上诉人无锡聚江房地产有限责任公司（以下简称聚江公司）、上诉人赵长银因与被上诉人戚惠英、神克勤、神振山、何丽娇、无锡市春江花园业主委员会（以下简称业委会）、无锡赛福环境监测有限公司（以下简称赛福公司）财产损害赔偿纠纷一案，锡山区人民法院于2014年6月17日作出（2014）锡法民初字第0287号民事判决，聚江公司、赵长银对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年9月4日受理后，依法组成合议庭审理了本院。经合议庭评议，现已审理终结

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原审法院经审理查明，聚江公司是无锡市春江花园一期工程开发商。神克勤、戚惠英、神振山、何丽娇是春江花园29号202室业主，于2007年7月办理了房屋所有权证。该房外南、北、西侧均为楼顶绿地，71号-6、7、8、9室位于29号202室楼下，为一楼沿街商铺。业委会与赛福公司确认，赛福公司于2007年起在71号-6、7、8、9房屋营业，一直存在屋顶漏水问题，经多次修理也未能彻底解决。2012年3月，又发生屋顶大面积漏水，其中实验室屋顶上方对应的是202室靠外的卫生间。同年4月，赛福公司与赵长银签订协议书，约定由赵长银对71号-6、7、8、9房屋天花板漏水进行维修，金额为18000元。赛福公司并与202室业主联系，考虑是否为该房靠外的卫生间存在漏水点。2012年5底，神克勤等遂对该卫生间进行整修，但实验室的屋顶漏水没有改善。 赛福公司、赵长银陈述，对71号-6、7、8、9房屋漏水确定的6个维修点中，5个点未靠近202室，1个点靠近202室西墙靠北的伸缩缝，离墙面大约40厘米。维修的开挖点均在202室所在的西墙外侧楼顶绿地。修理期间自2012年3月26日起至同年4月20日止。无锡市锡山区地方税务局第一税务分局开具了收款方为赵长银、付款方为赛福公司，金额为18000元的建筑业统一发票。戚惠英等陈述，2012年4月起，202室房屋西墙踢脚线印水，虽修理了房屋靠外的卫生间，但漏水现象没有改善。后漏水加剧，水流甚至漫出202室进户门进入29号楼电梯，撬开地板发现被水浸泡，才发现水从房屋西墙渗漏进屋内。业委会确认，29号202室自2012年4月起报漏水，之前未就漏水报业委会维修。 在案件审理过程中，原审法院根据戚惠英等的申请，委托江苏省建筑工程质量检测中心有限公司司法鉴定所对29号202室房屋漏水原因进行鉴定。经鉴定机构现场勘测，202室房屋外墙的楼顶绿地阳台绿草稀疏，覆层有开挖痕迹。71号7、8、9屋面南北两侧虽设置了排水沟，但未见积水向排水沟流通的排水设施。经分析，202室房屋大部分房间均出现渗水现象，现场选择三处进行覆层开挖，三处开挖处实际防水构造做法与设计防水构造措施不一致，三处开挖处中，1号开挖处防水构造措施完好；2号开挖处墙面及屋面防水卷材局部均损坏，两种防水措施结合处不平整，未形成防水整体；3号开挖处屋面防水卷材局部均被损坏，两种防水措施结合处不平整，未形成防水整体。经过蓄水试验，2号、3号开挖孔蓄水一个小时左右发现卧室2西侧墙体局部出现渗水现象，渗水处距北侧墙体净距约3米（渗水位置处于3号开挖处）；1号开挖处原防水措施完好，可见水未向202室方向流去。鉴定意见为：1、春江花园29号楼主体结构未见明显不均匀沉降，可排除因主体结构沉降导致房屋出现渗漏的因素；2、春江花园29号楼在修复71号-7、8、9商铺屋顶渗漏处时破坏了原有防水措施，且未对新旧防水结合面采取有效处理措施，在雨天时，导致雨水通过新旧防水结合面进入202室室内；3、71号-7、8、9商铺屋顶屋面无积水向排水沟疏通的排水措施，易导致雨天时雨水无法及时排出。 审理中，原审法院根据戚惠英等的申请，委托无锡市价格认证中心对29号202室装潢漏水损失进行鉴定。经鉴定，该房屋装潢修复费用为73332元。 春江花园小区一期、二期系业主自治，相应物业管理由业委会负责。 赛福公司提出，赵长银系业委会推荐，应由业委会承担相应责任。业委会认可赵长银确由其推荐，赵长银在春江花园小区长期从事房屋维修工作，但非业委会工作人员，本案维修协议由赵长银与赛福公司签订，业委会工作人员作为协议的见证方签字。 关于戚惠英等主张的各项损失： 1、房屋装潢损失73332元，各方对此没有异议。 2、自2012年4月起至2014年12月，按每月2000元计算的房屋租金损失64000元，戚惠英提供了2012年4月10日、2012年12月27日、2013年12月25日签订的租房协议三份，租赁朱凤琴兴竹家园6号901、902室房屋，租金每月2000元。出席庭审的各被告对此不予认可。戚惠英未提供租金支付凭证及租赁房屋权属证书。 3、戚惠英因处理漏水事故造成的误工费及身体修养费用4万元，但未提供相关证据，出席庭审的各被告对此不予认可。 上述事实，有房屋权属证书、照片、鉴定检验报告书、价格鉴证结论书、会议纪要、协议书、建筑业统一发票及本院证据交换笔录、质证笔录及庭审笔录等在案佐证。 原审法院认为，公民的财产权受法律保护。戚惠英等就春江花园29号202室房屋漏水造成的损失，依法有权获得赔偿。