上诉人苏州火炬创新创业孵化管理有限公司、苏州市寅财信息技术有限公司、苏州工业园区汇寅创新创业孵化管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院作出的（2014）园民初字第0053号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结

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上诉人苏州火炬创新创业孵化管理有限公司、苏州市寅财信息技术有限公司、苏州工业园区汇寅创新创业孵化管理有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：被上诉人购买涉案房屋后，擅自提高租金，一直未能与上诉人重新签订合同。被上诉人不提供银行帐号，导致上诉人无法按约支付租金。上诉人不存在违约行为。原审法院认定上诉人逾期付款是在被上诉人起诉后发生。根据长期交易习惯，上诉人收到发票后支付租金。被上诉人不出具发票，也未催款，其目的是故意造成上诉人违约假象。被上诉人不开具发票违约在先，导致上诉人生产经营受到严重影响。原审法院认定事实不清。 被上诉人中国建材检验认证集团苏州有限公司二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人苏州生能电器有限公司二审中未发表意见。 中国建材检验认证集团苏州有限公司向一审法院起诉请求判令：1、判令解除“苏州生能电器有限公司于2011年4月与三原审被告订立的《房屋租赁合同书》”；2、判令三原审被告立即向原审原告腾让其租赁和转租的“苏州工业园区娄葑镇和顺路1号内、依总平面定位图标示为‘车间一’的全部房屋；3、判令三原审被告依约共同向原审原告支付自2013年5月16日起，至解除《房屋租赁合同书》之日期间的租金（暂定为2013年5月16日起至2014年2月15日期间的租金）441707.81元和逾期支付租金的违约金105947.71元，合计547655.52元；4、判令三原审被告共同向原审原告支付自解除《房屋租赁合同书》之日起，至三原审被告和其转租的所有次承租人腾让房屋期间的房屋使用费（依合同书“逾期不搬迁按每日10000元”计算，暂计期限为30天计为300000元）；5、判令三原审被告依约共同向原审原告支付因三原审被告违约解除合同应付的违约金3835618.20元（违约金以剩余租期内应交租金额的30%计算）；6、判令三原审被告共同对“苏州工业园区娄葑镇和顺路1号内场地和承租房屋所作的所有装饰、搭建、改建”（以苏州生能电器有限公司移交的两份《确认书》所列各项内容）承担恢复原状的责任。7、判令三原审被告向原审原告支付一审诉讼律师代理费用204097.76元；8、判令三原审被告共同全额承担本案诉讼费用。 原审原告变更诉请后确认诉讼请求如下：1、判令自2014年1月16日起解除“苏州生能电器有限公司于2011年4月与三原审被告订立的《房屋租赁合同书》”；2、判令三原审被告立即向原审原告腾让其占用的“苏州工业园区娄葑镇和顺路1号内、依总平面定位图标示为‘车间一’的全部房屋；3、判令三原审被告向原审原告支付自2013年5月16日起至2014年1月16日逾期支付租金的违约金110075.84元；4、判令三原审被告共同向原审原告支付从2015年8月16日起至原审被告实际搬离之日止按每月121212.72元（含税金）计算的房屋使用费。5、判令三原审被告依约共同向原审原告支付因三原审被告违约解除合同应付的违约金3835618.20元（违约金以剩余租期内应交租金额的30%计算）；6、判令三原审被告共同对“苏州工业园区娄葑镇和顺路1号内场地和承租房屋所作的所有装饰、搭建、改建”（以苏州生能电器有限公司移交的两份《确认书》所列各项内容）承担恢复原状的责任。7、判令三原审被告向原审原告支付一审诉讼律师代理费用204097.76元；8、判令三原审被告共同全额承担本案诉讼费用。原审原告明确：1、第二项诉请中要求腾让的房屋是指三原审被告直接占用使用的房屋，并说明在与原审被告的租赁合同解除后，愿意继续履行原审被告与次承租人的租赁合同。2、关于第四项诉请，原审原告同意在本案中从2015年8月16日起每期使用费（含税金）按照原审被告支付的363638.17元计算，对于原审被告支付的房屋使用费及税金与原审原告计算的差额部分，原审原告将保留权利，另行主张。3、第六项诉请中，恢复原状的依据为“总平面定位图”，恢复原状的事项为涉案生能公司移交的两份《确认书》中所列各项目的内容。 