原告张金福、林康桂诉被告吴川市海逸房地产开发有限公司（以下简称海逸公司）商品房销售合同纠纷一案以及反诉原告吴川市海逸房地产开发有限公司（以下简称海逸公司）诉反诉被告张金福、林康桂商品房销售合同纠纷一案，本院分别受理后，依法由审判员龙云担任审判长，与人民陪审员孙晃、人民陪审员龙楚楚组成合议庭公开开庭进行了审理，书记员郑卓成担任记录。原告（反诉被告）张金福、林康桂及其委托代理人林日成、被告（反诉原告）海逸公司的委托代理人梁志娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结

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本诉原告张金福、林康桂向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告从违约之日起计算至2017年8月26日止的违约金，由被告每日按房价款421000元的万分之二支付给原告。2、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年9月28日签订一份《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于吴川市海滨街道海港大道南面海逸半岛住宅小区第Ｘ幢ＸＸＸＸ房，购房款共计421000元。合同签订后，原告已依照合同约定支付了全部购房款421000元给被告。《商品房买卖合同》第八条、第九条约定：被告应当在2016年7月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，若逾期超过90日，被告按日向原告支付已交房价款421000元万分之二的违约金。合同约定的交房期限届满后，原告多次催促被告将验收合格的房屋交付原告使用，但被告直到2017年8月26日才向原告交付房屋。按照合同约定，被告应当支付原告因逾期交房所产生的违约金，暂计至2017年6月30日的违约金为28207元（421000元Ｘ0.2‰Ｘ335日），2017年7月1日起至2017年8月26日止的违约金，由被告每日按房价款421000元的万分之二支付给原告。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持其上述诉讼请求。 本诉被告海逸公司答辩称：一、应驳回张金福、林康桂全部诉讼请求。涉案合同第八条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、交付期限届满时，买受人未能向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税金等）。”，即在2016年7月30日时，只要出现买受人未向出卖人支付完毕违约金或者税金的，出卖人都有权顺延交楼至买受人支付完毕之日。1、张金福、林康桂在2016年7月30日时，未向海逸公司支付完毕逾期签署按揭材料的违约金，而且至今未付，海逸公司有权顺延交楼，故海逸公司无需承担任何违约责任。2、张金福、林康桂仅按《商品房买卖合同》原约定面积缴纳了契税，未按实际面积补缴契税，即存在未清缴契税的情况，故海逸公司依约有权顺延交楼时间，无需承担任何违约金。二、交房时间的延后与改建后的商品房需办理规划变更手续的事实存在正相关关系，即使认定海逸公司存在逾期交房，也应扣减因张金福、林康桂的改建申请而需重新办理规划许可证的合理时间，并按湛江市人民政府公布的法定工作时间（112日）扣减为宜。 反诉原告海逸公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付面积差异款人民币12629.99元（6275.15元／㎡Ｘ67.09㎡Ｘ3%）。2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币3284元（421000元Ｘ39日Ｘ0.2‰／日）。3、本案反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：一、反诉被告于2015年9月28日与反诉原告签订了《广东省商品房买卖合同》（吴房商Ｎｏ.201511347）（以下简称“合同”），购买反诉原告开发的海逸半岛住宅小区Ｘ幢ＸＸＸＸ房。合同第三条、第四条约定“该商品房合同约定建筑面积共86.69平方米，其中，套内建筑面积67.09平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积19.6平方米。”，“该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6275.15元。”。合同附件四“合同补充协议”第8条约定“面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，双方同意继续履行合同。实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分房价款由出卖人承担，产权归买受人。”