根据鉴定机构对202室房屋漏水原因鉴定意见，排除了房屋主体结构沉降导致渗漏的因素，认为29号楼在修理71号-6、7、8、9商铺屋顶渗漏处时破坏了原有防水措施，且未对新旧防水结合面采取有效处理措施，在雨天时导致雨水通过新旧防水结合面进入202室室内；71号7、8、9商铺屋顶屋面无积水向排水沟疏通的排水措施易导致雨天时雨水无法及时排出。根据庭审查明的事实，2012年4月前，29号202室从未就房屋漏水向业委会报修，而2012年3月底至4月，赛福公司组织人员对71号-6、7、8、9房屋进行屋顶漏水维修过程中，在202室所处的屋顶绿地进行了开挖修理。故赛福公司修理房屋时对防水措施处理不当是造成202室房屋漏水的直接原因。而聚江公司作为房产开发方，提供的房屋排水设置不合理导致雨水无法及时排出也对本案损失的产生造成影响。关于损失范围，根据鉴定意见，29号202室房屋装潢损失为73332元，本院予以确认；戚惠英等主张的房屋租金损失，经审查，其所提供的租房协议尚不足以证明其因29号202室房屋漏水另行租赁房屋产生租金损失情况，故本院不予支持；关于误工费及身体修养费用，因戚惠英未提供证据予以证明，故本院不予支持。关于责任承担，赵长银与赛福公司签订了维修协议，由赵长银进行维修并收取了维修费用，赵长银在维修过程中造成他人损失的，应由赵长银承担赔偿责任。赵长银所辩与赛福公司系雇佣关系，与事实不符，本院不予采纳。关于赔偿比例，本院根据案件综合因素酌定赵长银承担80%的赔偿责任，聚江公司承担20%的赔偿责任。综上，赵长银应向戚惠英等赔偿58665.6元，聚江公司应向戚惠英等赔偿14666.4元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、赵长银于本判决生效后十日内向戚惠英、神克勤、神振山、何丽娇给付58665.6元； 二、聚江公司于本判决生效后十日内向戚惠英、神克勤、神振山、何丽娇给付14666.4元； 三、驳回戚惠英、神克勤、神振山、何丽娇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3570元，鉴定费31750元，二项合计35320元，由戚惠英、神克勤、神振山、何丽娇共同负担20175元，赵长银负担11685元，聚江公司负担3460元（戚惠英等同意其预交的诉讼费中的剩余部分15145元由各被告按其应承担的金额于本判决生效后十日内向其直接支付）。 上诉人聚江公司不服原审判决，向本院提出上诉称：原审法院依鉴定报告所谓71号－7、8、9商铺屋顶屋面无积水向排水疏通的排水措施，易导致雨天时雨水无法及时排出的似是而非的观点。判决上诉人承担20%的赔偿责任。实属错判，理由如下：（1）已经超出10年的保修期限。（2）维修时人为损坏202室破坏原有防水措施与雨水渗漏有直接的因果关系。（3）鉴定报告中所谓202室屋外无积水向排水沟疏通的排水措施，易导致雨天水无法及时的观点是不符合事实。（4）即使如鉴定报告所言，应由施工单位承担赔偿责任。 上诉人赵长银不服原审判决，向本院提出上诉称：其只不过是对春江花园房屋漏水进行维修，关于71号-6、7、8、9房屋渗水到下面商铺是2007年6月就发现的。渗水也因由开发公司未按图纸施工，物业公司2009年就接到商铺业主申报漏水未及时维修所造成的，所以我认为应由聚江公司进行赔偿。 被上诉人戚惠英、神克勤、神振山、何丽娇共同答辩称：其为春江花园29号202室的业主，聚江公司系房屋开发商。因赛福公司承租的71号－6、7、8、9号屋顶漏水，赛福公司与赵长银签订协议，由赵长银对202室房屋外屋顶绿地进行开挖维修。2012年4月初发现靠西墙的房间渗水，至5月出现大面积漏水，房屋地板下面被水浸泡，损失应由共同责任方承担赔偿责任。 被上诉人业委会答辩称：聚江公司的上诉请求缺乏依据。漏水的发生是由于房屋的质量问题所致，房屋的基础保修年限应该是房屋合理使用的年限，请求二审法院维持原审判决。 被上诉人赛福公司答辩称：原审判决正确。上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院维持原审判决

一、维持原审民事判决第三项。 二、撤销原审民事判决第一、第二项及诉讼费用负担部分。 三、聚江公司于本判决生效后十日内向戚惠英、神克勤、神振山、何丽娇给付36666元。 四、赛福公司于本判决生效后十日内向戚惠英、神克勤、神振山、何丽娇给付36666元，赵长银负连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3570元，鉴定费31750元，二项合计35320元，由戚惠英、神克勤、神振山、何丽娇共同负担20175元。由聚江公司负担7572.5元，由赛福公司负担7572.5元。（聚江公司、赛福公司负担的一审案件受理费按上述各自金额，于本判决生效后十日内直接支付给戚惠英）。二审案件受理费1516元，由聚江公司负担758元，由赛福公司负担758元。（聚江公司已预交二审受理费250元，赵长银已交二审受理费1266元，聚江公司应于本判决生效之日直接支付给赵长银508元）。 本判决为终审判决

审判长华永清 审判员李思红 审判员张圣斌 二〇一四年十一月十七日 书记员庄绪龙

2014-11-17