在本院执行申请人珠海置远投资发展有限公司（以下简称“置远公司”）、珠海众安居投资有限公司（以下简称“众安居公司”）、珠海中正房地产代理有限公司（以下简称“中正公司”）与被申请人江门美吉物置业有限公司（以下简称“美吉特公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案中，异议人置远公司、众安居公司、中正公司对本院作出的（2018）粤0705执保532号之一《执行裁定书》不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结

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异议人置远公司、众安居公司、中正公司称，请求撤销江门市新会区人民法院作出的（2018）粤0705执保532号之一《执行裁定书》，同时驳回被申请人提出的置换查封物的请求。事实和理由:就置远公司等三异议人与被申请人美吉特公司代理销售合同纠纷一案，置远公司等三异议人在起诉后申请财产保全，新会法院作出（2018）粤0705执保532号《执行裁定书》，裁定查封了被申请人名下的13套商铺及银行账户。被申请人2018年8月13日向新会法院提出《解除查封及置换查封物申请书》，其理由是“贵院裁定查封的13套房产中有7套房产已经对外出售，认为该7套房产被查封后，将会购买人退房或提起诉讼，将影响异议人的正常经营……”，并依据《最高人民法院关于人民法院办理保全案件若干问题的规定》第十三条的规定为由要求置换其中的7套商铺，新会法院仅仅审查被申请人单方提供的部分资料后即于2018年8月15日以（2018）粤0705执保532号之一《执行裁定书》裁定同意被申请人的置换请求，但迟至2018年9月21日才送达给异议人。异议人认为，被申请人的置换申请没有事实和法律依据，其置换理由不能成立，新会法院在（2018）粤0705执保532号之一的《执行裁定书》中的裁定理由不符合法律规定，不能实现异议人保全的基本目的，不利于本案纠纷的解决，将致使被申请人不断拖延本案债务的目的。为此，异议人特依据本案事实和法律提出异议。一、被申请人向法院提交的关于1017、1018、1019、1020四个沿街商铺的“认购书”和“收据”，并不能证实以上四个商铺已真实出售给同一买家且买方已支付全部房款。1、被申请人未提供上述4套商铺的转账付款记录。被申请人针对该4套商铺只是提供了“认购书”和“收据”的复印件，没有提供收据所述款项的转账记录，单纯的“收据”并不能证明这4套商铺的购房款均已实际支付。2、被申请人未提供上述4套商铺正式的《商品房买卖合同》和《商铺委托经营委托》，也未提供相应的购房发票。根据被申请人提供法院的《江门美吉特广场商铺认购书》，涉案该4套商铺是2018年1月11日由“吴祥敏”认购，2018年2月2日，“吴祥敏”以母子关系为由申请将该商铺转到“廖锦鹏”名下。该《认购书》第2条中明确也定“认购人本人应在签订本认购书后15天内即2018年1月26日前交付房款，并签订《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理合同》等相关手续”，但截至今日，距离认购书签订时间已过去8个月，被申请人仍未提供上述4套商铺的正式的购房合同及发票，根据《认购书》第6条的约定“如逾期未签订商品房买卖合同，出卖方有权取消优惠，并有权将商铺另行出售……”也就是说，从被申请人提供的《认购书》本身的约定来看，也不能证明上述4套商铺的买卖及付款已经实际履行。3、以上4套房产至今未办理预购登记，仍登记在被申请人名下。4、异议人认为，新会法院仅仅根据异议人提供的上述单薄的、片面的资料就认定其买卖行为属实并同意其置换申请，是不客观的，无法证明被申请人关于这4套房产是否出售的真实性，不能否定房产中心产权登记在被申请人名下的真实性，新会法院据此解封这4套商铺没有事实依据和法律依据。 二、关于异议人已申请查封但因被申请人提出置换申请，而被新会法院解封的1399、1329、1013号商铺，虽然被申请人提交了正式的购房合同、转账凭证、收据或发票等，但是均没有办理预售备案手续，不能证明案外人是涉案被查封商铺（包括第一点所述的4套商铺）的合法的、唯一权益人。同时，即使其已出售，在目前状态下同样不符合进行查封物置换的法定条件。1、被申请人提交的证据显示提出异议的7套商铺最早2017年3月购买，最迟的是2018年1月购买，但距今超过半年甚至长达一年半的时间都没有办理预购登记，这是不正常的交易行为；而且这些合同至今是否仍在履行状态或是已经解除是不清楚的，其真实性、合法性者无法确认。2、《最高人民法院关于适用的解释》第167条规定，如果被申请人提出置换申请，新会法院应当审查两个要素：一是担保财产是否等值、二是是否有利于执行。但是，现在被申请人用于置换的7个商铺，其财产价值根本无法与异议人已申请查封的7个商铺的价值等同。因为异议人已申请查封的7个商铺多为临街商铺，地理位置较好，均位于一楼，而被申请人用于置换的商铺都是商场内的格子铺，这些商铺都是卖几年都无法出售的，特别是其中有一间商铺位于三楼，面积327.96平方米，因面积大位置不好更加难以出售，价值很低；另一方面，从有利于执行的角度，被申请人用于置换的这7个商铺由于并非街边铺位，而且有327.96平方米的铺位于三楼，完全不利于本案纠纷的尽快解决，会导致被申请人继续拖延本案的诉讼和执行。