原审法院经审理查明：2011年4月，第三人生能公司（甲方，出租方）与原审被告火炬公司、寅财公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于苏州工业园区和顺路1号的1号楼用于科技园经营，双方约定租赁期自2011年8月16日起至2023年8月15日止，12年整；甲方同意给予乙方3个月半月的装修期，装修期自2011年5月1日起至2011年8月15日，装修期不计房租。双方同意在房屋承租期限内，本合同为不可撤销合同，本合同已有约定的和双方协商一致同意的除外。第12条约定，从2011年8月16日至2015年8月15日的月租金为96170元，从2015年8月16日至2016年8月15日的月租金为100000.5元。第13条约定，房租按照每三个月支付一次，每期租金应提前10天支付，如乙方需要甲方提供发票，税金由乙方承担。第15条约定，乙方在签订合同后十日内一次性支付甲方租房保证金25万元，合同租赁期届满或合同协商一致解除，并经甲方验收办理完交接手续后15日内将保证金（本金、无息）如数退还乙方。第21条约定，甲方同意乙方对所承租的房屋进行必要的装修和改造，但不得改变房屋整体框架结构，同时甲方应全力协助乙方办理相关手续，乙方负责全部投资。第32条约定，租赁期内，乙方对租赁的资产室内享有独立的占有权、使用权、收益权、转租权、经营权、管理权等权利。甲方不得已拥有资产的产权为由干涉乙方独立合法的经营活动。第43条约定，本合同如租赁期届满或届满前解除合同的，乙方按本合同约定的时间将租赁物按当时房屋的实际状态移交给甲方。第48条约定，任何一方在收到对方的具体说明违约情况的书面通知后，应在15日内对此确认或提出书面异议或补充说明。如果在15日内不予书面回答，则视为其接受书面通知所述内容。第50条约定，逾期交房或任何之逾期付款行为之期限达到本合同约定，或本合同约定的其他重大违约事项成就，并导致合同被提前解除者，视为因该方非正常原因致使本合同无法履行。1、……。2、如果因乙方非正常原因致使合同无法履行（包括但不限于乙方违约解除或因违约被提前解除合同的），乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交纳租金总额的200%计算。第51条约定，乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按应付租金的千分之一向甲方支付违约金。乙方拖欠租金达30天以上，甲方有权提前解除合同、收回房屋并追究乙方违约责任。第52条约定，租赁期满或合同解除后，如乙方逾期不搬迁，乙方应按每日1000元标准，赔偿甲方因此所受的经济损失。第54条约定，如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用，以上费用均应提交有效票据。双方确认承租范围为原审原告提交的总平面图中对应“车间一”的房屋，并确认总平面图为涉案租赁房屋的原有状态。 2011年5月16日，汇寅公司注册登记成立，火炬公司、寅财公司为汇寅公司股东，上述承租房屋由成立的汇寅公司用于科技园建设，并由汇寅公司向生能公司支付租金，实际履行合同义务，汇寅公司在原租赁合同承租人处加盖公章。 2013年2月27日，原审原告建材苏州分公司（乙方）与第三人生能公司（甲方）签订《国有土地使用权及厂房转让合同》，生能公司将位于苏州工业园区娄葑北区和顺路1号21331号地块及厂房建筑转让给建材苏州分公司，成交总价5380万元。双方约定，甲方同意在本合同签订前由乙方作为一方主体与两家承租户签订的房屋租赁合同在甲乙双方产权变更登记后原甲方的权利和义务由乙方承受。2013年4月19日，原审原告建材苏州分公司取得苏州工业园区娄葑和顺路1号的房屋所有权登记。 2013年4月23日，生能公司向汇寅公司发出通知书，告知汇寅公司和顺路1号内的所有区域和房屋已于2013年4月23日全部转让给建材苏州分公司所有，故通知:1、自即日起，你公司与建材苏州分公司联系继续承租其房屋之事宜，接受其对和顺路1号内的所有区域和房屋的管理。2、你公司应将产权转让起的房屋租金，直接支付给建材苏州分公司。3、我公司向新的房屋所有权人移交了你我公司《房屋租赁合同》文本。4、你公司还须按我公司另行通知的日期，配合我公司一同向建材苏州分公司办理和顺路1号内的所有区域中各方财物归属的确认及相关资料的移交事宜。5、你公司必须出具与火炬公司、寅财公司之间关系的证明。6、你公司须恢复未经我公司准许改动的部位。同时上述通知书同时发送给了火炬公司、寅财公司。汇寅公司于2013年6月22日收到上述通知书。 2013年5月19日，生能公司（甲方）与汇寅公司（乙方）签订了两份《确认书》，双方在关于“和顺路1号厂房区域内围墙内侧区域”的《确认书》中共同确认：1、和顺路1号厂房区域内“围墙内侧区域”是指：以甲方厂区及房屋《总平面定位图》的标示为依据，范围仅限于标示为“围墙内侧区域”的区域。