，而根据广东友元国土信息工程有限公司出具的《吴川市房屋建筑面积测量报告［实测］》，该商品房的实测套内建筑面积为86.86平方米，远高于合同约定计价套内建筑面积的3%，故反诉被告依约应向反诉原告支付面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款，具体为6275.15元／㎡Ｘ67.09㎡Ｘ3%，即12629.99元。二、合同附件四“合同补充协议”第3条约定“买受人在签订本合同之日起7日内必须备齐所有按揭贷款资料并前往银行或住房公积金中心办理按揭贷款手续及签署相关文件，否则视为违约，买受人向出卖人按日支付房屋总价款的万分之贰违约金和负责已产生的一切费用。”，故反诉被告依约应在2015年10月5日前签署完毕全部的按揭材料，但实际上反诉被告于2015年11月13日方签署按揭合同，逾期39日，依约应向反诉原告支付违约金人民币3284元（421000元Ｘ39日Ｘ0.2‰／日）。为维护我方的合法权益，请求判如所请。 反诉被告张金福、林康桂答辩称：一、反诉被告购买的商品房出现的合同约定面积与实际面积存在很大差异，包括所有其他业主的商品房的合同约定面积都远远小于实际面积，完全是反诉原告为偷税、漏税而故意将合同面积写小，很明显不属于误差（所谓误差，应该理解为失误造成的面积差异，但反诉原告是故意，不是失误），所以本案不存在补房款差价的问题。具体理由如下：1、反诉被告购买的房屋的合同约定套内面积为67.09㎡，而该房屋的实际套内面积为86.86㎡，多了19.77㎡，面积误差比竟然达到29%，与法律规定的一般性误差比在3%左右相差甚远，除非是开发商故意为之，否则是不可能出现这种离谱理论上误差的情况。2、从该房屋购买单价达到6275.15元／㎡来看，该房价对比同年度的湛江市区房价，已经高于湛江市区最高均价5627元／㎡。吴川经济比湛江市区经济落后得多，如果开发商没有将实际多出的套内面积计入房价，业主不可能购买这么高房价的房屋。3、从反诉原告推出的优惠购房图片来看，所购房屋实际测量比合同约定多出的套内面积，其实是开发商赠送的面积，如果不是看中有这么多的赠送面积，反诉被告是不会购买比湛江市区房价还高的房屋。现在反诉原告竟然将当初实际计入房价款的赠送面积，要求反诉被告再次支付房款，是明显不合理的。4、反诉被告是看过反诉原告销售房屋时所做的样板房才购买的，样板房的面积就是实际房屋面积。而反诉原告为应付住建局的检查，在1至3栋2层和10层都做了报建板，报建板的房屋面积与合同中约定的面积是一致的，反诉原告等待住建局审批后就拆除，以销毁其偷税、漏税的证据。现在海逸半岛楼盘1栋301、302、303、304房和10栋301、302房还是样板房，法院可以实地勘察，便知道样板房的面积就是实际测量面积，与这些房屋的合同约定面积相差甚远。5、从反诉原告换发的新发票来看，新发票上记载的房屋面积就是现在实测的面积，而房屋总价与旧发票的一样。可见，反诉原告对房屋的合同面积与实际面积存在很大差异是明知的，所以换发票时，纠正了面积差异，房款总价却不变。二、反诉原告与少部分业主签订了一份《补充协议》，这些协议都明确约定“房管测绘部门实测的房屋面积比合同约定的房屋面积多出的部分，反诉原告同意这些业主不补差价，按原总房价不变。”，可见，反诉原告对面积存在很大差异是其故意造成的，不是误差，所以协议中才有“不补差价，按原总价不变”的意思字眼。三、反诉原告反诉要求反诉被告支付逾期办理贷款手续的违约金3284元，亦无事实和法律依据。具体理由如下：1、反诉原告反诉提出的支付违约金3284元诉求已超过诉讼时效。按照反诉原告的说法，反诉被告迟至2015年11月13日才签署完毕按揭材料，即反诉原告在2015年11月13日这天已经知道反诉被告违约的准确时间，反诉原告至迟应在2017年11月13日前起诉才不超过2年诉讼时效，但是反诉原告就支付违约金3284元的诉求是在2018年1月17日向法院反诉提起的，已经超过2年的诉讼时效，为此，法院对该诉求应予以驳回。2、反诉原告主张反诉被告违反合同附件四补充协议第3条的约定，逾期办理贷款手续，没有证据证实。按照该条约定，反诉被告在签订《商品房买卖合同》之日起7日内必须备齐所有贷款资料并前往银行或住房公积金中心办理贷款手续及签署相关文件，否则视为违约。该条约定的是提交资料办理时间，而不是办妥时间。反诉原告提交的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》封面及签字页，证实的是贷款办妥时间，而从提交资料到银行审查后同意办理贷款是有一个时间差的，因此，反诉原告应该提供反诉被告向银行提交文件的时间在7日后的证据，才能证实反诉被告违约。 在本案审理过程中，原告（反诉被告）张金福、林康桂提交如下证据： （1）身份证复印件一份，证明原告张金福、林康桂的身份情况。 （2）《商品房买卖合同》复印件一份、房款发票复印件一份、银行借款凭证复印件一份，证明原告于2015年9月28日购买被告位于吴川市海滨街道海港大道南面海逸半岛住宅小区第Ｘ幢ＸＸＸＸ房，原告已付清了购房款421000元，《商品房买卖合同》第八条、第九条约定：被告应当在2016年7月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，若逾期超过90日，被告按日向原告支付已交房价款421000元万分之二的违约金。 （3）工商登记资料复印件一份，证明被告海逸公司的工商登记情况。 （4）优惠购房图片复印件一份，证明被告销售房屋时，赠送较多的面积，而这些面积是没有写入合同的，实际上是按套销售房屋，所以原告是看房的总价款和实际房屋面积而购买的，而不是合同约定的面积。 （5）《补充协议》复印件一份，证明被告与其他业主于2016年5月29日签订了一份《补充协议》，该协议都明确约定“房管测绘部门实测的房屋面积比合同约定的房屋面积多出的部分，反诉原告同意这些业主不补差价，按原总房价不变。”，可见，被告对面积存在很大差异是其故意造成的，不是误差。 （6）新发票复印件一份，证明被告为原告换发的新发票上已记载房屋面积为实测的面积，房款金额与原发票一样，即表明被告已同意在房屋面积增大的情况下，房价款不变。 被告（反诉原告）海逸公司对张金福、林康桂提交的上述证据的质证意见为：1、对证据（1）、（3）无异议。2、对证据（2）的真实性、合法性无异议，但对其关联性，认为不能达到原告的证明目的，具体理由如下：①《商品房买卖合同》除了对交楼期限进行了约定外，还对交楼期限的顺延进行了约定，本案中存在交楼期限顺延的约定事由，即原告存在在约定交楼期限时点未缴毕应向我方支付的违约金及未缴毕契税的情况，且在我方实际交楼时，前述情况仍未消除，仍然存在；②原告提供的房款发票可进一步印证原告逾期签订按揭申请材料的情况，原告所提供的房款发票中，与按揭款对应的票据有两张，一张是2016年1月12日中国农业银行的《借款凭证》，其上面明确记载“同意放款”的审批意见，而另一张是2016年1月13日我方针对按揭款项开具的发票，可见，原告得到按揭银行审批通过，办妥按揭手续的客观时点是2016年1月12日，而我方反诉中认定原告存在迟延签署按揭材料的时点是原告签署《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》这一按揭合同的时间，即2015年11月13日，同一按揭申请不可能存在两个办妥时间，故我方反诉的原告逾期签署按揭材料的时点并非按揭手续办妥之日，原告对于我方反诉请求的抗辩理由不成立，原告存在违约的事实证据确凿。3、对证据（4），原告没有提供原件，出处不明，看不出与涉案商品房有任何的关联，对其三性不予认可。4、对证据（5）的三性不予认可，理由为：①原告并非该《补充协议》的签署方，根据合同的相对性，该《补充协议》与本案无任何的关联，原告不得据他方的协议主张任何的权利；②我方从未同意原告不补涉案商品房的面积差异款。5、对证据（6）的真实性、合法性无异议，但对其关联性，认为不能达到原告的证明目的，具体理由为：①该发票是因涉案商品房办证手续需要房款发票所载面积与实测面积一致，而我方不想因本案纠纷影响到原告办理涉案商品房产权证的进度，所以才换发给原告的；②发票是收款凭证，我方自然不可能向原告出具包含面积差异款的发票，原告以我方未向其出具包含面积差异款的发票，即认为我方认可涉案商品房无需补面积差异款的抗辩理由，显然不成立。 被告（反诉原告）海逸公司向本院提交如下证据： （1）《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的封面及签字页复印件，证明原告在2015年11月13日方与农业银行签署按揭合同，迟于原被告双方签订的补充协议约定的合同签订之日起的7天内，构成违约，应按总房价每日万分之贰的标准向被告支付违约金，但是，原告至今仍未支付，故被告依约有权顺延交楼时间，无需承担任何违约金。 （2）《税收完税证明》复印件一份，证明张金福、林康桂仅按《商品房买卖合同》原约定面积缴纳了契税，未按实际面积补缴契税，即存在未清缴契税的情况，故海逸公司依约有权顺延交楼时间，无需承担任何违约金。 （3）《申请书》复印件一份，证明原告向被告提出所购商品房改建申请，且确认承担因改建而引起的责任。 （4）《修建性详细规划方案审批》、《核发》打印件各一份，证明因原告的改建申请，被告办理涉案商品房项目验收手续时，需办理变更工程规划，重新申领工程规划许可证的手续，根据湛江市城市规划局公示的法定时限，所需时间为80个工作日，换算成自然天数为112日，前述天数应在计算交楼期限时予以扣除。 （5）《收房确认书》复印件一份，证明原告已于2017年8月26日确认收房。 （6）《广东省商品房买卖合同》第1页、第2页、第3页及附件四的复印件，证明该合同第三条约定“该商品房合同约定建筑面积共86.69平方米，其中，套内建筑面积67.09平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积19.6平方米。”，第四条约定“该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6275.15元。”，附件四“合同补充协议”第8条约定“面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，双方同意继续履行合同。实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分房价款由出卖人承担，产权归买受人。”