3、本案查封对买受人并无实质上的影响，也不会导致退房的诉讼。因为涉案商铺被查封后，并不影响商铺的实际使用和收益。从被申请人提交资料显示，买受人在签订正式的购房合同同时，还签订了一份《商铺委托经营管理合同》，也就是说，买受人购买商铺后，都是交由被申请人委托经营管理，买受人享受约定的经营收益，而本案的查封行为并不影响买受人的收益；涉案商铺被查封后，影响的仅仅可能是买受人的办证，而根据被申请人提供给法院的《商品房买卖合同》第十七条中关于“房屋登记”的约定，即便出卖人逾期办证，买受人也不退房，即继续履行合同。待本案解决后，涉案商铺也可以解除查封。因此，从这个角度而言，我方申请查封并没有影响到买受人的实际权益的实现，因为查封期间物业仍然由被申请人经营管理，买受人也仍然享有物业的权益，并没有影响其生产经营活动。被申请人提出的置换理由不能成立。4、被申请人在置换申请中提出“依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条的规定：被保全人有多项财产可保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。”我方认为，适用该法律规定的前提是“在能够实现保全目的的情况下”，但是，现在被申请人用地段较差的、难以执行或变现的商铺来置换我方已查封的临街的、较容易执行的商铺，将直接导致本案的保全目的不能够实现。5、如果小业主属于涉案商铺合法的权益人，完全可以在执行阶段以执行异议的方式进行救济。本案我方申请的13套房产均登记在被申请人名下，且至今未办理预购登记备案，我方申请保全上述财产完全符合法律规定，完全没有置换的必要。 综上，异议人提出以上异议，并请求法院再次核查被申请人提供的材料的真实性，严格依法审理本案，从确保本案审理及执行的角度，从维护我方异议人合法权益的角度，望法院支持异议人的请求。 被申请人美吉特公司称，一、关于置换的7套商铺，被申请人已经提供了足够的证据证明所涉的商铺已经被出售的事实，而不存在异议人所述的尚未实际出售的情形。二、异议人认为置换所涉及的7套商铺的财产价值无法与查封的7套商铺的价值等同，异议人仅仅是通过其推断就认为两者之间的价值不能等同是毫无事实和法律依据的。三、异议人认为置换所涉及的7套商铺对买受人并无实质上的影响，是毫无逻辑的。买受人在购买了相关的商铺后，虽享受到了租金的实际收益，但产权未登记在其名下，是完全不能接受的，也是不符合双方之间的合同约定以及交易的。若今后实际执行，完全会影响到买受人的实际权益。被申请人之所以申请置换，也是为避免增加诉累，减少诉讼成本，方便今后进入执行阶段的执行顺畅。四、异议人申请法院进行财产保全，查封了被申请人名下的13套房产及银行账户的存款，在排除置换所涉及的7套房产，被申请人所持有的6套房产及银行账户存款的财产价值已经足足超过异议人在民事诉讼中的诉请金额，不存在异议人所述的进入执行阶段，无法实现将来执行目的的情形。综上，被申请人认为异议人提出的异议不成立，应当依法裁定驳回复议请求，以维护被申请人的合法权益。 本院查明，本院在审理置远公司、众安居公司、中正公司与美吉特公司商品房委托代理合同纠纷一案过程中，置远公司、众安居公司、中正公司共同提出财产保全申请，本院依法作出（2018）粤0705民初3092号《民事裁定书》和（2018）粤0705执保532号《执行裁定书》，并于2018年7月13日将登记权属人为美吉特公司的位于江门市××区××城××超大道××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××房产实施了查封，2018年7月12日对美吉特公司在江门新会农村商业银行股份有限公司80020000005149594账户存款实施了冻结，2018年7月14日对美吉特公司在中国农业银行股份有限公司江门新会第二支行账户存款实施了冻结，2018年7月16日对美吉特公司在招商银行股份有限公司江门新会支行75×××05账户存款实施了冻结。 2018年8月13日，被申请人美吉特公司以会城启超大道11号1013、1017、1018、1019、1020和9号7座1399、1329共7套房产已对外出售为由向本院提出解除查封及置换查封物的申请并提交了相应的评估报告，还提供其名下位于江门市新会区会城启超大道11号1052、1072、1045和9号3011、9号7座1129、1461、1452号房产作为置换查封物。本院于2018年8月15日作出（2018）粤0705执保532号之一《执行裁定书》。2018年8月16日，本院依据（2018）粤0705执保532号之一《执行裁定书》查封被申请人美吉特公司名下位于会城启超大道11号1052、1072、1045和9号3011、9号7座1129、1461、1452号房产，同时解除对被申请人美吉特公司名下位于会城启超大道11号1013、1017、1018、1019、1020和9号7座1399、1329共7套房产的查封

驳回异议人珠海置远投资发展有限公司、珠海众安居投资有限公司、珠海中正房地产代理有限公司提出的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江门市中级人民法院申请复议

审判长丘国汉 审判员赵汝谋 审判员庄华伟 二〇一八年十月二十二日 法官助理梁凯青 书记员伍颖瑜

2018-10-22