2、“围墙内侧区域”传达室房西面由北向南车棚长度米长的绿地由乙方改建，即停车棚。3、“围墙内侧区域”大门以东整段绿地由乙方改建，即停车位。4、“围墙内侧区域”东侧由北向南车间一、二中间点米长的绿地由乙方改建；“围墙内侧区域”东侧南段其余长度米长的绿地由甲方改建。5、上述第二、三、四条所列之改建，均未经甲方同意。双方在关于“和顺路1号厂房区域内车间一房屋及房屋墙根绿地”的《确认书》中共同确认：1、和顺路1号厂房区域内车间一房屋及房屋墙根绿地”是指：以甲方厂区及房屋《总平面定位图》的标示为依据，范围仅限于标示为“车间一”的整栋房屋及房屋墙根绿地。2、“车间一”楼房北墙外立面和楼房大门台阶由乙方装饰；楼房大门雨棚由乙方搭建；楼房北墙外立面的烟囱由乙方安装；楼房北墙东、西三扇新开门，由乙方的承租户破墙搭建；楼房北墙墙根绿地由乙方改建，即停车位。2、“车间一”楼房房顶的广告字牌和广告平台由乙方改建。3、“车间一”楼房房屋内中部位置的载人电梯由乙方安装。4、“车间一”楼房内的分水表一只、分电表一只由乙方安装。5、上述第二、三、四条所列之装饰、搭建、改建，均未经甲方同意。原审被告汇寅公司工作人员在《确认书》中注明：根据原合同规定，汇寅有权享有装饰、搭建、改建等经营活动。 2013年8月19日，建材苏州分公司向三原审被告发送了《整改工作联系函》，内容为：你们公司在未经本业主同意的情况下，擅自于8月3日在和顺路1号你们承租的大楼底层南侧面破窗破墙开门，已破坏房屋墙体结构和部分绿化，请立即整改、恢复原状。以后，凡改变承租房屋结构的施工都必须事先向我公司申请并经我方书面批准。原审原告另通知三原审被告支付6万元的用电押金，汇至原审原告账户。 2013年12月15日，建材苏州分公司向三原审被告发出《通知书》，认为三原审被告在2013年4月23日之后未能依约定履行《房屋租赁合同书》，构成了严重违反合同约定的违约行为，三次分别欠付房屋租金的时间均超过30天（6月22日、9月5日、12月5日），已经构成了合同约定的解除合同的条件，同时也成就了其他违约责任条款。原审原告因此通知：1、自即日起解除生能公司与你们三家公司订立的上述《房屋租赁合同书》。2、你们三家公司腾让租赁和转租的“苏州工业园区娄葑镇和顺路1号内、依总平面定位图表示为车间一的全部房屋”。3、你们三家公司依约共同向我司支付自2013年5月16日起，至2014年2月15日期间的租金441707.81元和逾期支付租金的违约金105947.71元，合计547655.52元。4、你们三家公司共同向我公司支付自解除《房屋租赁合同书》之日起，至三原审被告和其转租的所有次承租人腾让房屋期间的房屋使用费（该房屋使用费依合同书约定“逾期不搬迁按每日10000元”计算并支付）；5、你们三家公司依约共同向我司支付你们三家公司违约解除合同应付的违约金3835618.20元（违约金以剩余租期内应交租金额的30%计算）；6、你们三家公司共同对“苏州工业园区娄葑镇和顺路1号内场地和承租房屋所作的所有装饰、搭建、改建”（以苏州生能电器有限公司移交的两份《确认书》所列各项内容）承担恢复原状的责任。原审被告于2014年1月2日收到该解除合同的通知书。 2014年12月31日，苏州热优贸易有限公司、苏州博林咨询服务有限公司向汇寅公司提交了投诉函，认为公司外走廊开裂，墙体、天花板和地砖均有开裂且越来愈大，影响公司形象，且可能给人员安全造成威胁，要求汇寅公司出具专业鉴定报告，确认该建筑没有倒塌危险，并给出修复时间。汇寅公司将相关投诉函转发给建材苏州分公司后，原审原告要求汇寅公司提供对整栋房屋进行装修、施工及审批的相关图纸和资料，并同时对该投诉所述的危险隐患立即采取相应措施，保证转租户的人身财产安全和房屋安全，并再次要求原审被告恢复房屋的原有建筑安全、消防安全、房屋结构等原状。 另查明，2013年12月20日，建材苏州分公司（甲方）与江苏熠达律师事务所（乙方）签订《法律服务委托合同》，甲方委托乙方处理房屋租赁合同纠纷的一审诉讼代理，乙方接受甲方的委托，指派律师处理事务，约定律师费204097.76元，原审原告已支付该约定律师费。 又查明，经庭审中核对已付租金情况，双方确认原审被告汇寅公司已付清截止至2015年8月16日前的房屋租金（含税金），原审被告于2015年10月16日、10月19日又分别支付了63636.67元和300001.5元，总计363638.17元，原审被告说明该两笔付款为2015年8月16日至11月15日期间的租金和税金，此后的租金及税金尚未支付。原审被告在承租期间，存在多次逾期支付租金超过30天的情形。 