。 （7）《吴川市房屋建筑面积测量报告》节选复印件，证明原告所购的海逸半岛住宅小区Ｘ幢ＸＸＸＸ房实测套内建筑面积为86.86平方米。 本诉原告（反诉被告）张金福、林康桂对本诉被告（反诉原告）提交的上述证据的质证意见为：1、对证据（1）的真实性、合法性无异议，但对其关联性和要证明的事实有异议，该合同的签订时间是张金福、林康桂与银行办妥贷款的时间，并非是张金福、林康桂向银行提交贷款资料的时间，故不能证实张金福、林康桂违反补充协议约定的在7天内提交资料。2、对证据（2）的真实性、合法性无异议，但对其关联性和要证明的事实有异议，因为根据双方签订的合同附件四补充协议第12条约定“买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费，逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。”，可知，契税是否准时缴纳与交房是没有任何关系的，海逸公司以契税问题来主张顺延交楼时间没有任何事实和法律依据。3、对证据（3）的三性有异议，因为该《申请书》的内容是虚假的，该《申请书》签订的时间在2015年9月19日，而《商品房买卖合同》签订的时间（2015年9月28日）在后，可见，户型改建在《商品房买卖合同》签订前已定下，明显是“阴阳户型图”，目的是避税。涉案房屋实际上没有改建过，因为海逸公司未能提供其曾向吴川市规划局提交过工程变更规划，也没有领取到新的工程规划许可证。4、对证据（4）的关联性有异议，因为海逸公司从未因户型改建向吴川市规划局提交过变更规划申请。5、对证据（5）无异议。6、对证据（6）无异议，但需要说明，合同约定的面积与实际面积存在明显差异，是海逸公司明知的，不是误差，不适用该条处理。7、对证据（7）无异议，但需要说明，合同约定的面积与实际面积存在明显差异，是海逸公司明知的，不是误差。 经审理查明：原告与被告于2015年9月28日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201511347），由原告购买被告开发的位于吴川市海滨街道海港大道南面海逸半岛住宅小区第Ｘ幢ＸＸＸＸ房，合同约定该商品房按套内建筑面积（套内建筑面积67.09平方米）计算，单价为每平方米6275.15元，总价款为421000元，付款方式为：支付首期171000元，剩余房款250000元申请银行按揭。合同签订后，原告依约向被告支付清涉案商品房房款。合同约定：“第八条交楼时间为2016年7月30日前。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、交付期限届满时，买受人未能向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税金等）。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之贰的违约金。2、（1）按照本合同第九条第1款处理。”。合同附件四“合同补充协议”第3条约定：“买受人在签订本合同之日起7日内必须备齐所有按揭贷款资料并前往银行或住房公积金中心办理按揭贷款手续及签署相关文件，否则视为违约，买受人向出卖人按日支付房屋总价款的万分之贰违约金和负责已产生的一切费用。”，第8条约定：“双方同意本合同第五条第3点变更如下：（3）面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，双方同意继续履行合同。实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分房价款由出卖人承担，产权归买受人。”。 原告于2015年11月13日与中国农业银行签署《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。 原、被告于2017年8月26日签署《收房确认书》，并于当天实际交付房屋。 另查明，该房屋实测套内建筑面积为86.86平方米

一、限被告吴川市海逸房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付给原告张金福、林康桂逾期交房违约金33090.6元； 二、限反诉被告张金福、林康桂于本判决生效之日起五日内支付给反诉原告吴川市海逸房地产开发有限公司面积差异房价款12629.99元； 三、上述判项相互抵减后，限被告吴川市海逸房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付20460.61元给原告张金福、林康桂； 四、驳回反诉原告吴川市海逸房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费505元，由本诉被告吴川市海逸房地产开发有限公司负担；反诉受理费116元，由反诉被告张金福、林康桂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院

审判长龙云 人民陪审员孙晃 人民陪审员龙楚楚 二〇一八年八月二十八日 书记员郑卓成

2018-08-28