藤县电力工程竣工检验合格报告》，检验情况为合格，可以投入市电运行使用。 2015年11月9日，被告壮乡公司向藤县房改办提交《关于山水人家小区水泵房移位的申请》，主要内容为：1.原图纸水泵房的位置在1＃楼旁边即现项目部办公楼的位置上，要等办公楼拆除后才能施工，严重影响了施工工期；2.按地质报告的反映，原位置淤泥有十多米深，地基十分不稳定，会对水泵房的结构产生影响，因此水泵房放在原位置很不合适；3.经公司与本工程的设计单位、地质勘察单位认真探讨、研究后，申请将水泵房移至3＃楼靠山边的位置。2016年1月22日该水泵房完工。2018年8月13日，藤县住房制度改革委员会办公室对以上水泵房的位置变更情况出具了《情况说明》：“县房改办同日批示在确保水泵房容量不变情况下同意位置变更，2015年11月县住建局批复了同意变更水泵房位置的总平面图”

一、原告（反诉被告）覃永春、蒙勇华与被告（反诉原告）广西壮乡房地产开发有限公司继续履行双方签订的《藤县商品房买卖合同》； 二、原告（反诉被告）覃永春、蒙勇华应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）广西壮乡房地产开发有限公司支付违约金4160元； 三、驳回原告（反诉被告）覃永春、蒙勇华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 本诉案件受理费150元（本诉原告已预交），由被告（反诉原告）广西壮乡房地产开发有限公司负担100元，原告覃永春、蒙勇华负担50元；反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），由反诉被告覃永春、蒙勇华负担20元，反诉原告广西壮乡房地产开发有限公司负担5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院

审判长陈炎权 审判员李灿德 人民陪审员覃伟雄 二〇一八年十二月二十五日 书记员李威进

2018-12-25