以上事实，有原审原告提交的《房屋租赁合同书》、《确认书》、《公证书》、多份《通知书》、《整改工作联系函》、《法律服务委托合同》、律师费发票、多份租金支付凭证等证据，原审被告提交的多份租金支付凭证等证据，以及双方庭审陈述予以证实。 原审法院认为，合同当事人应当诚实守信按约履行合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一，对于租赁合同主体问题。原审被告火炬公司、寅财公司与第三人生能公司签订的房屋租赁合同合法有效。生能公司在租赁期内将租赁房屋的产权转让，原审原告建材苏州分公司取得租赁房屋所有权，但不影响原租赁合同的效力，原审原告取得租赁合同出租人的当事人身份，双方均应按照租赁合同约定继续履行。原审被告火炬公司、寅财公司作为股东为汇寅公司的设立签订租赁合同，该两原审被告为合同当事人；汇寅公司成立后实际管理使用承租房屋，支付租金，履行合同义务，且在原租赁合同承租人处盖章确认，原审原告向三原审被告共同主张权利，原审法院予以支持。二，关于租赁合同解除问题。双方当事人约定一方解除合同条件的，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。租赁合同约定原审原告行使合同解除权的条件，即原审被告欠付租金达30天以上。经原审法院查明，原审被告经原审原告催告后，存在多次逾期30天支付房租的行为，原审原告行使合同解除权的条件已经成就。双方约定合同解除条件的，合同应于通知到达向对方时解除。原审原告于2013年12月底向原审被告发出解除合同的通知，房屋租赁合同应在原审被告收到通知之日即2014年1月2日解除。三，关于合同解除后租赁物的处理。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。原审原告要求原审被告从其直接占有使用的租赁房屋中腾让、搬离，原审法院予以支持。此外，合同解除后，当事人可以根据合同性质和履行情况，要求恢复原状。原审被告汇寅公司在涉案两份2013年5月19日《确认书》中认可其中的改建项目未经出租人同意，且涉案租赁合同因原审被告违约而解除，原审原告要求原审被告针对两份《确认书》中的改建事项，依据双方确认的总平面定位图恢复原状，原审法院予以支持。四，租赁合同解除后的违约赔偿责任。合同解除造成一方损失，守约方有权要求对方赔偿损失。原审被告抗辩其与生能公司之间存在先支付税金，开具发票后再支付租金的口头约定，但未有证据证实，原审法院不予采信。原审被告逾期支付租金，原审原告要求原审被告支付自2013年5月16日起至2014年1月16日期间逾期支付租金的违约金，有事实依据，原审法院应予支持，并参照银行同期同类贷款基准利率的1.3倍酌情认定该逾期付款违约金为25000元。租赁合同解除后，原审原告要求原审被告按租赁合同约定的租金标准每月10000.5元支付房屋使用费，应予以支持。原审原告虽未开具发票，但原审被告付款时均将租金及税金一并支付，双方已经形成了付款时支付租金及对应税金的交易习惯，原审原告要求原审被告从2015年8月16日起一并支付按合同约定的每月租金和应付税金合计121212.72元，原审法院予以支持。原审被告于2015年10月16日和10月19日支付的363638.17元支付了第十期的含税租金，截止至2015年11月15日的房屋使用费（含税金）已付清，此后的房屋使用费应按照同样标准从2015年11月16日起计算至原审被告实际搬离之日止。原审原告主张的律师费损失204097.76元，有合同依据，未超过合理范围，原审法院对该项诉请予以支持。原审被告违约导致租赁合同解除，理应对原审原告损失承担赔偿责任，但违约金应依据原审原告实际损失认定。涉案租赁合同剩余租期较长，涉案租赁合同解除后原审原告可再出租利用，原审原告按照剩余租期租金的30%主张违约金，明显超过合理损失，原审法院不予支持。原审被告承租房屋用于科技园建设，次承租人较为分散，原审原告在合同解除收回原审被告直接占用的房屋后，另行出租将面临一定市场风险，原审法院结合案件事实，综合酌定原审被告赔偿原审原告四个月房租的房屋闲置损失，即400002元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，原审法院判决如下：一、第三人苏州生能电器有限公司与原审被告苏州火炬创新创业孵化管理有限公司、苏州市寅财信息技术有限公司在2011年4月签订的《房屋租赁合同》于2014年1月2日起解除；二、原审被告苏州火炬创新创业孵化管理有限公司、苏州市寅财信息技术有限公司、苏州工业园区汇寅创新创业孵化管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内从其直接占有使用的位于苏州工业园区和顺路1号、依总平面图标示为“车间一”的房屋中腾空、搬离；三、原审被告苏州火炬创新创业孵化管理有限公司、苏州市寅财信息技术有限公司、苏州工业园区汇寅创新创业孵化管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原审原告中国建材检验认证集团苏州有限公司逾期支付租金的违约金25000元；四、原审被告苏州火炬创新创业孵化管理有限公司、苏州市寅财信息技术有限公司、苏州工业园区汇寅创新创业孵化管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原审原告中国建材检验认证集团苏州有限公司房屋使用费，房屋使用费计算方式为：从2015年11月16日起计算至三原审被告实际搬离之日止，按照每月121212.72元计算（含税金）；五、原审被告苏州火炬创新创业孵化管理有限公司、苏州市寅财信息技术有限公司、苏州工业园区汇寅创新创业孵化管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原审原告中国建材检验认证集团苏州有限公司违约金400002元；六、原审被告苏州火炬创新创业孵化管理有限公司、苏州市寅财信息技术有限公司、苏州工业园区汇寅创新创业孵化管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内将本案两份《确认书》中所列的改建项目恢复原状，恢复原状应依据本案总平面图为标准；七、原审被告苏州火炬创新创业孵化管理有限公司、苏州市寅财信息技术有限公司、苏州工业园区汇寅创新创业孵化管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原审原告中国建材检验认证集团苏州有限公司律师费损失204097.76元。案件受理费收取45900元，由原审原告中国建材检验认证集团苏州有限公司负担20000元，原审被告苏州火炬创新创业孵化管理有限公司、苏州市寅财信息技术有限公司、苏州工业园区汇寅创新创业孵化管理有限公司共同负担25900元。 二审另查明，2016年10月13日，苏州火炬创新创业孵化管理有限公司、苏州市寅财信息技术有限公司、苏州工业园区汇寅创新创业孵化管理有限公司与中国建材检验认证集团苏州有限公司签订了一份房屋租赁合同约定，中国建材检验认证集团苏州有限公司将涉案房屋出租给三上诉人。租赁期自2016年8月16日至2019年8月15日。三上诉人与被上诉人在二审中达成一致意见：一、苏州生能电器有限公司与苏州火炬创新创业孵化管理有限公司、苏州市寅财信息技术有限公司在2011年4月签订的《房屋租赁合同》于2014年1月2日起解除；二、本案中不再涉及房屋的腾空、搬离，以及改建项目恢复原状，双方按照新的租赁合同履行；三、2016年8月16日之前的涉案房屋租金（使用费）双方当事人已结算支付完毕，之后的租金按照新的租赁合同据实结算，本案不再涉及；四、三上诉人支付被上诉人逾期支付租金违约金25000元；五、针对原审判决第五项违约金，双方当事人一致确认减少为20万元；六、三上诉人向被上诉人支付律师费204097.76元；七、一审案件受理费按照原审判决承担，二审案件受理费由三上诉人承担。 以上事实由2016年10月13日签订的房屋租赁合同、二审调查笔录在卷予以证实。 二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致

一、维持苏州工业园区人民法院作出的（2014）园民初字第0053号民事判决第一、三、七项； 二、撤销苏州工业园区人民法院作出的（2014）园民初字第0053号民事判决第二、四、六项； 三、变更苏州工业园区人民法院作出的（2014）园民初字第0053号民事判决第五项为：苏州火炬创新创业孵化管理有限公司、苏州市寅财信息技术有限公司、苏州工业园区汇寅创新创业孵化管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿中国建材检验认证集团苏州有限公司违约金20万元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费45900元，由中国建材检验认证集团苏州有限公司负担20000元，苏州火炬创新创业孵化管理有限公司、苏州市寅财信息技术有限公司、苏州工业园区汇寅创新创业孵化管理有限公司共同负担25900元；二审案件受理费10091元，由上诉人苏州火炬创新创业孵化管理有限公司、苏州市寅财信息技术有限公司、苏州工业园区汇寅创新创业孵化管理有限公司负担。 本判决为终审判决

审判长杨恩乾 审判员黄学辉 审判员沈维佳 二〇一六年十一月二日 书记员毛莉莉

2016-11-02